拆遷主體的法律規定精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇拆遷主體的法律規定，期待它們能激發您的靈感。

篇1

論文關鍵詞 房屋征收補償 民事關系 行政關系

一、目前城市房屋征收補償的相關概念

城市房屋征收補償，就是指房屋征收部門依照法律運用國家強制力針對公民的私有房產權予以剝奪的同時給予金錢或其它物質補償的行為。我國現行房屋拆遷制度，主要由國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》（下稱《條例》），建設部頒布的《城市房屋拆遷行政裁決規程》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等規范性文件組成。

城市房屋征收補償，究其實質是一種行政補償，是行政主體一方給予房屋被征收人的一種行政補償。所謂行政補償，就是由于行政主體合法履行職責的具體行政行為，導致行政相對人的合法權益受到了一定的損害，此時行政機關依照相關的法律規定對行政相對人所遭受的損失予以補償。與行政補償相對應的是行政賠償這一概念。它們本質上的相同之處在于都是由國家行政機關對其自身行為所造成的損失給予一定的物質利益上的填補，換句話說，行政相對人所遭受的損失都是由行政機關造成的；而兩者最根本的就在于引起損失的先行行政行為的性質不同：行政補償所要填補的損失是行政機關合法行使職權的行為引起的，而行政賠償所要填補的損失則是行政機關違法行使職權的行為引起的。

二、房屋補償中存在的問題

（一）補償對象不全面

根據《條例》的規定，房屋征收補償的范圍包括三個方面：即被征收房屋的價值，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置費用和因征收房屋造成的停產停業損失。但在司法實踐中，對于被征收房屋的價值，以及何為停產停業，及停產停業損失的范圍，它完全沒有考慮到由此而引起的合同違約損失、員工下崗損失等情況，這一系列因素并沒有一個統一的說法，以致于房屋被征收人不能得到一個滿意的補償。對于被征收房屋的價值，更是因為在房屋評估過程中，很可能由于房屋估價師的故意或過失，抑或是對于所評價房屋的結構、材料、面積等相關信息的不了解而對房屋價格的評估也不是很全面，出現高估或者低估的現象，大大的損害了房屋所有權人的合法權益。

（二）補償方式在現實實踐中得不到最有效的落實

《條例》中規定：房屋征收的補償方式有兩種，其一是貨幣補償，其二則是房屋產權調換。被拆遷人對這兩種補償方式擁有選擇權，但是當建設單位無法提供可供調換的房屋時，被拆遷人則只能選擇貨幣補償方式。那么這個時候是否被拆遷人就一定能得到等價的貨幣補償呢？答案當然是否定的，在被拆遷人無法得到產權調換的情況下，貨幣補償往往也不一定會是等價的，有可能是大大的低于房屋的實際價格，并不能完全彌補被拆遷人的損失。

（三）房屋評估機構缺乏中立性

房屋評估機構往往在很大程度上影響著房屋評估的結果。這主要從房屋評估機構的選擇以及房屋評估機構的評估過程是否公正、獨立來說。在現實生活中，很多房屋評估機構與房地產開發商有著千絲萬縷的關系，這就導致了房屋評估機構的評估活動大多數會被房地產商牽著鼻子走低估房屋價格，進而侵害被征收房屋權利人的權益。

三、淺析房屋征收補償中的法律關系

根據《條例》第二十五條第一款，所謂補償協議，就是指房屋征收部門與被征收人之間簽訂的，涉及到被征收房屋補償的方式、補償范圍、補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過度方式和過度期限等一系列事項的，相互之間權利義務關系的一種協議。

一般情況下，只有房屋征收補償法律關系的主體確定了，房屋征收補償權利義務的歸屬才能相對明確。房屋征收補償法律關系的一方是行政主體，另一方則應是行政相對人。這又依不同的情況而分為兩種：在征收雙方當事人能夠就被征收人的補償安置問題達成協議時，補償行為是由房屋征收部門作出的，這時補償法律關系主體就只存在兩方，一方是房屋征收補償義務人，而另一方則是房屋所有權被侵犯的被征收人，也即被征收人以及其他利益相關人，比如被拆遷房屋承租人等。如果征收雙方當事人不能就補償安置達成協議，那么此時的補償裁決就應是由一個中立并且獨立的第三方機構作出。這時，房屋征收補償中的法律關系主體就包括了三方，即裁決機構、房屋征收部門和被征收人及其他利益相關人。

