房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級市場 對策

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運營者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計、運營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會問題一樣，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級市場的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產(chǎn)多級市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個社會所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場的分級運行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級市場形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產(chǎn)多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產(chǎn)多級市場的步伐。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運營對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級市場的對策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場

房地產(chǎn)二級、三級市場具有經(jīng)營和消費性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個完整的、有機(jī)的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產(chǎn)多級市場打下良好的思想基礎(chǔ)。同時加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國人多地少的特點，很多經(jīng)濟(jì)開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經(jīng)濟(jì)相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長點也是不現(xiàn)實的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點，從而拉動房地產(chǎn)多級市場的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報以及建設(shè)周期長、涉及單位多等特點，決定了商業(yè)地產(chǎn)項耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)項目除了一般項目風(fēng)險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經(jīng)營的方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊有志.我國住房公積金繳存率模式的創(chuàng)新[J].財貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2013（12）.

篇2

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；對策

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個高利潤、高風(fēng)險的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來的巨額利潤，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險開始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項目成為死鋪，給投資者帶來巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國還是一個新生事物，行業(yè)開發(fā)運營的理論還未形成，項目運作不規(guī)范，許多開發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成熟的經(jīng)營理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國國情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營模式的特點

隨著開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的重視，目前推向市場的許多商業(yè)地產(chǎn)項目也有很多模式，國內(nèi)常見的模式基本有三種經(jīng)營模式：純銷售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷售模式

純銷售模式主要指在項目建成后，開發(fā)商通過直接全部出售給投資者及經(jīng)營者，來回籠資金，開發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營與開發(fā)管理。這種模式，一般對開發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門檻也低，這樣開發(fā)商的資金財務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無需承擔(dān)后期開發(fā)運營的風(fēng)險。這對資金不是很雄厚的開發(fā)商來說是個很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點。第一，對于投資者及經(jīng)營者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)被分割，其整體的投資價值受到影響，不利于后期的開發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營混亂，后期經(jīng)營出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對于整個項目難以有大的價值升值空間，不利于開發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因為，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開發(fā)商自身經(jīng)營模式的因素影響，此類模式在現(xiàn)階段仍是我國中小開發(fā)商的重要選擇。這類模式一般開發(fā)一些專業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專業(yè)批發(fā)市場。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項目商圈的市場需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國內(nèi)，萬達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬達(dá)集團(tuán)與眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過各種品牌組合，整合開發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，降低了市場研判失誤的風(fēng)險，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開發(fā)前已經(jīng)確定了商場入住商戶，避免了因為項目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計的業(yè)態(tài)組合將會出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測性的變化，由于其經(jīng)營狀況的不可預(yù)測性，在其合作過程中，聯(lián)盟伙伴很可能會退出合作或無法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時，與買家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價較低，回報往往比較誘人。這種經(jīng)營模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽(yù)度高，也會實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤。開發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報，而且風(fēng)險非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的商鋪價格不是很高，投資門檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營者自負(fù)盈虧，無論經(jīng)營者是誰，都要負(fù)擔(dān)租金回報的責(zé)任。因此經(jīng)營者必須細(xì)心經(jīng)營，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤。

這種模式也有其風(fēng)險：一是承租經(jīng)營風(fēng)險。商場如戰(zhàn)場，如果承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險。發(fā)展商在采用售后返租方式銷售完成某項目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項目的開發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價回購變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產(chǎn)權(quán)，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營與管理。只租不售經(jīng)營模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目建成之后，通過出租經(jīng)營，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過租金及地價的提高，來獲得利潤。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國家采用較多，是國際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。

這種模式主要優(yōu)點在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費用比較低，而國內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，從而能投快速提升自身的價值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專業(yè)的管理團(tuán)隊能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運營有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因為，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開發(fā)商沒有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開發(fā)的。通過短期的銀行貸款資金進(jìn)行長期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將會帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。第二，開發(fā)商要具有專業(yè)的商業(yè)運營管理經(jīng)驗和專業(yè)的商業(yè)人才隊伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營管理，這都需要專業(yè)的經(jīng)營運營公司來運營。

3 我國商業(yè)地產(chǎn)運營過程中的問題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)定位模糊，運營模式不足。

一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，首先要在定位有個明確的目標(biāo)。而廣大開發(fā)商還是單純的按照住宅項目進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運營模式選擇上不能符合所開發(fā)的項目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類型種類繁多。從大型的購物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開發(fā)理念和開發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開發(fā)商的資金鏈比較長，需要的貸款也比較高，對開發(fā)商的融資能力是個嚴(yán)峻的考驗。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運營的專業(yè)人才和團(tuán)隊不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報率，吸引開發(fā)商從住宅開發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來，沒有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識和專業(yè)人才團(tuán)隊，對于項目的開發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開發(fā)的經(jīng)驗和國外、國內(nèi)典型成功運作項目的經(jīng)驗來運作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實上要求了其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理應(yīng)當(dāng)是由各類專業(yè)性的組織共同協(xié)作來完成。專業(yè)人才和團(tuán)隊的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費、不合理情況的發(fā)生。

4 我國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的對策

4.1 開發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類型非常多，這就要求開發(fā)商具有綜合利用各種運營模式的能力，不再單一的按照開發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運營。所以開發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開發(fā)周期長，成為了開發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國內(nèi)開發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷售回款來解決資金不足的問題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的許多問題。隨著我國金融市場體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問題。同時，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國的資本市場還不完善，需要推動政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)和專業(yè)團(tuán)隊的建立

一個具有復(fù)合專業(yè)經(jīng)驗及資源的開發(fā)、經(jīng)營、管理團(tuán)隊，是保證商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專業(yè)的人才隊伍和管理團(tuán)隊。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國外經(jīng)驗，同時建立我國相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］呂波．商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.

