城市管理業務知識精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇城市管理業務知識，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】物業管理 實訓課程 課程改革

高職學生物業管理職業能力分析――PAKS自我勝任能力分析模型[1]

物業管理職業能力是指物業管理人員在物業服務企業從事管理工作時需要具備的管理素質和運用管理方法與技巧處理物業管理問題的能力。

我們可通過PAKS自我勝任能力分析模型，幫助學生分析自己的未來職業勝任能力。勝任能力（competencies）=性格（personality）+能力（ability）+知識（knowledge）+操作技能（skill）。勝任能力的測試如表1、2所示：

物業管理實踐實訓課程的教學目的和教學要求

本門課程旨在讓學生掌握物業管理的專業知識，培養學生的基本管理能力和專項業務實操能力，最終培養一批既掌握一定的業務知識，又有服務意識、懂經營、會管理的高素質復合型人才。

物業管理實踐實訓課程的教學實施分析

1.教學對象分析

大二學生已經學完了大部分的專業課程，掌握了一定的物業管理基礎知識，也具備了一定的實踐能力，但也有部分學生缺乏獨立學習的意識，需要通過鞭策制的學習考核機制和物業管理實踐實訓課程提高自主學習意識。

2.教學程序設計

首先，根據工作崗位找出核心職業能力，提煉出典型工作任務，然后，在行動領域進行基本實訓的操作，使得學生通過項目化或者流程化的課程實訓，掌握物業服務企業的基本業務知識。項目化實訓課程的設計側重于對學生基本物業管理能力和專項物業管理業務能力的訓練。基本物業管理能力主要從四個方面進行針對性訓練，而專項物業管理業務能力的訓練是以工作流程及任務驅動為著眼點的。具體課程內容與課程項目設計如下：

3.教學資源

本門課程所采用的教材是由黃安心編著、清華大學出版社出版的《21世紀高職高專物業管理規劃教材》。此外，還有其他的一些輔助教參以及情景電視連續劇等。

物業管理實踐實訓課程教學改革探索

1.改變傳統教學模式，以學生為主體，教師充當教練的角色。具體方法如下：

（1）多媒體實訓教學

教學環節中全程使用PPT課件進行多媒體教學，課堂教學完成后，采用了“跟進式”的教學方式，組織學生討論發言，按照要求完成相應的實訓作業。

（2）課堂演講

物業服務企業提供的產品是服務，這對從業人員的表達能力和溝通能力的要求非常高。因此，通過課堂演講的強化實訓，讓學生敢于展示自我。

（3）情景模擬+角色扮演

給出不同的物業場景，由學生扮演其中的角色，從所扮演的角色出發，設身處地地思考問題，從而提高實際解決問題的能力。例如在“物業管理招投標”的項目教學中，安排現場的實踐性訓練，以小組為單位，分別模擬幾家投標的物業管理企業，各自完成投標書和投標PPT，其余同學模擬房地產開發商、評標委員會、公證機構，在課堂上當場開標，就投標書中的內容提出問題，由各小組派出一名代表現場答辯，最終定標。通過這樣的現場模擬，使學生對招投標的流程、原則、策略的選擇等知識點有了深刻的理解和掌握。[2]

（4）團隊學習法（Team-learning）

以工作團隊的形式進行，各團隊自己選出組長，就近選擇校企合作實訓基地進行市場調查，通過訪談法、問卷調查法或者觀察法進行市場調研，進行統計分析，最終撰寫出調研報告。

（5）參觀調研與現場教學相結合

安排學生到校企合作的實訓基地進行參觀和調研，了解物業管理行業對不同崗位從業人員的職業能力要求以及物業服務企業的企業文化及運作方式，寫出調研報告并匯報調研成果，由任課教師予以講評和考核。

（6）“現場實境式”教學

“現場實境式”教學是把學習任務置于高度模擬化的工作場景中，使學生在與現場工作環境互動的過程中，直觀感知和學習新的理論、經驗、技能。

這種全新的教學模式為學生的學習提供了新的平臺，給教師提出了更高的崗位能力要求，也為物業管理課程的教學改革如何更加貼近實際提供了新的方向。[3]

2.以項目化的知識結構來設置課程體系，按工作流程重構教學內容[4]