四、淺析城市房屋拆遷補償協議的性質

（一）民事說

持該觀點的學者們認為，房屋拆遷行為是民事法律行為，其產生的糾紛也應受民法規范的調整，并由此產生一系列民法上的權利義務關系。理由如下：一方面，補償協議雙方的主體地位是平等的，補償協議的客體是財產損害補償關系，房屋拆遷行為是引發這種關系產生的原因。房屋拆遷人可以依他與被拆遷人達成的協議進行拆遷行為的同時，也有義務對其進行相應的補償；而房屋被拆遷人則要按照協議在規定的期限內搬離，同時又有權利主張自己獲得補償的權利。補償協議的內容是協議雙方根據民法的公平、有償及等價原則而協商一致的結果，雙方的合法權益都能夠受到法律的平等保護，并不存在著依附關系，具有法律上獨立的人格，他們之間無隸屬關系，上下級關系，是平等的，雙方所獲得的合法權益都應受到法律的保護。因而，房屋征收補償協議的性質應是民事合同。

另一方面，《條例》中還規定應當按照公平的原則來簽訂補償協議，并且按照房地產市場的評估價格給被拆遷房屋所有權人予以補償，這一點也更加充分體現了民法中所強調的不僅僅是形式上的公平，而且更注重實質上的公平。自愿是民法中的精髓。而房屋拆遷的雙方當事人也可以根據自己的知識、認識和判斷，以及自己所處的相關環境來自主選擇其自身所需要的補償，追求以及保護自己最大的利益。只要沒有違背法律規定的事項發生，補償協議的簽訂、履行以及解除等，均由拆遷當事人自愿決定。對于被拆遷人而言，房屋征收補償其實質就是被拆遷人處分自己的土地使用權和房屋所有權的一種民事法律行為。拆遷的雙方當事人之所以會進行拆遷，其目的其實也就是為了追求和實現民事利益的最大化；拆遷行為的對象則是被拆遷人的私有房屋及其附屬物；拆遷的實現途徑是拆遷當事人之間民事權利的產生、變更和消滅。由此可見，拆遷行為僅涉及拆遷雙方的民事利益，不牽涉其他，是一項完全發生在民事生活領域，與國家利益和政府行政權力的行使毫無關系的民事活動，這充分表現了民事合同當事人意思自治的特點。筆者也比較贊同該觀點。

那么在這個過程中，政府充當著一個什么樣的角色呢？筆者認為，政府在房屋征收過程中，更多的應是一個監督者。不僅監督行政主體的具體行政行為是否符合法律規定，實施的過程是否符合法律規定的程序，是否給予房屋被拆遷人相應的補償使其得到安置，還要監督房屋被拆遷人及時按協議履行自己的義務，即按時搬被征收的房屋，不妨礙房屋拆遷的正常進行。政府的監督，應當保證在現實生活中不再出現違法拆遷、強力拆遷等一系列行為的發生，充分保障房屋所有權人的合法權利不被侵犯，應得到的補償和安置及時落實。對違法拆遷進行有效制裁，對拆遷人及其他相關人進行監督和管理。

（二）行政說

持該觀點的學者認為，實施房屋征收的目的主要是為了社會公共利益，被征收人為了公共利益，也應服從合法的征收決定，在拆遷的過程中，主要包括拆遷管理部門對于拆遷的行政許可行為、在有必要時還有房屋拆遷管理部門的行政裁決行為和行政強制行為，這些行為都應屬于行政行為。與此同時，簽訂補償協議的相對一方為房屋征收部門，它是行政法規授權的主體，這些都符合行政行為的特點，因此房屋征收補償應該屬于行政行為。他們的主要理由有如下幾點：

首先，拆遷補償協議的本質其實是國家行政機關根據社會公共利益的需要，依照法律規定的權限及程序，在對公民的私有財產實行征收以后，再與被征收人對所征收財產的相對經濟價值進行補償時所簽訂的一種協議。保障財產征收這一具體行政行為得以實現則是簽訂協議的主要目的，也是為了要實現社會公共利益的最大化，在這其中并不以謀求私利為目的。