［2］王偉毅，李乾文．創(chuàng)業(yè)視角下的商業(yè)模式研究［J］.外國經(jīng)濟(jì)與管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商業(yè)地產(chǎn)改變中國［M］.哈爾濱：黑龍江美術(shù)出版社，2007.

篇3

今年3月30日，美國國際資產(chǎn)管理協(xié)會（IREM）與上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院舉行新聞會，首次對外宣布，IREM專為管理各類大型不動資產(chǎn)投資組合的從業(yè)人員設(shè)置的資格認(rèn)證――CPM項目正式進(jìn)駐中國，隨后將展開招生 、授課及資格認(rèn)證等一系列工作。

現(xiàn)在，CPM培訓(xùn)項目終于中國落地啟航。

開學(xué)典禮上，建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長楊慎，上海房地局副局長龐元，上海財經(jīng)大學(xué)教授、威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長印華等，分別作了簡短而精彩的講演，本刊予以另文專摘。

另，《財富地產(chǎn)》在今年五月對CPM項目做過詳細(xì)報道之后，再次探訪CPM在中國的首次啟航，分別采訪了講師Mr. Ramon Venero以及首期班的兩位學(xué)員。

Venero先生自1978年起從事商業(yè)地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。曾就職于大型美國房地產(chǎn)集團(tuán)、地區(qū)開發(fā)公司及資產(chǎn)管理公司，并一度管理隸屬于大型開發(fā)商建筑商集團(tuán)的屬于他本人的資產(chǎn)管理公司。曾管理過多種物業(yè)類型的資產(chǎn)，含住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、零售商鋪、工業(yè)地產(chǎn)、業(yè)主委員會資產(chǎn)及度假地資產(chǎn)。

《財富地產(chǎn)》：請問您最早從事什么行業(yè)，如何加入到CPM的教育培訓(xùn)工作的。

Mr.Venero：可能CPM的會員面對這個問題都會有一個相同的回答：進(jìn)入這一行純屬偶然。我最初的理想是做一個管道工人。是開發(fā)商找到我，來幫他們打理一些資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)。后來就慢慢進(jìn)入這一行了。

我在1990年正式加入IREM協(xié)會，而且協(xié)會要求會員在正式成為會員之前，必須要參加一定數(shù)量的會議。我自己曾經(jīng)有自己的資產(chǎn)管理公司，現(xiàn)在全職投入CPM教育工作，這也是我的愿望?，F(xiàn)在除了上課之外，還在攻讀博士，希望將來可以更多地在大學(xué)里進(jìn)行資產(chǎn)管理教育。

《財富地產(chǎn)》：第一天上課感覺如何，和在美國教CPM有什么區(qū)別？

Mr. Venero：感覺非常好。我有一班非常棒的學(xué)生，而且資歷也非常深，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的想象。雖說有文化和語言上的差異，但我們溝通得還是非常好，這讓我感覺和在美國沒有太大區(qū)別。如果說區(qū)別的話，還是在于語言，但很多東西中美還是有相似之處，例如財務(wù)課程，基本是相同的。

《財富地產(chǎn)》：您如何看待CPM培訓(xùn)項目在中國的前景？

Mr. Venero：上海的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)達(dá)到一個非常高的水平，甚至已經(jīng)超出了我的想象，包括建筑設(shè)計、施工質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)等等。給我的感覺是，如果中國的房地產(chǎn)業(yè)者可以在中國運營好這些高質(zhì)量的樓盤，那么他們在世界上任何一個城市都可以做到同樣好。

此外，上海房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)和二手房交易，也已經(jīng)達(dá)到了世界水平，和倫敦、紐約、東京這些大城市已趨于一致。那么，為了保證開發(fā)和行業(yè)的深度發(fā)展，必然要求市場有一批資深的，受過專業(yè)教育的人才。而作為擁有如此大量房產(chǎn)的市場，勢必需要大批專業(yè)的資產(chǎn)管理人才出現(xiàn)，參與投資與開發(fā)建設(shè)。

CPM是有幾十年歷史，非常成熟專業(yè)的資產(chǎn)管理教育系統(tǒng)。我期望幾年內(nèi)可以出現(xiàn)中國本土的CPM教師來加入我們的隊伍。我非常看好CPM項目在中國的前景。

劉琦，上海世博土地儲備中心資產(chǎn)管理處處長，首期CPM培訓(xùn)班學(xué)員。

孫浩，上海鵬欣集團(tuán)有限公司資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理，首期CPM培訓(xùn)班學(xué)員。

《財富地產(chǎn)》：你們最早是怎么知道這個培訓(xùn)班的？

劉琦：前段時間，威斯頓學(xué)院組織了一個活動，邀請的印華教授正好是我的老師。通過他我知道了這個培訓(xùn)班。加上我本身就做資產(chǎn)管理，所以就報了這個培訓(xùn)班。

