房地產行業主要風險點精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產行業主要風險點，期待它們能激發您的靈感。

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摘 要 本文首先介紹了新會計準則中收入確認的一般定義和條件，然后根據房地產行業的特點，對房地產銷售收入確認條件進行具體分析。

關鍵詞 房地產 收入確認

房地產企業開發產品的銷售，因其銷售、回款以及產品交付都與其他行業顯著不同，決定了其收入確認核算的特殊性。如何準確地確認收入，是正確計量房地產開發項目利潤的前提。本文從收入確認的一般定義、條件出發，結合行業特點，闡述了房地產企業應當如何準確、恰當地進行收入確認。

房地產行業在過去的二十多年間發展迅猛，同時，國家對房地產開發建設、銷售的規管也越來越規范。房地產開發企業在應對來自政策、市場、資金等諸多問題的同時，都不可避免地在會計核算中遇到新的問題。如何把握會計業務的實質，準確、恰當地對收入進行確認非常重要。筆者根據新會計準則中收入確認的有關規定，結合自身工作經歷，下面將對房地產行業銷售收入會計核算談些粗淺的看法。

在新會計準則中，對收入確認的標準做了如下定義：指企業在日常經營活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。此外，還要求商品銷售收入同時滿足下列條件，才能予以確認：

1、企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

2、企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計量；

4、相關的經濟利益很可能流入企業；

5、相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

上述定義與條件是對收入確認的原則性闡述。對于房地產企業而言，由于其產品投資規模大、建設周期長，產品驗收合格、交付使用、辦理產權轉移等程序比較多，再加上銷售方式不斷變化，使房地產企業銷售的會計處理與其他行業相比有著明顯的特點，而準則對收人確認條件的一般性表述并沒有明確地概括出房地產行業的判斷標準，使得財務人員在判定收入實現的條件上不易掌握。

在現實操作中，很多房地產企業在會計政策上采取下述方法確認收入，即在房地產已竣工并經綜合驗收合格且面積已經有關部門測定，發出“入住通知書”，房地產開發企業與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發票后，確認房地產銷售收入。

該確認收入的方法看似正確，但卻不夠嚴謹，并不完全符合房地產產品所有權上主要風險和報酬實質轉移的法律標準。當房地產開發企業出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結構質量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權利。因此，這種確認收入的方法尚存在一定的問題。

正確地確認房地產收入，應當是既滿足會計上對收入確認的標準，也應符合法律法規的規定。為了準確的把握收入確認的實質，我們不妨在準則收入確認條件的基礎上，從謹慎性原則出發，按照房地產企業的特點進行重新表述，具體化為以下五點，可能會更加合適：

1、 工程已經竣工并通過有關部門驗收合格。通過有關部門驗收，是指經政府有關部門對房地產項目核驗，并取得發放的“竣工備案表”。

2、 實際銷售面積符合合同規定。在實際操作中，實際銷售面積往往與合同規定的面積存在一定的差異，應取得政府有關部門測繪后留存的面積測繪表，按實際測繪面積計算房屋總價。

3、 完成房屋交付手續或購買方已接到書面交房通知，且購買方在通知確定的交付使用時限結束后無正當理由拒絕收房。房地產企業在實際交付時可能存在以下兩種情況：（1）業主方正常來公司辦理房屋交接手續，填寫“房屋交接單”，憑業主方簽字確認的房屋交接單確認銷售收入；（2）業主沒來辦理房屋手續，按銷售合同規定的送達方式送達后，業主在合同約定的時限內未來辦理手續的，如按合同規定可以視同房屋已交付的，則確認銷售收入。送達的確認的方式可以采取以下幾種：（1）采取報紙公告的，留存報紙原件；（2）采用郵遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執；（3）采用傳真、電話等其他方式的，應留存錄音或傳真回執等相應的記錄或回單。

4、 履行了合同規定的義務，且價款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶一次性全額交情房款的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，可辦理房屋交接手續，確認收入的實現；對于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時點履行交接房手續，在辦理房屋交接手續后，可以確認收入實現；采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應于實際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認收入的實現。