其次，簽訂補償協議的一方為房屋征收部門，它是行政法規授權的主體，它是行政機關，雖然有些主體自身并不是行政機關但其依據《條例》的授權而獲得了行使具體組織實施房屋征收與補償的資格。補償協議雙方的權利地位并不是一定平等的，他們在房屋征收法律關系中是管理與被管理的關系。依據行政法中有關行政征收的基本理論，行政征收其實是指那些行政主體運用國家行政權，根據國家和社會公共利益的需要，依照法律向行政相對人強制地、無償地或有償地征收稅、費或實物的行政行為。因公共利益的房屋征收，其補償協議是依附在房屋征收行政行為之下的對被征收房屋所有人的補償。所謂的雙方協議一致，也是在房屋被征收的前提下的自愿和對等。

最后，房屋征收補償實際上是在房屋征收行為后所附帶出來的一種行政補償，并不能完全符合民法意義上的公平等價原則。因為在進行房屋征收補償之前，存在著房屋拆遷的先行行為，也正是由于房屋拆遷這個先行行為才有了后來的房屋征收補償。那么，在現實生活中，有很多居民并不是自愿搬離，房屋拆遷人就會給予高于房屋實際價格很多的價格促使房屋被拆遷人搬遷，這時也并完全符合等價原則。在某些情況下，行政機關會出面調解，說服房屋被拆遷人搬離，做思想工作，從這些情況來看，行政機關在整個房屋拆遷過程中都充當著不輕的角色，對促使房屋拆遷有著很大的作用。因此，房屋拆遷行為應該說是一種行政行為。

篇2

【摘要】近幾年來，拆遷及其所引發的一系列社會問題經常見諸報端，而且經常引起巨大的社會反響。其實拆遷不是個新鮮的字眼，然而在發展越來越快的當代中國，無論是以公共利益為由頭的拆遷，還是典型意義上的私益拆遷，都在反映著中國的經濟發展速度。然而一座座高樓的聳起仍舊不能掩藏其覆蓋下的社會問題。2007年《物權法》的出臺為保護公民的合法財產提供了更為有利的保障，而2010年發生的宜黃拆遷案則是在強制拆遷愈演愈烈的時候將強拆所觸發的社會問題推向了一個。本文從公共利益與私人利益的區別與聯系著手，將公益拆遷與私益拆遷的異同做一番闡述，以期能夠正確區分公益拆遷和私益拆遷。當私益拆遷打著公益拆遷的旗號招搖撞騙時，區分一下二者對實踐也具有一定意義。

 

【關鍵詞】拆遷；公共利益；私人利益；異同

公共利益與私人利益似乎從字面上似乎都有著天生的對立性。在拆遷領域，公益拆遷從字面上就能理解是為了公共利益而進行的拆遷，而私益拆遷在我國則一般是指商業拆遷。在我國，合法的公益拆遷是絕對要高于被拆遷人的利益的，而商業拆遷則應建立在合理對價基礎上。實踐中的問題是，許多地方政府為了發展本地經濟，以行政力量介入商業拆遷，使得我們往往從表面上難以看出公益拆遷與私益拆遷的區別，也導致了現在許多人對于拆遷抱著一種抵觸心理。那么到底應該如何界定公益拆遷與私益拆遷呢？下面本文將圍繞著公益拆遷與私益拆遷的異同點來闡述這一問題。

 

一、公益拆遷

（一）公共利益

1.公共利益的界定

公共利益，簡稱為“公益”，從字面上理解即為公共的利益。英國的法理學家邊沁將公益理解為個人利益的總和，為共同體的利益；而有人對此持不同看法，認為不能簡單地公共利益界定為個人利益之和，而是“由私益組成的某種派生性的復合利益”。但是不可否認的是公共利益應是社會大多數人的共同利益。

 