孫浩:通過幾年的運作，威斯頓學(xué)院的培訓(xùn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有了品牌知名度。我們作為開發(fā)商也能夠感受到威斯頓能很好地把握住地產(chǎn)教育走向。所以這次威斯頓學(xué)院辦了這個CPM的資格培訓(xùn)班，我也是非常樂意來參加的。

《財富地產(chǎn)》：這兩天的課感覺如何？

劉琦：這是CPM第一次在中國開課。美國教師上課有他們自己的風(fēng)格，認(rèn)真盡職，形式也很有趣。雖然有些文化差異，但學(xué)員們大部分都是年輕人，對于新生事物易于接受，還是比較容易融入其中。我以前也參加過一些相關(guān)培訓(xùn)，但這次CPM在課程體系以及老師的風(fēng)格上都和以往有區(qū)別。這門課除了課程和國際完全接軌之外，最有特點的地方在于它專門開設(shè)了關(guān)于資產(chǎn)管理道德規(guī)范的課程，并且需要作為考試內(nèi)容。我認(rèn)為這點非常重要，這門課非常有助于端正和規(guī)范從業(yè)人員的敬業(yè)態(tài)度。

孫浩:我的感覺也比較好。CPM雖然之前在北京有過，但并不成功。這次算是第一次正式落戶中國。CPM培訓(xùn)，對于我這樣的開發(fā)商的工作，對中國的房地產(chǎn)行業(yè)都是非常有幫助的。中國的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過持續(xù)幾年的開發(fā)高峰之后，現(xiàn)在進(jìn)入了一個營運高峰。雖然現(xiàn)在有專業(yè)的管理公司，但未必有專業(yè)化的業(yè)主。而CPM的培訓(xùn)可以培養(yǎng)出更聰明、更有經(jīng)驗、懂得用國際語言來溝通和交流的業(yè)主。對于資產(chǎn)管理道德規(guī)范這門課，中國有句古話，先做人，再做事。行業(yè)道德也就是職業(yè)自律。CPM能夠發(fā)展成今天的規(guī)模，它必定有其內(nèi)在核心的道德價值觀和道德規(guī)范，而這些是保證一個行業(yè)正常運行的基礎(chǔ)。所以我覺得這門課對我們來說很有必要。

《財富地產(chǎn)》：你們認(rèn)為CPM課程對自己日后的工作會有怎樣的幫助？

劉琦: CPM課程偏重于培養(yǎng)你的思考能力，強(qiáng)化你的職業(yè)精神，會讓你用一種非常職業(yè)的態(tài)度對對待資產(chǎn)管理。可能這其中的某一兩點并不會現(xiàn)在就現(xiàn)實可用。但是它是一種體系，最終會讓你掌握一種方法，一種專業(yè)思維方式.

孫浩: 之前也參加過一些相關(guān)的培訓(xùn)，作為專業(yè)的資產(chǎn)管理培訓(xùn)來說，這還是第一次。應(yīng)該來說，其它的一些培訓(xùn)，主要偏重于一些專業(yè)能力的培養(yǎng)，而CPM更側(cè)重于思維方式的培養(yǎng)，是在告訴你一個想問題的方式方法，然后用大家都能理解的方式來進(jìn)行交流和溝通，這就突破了語言文化的障礙。

《財富地產(chǎn)》：作為從業(yè)者，請問你們是如何看待上海資產(chǎn)管理行業(yè)的現(xiàn)狀。

劉琦：上海也好，中國也好，很多年以來房地產(chǎn)業(yè)一直處于一種高速開發(fā)的階段，但是目前隨著城市土地和可開發(fā)空間的減少，中國的房地產(chǎn)業(yè)可能需要把注意力更多地轉(zhuǎn)向持有長期經(jīng)營的物業(yè)。那么在這個時候，注冊資產(chǎn)管理師就顯得格外重要。中國的地產(chǎn)業(yè)將逐漸由強(qiáng)調(diào)開發(fā)而轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)經(jīng)營管理。那么資產(chǎn)管理專業(yè)出身的人，以及持有CPM資格的專業(yè)人士，將會在上海以及中國地產(chǎn)業(yè)越來越顯現(xiàn)出他職業(yè)優(yōu)勢。

孫浩: 應(yīng)該說，國內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在這樣一個階段，迫切希望有更高水平更高素質(zhì)的人才來進(jìn)行資產(chǎn)管理。因為談得上資產(chǎn)，就很可能是上億上十億的規(guī)模。在這種情況下，一個很小的失誤就會導(dǎo)致一個很大的損失。所以這時就需要一批精于資產(chǎn)管理的專業(yè)人士來服務(wù)，甚至可以說現(xiàn)在已經(jīng)到了呼之欲出的階段了。

汲取教訓(xùn)積極應(yīng)對

由美國次貸引發(fā)的金融危機(jī)，已波及全球，正在各國經(jīng)濟(jì)和社會生活帶來嚴(yán)重沖擊。現(xiàn)在大家都在熱議救市對策，這次危機(jī)是長期潛存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事論事。中國作為13億人口的發(fā)展中國家，值得從中吸取的教訓(xùn)很多，我認(rèn)為關(guān)鍵是重視實體經(jīng)濟(jì)。美國的次貸危機(jī)，表面上是房地產(chǎn)引起的，實質(zhì)上是金融體系混亂造成的，特別是金融管制混亂及金融衍生品失控造成的后果。以虛擬經(jīng)濟(jì)取代實體經(jīng)濟(jì)，必然導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)虛幻化，夸大經(jīng)濟(jì)總量，這類教訓(xùn)十分深刻。