5、 成本能夠可靠的計量。成本可靠計量是指工程成本已結算完畢或雖未結算，但可以按確定的全部工程量進行準確估計。

以上具體化的收入確認原則適用于房地產銷售的一般情形，即如果房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬轉移給了買方，企業應確認銷售收入。

對于某些特殊的銷售方式，也有可能出現法定所有權轉移后，所有權上的主要風險和報酬沒有轉移的情況。所以，我們在遵循上述原則確認收入的同時，對每一筆業務進行核算時，還應其剖析實質，以確定能否確認收入。例如以下兩種常見情況就屬于風險和報酬尚未轉移的：

（1）合同存在重大不確定因素，例如，現階段房地產市場處于低迷狀態，房地產開發企業為促進銷售，加速資金回籠，有時會在售房合同內添加部分保障買方權益的條款：約定買方在達到特定條件下有退房選擇權，或者是買方有權獲取房價下跌形成損失補償。在這種情況下，由于收入的確認存在一定的不確定性，所以企業應在這些不確定因素消失后才能確定收入。

（2）房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，比如，在銷售時，與客戶簽訂一種附帶協議，承諾保證買方在特定時期內獲得既定投資報酬等。在這種情況下，企業則應分析交易的實質，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或是利潤分成處理。

綜上所述，鑒于房地產行業具有不同于其他企業的特殊性，其收入確認的主觀性高于其他行業，因此，應以新企業會計準則規定的收入確認的五個條件為基本原則，結合房地產銷售不同形式的具體特點，確定地產銷售確認的具體標準，從而避免因不同判斷形成不同結果而使會計信息失去可比性。

參考文獻：

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房地產行業成本核算與控制方面的問題主要體現在房地產開發階段、銷售階段。

1.開發階段

第一，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據，不能令人信服，難以有效落實。

2.銷售階段

第一，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。

二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。

1.開發階段

第一，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。

2.銷售階段

第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證。基于本企業現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。

三、結語

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新會計制度對收入的確認，更體現了實質重于形式的會計確認原則，使會計信息更具可靠性，因此也更合理，但同時也更多地融入了對會計人員職業判斷的要求。由于房地產的銷售不同于一般商品的銷售，其銷售過程一般要經歷訂立銷售合同、房屋的竣工驗收、收款、開具銷售發票、交付鑰匙、辦理產權轉移等程序。而且在實際業務中，還可能會出現多種流程情況，財務人員在判定收入實現的四項條件上不易掌握。如對怎樣才算企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方就可能出現不同的理解，是要求企業將所有的銷售業務過程全部走完還是在某些關鍵程序完成時就確認銷售收入的實現。由于會計人員的政策水平、業務能力、職業經驗以及對所在行業的相關知識的掌握程度存在差異，對同一事項也會形成不同的判斷，不同的職業判斷則會導致不同的結果，主觀隨意性較大。為了防止企業隨意提前或推遲商品房銷售收入實現，隨意調節企業經營業績，需要對房地產這種特殊商品的銷售實現問題進行探討。

針對上述問題，正解理解房地產開發企業銷售收入確認原則、會計處理方法及有關稅收政策，對提高房地產會計信息質量及保證稅收的及時足額入庫起著至關重要的作用。

二、會計制度中房地產行業收入確認原則

按《企業會計制度》銷售收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：⑴企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；⑵企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；⑶與交易相關的經濟利益能夠流入企業；⑷相關的收入和成本能夠可靠地計量。

具體對于房地產企業來說，從謹慎性原則出發，一般應滿足以下幾個條件則確認收入：⑴房屋竣工并驗收合格，說明商品是合格的；⑵完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；⑶簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；⑷房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現后再結轉計入“主營業務收入”。

在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬于風險和報酬尚未轉移的情況：⑴賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。⑵房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。

三、對商品房銷售收入確認的爭議問題分析

商品房銷售收入確認的爭議性問題主要集中在以下方面：

1.簽訂預售合同收取預收貨款能不能作銷售確認

在這一時刻，房屋尚未建成，面積沒有最后確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能準確計量，故不能確認。

