房地產開發經營精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發經營，期待它們能激發您的靈感。

篇1

第一條為了加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，規范房地產開發經營行為，促進房地產業持續健康發展，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規劃區內的國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門（以下簡稱開發主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則，注重節約和合理利用土地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，堅持可持續發展。

第五條從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發企業

第七條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業，應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發，應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發項目（以下簡稱開發項目）。

第九條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規規定的其他材料。

第十條開發主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發企業的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請，開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的，應當符合國家和省資質管理有關規定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發主管部門備案。

第十四條房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章房地產開發建設

第十六條開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門，根據土地利用總體規劃、城市規劃，編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時，必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目，應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條房地產開發企業應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發企業按照批準的設計方案建設，并按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的，由開發主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發主管部門責令收回，并辦理產權移交手續。

第二十一條開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條房地產開發企業應當按照建筑節能設計標準，開發建設節能建筑。

第二十四條房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發項目轉讓，按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓后，與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發企業預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產開發企業銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發企業銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規規定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統的，應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發企業和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發企業和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）未按照規定期限開發建設的。

第三十九條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門責令限期改正或者警告；情節嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規定報送開發統計資料的；

（二）登記事項發生變更后，不按照規定辦理變更手續的。

第四十條房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產開發企業有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規定，追究其責任。

第六章附則

篇2

【關鍵詞】房地產；開發項目；市場定位

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調控措施，使得房地產業基本穩定，但是，對于房地產企業的整頓實際呈現出增長的趨勢.這說明房地產業所帶來的利潤仍要比其他產業高很多.本文對房地產業的開發與經營進行研究時，著重從房地產業市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產業的經濟和社會效益都有很大的促進作用.

1、房地產開發項目市場定位的相關理論

房地產開發項目的市場定位，簡單來說就是對房地產市場進行詳細的調查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產開發項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.

1.1 房地產開發項目市場定位的基本內容

房地產開發項目市場定位的基本內容主要有以下幾點：

（1）明確開發思想.房地產企業在考慮自身企業文化的基礎上來明確項目開發的理念，確定企業對于項目的經營模式，以便更好的促進企業發展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業對開發項目所在地區進行全局考察，確定最適合當地實際情況的開發類型，科學合理的對當地土地資源進行開發利用.

（3）選擇目標客戶.企業要對當地居民的消費能力進行相應的市場調查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創造前提條件.

（4）進行初步項目設計.企業要結合項目開發所在地區的實際情況以及當地居民的消費能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業要委托相關的設計規劃部門對項目的開發進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內容確定下來.

（5）評估租售價格.企業要采用適當的方法，對比同類房地產的市場價格，并在考慮影響房地產因素的基礎上來對開發項目的租售價格進行評估.

（6）選擇適當的入市時間.企業要充分認識到房地產市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結合自身的經濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當的時機，保證開發項目的順利進行.

2、當前我國房地產開發項目市場定位在實際中存在的問題

2.1 與市場定位的理論和原則相偏離

一些房地產企業在對房地產開發項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產企業進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據的生活方式作為房地產項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產市場規范有序的發展.

2.2 缺少規范的市場定位工作的主體

目前我國的房地產咨詢業務發展還很不完善，大多的房地產企業在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業相關聯的咨詢企業來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業人員的專業素質往往偏低，工作缺乏專業新，導致房地產市場定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現偏差

通過市場調查，房地產企業才能夠準確掌握市場經濟的走向，了解消費者對房地產市場的需求.在實際中，往往因為房地產企業所采用的市場調查方法以及調查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產開發項目所需的目標消費群，從而影響到房地產企業的經濟效益.

2.4 差異化策略運用不當

目前，房地產業內人士已逐漸認可關于“房地產企業第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發生這樣兩種情形：一種是房地產企業從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產企業過于注重與其他企業之間的不同，而不根據房地產項目所在區域的實際條件和環境出發，忽視當地居民的生活水平和生活習慣.

3 加強房地產開發項目市場定位工位的相關建議

（1）采用正確的房地產開發項目的市場定位方法.房地產企業要認真分析我國房地產業的行情，采用正確的房地產開發項目市場定位的方法對房地產項目所在區域的房地產行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當地居民的生活習慣、消費需求、居住環境等，建設更好的物業性小區管理.

（2）協調統一房地產業的功能、成本和效益問題.房地產業擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產開發項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產開發項目市場定位的發展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發的成本以及項目的租售價格等.房地產企業對這三個問題必須進行重點研究分析.

（3）強化房地產的專業化、規范化管理，建立有效的行業管理機制.房地產行業協會對房地產業的從業人員、工作章程以及方法要以規范房地產咨詢市場為宗旨進行專業化的管理，對他們進行專業的技術培訓.

（4）充分了解當地情況，將房地產開發項目差異化問題合理解決.對于房地產開發項目的創新，不能只是參考當地已有的建筑或者正在熱銷中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業環境上進行簡單的復制，更不能將房地產開發項目的面積和規模肆意夸大，要充分體現房地產企業自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業風格.

4 結論

房地產的開發和經營是一個城市經濟得以發展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現代化建設，還吸引了大量的國內外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現代化建設.所以，本文對房地產開發項目市場定位進行研究，是房地產企業做出正確投資決定和開發策略的前提工作，減少了很多在項目開發過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經濟發展具有很好的指導作用.