重視實體經(jīng)濟(jì)就要時刻關(guān)注三件事：一是適時調(diào)整信貸，保證資金充裕；二是增加供給，做到總供給與總需求基本平衡；三是擴(kuò)大消費，拉動內(nèi)需不斷增長。這三條的實質(zhì)就是保增長、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，防止經(jīng)濟(jì)下滑。

近來，國內(nèi)外看好中國經(jīng)濟(jì)，主要是中國經(jīng)濟(jì)基本面沒有改變，依然處于快速穩(wěn)定增長勢頭，這一點來之不易。

房產(chǎn)管理是資產(chǎn)管理

很高興參加威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院舉辦的“國際注冊資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班的開學(xué)典禮。謹(jǐn)代表上海市房地資源局表示祝賀。

前天，我的老師印華教授來過電話，得知楊部長也出席，我們深感榮幸！感謝楊部長多年來對上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)心和支持！

據(jù)邀請函介紹，“學(xué)院所招學(xué)員涵蓋國內(nèi)外一線房地產(chǎn)公司。廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員已經(jīng)意識到，目前房地產(chǎn)的操作已經(jīng)逐步向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)移?！蔽艺J(rèn)為，這是一個比較重要的認(rèn)識深化。

說到資產(chǎn)管理，會涉及到什么是資產(chǎn)，什么是資產(chǎn)價格；在房地產(chǎn)言房地產(chǎn)，就涉及到什么是房價。

我們對房價的認(rèn)識和分析已經(jīng)經(jīng)歷了三次拓展。

第一次是從產(chǎn)品向商品的拓展，隨著計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，人們認(rèn)識到房價不僅是由成本決定，更是由供求關(guān)系決定的，并將市場供求情況作為分析房價波動的主要工具；

第二次是從房地產(chǎn)商品向房地產(chǎn)資產(chǎn)的拓展，認(rèn)識到房地產(chǎn)不僅是實物商品，同時是貯存財富并具有保值增值功能的實物資產(chǎn)，這時房價就不僅由簡單的市場供求關(guān)系決定，而類似金融市場的資產(chǎn)定價行為，會受人們預(yù)期的影響（望梅止渴是預(yù)期，等待第二只靴子落地也是預(yù)期），還會產(chǎn)生價格泡沫；

第三次是從房地產(chǎn)市場內(nèi)部向市場外部的拓展，將房地產(chǎn)市場放到我國資本市場中、我國宏觀經(jīng)濟(jì)整體中、國際資本市場中、國際資本流動和整個世界經(jīng)濟(jì)背景中進(jìn)行分析，房地產(chǎn)價格不僅受到房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求關(guān)系、對資產(chǎn)價格預(yù)期的影響，還受到貨幣供應(yīng)量、匯率、利率、稅率等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。在2004年10月我局給建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的一份專題報告中已經(jīng)明確提出，要高度重視匯率、利率、股價、油價、房價的五市互動關(guān)系。如果說當(dāng)時許多同志對此還不以為然的話，自去年下半年至今的世界范圍內(nèi)發(fā)生的貨幣金融動蕩，以及所帶來的后果，已經(jīng)給我們上了深刻的一課?，F(xiàn)在我們回到課堂上，希望能從理論和實際的結(jié)合上補(bǔ)上這一課。這將是十分重要的！

預(yù)?！皣H注冊資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班達(dá)到預(yù)期效果，取得圓滿成功！

學(xué)習(xí)最新理論 絕不紙上談兵

很高興大家來參加威斯頓學(xué)院學(xué)習(xí)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場可能遇到一些波折，但從長遠(yuǎn)來看還是向上的。特別是，從十七大以后調(diào)控思路有了明顯轉(zhuǎn)變：重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一；提出要增加居民的財產(chǎn)性收入比重；今后解決住房問題，解決老百姓民生問題很重要一點可能是要分層次、多渠道的解決。有的是通過市場渠道，有的是通過政府財政這個渠道；并開始關(guān)注租賃市場的發(fā)展，對個人出租住房收入改按10%征收租賃綜合稅，但是這些還不夠。房地產(chǎn)是一個區(qū)域性市場，不能一刀切進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)當(dāng)采用“擴(kuò)大有效供給，疏導(dǎo)過度需求，降低成本稅費，壓縮利潤空間”的思路來調(diào)整對策措施，這樣市場才能健康有序發(fā)展。

篇4

去年初，受萬科等大企業(yè)高調(diào)宣傳影響，整個地產(chǎn)行業(yè)瞬間覺得轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉捷，而轉(zhuǎn)型大的方向，就是從過去單一的土地開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向持有運營。這對于多年習(xí)慣了“買地――賣房”模式的大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，向持有運營轉(zhuǎn)型并非易事。意欲轉(zhuǎn)型的房企，涵蓋來說至少在意識上要有以下幾項“互聯(lián)網(wǎng)+”的觀念需要確立。