2.訂立正式合同但房屋沒有交付能不能作銷售確認

此時雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同采用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。

3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認

這是一個令會計人員和注冊會計師容易產生分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關的成本才能最準確地計量，因此一些注冊會計師往往堅持在竣工決算金額確定后才能進行銷售確認。筆者認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本并依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬于能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。

4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入

會計理論界有一種比較流行的觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。我們認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。

因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議并交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。此外，由于辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短并非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標準可能造成房地產企業收入確認的滯后。

四、結論及建議

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關鍵詞:商業銀行;個人住房貸款;風險

中圖分類號:F832.479 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

經過十幾年的迅猛發展,房地產業已成為推動我國經濟增長的重要動力。而海南省獨特的自然資源、優越的生態條件,更決定了海南省房地產業的特殊性,這種特殊性為個人住房貸款業務快速發展提供了良好機遇。2010年年初,海南國際旅游島建設獲準中央批復后,海南省房地產業出現了許多新特點,隨之而來的個人住房貸款金融產品也面臨新的風險考驗。如何有效預警和防范個人住房貸款風險,保持個人住房貸款業務的健康發展,是各家商業銀行共同面對的課題。

一、個人住房貸款業務呈現新的發展特點

1.個人住房貸款的發展速度遠快于房地產開發貸款發展速度。根據中國人民銀行海口中心支行的統計數據,2009年海南金融機構房地產開發貸款余額108.36億元,而個人住房貸款余額達到177.78億元。個人住房貸款2009年增長33.45%,比2008年提高23.85個百分點。

2.個人住房貸款的增速有逐年加快趨勢。根據表1分析,2008年前海南省七家商業銀行每年個人住房貸款新增額一般都為十幾億元,而2009年新增42.5億元。從圖1可看出,各家商業銀行都把個人住房貸款業務作為戰略性業務,個人住房貸款業務普遍呈現出快速增長的態勢。2010年6月末數據顯示,海南省七家商業銀行個人住房貸款當年新增74.1億元,比2009年增長74.4%,發展速度迅猛加快。

3.個人住房貸款以外省個人客戶為主。近年來,基于海南省得天獨厚的氣候、優美的生態環境等因素的吸引,外省個人客戶按揭貸款占海南省商業銀行個貸業務的主體。根據建設銀行海南省分行的統計資料顯示,按揭貸款80%以上為外省個人客戶。據海南省住房和城鄉建設廳提供的數據顯示,2009年上半年,全省商品房累計銷售面積235.57萬平方米、24649套,70%以上銷往島外。其中,文昌市銷售商品房1150套,全部被島外人士買走。內地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產投資熱中的主力軍,這給各商業銀行防范個貸業務風險提出了新挑戰。

4.不良個人住房貸款單筆金額有所上升,投資、投機性個人住房貸款風險增大。以建設銀行海南省分行為例,2006年以來,個人住房貸款不良率、不良個貸筆數逐年下降,2008年個貸不良率1.09%,2009年0.56%,但個貸不良率與不良個貸筆數占比卻逐年上升,2008年這一比率為0.13,2009年為0.19①。個貸不良率與不良個貸筆數比率逐年上升,說明新發生的不良個人住房貸款金額呈現增大的趨勢。綜合分析海南國際旅游島建設消息后,海南省房地產價格非理性大幅度上揚的現實,極有可能是投資、投機性購買高端房地產行為所致,這是海南個人住房貸款風險控制的新動向。

二、個人住房貸款業務面臨的主要風險

1.宏觀政策市場風險。在當前國家對房地產宏觀調控政策的影響下,個人住房貸款的市場風險日益突出。一方面中央“國十條”政策的出臺及對地方政府控制房價持續上揚政治層面的要求對房地產業已產生明顯影響,盡管許多人預測海南省房價不可能大幅度下跌,但考慮海南省房地產市場面向全國的現實,如果降價風波席卷國內大中城市房地產市場,海南省房地產市場也不可能獨善其身。當房價的跌幅比預期大的多,個人住房貸款的違約率將呈上升態勢,存在潛在的斷供風險,個人住房貸款質量將面臨較大的壓力。另一方面,由于國家個人住房貸款利率的提升將不可避免使炒房者的利潤空間壓縮,導致個人貸款的還款能力大大削弱,造成了不良個貸的上升。