橫向比較世界各國法律規定中有關公共利益的界定，總來說有三種立法體例。一種是概括性規定，只在原則上限定了為了公共利益的目的方可征收、征用土地或公民的私有財產，但是對于具體的那些事項屬于公共利益的范疇沒有做具體性的規定。美國、加拿大、法國、德國屬于此類。第二種是列舉式規定，將那些事項屬于公共利益的范疇做了具體的限定。日本、韓國、印度、波蘭等國這樣規定。還有一種是混合式規定，即概括性地規定了需為了公共利益，但也列舉出了那些事項屬于公共利益的范疇。我國臺灣地區就是此種立法模式。

 

我國的法律并沒有明確界定公共利益，與公共利益有關的表述散見于法律法規中。如2004年3月通過的憲法修正案第13條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用，并給予補償?！薄皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第4款規定，“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。《物權法》第四十二條規定為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。在這三部法律中都只強調征收及公益拆遷中要出于公共利益的的需要，對于公共利益并沒有做出明確界定。而在《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定了適用于公益拆遷的各種事項。雖然列舉了種種可以界定為是為了公共利益的對象，但這樣的規定無疑是沒有正面解釋公共利益，而且，在實踐中充滿了各種無法涵蓋或被濫用的情況。

 

2.公共利益的基本標準

通常要界定公共利益，應當遵循以下的四項基本標準：一是具有公共性。公共利益顯然應在受益主體上具有一定的廣泛性，這是其與私人利益進行區分的重要一點。二是具有合理性。這一標準表現在公共利益的行使應在充分考慮個人利益，局部利益的基礎上進行合理性安排。雖然一定程度上我們認可個人利益要服從集體的、公共的利益，但沒有私人利益作為支撐的公共利益又何來獨立存在的價值呢？三是具有正當性。公共利益的確定顯然應該建立在為正當目的的基礎之上，否則，以公共利益為幌子的行為就會陷于與法律規定相悖的境遇。四是體現公平性。公共利益的獲得在一定程度上是以私人利益為代價的，公共利益的實現必須讓受到損害的私人利益得到合理公平的安排，才能體現出公平正義。

 

（二）公益拆遷

1.公益拆遷的定義

公益拆遷是指拆遷人出于公共目的，為滿足公共利益的需要，在政府許可后依照法律規定的權限和程序，強制拆除建設用地范圍內的房屋及其附屬物，并對該范圍內的居民或者單位進行合理補償或安置，以取得該建設用地使用權的行為。

 

2.公益拆遷的特征

公共目的性。這是公益拆遷的一個顯而易見的特征，既是公益拆遷就必須在目的上指向為了公共利益，這是毋庸置疑的。

強制性。公益性拆遷是民事法律關系和行政法律關系的結合，公益性拆遷必須在政府許可后依照法律規定的權限和程序，對將要拆除的建設用地范圍內的房屋及其附屬物進行強制性拆除，任何違反公益拆遷的實體要求或程序要求的行為即是違法行為，公權力的介入讓公益拆遷有了強制效力。

 

合理補償性。公益拆遷應對該范圍內的居民或者單位進行合理的補償或者安置，以體現拆遷過程的公平正義。

二、私益拆遷

（一）私人利益

對于私人利益，也沒有一個非常明確的界定，有人將個人利益與私人利益等同起來，但我認為兩者之間還是存在著一些差別。但從字面上看，個人利益強調的是一個個體的利益，而私人利益對此的強調性卻不強，私人利益還可以包括小團體的利益。特別是在拆遷中，我們不能簡單地將私人利益就等同于個人利益，因為拆遷所涉及的往往并不是某個個人的利益，而是在其中已結成某個小利益團體的利益。

 

（二）私益拆遷

1.私益拆遷的界定

雖然私益拆遷并不能等同于商業拆遷，但在我國的社會實踐中私益拆遷即指商業拆遷。而商業性的拆遷是出于商業利益目的而為的拆遷行為，屬于平等民事主體之間的民事法律行為，應當遵循合同法有關平等自愿、意思自治、誠實信用等原則，不得“強買強賣”，即只要財產所有人不同意轉讓其財產，任何單位和個人不得“強買”，市場規律將起到自發調節的作用。