參考文獻：

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[2]唐燕.房地產開發投資項目風險管理探究[J].現代商貿工業.2010（01）

[3]劉春英.房地產項目市場定位探析[J].中國科技信息.2009（18）

[4]路紅.市場調研在房地產項目定位中的實踐應用[D].對外經濟貿易大學 2007

[5]程君，何亞伯.城市房地產項目市場定位策略探討[J].建筑經濟.2007（S1）

[6]崔進.房地產開發項目定位研究[D].廣西大學 2012

篇3

第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產開發企業

第五條設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。

第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。

第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第十九條房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

【章名】第四章房地產經營

第二十條轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十八條、第三十九條規定的條件。

第二十一條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

第二十二條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十六條違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。

第三十七條違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

篇4

【關鍵詞】房地產 經營 管理

近年來，我國的房地產事業得到了前所未有的發展，建筑規模已經位居世界前列，而在現今社會中，房地產在經營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產行業的現狀，對經營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產經營管理的現狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數的房地產開發企業，對于生產設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產品，這對房地產開發商來說也是一種很大的承擔，而房地產開發商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發商的經濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結構和復雜的工藝手段的設計，對于后續施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產事業并沒有過多考慮生產與經營的過程中產生的問題與風險，現今社會很多投資都會產生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環保風險、經營風險、風險市場等多種類型，房地產開發者在經營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產企業目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優異的成果。

二、就目前的現狀進行如何的改變

（一）建立優秀的品牌形象

現如今房地產事業競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產企業是一個重大的挑戰，而如果能在消費者的心中建立一種優秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產企業的自我美化，應該以優秀的產品品質和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產企業的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產開發者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據所在位置的具體市場情況，場地附近的環境因素等，先規劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協調工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產開發來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規避是降低房地產開發成本的主要方法，成本的降低代表了企業利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業的承擔底線，如果在企業的決策過程中發現項目的風險遠大于企業所能承擔的底線時，果斷放棄現有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產開發者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現在最廣泛的轉移風險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業的巨大虧損。

三、結語

在國際經濟形勢的飛速發展下，未來會有很多國內外企業的合作與投資，這對中國房地產市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產質量的要求也有很大提高，為了更好的發展房地產事業，一定要做到良好的經營與管理，累積更多的經營，讓我國的房地產事業上升到一個新的高度。

參考文獻：

篇5

關鍵詞房地產經濟 企業經營 戰略概述 經營戰略

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產開發經營中的過程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，經營管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在房地產管理戰略中都應當加以考慮。

一、房地產企業經營戰略概述

在市場經濟條件下，實現企業的生產、市場營銷、研究與開發等各種單項生產經營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經營來實現。沒有業務的支持，各項發展戰略都將落空。可見經營戰略是企業長期經營的物質保證，完整的企業發展戰略必須包括經營戰略。

現代企業發展戰略由各種單項戰略組成，如：生產戰略、投資戰略、經營戰略、市場開發戰略、技術創新戰略等。企業發展戰略的科學與否和能否得以實現要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業的綜合平衡就是指為制定和實現企業發展總目標和實施方案，制定和實現組成總體戰略的各單項戰略，必須統籌兼顧，合理確定各單項戰略之間的內在關系及其與總體戰略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業經營戰略在企業總體戰略中的綜合平衡職能主要由經營戰略目標的綜合性及其與企業總體戰略目標的一致性決定。

二、成長期企業經營戰略

經過創業期發展，企業銷售收入增長率、產值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產增長率等指標的增幅逐年上升，表現出企業成長的態勢，標志著企業進入成長階段。

2.1成長期企業經營狀況分析

①財務運行狀況

企業進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現好轉，企業生產、銷售勢頭良好，現金流量增多，周轉速度加快，企業價值鏈各環節連接開始順暢、資產運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業會面臨原有的生產設備不能適應生產，需要增加員工人數，進行設備投資，增加產品種類等擴大在生產，資金仍然緊缺。

②權益和償債能力

在資金供給上，企業內部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業迅速發展的需要。同時，企業效益、資信等級的提高開始使金融機構放寬了對企業的貸款政策和條件，企業大規模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結構趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。

③財務收益狀況

企業成長期擴大生產規模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業收入保持穩定增長，企業盈利能力不斷提高。

2.2成長期經營戰略模式

通過創業期的經營，企業在行業內開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結果良好，企業步入了成長階段。筆者認為，企業在成長期的發展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現金流、擴大市場占有率為經營戰略的主導思想。因此對于傳統企業在成長期經營戰略，本文傾向于以擴大生產規模為主的投資模式。

擴大規模的主要目的在于：第一，會使企業比小規模時更具有成本優勢。在價格敏感的市場中，規模大的企業易于把這種成本優勢轉移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業驅逐出去。第二，擴大規模會提高行業的進入壁壘，避免因新的挑戰者進入而使企業發展的延續受到沖擊。第三，企業規模的擴大是企業進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業發展的主要形式。第四，規模擴大后的企業通過內部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業進一步發展奠定基礎。

2.3成長期企業投資規模分析

企業的投資規模帶來的規模經濟效益并不是無限的，當投資規模達到一定程度時，如果再擴大規模，規模經濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產生投資規模的不經濟性。企業投資規模變化時，投資規模的經濟性與不經濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規模是合理的，反之亦然。企業規模的確定受企業外部環境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規模。

三、房地產開發經營中的過程管理

3.1開發管理

開發管理是指開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現項目管理及設施管理所采取的經營模式。開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規劃管理與施工管理。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的兩套專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后應對規劃方案進行檢驗與評估。(2)規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。(3)提出合理的規劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規劃設計成果審查。(5)將規劃設計成果轉成基礎資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設施管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數還是以物業管理公司為主，中國物業管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。

3.4過程管理的協調

房地產開發經營中的過程管理包括上述的開發管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠實現。因此，協調這三個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要工作內容。而其中又以項目管理中的規劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協調最為重要。