2.房地產行業風險。當前我國房地產業正處于大調整階段,自從國家出臺新一輪房地調控政策后,全國房地產市場銷售量縮小,但價格下降并未達到預期,樓市的走向依然不明。有關機構提供的數據表明,在亞洲金融危機之前,房價上漲3倍所花的時間,日本用了十年,香港用了十三年,而我國中心城市所用的時間平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的時間;北京市用了不到四年的時間;上海市則用了不到三年的時間。海南省在國際旅游島建設《意見》頒布前后,商品房均價由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米,漲幅208%。其中三亞市2010年5月商品房均價18755元/平方米,是2007年初均價的3.65倍,與國內知名城市的上漲水平基本持平②。從2010年二季度海南省房地產市場的反應情況看,交易量萎縮、價格溫和下跌同步發展,排除海南省房地產季度性銷售因素外,國家宏觀調控政策的影響已有所顯現。一般情況下,價格下跌只影響房地產企業的效益,而交易量的持續萎縮可能危及房地產業自下而上的健康發展。

房地產業是資金密集型行業,對房地產開發企業來說,商品房價格折扣只是利潤壓低一些,而交易量的持續萎縮意味資金無法回籠,如果沒有新的資金渠道補充,房地產企業可能面臨資金斷裂的危險。因為一是流動性風險加大,財務成本增加;二是持幣觀望氣氛愈濃,實際需求可能會明顯壓縮;三是如果房地產開發商與購房者的博弈中,開發商在支撐不住的時候降價,很可能降價幅度很大,是開發商迫不得已的自救,對房地產業的打擊是巨大的。目前銀行業內部比較一致的判斷是,如果房地產跌幅越過35%,則樓盤降價風和業主斷供潮將相互激勵,加上有很多購房人辦理了多套個人住房貸款,一旦形成危機,后果會非常嚴重。筆者認為,如果國家再沒有更嚴厲調控政策的出臺,海南省房價下跌幅度應只是小幅回落,對整體市場沖擊有限[1]。

3.個貸抵押方式的自生性風險。個人住房貸款主要是以購買的房地產為抵押物,向銀行申請的長期貸款,并承諾按月或按年定期償付銀行貸款本息。銀行作為債權人承擔全部債務人違約風險。個人住房貸款以房抵押的方式,客觀上存在一定風險。一是住房貸款種類少,除住房公積金貸款外就是商業貸款,銀行作為住房貸款的最大債權人,自然也是風險承擔者;二是缺乏住房貸款的風險分擔機制,主要是住房貸款證券化等衍生工具不夠,風險無法轉嫁;三是個貸基本上都是中長期貸款,一般都在10年以上,隨著個人住房貸款余額的持續增長,聚集的風險也在不斷增長,貸款人惡意逃債、開發商惡意騙貸、失業人員無力還貸等都可能使風險由銀行承擔;四是銀行處理貸款違約抵押物的難度大、成本高。

實踐證明,銀行作為債權人,一旦出現房貸違約現象,在處理作為抵押物的房產時將遇到許多困難,主要表現在兩個方面:一方面勝訴無法執行,包括抵押房產為被執行人唯一的房產,法院無法進行強制執行拍賣;或抵押房產下存在多人戶籍,非債務人獨有;或被執行人其抵押房產有他人居住,法院不愿引起社會矛盾而中止執行等。另一方面,即使執行回房產,將其拍賣變現也需要專業人才,銀行是金融企業,如果成立專門的機構處置違約房產,成本相對較高。委托中介機構處置,實際成效也大打折扣。國際經驗表明,個人住房貸款信用風險在貸款發放后3～8年內達到頂峰。海南省作為房價上漲過快的特殊省區,購房人大部分又非本地居民,個貸產品的自生性風險相對更高一些。