2.私益拆遷的特征

對于私益拆遷的特征，我個人認為具有以下幾點：

商業目的性。相對于公益拆遷的公益目的，私益拆遷，或者說是商業拆遷，其商業目的性非常明顯。在當代中國，房地產行業如火如荼，房地產開發的暴利使拆遷像一股浪潮席卷全國，商業拆遷在中國的拆遷中占據著重要的地位。

 

合意性。私益拆遷是建立在平等自愿、意思自治的合同的基礎上的，被拆遷戶與房地產開發商達成合意訂立轉讓其財產的合同，應遵照合同法的意思自治的一般原則進行，任

何人不得強買強賣，不得強制拆遷。

 

拆遷補償的不確定性。由于私益拆遷是基于合同關系而確定的，拆遷補償應由合同雙方集體協商確定，此時的拆遷補償并沒有法定要求的合理性，而是基于雙方合意，正如北大教授錢明星所說“商業拆遷中漫天要價是被拆遷者的權利”！

 

三、公益拆遷與私益拆遷的異同

（一）不同點

1.拆遷目的不同

在我國《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益?？梢姴疬w是政府的公權利為了實現有利于社會的目的，在暫時犧牲私人利益的情況下對公民的房產先予以征收，在給付完補償款后將拆遷范圍內建設用地上的房屋及其附屬物予以拆除。而私益拆遷則是房產開發企業為了追求房產開發的利益在與被拆遷戶協商一致的基礎上，在給付完補償款后對房產予以拆除的行為，其目的帶有明顯的營利性。

 

2.法律關系不同

公益拆遷是一種受公法調整的上對下的法律關系，由代表國家行使公權力的具體行政機關主導，是一種行政法律關系；而商業拆遷則是一種由私法調整的平等主體之間的法律關系，是建立在平等主體之間的合同關系，與公權力無關，行政機關不得對這類拆遷行為進行干預。

 

3.拆遷的主體不同

公益拆遷的拆遷人與私益拆遷的拆遷人不同。《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政某區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。而根據《城市房屋拆遷管理條例》第十條規定，拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。所以私益拆遷的拆遷人應是房產開發企業或者其委托的單位為，但不得為其監管部門。

 

4.拆遷補償不同

正如前所述，公益拆遷的拆遷補償應當在一個合理的限度內，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，拆遷人（即市、縣級的人民政府）應對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。而由于私益拆遷是在平等協商基礎上制定的合同，拆遷補償需要房地產開發商與被拆遷戶達成合意，被拆遷戶不必接受強制的拆遷補償，“漫天要價”也是被拆遷戶的權利。

 

5.救濟方式不同

由于公益拆遷是有公權力介入的行政行為，是一種行政法律關系，如若有關于公益拆遷中征收時是撫慰公共利益，征收程序是否合法以及補償金過低的問題的爭議都屬于行政訴訟的范疇，但是有關補償協議違約方面的爭議就由民事訴訟來解決?？墒撬揭娌疬w由于是一種完全的民事法律關系，所以當雙方出現爭議時只能以民事訴訟維護其權益。

 

（二）共同點

公共利益與私人利益的一起出現往往帶有一種對抗的意味，然而公益與私益并非天生即為一對對立的概念，而且從本源上來講，公共利益有著與生俱來的統一性。無論是認為公益是私益簡單地相加還是另一層次上的派生演繹都沒有否認公益是由私益組成。私益在一般情況下是讓位與公共利益的，但是公共利益也能在一定程度上使私人利益得到實現，這樣的循環讓公共利益與私人利益有著一致性。

 

推廣到拆遷領域，公益拆遷與私益拆遷看似是一組矛盾的概念，但實質上二者有其共通的一面。在我的理解中，由于公益拆遷是政府主體的建設行為，而政府主體理應是為著經濟社會的穩步發展而努力的，所以公益拆遷淺層次看是為了公眾的利益，實際上這些利益都會落實到個人身上，從而在某種程度上促進了私人利益的保護及提高。而私益拆遷看似是一種純粹的商業行為，但是正是由于其不斷地投資開發建設才使得社會經濟有了發展，中國納稅的第一大行業房地產業也才會如此蓬勃發展。

 