棄開發(fā)模式 轉(zhuǎn)持有運營

首先要明白所謂向著營運轉(zhuǎn)型就是：向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型、向生產(chǎn)資料獲取方向上轉(zhuǎn)型、向既有客戶資源挖掘服務(wù)轉(zhuǎn)型。

這其中，除去原有管理營運團(tuán)隊和資源整合發(fā)生戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變之外，企業(yè)同時也需要增加儲備IT團(tuán)隊，以使其帶動原有團(tuán)隊接納吸收互聯(lián)網(wǎng)思維。唯此，發(fā)展的速度，或者明確地說就是業(yè)績，才有可能保住增長，不至于轉(zhuǎn)型之中大起大落。

以行業(yè)龍頭萬科來說，其物業(yè)銷售營業(yè)額已突破2000億元。在整個地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求的大勢之下，與所有房企一樣面臨著全國戰(zhàn)線的回縮，這就使其面臨著一線等核心城市只能保住利潤，卻不能支持業(yè)績擴(kuò)張這樣的窘境。萬科在三四年前才調(diào)整戰(zhàn)略，明確逐步增多持有型物業(yè)占比方向，所以近幾年來我們看到的是它在拼命向養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方向?qū)で筠D(zhuǎn)向。但其增長速度和規(guī)模顯然不足以支撐過往2000億元大盤轉(zhuǎn)型。所以，萬科又做社區(qū)“五菜一湯”，做小區(qū)O2O，甚至找雷軍去聊和地產(chǎn)可能根本不相干的事。

當(dāng)今的世界，TMT領(lǐng)域的大佬已經(jīng)無所不能。谷歌甚至百度都要進(jìn)軍汽車行業(yè)，研制出產(chǎn)智能汽車。那么地產(chǎn)商的跨界、混業(yè)也必將是大勢所趨。尤其是那些上市的地產(chǎn)公司，面對“新常態(tài)”之市場，單純靠賣樓銷售已經(jīng)走到盡頭，業(yè)績支撐很難維續(xù)。未來三兩年內(nèi)，我們一定會看到房企向持有轉(zhuǎn)型，甚至向非地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。科技、農(nóng)業(yè)、輕資產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域或許都有可能看到開發(fā)商的身影。

棄借貸開發(fā) 轉(zhuǎn)金融投資

中國持續(xù)二十年的房地產(chǎn)開發(fā)模式看似繁復(fù)，簡單概括則只有一個――向銀行借錢融資，之后建房賣房，最終獲利。這個模式在當(dāng)今市場供求關(guān)系徹底轉(zhuǎn)換、市場風(fēng)險和銀行管控日益趨緊的形勢下已經(jīng)不可維系。未來開發(fā)商應(yīng)該從金融機(jī)構(gòu)的借貸者，轉(zhuǎn)向金融融資的參與者，甚至主導(dǎo)者，房企的運營才有可能得到保障。

事實上，自2009年政府加大房產(chǎn)調(diào)控力度，許多地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融界人士已經(jīng)意識并著手采取新的地產(chǎn)融資形式和手段。也就是自那時起，各類地產(chǎn)信托、基金等層出不窮、名目繁多。但其本質(zhì)上，多數(shù)還是以開發(fā)商購地和銷售回籠資金為導(dǎo)向。

而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)起云涌，舊有的地產(chǎn)融資模式有了更大的擴(kuò)展空間。剛剛披露年報的碧桂園去年業(yè)績突破千億元，據(jù)悉與其在金融方面的創(chuàng)新不無關(guān)聯(lián)。其與上市金融公司匯聯(lián)深度戰(zhàn)略合作，金融公司為其設(shè)計了從投標(biāo)拿地到眾籌銷售的所謂“地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)”產(chǎn)品，不僅資金成本大幅度降低，而且支持力度效率遠(yuǎn)高于以往的單一形式。

由于房企是近乎類金融的企業(yè)，物業(yè)資產(chǎn)與生俱來的融資優(yōu)勢使其在金融領(lǐng)域可以游刃有余，包括其龐大的業(yè)主資產(chǎn)潛在空間，在互聯(lián)網(wǎng)金融大行其道之當(dāng)下時節(jié)，房企不但可以通過眾籌等方式獲取低成本資金，更可以通過資產(chǎn)投資方式實現(xiàn)跨界成功。

近幾年，我們看到有越來越多的國人去海外購置房產(chǎn)，“國人未來十年置業(yè)熱點一定是在海外”的論點也催動許多國內(nèi)有實力的房企去海外投資地產(chǎn)項目。如果以基金的模式帶舊有客戶去海外購置自己開發(fā)的房產(chǎn)，房企無疑又挖掘了一個巨大的金礦。

棄土地開發(fā) 轉(zhuǎn)行業(yè)跨界

過去二十年，如果說土地招拍掛制度制造了世界經(jīng)濟(jì)獨有的政府土地財政，進(jìn)而一夜暴富的發(fā)展奇跡，那么資本市場向房企開放，允許大量房企上市，甚至開放所有行業(yè)上市企業(yè)從資本市場進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，則是這一畸形經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)的引擎發(fā)動機(jī)。當(dāng)資本市場與土地拍賣聯(lián)動，土地與股市互推上漲，進(jìn)而將樓市推向極致甚至瘋狂程度之時，新一屆政府所說的“轉(zhuǎn)型”和“新常態(tài)”，實際是在警示：這一模式已經(jīng)走到盡頭。