4.銀行操作風險。目前,個人住房貸款業務競爭十分激烈,銀行為了擴大業務范圍,爭取更好的市場份額,自覺不自覺地降低客戶門檻、放寬審批條件,這是銀行內部產生操作風險的最主要原因。從現實的“假個貸”案例中可發現,開發商惡意造假、開發商與借款人串通騙貸、銀行貸款審查不嚴等都很容易帶來操作風險。主要是客戶經理風險意識不強,貸前資信審查不嚴;貸前調查不全面,過分依賴開發商;貸后管理不到位等。另外,由于個人住房貸款筆數多、期限長,個人變化因素較多,給貸后管理帶來極大不便,也使個貸風險隨著時間的推移風險不斷增加。

三、個人住房貸款風險防范措施及應對建議

1.加強宏觀房地產市場的調研分析。宏觀房地產市場良性發展與個人住房貸款健康發展密切相關,對宏觀政策的把握有助于個人住房貸款風險的控制。一是加強海南國際旅游島背景下宏觀經濟政策的研究,準確把握宏觀政策對金融市場和房地產行業可能產生的影響,避免市場和政策風險;二是密切關注房地產行業的整體走向,特別是關注房地產貸款企業經營變化情況,及時調整經營策略;三是密切關注房地產市場價格指數和個人收入比例,商品房價格由租(土地轉讓價格)、價(商品房人工、物耗價格)和稅(各類稅費)構成,科學測算有關量化比例,建立較為完善的跟蹤關聯效應指標體系,在滿足消費者貸款需求的同時謹防購買者購房后無力償還貸款帶來的風險。

2.重視對開發商和貸款項目的審查。宏觀房地產市場健康與否的風向標――房地產開發貸款對其下游產品――個人住房貸款的風險度有直接影響,重視對開發商和貸款項目的審查,間接實現了對個人住房貸款風險的防范。主要有兩個關鍵環節:一是嚴格審查準入資格,從企業資質、管理水平、財務狀況及管理層個人信用記錄等方面全面審查,特別要深入了解企業法人的個人資信狀況。因為在目前現實的社會條件下,企業主要負責人的資信對一個企業及貸款的安全性有重大影響。二是提高合作項目準入門檻和貸款條件,對銷售價格明顯波動或資金出現異常變動的,要適當降低貸款成數,嚴格首付比例,防止抵押房價值虛高。因為過度上漲的房價,在調整周期來臨時跌幅也更深,這時貸款成數將覆蓋風險敞口。

3.進一步規范貸款操作。一是加強貸前審查,嚴格把握客戶準入標準,除確保貸款人第二還款來源足值、有效外,重點要關注其第一還款來源的償債能力。經驗表明,第一還款來源如果出了問題,第二還款來源往往也不能保證足額還款。二是嚴格貸中審查,關鍵是要嚴格落實面談面簽要求,做好真實性調查,當面見證客戶簽署貸款申請書、貸款合同、擔保合同、貸款支付憑證等法律文書。三是完善制度建設,實施個人住房貸款審批“工廠”化操作,通過集中化、流程化、標準化審查,降低內部管理風險。四是對大額個人住房貸款實行特別審查制度,嚴格控制發放的比例,對涉嫌高檔樓盤炒房的,嚴禁發放個貸。

4.強化貸后管理精細化水平。個人住房貸款還款周期性長決定了貸后管理的重要性,海南個貸客戶異地數量多決定了風險的可控性弱。要建立系統的個貸風險監測制度,加強貸后管理,防患于未然。一是密切跟蹤樓盤銷售情況,定期到項目現場實地走訪,對重估后抵押率越過70%或不符合合同約定的,要及時要求客戶追加擔保,確保抵押物足額、有效;二是嚴格貸后資金流向監管,防止挪作他用,資金流向出現異常的要及時采取措施回收貸款;三是綜合運用上門催收、委外催收、法律訴訟等手段,加大催收的力度,提高逾期個貸的催收效果。