由此看來，雖然在大談特談公益與私益的分別，但是深入來看，公益與私益之間也不是那么涇渭分明，只是在實踐中，我們做出一定的區分有利于確立法律關系，合理解決爭議。在我國現在具體國情下，我國的公益拆遷與私益拆遷之間的界限有了越來越模糊化的趨勢，然而法律的缺位、為了經濟發展速度而犧牲個人利益的思想都使中國的強制拆遷愈演愈烈。目之所及，身邊強拆的事例并不少見，倘若都是政府的行政行為，本無可厚非，但是很多時候都會涉及到政府只是充當擋箭牌。對公益拆遷和私益拆遷做一個明確的界定是實踐中最為需要的。倘若能夠在時間中明確區分了公益拆遷與私益拆遷，各方主體也能做到明確有關規定，那么有關拆遷的糾紛將會少很多。太多因為強拆而發生的流血事件已經讓我們目不忍視，我們期望著拆遷能夠做的更好。

 

參考文獻：

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篇3

【關鍵詞】物權理念；拆遷條例；私有財產神圣不可侵犯

物權的概念起源于羅馬法，其創設了與對人之訴相對應的對物之訴，以對上述權利進行保護。我國于2007年3月16日通過了《中華人民共和國物權法》，這標志著我國物權法的發展邁入了一個新時期，但個人認為在土地所有權與不動產所有權這兩者交界處，物權理念顯得心有余而力不足。

自1988年開始我國實行城市國有土地有償使用制度改革以來我國不斷進行土地制度改革，并取得了很大的成就。但毋庸置疑，在城市或城市邊緣農村“地權”仍存在很大問題。

首先，土地所有權為國家所有，這是我國城市地權體系的根本，國家對土地所有權實行壟斷性控制，以達到控制土地資源配置的目的，土地所有權只能因循國家意志為不同主體設定土地所有權，這樣在宏觀上看自然有利于國家統一規劃，有利于優化資源配置。

但從國家這個大主體分落到各地政府時，存在著很大的問題。第一，權利主體與實際情況不符，容易造成土地資源的不良和無序使用，城市土地所有權的主體為國家，但法律上的國家是領土、居民與的結合，它是一個抽象概念，不是一個法學上的所有權理論中的具體主體。作為抽象概念，“國家”難以享有和行使民法上具體實在的所有權，實踐中真正行使土地所有權的是地方政府，法律表達和實踐結果在此出現了背離。第二，在計劃經濟體制下，建設用地均以國家的名義進行，其實施手段基本上依靠計劃指令和行政審批，沒有考慮土地所有權人的意志，尤其在我國城市化的進程中，國家通過行政指令單方面取得農村集體土地所有權，并將其收之國有。由于國家壟斷公共權力，農村集體以及農民個體難以與作為國家代表的政府討價還價，容易導致國家濫用權力損害農村集體和農民利益。這在實踐中造成許多難以解決的問題。

2012年5月昆明拆遷戶對抗拆遷部隊，造成極其惡劣的社會效應，歸根結底還是國家在這方面物權處理不夠完善。《物權法》第42條第1款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征集集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”同時又規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”房屋屬居民私有財產，物權法第66條規定私人合法財產受法律保護。而且居民擁有房屋下土地的使用權。城市開發建設免不了要征用土地，如果政府授權的開發商想得到那塊土地，必須向居民購買，至少要給予合理的補償和安置。但這個合理的標準需要雙方協商同意。在協商未果的情況下，開發商和政府都無權拆除房屋。但現實情況往往不是這樣，因為《憲法》規定“國家為了公共利益需要可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償”據此，很多政府都有理有據的強制執行拆遷，這顯然與物權法相背離。

土地是國家所有，但房屋所有權在于居民，《城市房地產管理法》等法律規定土地上建筑物可以有不同于土地使用權的所有權，又規定土地使用權和建筑物所有權只由一個法律主體享有，不得在法律上分離，但如今的開發商拿著《城市拆遷管理條例》在沒有經過征收的情況下去拆《物權法》保護的物權時，其行為性質就是侵權。所以個人認為中國物權在城市建設這方面上應該更加完善，在維護國家利益的基礎上也要顧及人民合法利益。