依據企業的需求需要重新建立知識結構，按照工作流程設置教學內容，這樣學生也能對新舊知識點進行系統梳理，課程的實訓效果也會更好。

3.提升專兼職教師隊伍建設

教師隊伍的構成中，既要有專職教師，還要有校外兼職教師，物業管理行業的專家和領導是兼職教師的最佳人選。專職教師需要具備“雙師”素質，取得物業管理師（物業企業經理）高級職業資格證書，同時要有企業服務經歷或者掛職鍛煉經歷。

4.全方位的教學效果評估和反饋

教學效果主要包括兩個方面，一是教學評價，通過月度教學檢查情況通報掌握學生的學習動態。二是社會評價，通過學生物業管理職業資格證書獲取率及寒暑假和頂崗實習效果來進行評價。

5.建立校內物業管理實訓室，進行模塊化的仿真性實操訓練，積極與校外實訓基地深度合作

建立物業管理實訓基地需要做到以下兩點：第一，建立高起點、高標準的現代物業管理實訓基地；第二，實訓基地要有一定的規模及設施設備，并有充足的資金保證。

在校外建立物業管理實訓基地需要做到：第一，依托物業管理行業、企業，建立校外實訓基地。第二，校企合作辦學。學校可以充分利用物業管理企業校外實訓基地的真實環境、先進的設施設備以及具有豐富實踐經驗的實訓指導教師等優質資源，解決校內實訓基地建設上的諸多問題，最終實現“雙贏”的局面。[5]

參考文獻：

[1]黃安心：《物業管理職業能力訓練》，清華大學出版社，2007，第17-22頁。

[2]李萍、段建南：《高校〈物業管理〉課程實踐教學改革研究》，《現代物業?新建設》 2014年第5期，第85-87頁。

[3]楊波：《“實境式”教學模式在物業管理課程中的應用――以“做一天物業管理員”教學活動為例》，《經營管理者》2013年第11期，第340-341頁。

[4]屈昌輝：《關于物業管理課程能力本位項目化改造的思考》，《重慶城市管理職業學院學報》2011年第3期，第54-56頁。

篇2

知識管理是指通過對企業知識資源的開發和有效利用以提高企業創新能力從而提高企業創造價值的能力的管理活動。

在知識管理中，缺乏時間往往是知識管理最大的障礙，為知識管理重新設置的部門往往增加了成本卻不能有效地解決問題，而基于業務流程的知識管理將有效的解決這個問題。

通過理論研究和實踐證明，知識管理必須與日常工作結合在一起，并融入到日常業務流程中。這種和業務流程緊密結合并基于業務流程的知識管理模式稱為業務流程導向的知識管理。

在柏林的Humboldt大學和弗郎霍夫生產設備研究所（IPK）能力中心2002年進行的“知識管理前景”的全球首次德爾菲調查結果顯示:知識管理與日常業務的融合是最迫切的理論研究問題（知識分享名列第二），并可能是最有效地解決知識管理實際問題的方法，并力薦將知識管理融入到業務流程中。

接受調查的公司指出的關鍵成功因素中，強調了流程和知識管理之間的緊密關系，有29.8%的公司提出結構與流程的設計是知識管理成功的關鍵因素。業務流程導向的知識管理是一個全新而又有實用價值的研究領域，致力研究在知識密集型核心流程中如何實現知識的有效轉移、共享及知識創新。

業務流程導向的知識管理系統以核心運營管理流程和業務管理流程為骨架，以知識庫為心臟，知識管理平臺好比血管，將知識隨時提供給所需的部門和人員。同時收集各部門、人員在工作中的優秀經驗，經匯總、編碼、編輯索引等處理后存入知識庫，用于指導以后業務流程的改進，工作方法的改善。業務流程為知識提供應用環境，在工作中使用和產生的知識形成一種集中式的、以用戶為中心的結構。

知識的利用通過按關鍵詞查詢、按部門、按工作性質、按流程、按時間查詢等實現，關鍵是如何有效收集知識。業務流程導向的知識管理實現了兩套知識造血機制的有機結合，挖掘大量數據中隱含的知識。

隱性知識的收集

鑒于產生、儲存、傳遞知識的方法因特定的業務流程而異，處理知識應該在業務流程范圍內而不應該孤立進行，因此，知識管理應該和日常工作緊密結合，使員工在工作過程中不知不覺地把經驗、知識記錄在系統中。把企業的戰略管理、銷售管理、生產管理、供應鏈管理、客戶關系管理等業務的關鍵流程分解為以下5個主要環節:

制定業績指標及其年度計劃值，并上下溝通分解到部門、個人。落實個人關鍵職責，績效和獎懲掛鉤。

各部門、責任人制定預算計劃、關鍵行動措施、資源需求計劃和工作進度等。

到一定工作階段，填報業績完成情況，包括實際完成的指標值、超額完成的經驗總結、未完成的原因分析、下一步的行動措施和資源需求等。

業績監控與改進。上級主管隨時對所轄部門、員工的業績進行查詢、瀏覽，發現異常可以通過系統下達溝通指令，要求員工匯報一些問題的細節、措施的執行情況和下一步打算等，必要時召開討論會，或者提供相關知識、建議用于改進工作。

績效考核。根據業績完成情況和經驗分享情況進行考核，考核結果和職業生涯規劃、獎金、福利等掛鉤。

在上述環節中積累的工作經驗、發現的知識可以按部門、業務流程、員工、時間段等分別匯總和整理，存入知識庫。這樣就實現了業務系統和知識管理系統的融合。值得一提的是，這些流程環節中不但積累了陳述性知識，“授人以魚”，同時大量收集關于工作方法的知識、經驗，達到了“授人以漁”的效果，成為吸引優秀員工加盟和內部培養員工的好“巢”。

數據隱含知識的獲取

隨著企業管理信息系統的實施和業務處理系統的應用，數據庫中積累了大量的數據；同時，企業的文檔資料在總部、各部門也積累了很多。另外，互聯網上也存儲著大量的市場信息、競爭信息、各國政策變化信息、自然環境信息及重大事件動態信息和歷史事件信息等。通過數據挖掘技術，可以獲取這些數據、資料及互聯網上隱含的知識。

篇3

1.職業院校教學崗位人事管理業務流程中存在的問題

教師不僅是教學工作的主體，同時也是職業院校人事管理的最重要對象，人事管理工作的順利推進離不開教師的配合與支持。從職業院校目前的管理情況來看，職業院校普遍缺乏競爭機制，教師的工作積極性得不到有效的提升，許多教師認為教師的職責僅在于提高授課水平，不僅對學校規章制度缺乏執行力，亦無心于學校的科研活動，這些都直接導致了學校競爭力的減弱，降低了教師群體的綜合素質。加之職業院校的人事管理工作大多著眼于在校教師的行為管理，忽視了教師團隊的優化，導致學校的人才補給不及時，學校教師崗位缺乏新血液的注入，使得學校始終缺乏新的教學理念，影響了教學質量的提升。因此，如何在教師崗位管理中引入競爭機制，提升在校教師工作積極性的同時引入先進教學人才，已經成為了直接影響職業院校發展的重要問題。

2.職業院校管理崗位人事管理業務流程中存在的問題

管理崗位人事管理是職業院校人事管理的又一重要工作對象，而管理崗位分工模糊、組織架構不完善已經成為了直接影響人事管理工作開展的重要問題。職業院校人事管理部門依照“分工原則”對管理崗位的職責和工作進行劃分，繼而實現責任制管理。但是從目前職業院校發展實際來看，許多院校為提高自身工作效率，將具體工作不斷細化，甚至出現了多部門從多角度同時接入一項工作的現象，反而降低了學校的工作效率。不僅如此，由于學校各部門機械遵從自身管轄范圍完成任務，即便人事管理部門極力細化學校工作內容，但仍難免出現“灰色地帶”，形成管理空白，而這類工作的開展需要人事辦公室進行臨時安排與協調，增強了實際工作的復雜性，造成了不必要的工作阻礙。

二、職業院校人事管理業務流程的優化方法

1.職業院校教學崗位人事管理業務流程的優化

職業院校教學崗位依據資歷的不同，可分為助教職稱、講師職稱、副教授職稱以及教授職稱四個等級。以上四類人才占有量以及高等人才所占比例是評價職業院校綜合教學能力高低的最重要指標之一，因此人事管理部分應時刻注意學校四類人才的比例與數量，當教師人數無法滿足學校擴展要求或人才比例失衡時，應及時應用外界招聘方式來壯大學校教師隊伍，同時在教師管理當中引進競爭機制，刺激教師再學習和投身科研的積極性。具體而言，職業院校教學崗位人事管理業務流程的優化措施有以下幾點：首先，人事管理部門應輔助學校改善現有科研環境，同時根據教師的研究類型增加學校科研項目數量，使教師能夠根據自己的興趣及專業投身到學術研究當中去，達到提升學校的科研水平和綜合實力的目的。其次，人事管理部門應當實時掌控學校教師資源情況，對其數量及質量有全面的了解，并根據學校的實際及時通過招聘等手段補充人才，為教學發展提供全新的血液。最后，人事管理部門應完善學校內部晉升渠道和教師再學習機會，鼓勵在校教師通過提升自身能力達到事業目標，全面提高在校教師的工作積極性，并配合完善的考核制度在教師中營造出公平公正的競爭環境，刺激教師不斷改進自身不足，繼而不斷優化學校師資資源。