房企的核心生產(chǎn)資料只有兩個――土地和資金。當(dāng)市場供大于求形勢顯現(xiàn)，土地生產(chǎn)資料的價值必然大幅度滑落，不被認(rèn)知。未來整個行業(yè)必然面臨因產(chǎn)能過剩而導(dǎo)致大量企業(yè)退市，或者關(guān)張倒閉的行業(yè)倒退和蕭條。轉(zhuǎn)型，不僅是發(fā)展，對于多數(shù)房企來說，更有可能僅僅為了活命。

事實上，在一個良性的相對完善的房地產(chǎn)市場之中，所謂房企的生產(chǎn)資料遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止土地和資金兩項。比如歐美、日本、東南亞等國家，商業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營、酒店、城市公寓、工業(yè)廠房，甚至機(jī)場、碼頭、影視、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等都可以使地產(chǎn)商投資并且獲利。而這些領(lǐng)域的資源其實正是時下國內(nèi)開發(fā)商所欠缺的生產(chǎn)資料。在此方面，萬達(dá)無疑已是做出了很好的范例，其整合院線、足球、體育經(jīng)紀(jì)、主題公園等，其規(guī)模不同于萬科模式的快速擴(kuò)張，生產(chǎn)資料的多元化注定是其基礎(chǔ)。

近三五年來移動互聯(lián)網(wǎng)帶給各行各業(yè)巨大沖擊，新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)以及新商業(yè)模式無處不在。大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)三大體系已經(jīng)通過許多行業(yè)滲透進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商所提供的物業(yè)空間已是所有行業(yè)承載體之時，每一個行業(yè)企業(yè)，其實都事實上成為了開發(fā)商的生產(chǎn)資料。

去年底，雷軍的小米公寓亮相引來眾多眼球。但其實國內(nèi)城市公寓第一品牌的“未來寓”已然稍稍在做全國的布局?jǐn)U張。這家由基金背景支持的管理公司已經(jīng)在南京、上海等城市自持管理，或者與開發(fā)商合作有項目，今年計劃將進(jìn)軍北京，與京城房地產(chǎn)商尋求合作。

我們看到，去年中國的中超俱樂部無一例外的全部由開發(fā)商出資所有。作為全世界第一大運動項目，足球固然對于塑造品牌甚至擴(kuò)張拿地能帶來直接的利益，但中超最大的獲益者――廣州恒大，則在最輝煌耀眼的時刻推出了它的礦泉水和糧油。而眾多人的看法，由于地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑，中超未來兩年將會有一家俱樂部老板易手。危機(jī)也無處不在。

這些信息都說明房企的機(jī)會與市場還有很大的可為空間。跨界跨行業(yè)，整合更多的生產(chǎn)資料，實際在驗測著開發(fā)商老板們的眼光與智慧。

棄短線掙錢 轉(zhuǎn)孵化投資

總理今年兩會上不僅提到了互聯(lián)網(wǎng)+，更重要的是提到了要鼓勵全民創(chuàng)業(yè)。可以說，中國正趕上史上絕無僅有的創(chuàng)業(yè)機(jī)會。

時下各類形式的創(chuàng)業(yè)孵化器涌現(xiàn)。從已知的數(shù)據(jù)看，全國孵化器數(shù)量可能多達(dá)上萬個。除去政府主導(dǎo)的之外，大量的孵化器還是由天使或VC投資人和投資機(jī)構(gòu)所為。

所謂的孵化器，無非是給創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)的空間，并對項目加上引導(dǎo)，促其成功。所以，物業(yè)空間是所有孵化器的載體，是基礎(chǔ)和必要硬件。而這方面無疑開發(fā)商有著與生俱來的優(yōu)勢。

無人不知喬布斯車庫創(chuàng)業(yè)的傳奇故事。世界上許多偉大的進(jìn)入世界五百強(qiáng)的公司都由創(chuàng)始人初期在十分艱難的環(huán)境下創(chuàng)業(yè)成功，將企業(yè)做大成為市值百億，甚至上千億、上萬億的公司。而近年IT、互聯(lián)網(wǎng)難得的發(fā)展機(jī)遇，也為中國創(chuàng)造了絕佳的創(chuàng)業(yè)空間和環(huán)境。當(dāng)眾多八零后、九零后創(chuàng)業(yè)風(fēng)起云涌一般掀動起創(chuàng)業(yè)大潮之時，擁有物業(yè)空間資源的開發(fā)商如果錯過搭載的機(jī)會，則只能證明這個企業(yè)終將走向沒落。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在全國大量過剩，除了招商和運營管理在其中起著重要作用之外，開發(fā)商的思維意識固化，也是其重要原因。面對電商對傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)沖擊，以及整體供應(yīng)量過剩的雙重壓力，開發(fā)商現(xiàn)在甚至可以將購物中心和社區(qū)商業(yè)定位為“商業(yè)孵化器”，將市場潛力大、市場可延展空間大、團(tuán)隊管理強(qiáng)的品牌商業(yè)引入，或者協(xié)助其發(fā)展成為連鎖商業(yè)。此類模式在萬達(dá)廣場也在升級換代之時，相信會有極大的可為空間。