我國物權法發展歷史悠久，建國初期，我國曾多次起草民法典，但均因當時缺乏制定民法典的社會條件和經濟基礎而未能頒行。20世紀80年代至今，我國先后制定的擔保法、農村土地承包法、土地管理法、城市房地產管理法等一系列法律，從不同的角度對物權制度作了規定。1992年，我國經濟體制改革的目標被最終確定為建立社會主義市場經濟體制，要求我們必須建立起符合市場經濟要求的民事法律體系。于是，物權法就誕生了。

在民法中物權分為所有權和他物權、用益物權和擔保物權、動產物權和不動產物權、主物權和從物權。所有權是指所有人依法可對物進行占有，使用，收益和處分的權利。是對自己的所有物所享有的權利，又被稱為自物權。他物權是指對非屬于自身的物所享有的權利，是在所有權權能和所有權人發生分離的基礎上產生的。二者客體不同，因而在取得的方法、成立條件、效力方面存在差異。而主物權與從物權就更好區分了，凡能獨立成立的物權是主物權，不能單獨成立的從屬于其他物權的是從物權。主物權具有獨立性，而從物權則隨著利的產生而產生，消滅而消滅。

當物權遭到侵害時，可以采取法律規定的維護物權人利益、保障權利人不受侵害的保護手段，即物權保護。在我國，各種類型物權的保護，在憲法、行政法、刑法、民法通則等各個法律中都有相關規定，其保護的方法有所不同。但目的都是為了確立我國一個正式的較完整的財產制度和財產秩序，它鼓勵人們創造財富和合法取得財富，并能合法合理的保護自己的財富，促進我國經濟社會更加科學全面地發展。

當公民合法財產受到侵害時，可以拿出民法中物權這一概念保護自己，盡管目前在我國實踐過程中還存在種種問題，但一定會逐步完善。

“拆遷”這一事例只能反映出物權體系不夠完善，不能說物權體系不起作用。在物權法規定私有財產神圣不可侵犯后，公民的合法財產得到了有效保護，在不動產登記上也日趨成熟，所以不動產所有權與土地所有權的沖突一定會得到解決，保護公民切身利益，達到物權理念出臺的初衷。

參考文獻

[1] 洪偉，黃彤.民法[M].上海：格致出版社.

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【關鍵詞】房屋拆遷；行政強拆；公共利益

一、拆遷問題的現狀

20世紀90年代以來，隨著經濟社會的發展和城市化進程的深入，城市房屋拆遷活動日益頻繁，但與此同時，因拆遷產生的大量矛盾問題也對正常的社會秩序產生了強烈的沖擊。城市拆遷牽涉眾多行政行為，應當嚴格依照相關行政法律法規執行以充分保障行政相對人的合法權益，但與房屋拆遷相關的法律法規過于陳舊，已經無法適應社會高速發展的需要，客觀上阻礙了房屋拆遷的依法進行和行政相對人合法利益的保護。

二、拆遷矛盾原因分析

從法律思想傳統來看，在我國法律傳統文化中，公權力擁有至高無上的地位，私權利在公權力面前無法得到有效的重視與保護；從法律制度來看，2001年《城市房屋拆遷管理條例》規定比較混亂，在實際操作中出現了許多問題；從行政執法水平來看，在房屋拆遷過程中出現了違反法律程序，執法手段粗暴等情況。這些情況都損害了被拆遷人合法權益，激化了社會矛盾。

三、拆遷過程中的若干行政法問題

（一）拆遷規則可訴性。這一問題主要反映在拆遷規則的可訴性上，一些地方政府在實踐中以行政立法的方式侵害被拆遷人的合法權益，但我國行政訴訟法的受案范圍只是具體行政行為，不包括行政立法等抽象行政行為，被拆遷人在被行政立法侵害了合法權益后難以得到行政法律救濟。

（二）舊條例中對拆遷問題的行政法原則規定。

一是行政法定原則的缺失。行政法定是指一切行政權力都必須由法律作出明確規定，法無規定即禁止。行政法規在與比其位階較高的憲法法律相比時其效力不及于憲法和法律。但是，舊條例中的許多規定存在于上位法沖突的情況，甚至在實際執法活動中用行政命令代替法律規定，行政權被濫用，行政法定原則被踐踏。例如：舊條例的第17條規定：被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內沒有搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。這一規定明顯與憲法規定的公民住宅不受侵犯的法律規定相違背。