2.職業院校管理崗位人事管理業務流程的優化

從整體上看，我國職業院校管理崗位的設置還是比較合理的，但其中的“多頭管理”和“無人管理”的兩極分化情況還是非常嚴重。綜上所述，職業院校人事管理部門盲目細化工作，導致了管理資源的嚴重浪費。因此，職業院校人事管理部門應逐漸整合學校資源和類似部門，在合理分工的前提下簡化部門配置。除此之外，人事管理部門還應放寬各部門的職能范圍，盡量減少“無人管理”的灰色地帶，同時設置人事監管和調節部門，及時發現工作漏洞并對其進行處理，從整體上提高學校管理崗位的協調性和高效性。

三、總結

篇4

關鍵詞：成本；成本控制；中小企業；財務管理

我國《企業會計準則》中明確指出：成本指企業為生產產品、提供勞務而發生的各種耗費，這一概念表明了生產成本的產生方式。而根據會計恒等式“利潤=收入—支出”，及生產型企業生產成本占支出比重大的特點，可以推出生產成本對企業的巨大影響。作為生產型企業，主要收入來源就是產品銷售收入，而目前企業大多處在供大于求的買方市場，取得高銷售收入實在不易，要取得經營利潤，降低成本更為合理。

我國的大部分中小型企業內部控制程度較差，生產效率較低，運作流程較混亂，所以生產成本均較高，若對企業內部進行科學、合理的整頓，在生產成本控制方面大有潛力可挖。本文以內蒙古農業大學機械廠2005年的直接成本發生情況為例進行分析，試探討企業加強成本控制問題。

1企業基本情況

內蒙古農業大學機械廠是內蒙古農業大學的校辦企業，位于農業大學西區。該廠自1989年以來在完成教學、科研的同時生產農業機械，共分為機加工、鉗工、鍛工三個車間，固定資產總值1042299.34元，2005年主要生產2BP-2型鋪膜播種機、9YG-130型圓盤割草機、9ZC-160型鍘草機三種產品。管理人員10人，車間工人50人。

2成本構成情況

固定資產按年提取折舊費，折舊費是成本中很大一部分，工人工資采用的是月工資制，所以工人工資福利費也成為固定成本的一部分。該廠設備比較老化，發生修理費用比較頻繁，則每月耗用的修理費作為固定性制造費用。隨生產而發生、與產量存在線性關系的直接材料、包括水、電、等在內的制造費用可視為變動成本。在預算和考核成本時，該廠基本上采用變動成本法進行核算，將制造費用按三種產品的產量進行平均分配的方法計入成本，再與預算標準進行比較控制成本的發生。

2.1成本發生情況分析

在對2005年生產成本進行分析后，結果卻不容樂觀。

2005年生產出2BP-2型鋪膜機1390臺、9YG-130型圓盤割草機130臺、9ZC-160型鍘草機800臺，三種產品的出廠價分別為2100元、4200元、580元，則有分析：