此前不久，北京幾家華堂商場相繼關(guān)張停業(yè)，原有的開發(fā)商將其改造為商務(wù)辦公使用。這種隨市場而轉(zhuǎn)向的做法是一種明智之舉。在北京寫字樓租金水平大大高于商場租金收益之時，在法規(guī)可以接受的前提下，資產(chǎn)的價值得到了最大化發(fā)揮。但是，如果能更徹底地向孵化器轉(zhuǎn)型，也許會有更意想不到的收獲。

本人去年開始入黑馬營創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)營學(xué)習(xí)，如果按照中國特色商學(xué)院主要是為了“混關(guān)系”去看，我倒認(rèn)為，這里其實才是地產(chǎn)商們最應(yīng)該來的地方！創(chuàng)新企業(yè)、各行各業(yè)的產(chǎn)品和創(chuàng)新商業(yè)模式會聚于此，對于想籠絡(luò)各業(yè)資源甚至生產(chǎn)資料的開發(fā)商來說一定會不虛此行。

地產(chǎn)之大勢未來，就是開發(fā)商極少再有靠海量房產(chǎn)銷售獲利發(fā)展的可能。對于那些高融資成本的房企來說，這可能難以接受，但“新常態(tài)”下也只有迎對，而不要繼續(xù)壓賭逆轉(zhuǎn)。一方面手里的項目要盤活，另一方面長遠(yuǎn)的投資必須迎對。長線投資將是開發(fā)商們不得不面對的現(xiàn)實。

昨天和幾位同學(xué)聚會，一位同學(xué)講青島萬達(dá)廣場經(jīng)營狀況如何如何慘淡。事實上大家都知道，作為中國最成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)模式確實創(chuàng)造了天下奇跡，但全國多地萬達(dá)廣場商戶生意不佳，鋪面空置現(xiàn)象也十分普遍。

去年起萬達(dá)推出了2.0版本萬達(dá)廣場，即以主體公園等體驗式消費為主導(dǎo)的經(jīng)營模式。就其自身創(chuàng)新來說，此方向不能說不對。但就全國已建成上百個1.0版萬達(dá)廣場來說，其改造升級也成為必然。假設(shè)可以把萬達(dá)廣場定義為“商業(yè)孵化器”，萬達(dá)劃出一定比例的空間用于商業(yè)品牌孵化，其連鎖規(guī)模效益對于商家來說都將是火箭引擎一般的助力，輕輕松松就可以快速培育出數(shù)家IPO上市公司。其所獲得的回報收益怎是賣點物業(yè)、收點租金可以匹敵！

棄銷售主導(dǎo)，轉(zhuǎn)技術(shù)營運

“互聯(lián)網(wǎng)+”代表一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)社會各領(lǐng)域之中，提升實體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。

就地產(chǎn)行業(yè)來說，新常態(tài)下整個行業(yè)市場，房企面對轉(zhuǎn)型需求與壓力，則必須改變舊有的組織結(jié)構(gòu)，特別是團(tuán)隊構(gòu)成。必須從只管地和錢的簡單、粗放營運模式，向增多經(jīng)營管理專業(yè)人員、IT人員、金融專業(yè)人員方向轉(zhuǎn)型。

當(dāng)使用大數(shù)據(jù)進(jìn)行市場定位已經(jīng)可以顛覆過往任何大牌專家、機(jī)構(gòu)所謂專業(yè)報告之時，房企的投資以及運營終將徹底改變。而在市場總體已經(jīng)嚴(yán)重過量的現(xiàn)時市場之中，產(chǎn)品主義、經(jīng)驗主義的操盤都已過時。一個以銷售為導(dǎo)向的金融產(chǎn)品的設(shè)計加上平臺渠道化的引流，或許可以讓所有的營銷行為都棄之不用。而這些，無不仰賴于團(tuán)隊轉(zhuǎn)型，人力資源儲備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

總體來說，過去二十年中國房地產(chǎn)是高速發(fā)展的“圈地――賣房”一個模式，中國從住房短缺轉(zhuǎn)瞬之間成為了絕大多數(shù)城市房屋過剩的國家。全國現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總計3萬多家，境內(nèi)外上市地產(chǎn)公司多達(dá)數(shù)百家。在市場預(yù)期向下的大環(huán)境背景之下，房企如何繼續(xù)存活下去？這是擺在許多開發(fā)商面前不得不面對的現(xiàn)實。

篇5

1.中國的城鎮(zhèn)化還沒有結(jié)束，大量的人口將從三四線城市和農(nóng)村涌入一二線城市。未來數(shù)年內(nèi)人口流動的主導(dǎo)方向都是從中小城市進(jìn)入一線城市，因此，北京、上海等一線城市的土地以及二線城市一些地段較好的土地是稀缺的。可以預(yù)測，在未來數(shù)年內(nèi)，我國的房價水平在總體上還將平穩(wěn)上漲，但是由于地價越拍越貴，房價與地價之間的利差將越來越單薄。

2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預(yù)期壽命的延長，總?cè)丝诳s減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴(yán)格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產(chǎn)市場的影響比歷史上任何一個國家都可能更為劇烈。根據(jù)招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降，在2018年以后下降速度會明顯上升。城市化進(jìn)程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來14年左右的時間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達(dá)到46%，城市化率在未來會處于加速階段，城鎮(zhèn)購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個高峰平臺，其中2023年前后達(dá)到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統(tǒng)的以開發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)在購房高峰期后將越來越難以獲得快速增長，所以，隨著我國城市化水平的提升和人口增長率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運作模式上面來。