5.強化以人為中心的自我約束機制。許多不良個貸都是有章不循、違章操作、違規放貸的惡果,防范和控制不良個貸風險,必須以人為本,用一批知識全面、洞察市場、了解經濟、道德清廉的“人才群體”構建起一道決策專業、選項審慎、嗅覺靈敏、穩健經營的防風險“人墻”。一是不定期實行員工崗位交流和輪換制度,培養員工的事前防范的意識,最大限度規避、轉移、化解、控制個貸風險。二是實施貸款責任倒追機制,個貸一旦發生風險,首先檢查審批人環節是否合規、合法;其次檢查客戶經理是否有弄虛作假、失職瀆職等行為;第三如果排除以上兩種情況,則分析是否是不可預測或不可抗力因素導致個貸風險,按照盡職免責的原則,對于人為因素造成個貸風險的嚴加懲處。三是把不良個貸理賠工作人格化。將不良個貸的損失風險轉化為信貸管理者個人的收入、地位、名譽等的風險,通過最終由每個自然人承擔貸款的終極責任,從而增強工作責任心,使個貸選項更加合理,決策更加謹慎,操作更加規范,經營更加穩健。

篇5

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；納稅籌劃策略

一、“營改增”稅制改革簡介

稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經國務院批準，聯合下發了關于我國營業稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業以及現代服務業為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業、郵電通信業、以及部分現代服務業的增值稅改革，2016年，我國房地產業、建筑業、金融業和生活服務業也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。

二、“營改增”稅制改革前我國房地產企業納稅情況分析

營業稅改增值稅之前，我國房地產企業涉及的稅種包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮土地使用稅、契稅、房產稅、印花稅、企業所得稅等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成了稅制改革前房地產企業的主要稅種。“營改增”稅制改革實施前，房地產企業商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產的營業稅；房地產開發企業土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發成本、開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產開發企業土地增值稅的關鍵。企業所得稅是房地產開發企業主要稅負之一。除小微型房地產企業適用20%的企業所得稅外，房地產企業所得稅稅率一般為25%。房地產企業所得稅的稅負輕重取決于開發利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。

三、“營改增”稅制改革對我國房地產企業納稅情況的影響

1.對營業稅及增值稅的影響。

我國對房地產行業實施“營改增”稅制改革后，房地產行業將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產開發企業增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產業的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據相關數據統計，一線城市的房地產開發項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發票；二是其他房地產開發成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發票，使得增值稅稅負過重。

2.對土地增值稅的影響。

“營改增”稅制改革對房地產開發企業土地增值稅的主要影響體現在已繳納的增值稅上。由于繳納營業稅時期銷售不動產的營業稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變為11%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。

3.對企業所得稅的影響。

在房地產企業實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業所得稅前扣除，使企業實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產企業的稅后所得影響較大。

四、“營改增”稅制改革背景下房地產企業納稅籌劃策略分析

1.積極反映，爭取稅收政策支持。

由于房地產開發企業相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業稅負，因此，對于房地產行業“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產企業中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據或其他收據，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產企業憑財政部門開具的土地出讓金專用收據等作為抵扣憑證，類似企業購進農產品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產業的上下游稅率，最好規定一致或相近，以減輕企業納稅負擔，實現稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產企業開發周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現行政策的基礎上適當延長。

2.政策籌劃，爭取財政資金支持。

由于“營改增”政策實施后將對我國房地產開發企業帶來較大的影響，由于房地產企業的行業狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業帶來較沉重的稅收負擔。為了實現改革的平穩過渡，據統計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產企業，應積極利用相關資金扶持政策，并根據自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業的稅收壓力。

3.找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。

房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是：如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。

4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。

由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各行業納稅義務發生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業要求的有效籌劃方案，有效降低企業稅負。

五、結語

“營改增”后，房地產企業在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據具體業務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。

參考文獻：

[1]張怡然.我國房地產企業納稅問題分析.東北財經大學學報[J].2015.01.