從賣價的角度上看，三種產品只有鋪膜機一種產品成本低于出廠價，其余兩種產品分別超出出廠價63%和60%

剔除其他費用因素，單從產品生產成本角度考慮：

鋪膜機利潤=PX1-（b1X1+a1）=（2100-1712.40）×1390=538764元

圓盤割草機利潤=PX2-（b2X2+a2）=（4200-6829.52）×130=-341837.60元

鍘草機利潤=PX3-（b3X3+a3）=（580-923.96）×800=-275168元

則本季度利潤合計為：538764-341837.60-275168=-78241.60元

即便從中扣除折舊費，只考慮現金流量：鋪膜機：

N=（2100-1681.19）×1390=582145.90元

圓盤割草機：N=（4200-6811.67）×130=-339517.10元鍘草機：

N=（580-900.46）×800=-256368元

則總現金流量：N=582145.90-339517.10-256368=-13739.20元

表1單位成本發生表（單位：元）

項目2BP-2型9YG-130型9ZC-160型

鋪膜機圓盤割草機鍘草機

固定成本直接人工735.043369.28387.69

折舊費31.2117.8523.50

固定性制造費用145.3031.2039.47

變動成本原輔材料776.003389.00447.05

水電費用3.252.693.07

變動性制造費用21.6019.5023.18

合計1712.406829.52923.96

從以上的分析中可以看出，企業目前的生產存在著嚴重的問題，以上分析不分擔各種管理費用，只考慮直接成本，就已經是成本過高出現虧損了。即便剔除早已支付的固定資產投資，只從當期現金投入與產出角度來看，企業即使將所有產品全部銷售收回的資金仍不能彌補投入生產的資金，這就是說，企業的生產已經是入不敷出了。如果不采取行之有效的方法扭轉局面，企業將會越生產越賠錢，最終危機將不可逆轉。

3原因分析及解決方法的探討

3.1虧損的原因

該企業成本過高導致虧損，是多方面、多原因造成的，除去銷售的因素之外，企業內部的原因有以下幾個方面。

3.1.1國有企業性質根源

內蒙古農業大學機械廠是內蒙古農業大學所屬的集教學、科研生產為一體的校辦企業，有許多教師的科研項目在此試制，并接受試制費，所以企業至今帶有濃厚的國有企業的氣息，經過多年的發展仍然沒有完全擺脫靠國家吃飯的習慣，人員冗置、工作懶散的情況十分普遍。帶著計劃經濟的落后觀念在市場經濟環境中打拼，混亂被動的局面可想而知。

3.1.2沒有科學嚴謹的管理制度

由于企業的管理思想根源不合理，所以在管理方式方法上處于較為混亂的狀態，企業日常工作不是無法可依就是有法不依，這樣的管理制度不但不能規范員工行為，還有可能讓員工產生沒有被公平對待的感受，嚴重影響了員工工作的積極性，對企業的管理極為不利。例如產品出現廢品時，并不對責任人進行處罰，重新領料加工就行，材料采購按發票換算入庫，由于稱重不方便，并不驗收重量，也不驗收鋼材材質是否達標，以至嚴重影響了原輔料的實際可用數量，使產量低下，而造成損失后由于沒有相應的制度，相關責任人竟然沒有受到應有的處分。

這僅僅是眾多日常管理問題中的一個小小的縮影，類似問題數不勝數，沒有賴以為基礎的管理制度與管理方法，成本控制從何談起。

3.1.3內部物流。信息流傳遞混亂

企業財務人員雖然盡力以較為科學合理的方法進行核算，但由于企業人員配置較為混亂，員工不能清晰自己崗位的職責，互相推委，致使企業內部物流、信息流傳遞不暢，生產上各種耗用情況不能及時遞交給財務部門，原輔材料采購存在賒購現象原始憑證不能及時遞交給財務部門，以至于庫存材料和財務賬核對不一致，財務部門不能正確核算企業產品生產成本，也不了解尚有多少庫存，該何時購買、購買多少。例如2005年初，生產車間領用原材料的原始憑證沒有及時上交財務部門，以至于財務部門不了解原材料實際庫存情況，園鋼采購數量沒有滿足產品生產需要。雖然之后緊急組織采購，還是造成了極大的額外支出。而傳遞過程的各個環節則互相推委，拒絕承認錯誤、承擔責任，結果只有不了了之。而決策層也不能正確依據市場確定產品進入市場的策略，從而使生產帶有極大的盲目性，一旦銷售不佳就會使產品大量積壓。

3.2解決方法的探討

3.2.1抓銷售促生產，合理制定銷售價格

從上述分析可以看出生產的產品數量達到一定規模，可以降低生產成本，特別是固定成本。所以生產要面向市場，了解市場需求，沒有良好的銷售，生產只好斷斷續續，十分被動。產量持續保持低水平，固定性生產成本有如一方大石，頂得單位生產成本居高不下。制定銷售價格方面，既要兼顧市場需求，又要充分考慮生產成本，例如ZC-160型鍘草機的生產就是先定好銷售價格后進行的生產，結果是成本高于售價，導致一銷售就虧損。