二、以客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程研究

以客戶為導(dǎo)向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競爭力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類物業(yè)一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續(xù)吸引客戶的。要真正做到以客戶為導(dǎo)向，完善企業(yè)的運營管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點。

(一)對潛在客戶進(jìn)行分類

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶既包括居民又包括商業(yè)用戶，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應(yīng)該首先對項目的潛在客戶進(jìn)行細(xì)分，以確定各細(xì)分市場中客戶的需求，并以此作為產(chǎn)品設(shè)計與開發(fā)的基礎(chǔ)。比如萬科就將其客戶細(xì)分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實家庭型，這種細(xì)分有助于產(chǎn)品的精細(xì)化開發(fā)。

(二)建立基于客戶價值的分析模型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，客戶的價值在于他們可以給企業(yè)帶來現(xiàn)金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法上的客戶價值分析模型，對客戶的價值進(jìn)行計算。客戶價值的大小中取決于客戶對項目的購買量、企業(yè)的預(yù)期收益率和現(xiàn)金流持續(xù)期。根據(jù)分析可以確定客戶價值的大小，幫助企業(yè)確定目標(biāo)客戶群。

(三)確定企業(yè)的目標(biāo)客戶

在對客戶價值進(jìn)行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰(zhàn)略定位的客戶作為目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶確定之后，應(yīng)了解其對于產(chǎn)品的需求，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該設(shè)立一個可以反饋客戶的態(tài)度的專門機(jī)構(gòu)，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個機(jī)構(gòu)的核心是建立與企業(yè)規(guī)模相符的客戶信息管理系統(tǒng)，并致力于掌握客戶的個性化信息。

(四)對目標(biāo)客戶開展一對一開發(fā)與營銷

在項目開始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為目標(biāo)客戶制定一流的規(guī)劃設(shè)計、施工方案和商業(yè)方案，開發(fā)人員和產(chǎn)品營銷人員都應(yīng)該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來思考項目，保證項目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項目實施階段，項目經(jīng)理、項目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門，需要與客戶充分溝通，隨時注意項目實施與客戶需求間的關(guān)系;項目竣工之后物業(yè)管理的持續(xù)期限很長，一般來說與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶來說房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開發(fā)商的美譽(yù)度和知名度，同時也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶的運營管理體系。因此，要建立客戶導(dǎo)向的運營模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對企業(yè)的整個業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓(xùn)模式等進(jìn)行全方位再造，才能所得整個組織轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻魧?dǎo)向的組織。

1.業(yè)務(wù)流程再造

業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內(nèi)容是決策權(quán)力分配流程的再造、業(yè)績評估體系的再造和員工激勵機(jī)制的再造。決策權(quán)力分配流程的再造主要涉及到在客戶導(dǎo)向的模式下重新進(jìn)行權(quán)利劃分和部門劃分的問題，新的決策流程應(yīng)該能更靈活的處理客戶的訴求。業(yè)績評估體系和員工激勵機(jī)制的再造主要涉及到在新的運營管理模式下，如何激勵員工以客戶的需求作為自己工作的出發(fā)點，以及如何將對客戶的服務(wù)納入到企業(yè)的績效考核體系中的問題，新的評估的激勵體系應(yīng)該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶的意識。客戶導(dǎo)向的運營模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營管理過程中的所有環(huán)節(jié)，不僅包括傳統(tǒng)上的營銷與市場部門，工程部門、法律部門、財務(wù)部門等都會成為客戶接觸的窗口，都成為企業(yè)價值增值過程中的一部分。因此基于客戶導(dǎo)向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門間橫向合作，協(xié)同應(yīng)對客戶的問題與訴求，形成以客戶為中心的企業(yè)組織架構(gòu)體系和運營管理程序。

2.企業(yè)文化再造

房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷售為中心”的文化轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥蛻魹橹行摹钡奈幕?，企業(yè)的各個部門的工作都從客戶角度來展開，把提高客戶的滿意度作為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)之一。同時還可以結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)整合，推行嶄新的機(jī)構(gòu)組織模式;結(jié)合企業(yè)的人力資源規(guī)劃，打造企業(yè)價值和個人價值和諧共生的平臺。

3.信息流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合最先進(jìn)的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，將客戶的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶對產(chǎn)品的滿意度、客戶對產(chǎn)品的后續(xù)需求等信息進(jìn)行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)挖掘，及時滿足客戶的訴求，并可以使對客戶的一對一營銷變得更為方便。

4.培訓(xùn)模式再造

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對新老員工再培訓(xùn)，真正作到把企業(yè)“客戶導(dǎo)向”的運營理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業(yè)目標(biāo)深入員工內(nèi)心，讓企業(yè)員工的目標(biāo)與公司目標(biāo)保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達(dá)到最大的效率。企業(yè)培訓(xùn)工作應(yīng)把重心集中于對企業(yè)理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運作方式等方面。

5.客戶導(dǎo)向運營管理的制度化

房地產(chǎn)企業(yè)可以在實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立符合公司戰(zhàn)略的客戶導(dǎo)向型管理制度，具體包括:客戶資料及來往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項目回訪管理、項目物業(yè)管理等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容細(xì)化、規(guī)范化，形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理。

三、基于客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營管理模式設(shè)計