3.2.2明確責任中心制度，嚴格控制成本發生各環節

生產就是使各具其用的原輔料轉化為目標產品的過程而在這期間投入的各種耗費（即成本）就是推動這一轉變的原動力。如果在流轉的過程中遇到的斷檔、阻滯多，則需要的動力就要很大才能使轉變正常進行，反之，流程越通暢所需成本就越小。

2005年該廠對生產各個環節進行業績考核，并與各責任人的工資福利掛鉤，然而這些考核制度并不是十分科學合理，只是責任中心制度的雛形，仍有很大程度上的不規范性，還有待進一步完善，企業應進一步按統一領導、分級管理的原則，在企業的內部合理劃分責任單位，明確各責任單位應承擔的經濟責任，應有的權利和利益，以便實行有效的內部協調與控制。從上至下將每個環節、每個車間、每個生產班組甚至每個崗位都確立為責任中心，明確其職責與成本的關系，按責任完成情況進行考核給予獎懲。這樣才有可能監控每個環節的成本發生情況，達到全程監控的效果。

并且要在員工當中樹立起提高效率、力行節約的風尚，這是培養企業員工主人翁責任感的好辦法，也是成本控制的有效途徑。這也是中國乃至全亞洲地區各個企業共同提倡，成為企業文化重要組成部分的。

3.2.3通過標準成本核算方法進行差異分析

預算做出的計劃數在生產過程中只能起到參考作用，在生產過程經營過程中會出現許多不可預料的情況，使得實際成本與計劃數之間產生差異，計算并分析這些差異需要用到標準成本核算辦法，以達到服務與管理的目的。對于該企業這樣規模的生產企業，預算自然不可能一步到位，但是可以參考同行業平均水平并充分考慮本地區本企業的具體情況制定出標準成本，在日常生產中嚴格控制定期進行成本差異分析，從而不斷修正預算目標，努力縮小實際成本與標準成本間的不利差異，制定出最合理的標準成本使成本控制與考核更加科學化，從而進一步全面降低成本。

4結束語

由于該廠生產的“金穗”牌農業機械產品質量有保證，售后服務好，已受農民廣泛關注。產品的前景一片光明。然而這份光明只能賦予那些有競爭力的好產品、好企業。在保證質量的同時價格低廉才是能夠占領市場的好產品，效率高、成本低的企業才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

[參考文獻]

[1]企業會計準則[M].北京：經濟科學出版社，2003.

篇5

第一條為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范我市物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。

第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。

第四條城市新建住宅區和達到一定規模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的城市原有住宅區，由所在地人民政府組織該住宅區原開發建設等單位進行整治、創造條件，逐步實施物業管理。

第五條揚州市房產行政主管部門是全市行政區域內物業管理的主管部門，并負責揚州市城市規劃區范圍內的物業管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；

（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；

（三）監督揚州市城市規劃區范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；

（四）依法查處物業管理中的違法行為；

（五）法律、法規、規章規定的其他職責。

第六條各縣（市）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由當地人民政府確定。

第七條物業管理行業按照國家和省有關規定屬第三產業（居民服務業），享受國家有關優惠政策。

第八條規劃、城管、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同房產行政主管部門做好有關管理工作。

第二章業主會議與業主委員會

第九條住宅區入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。以后的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。

第十條業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。

第十一條業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：

（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；

（三）聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；

（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重要事項；

（五）改變或撤銷業主委員會不適當的決定。

第十二條首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地房產行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。

第十三條業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。

第十四條業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十五條業主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：

（一）召集和主持業主會議；

（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同；

（三）主持制定住宅區業主公約，并提交業主會議審議通過；

（四）審議物業管理企業年度管理計劃及物業管理重大措施；

（五）監督物業管理企業的管理工作。

第十六條業主委員履行下列義務：

（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；

（二）接受住宅區內的全體業主和使用人、業主會議、房產行政主管部門的監督；

（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；

（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施；

（五）協助物業管理企業收取物業管理有關費用。

第十七條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。

第十八條業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區實施物業管理。

第三章物業管理企業

第十九條物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。

第二十條物業管理企業應具備下列資質條件：

（一）有固定的經營場所；

（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（三）注冊資本在30萬元以上；

（四）具有一定數量的相關專業職稱的管理人員。

第二十一條物業管理企業的權利：

（一）根據有關法律、法規和規章，并依據物業管理委托合同，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；

（二）依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；

（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務工作；

（五）按照企業經營范圍開展多種經營；

（六）敦請業主委員會協助管理。

第二十二條物業管理企業的義務：

（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；

（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；

（三）向業主委員會報告工作；

（四）積極開發多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神文化生活。

第四章物業管理委托

第二十三條開發建設單位銷售房屋前必須選聘好物業管理企業，負責住宅區房屋建成后業主委員會成立之前的物業管理工作，業主委員會成立后應當及時續聘或重新委托物業管理企業。開發建設單位應當及時向業委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料資料復印件委托物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。

第二十四條住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。

第二十五條同一住宅區只能由一家物業管理企業管理。

第二十六條接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位或業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括下列內容：

（一）雙方當事人名稱及地址；

（二）管理服務項目和內容；

（三）管理服務標準；

（四）管理服務權限；

（五）管理服務費用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報住宅區所在地房產行政主管部門備案。

第二十七條物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。

第二十八條物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。

第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用

第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

第三十一條維修基金的籌集

（一）商品房（包括經濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數由物價、房產行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統一交房改部門列入維修基金專戶。

（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統一收取后，列入維修基金專戶。

（三）未參加房改的公房、私房及開發建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產行政主管部門核定的標準向產權人收取后，列入維修基金專戶。

由開發建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。

（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規定執行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規定執行。

（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經營收入基本租金部分應列入物業管理維修基金專戶。

（六）維修基金不敷使用時，由業主委員會研究決定，房產行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業主續籌。

第三十二條維修基金的管理與使用：

（一）維修基金按照統一管理、權屬不變、保值增值、包干統籌的原則，分區立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、專款專用。

（二）業主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業管理企業提出使用報告及維修預算，報房產行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。

業主委員會成立后維修基金的使用，由物業管理企業編制維修基金使用預算，報房產行政主管部門備案，經業主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經業主大會批準可適當動用維修基金本金。

（三）業主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產、財政、審計等管理部門的監督。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

（五）未按規定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤交納。

（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產行政主管部門在物業管理工作中發生的管理費用，經財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。

（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。

（九）未足額繳納維修基金的，房產行政管理部門不核發房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續。

第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規定執行。

第六章住宅區的使用與維護

第三十四條在規劃設計住宅區時要充分考慮物業管理的需要。住宅區建成后，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收。住宅區所在地房地產行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。

第三十五條住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應當在房產行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：

（一）住宅區竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。

第三十六條業主和使用人在使用房屋和住宅區公建配套設施時禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；

（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；

（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。

（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；

（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；

（十）隨意停放車輛；

（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（十二）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；

（十三）法律、法規及規章禁止的其他行為。

第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規定劃分：

（一）房屋室內自用部分，由業主和使用人自行維修；

（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規定由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護、維修；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第三十八條住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對住宅區的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養護。

第三十九條住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明的居所。

第七章物業管理收費與物業管理用房

第四十條物業管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經濟能力相適應的原則。物業管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。

對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產行政主管部門另行制定。

第四十一條物業管理公共服務費的主要用途：

（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業管理企業固定資產折舊費；

（七）法定稅費。揚州市城市規劃區內清潔衛生費收取，按政府有關規定執行。各縣（市）的收取辦法由當地人民政府制定。

第四十二條物業管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按照期額繳納物業管理公共服務費。

第四十三條物業管理企業可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，按照有關規定收取代收代辦服務費。業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。

第四十四條物業管理企業收費，使用物業管理專用發票。

物價、稅務等部門依法對住宅區物業管理企業費用的收取、管理和使用情況進行監督。

第四十五條住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一并移交給住宅區業主委員會，物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。

第四十六條原有住宅區開發建設單位未建物業管理用房和公建配套用房的，應按規劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產權屬政府所有，交房產行政主管部門管理，由物業管理企業租賃使用，其經營收入部分用于彌補物業管理經費缺口。

第八章法律責任

第四十七條物業管理企業未按本辦法規定到房產行政主管部門申領物業管理資質證書的，由市、縣（市）房產行政主管部門責令限期補辦資質審查手續。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十八條物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及共用設施設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，業主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十九條物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。

第五十條業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第三十六條規定的，物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第五十二條業主和使用人未按照規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業管理企業可向人民法院。

第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向房產行政主管部門投訴或人民法院；不服房產行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院。

第五十四條住宅區開發建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由市、縣（市）房產行政主管部門責令其限期履行。