二是比例原則的缺失。在房屋拆遷過程中比例原則體現為行政主體在房屋拆遷過程中應當對所保護的公共利益和損害的被拆遷人的個人利益進行衡量，尋求對被拆遷人利益損害最小的方法。但在司法實踐中比例原則卻沒有得到很好地執行，野蠻拆遷，暴力執法嚴重損害了被拆遷人的合法權益。

三是行政正當性的缺失。行政正當性可以最大限度的保證行政程序公平正義基本價值的實現。但是，我國在這一制度的立法和司法實踐中卻沒有很好地體現出行政正當性。例如，舊條例的第16條規定：　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，　經當事人申請，　由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，　可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。訴訟期間不停止拆遷的執行。由于房屋拆遷管理部門等相關行政機關本身是房屋拆遷這一行政行為的當事方，由其做出裁決難免有自己作自己法官的嫌疑，很難保證其裁決的公正性。

四、《國有土地上房屋征收與補償條例》法律規定的特點

《國有土地上房屋征收與補償條例》對房屋拆遷問題做出了許多有建設性的新規定。

（一）行政機關將不能強制拆遷。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，強制搬遷將由政府申請法院強制執行，取消了行政強制拆遷。這一規定取消了行政機關的行政強制執行權，改由行政機關申請法院強制拆遷，是否強制拆遷由人民法院作出裁定。人民法院在作出裁定之前，需要對行政機關的拆遷決定以及征收補償決定進行合法性審查。引入司法權對行政權進行監督和制約，有利于對行政法律法規的嚴格遵守，限制行政權的恣意妄為，有利于保護被拆遷人的合法權益。

（二）對“公共利益”界定更清晰。“公共利益”這一概念的界定無論是在行政法理論上還是在司法實踐中都是一個困難的問題，正因為法律對公共利益界定的模糊，加之我國傳統文化中公共利益優先于個人利益的的思想根深蒂固，在現實生活中，行政主體時常會打著公共利益的“旗號”作出一系列行政行為，目的可能為贏得地方政府利益、部門利益、小團體利益甚至個人私益，這種行為極大地侵害了行政相對人的合法權益，還不利于行政相對人獲取行政法律救濟，不利于行政相對人合法權益的保護?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》對“公共利益”的范圍作出了界定。這一規定對公共利益的清晰界定有利于防止行政機關打著維護公共利益的“旗號”侵害被拆遷人合法權益，更好的保護被拆遷人合法權益。

（三）明確取消建設單位拆遷資格?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》規定，政府是房屋征收和補償的主體，禁止建設單位參與搬遷活動。政府房屋征收部門可以委托房屋征收實施機構承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施機構應當在委托范圍內承擔具體工作，不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施機構實施房屋征收與補償的行為應當負責監督，并對該行為的后果承擔法律責任。任何單位和個人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

（四）補償切實維持被征收人生活水平?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》規定，補償金額不應低于征收當時市場價格，符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，還可優先安排享受住房保障。這些規定的目的都是為了維持被征收人的生活水平，在維護公共利益的同時充分保護被征收人的合法權益，保證其不因被征收而生活水平下降，體現出立法以人為本的觀念和法律的人文關懷。

總之，《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺及其對于城市房屋拆遷的新規定，是對于城市房屋拆遷行為在立法上的一大進步。有助于進一步規范城市房屋拆遷行為，保護被征收人的合法權益，化解由房屋拆遷引發的社會矛盾，對社會主義和諧社會建設具有重大意義。

【參考文獻】

[1]　陶攀.2004　年行政法年會“公共利益的界定”之議題研討綜述[J].行政法學研究，2004（4）.

[2]　吳勇.淺析城市房屋拆遷中“強制拆遷”的法律途徑[J].中國房地產，2007（4）.

[3]　王才亮.房屋拆遷糾紛焦點釋疑[M].北京：法律出版社，2005.

[4]　彭云業，甕洪洪.行政法上的公共利益[J].山西師大學報（社會科學版），2005，32（2）.

[5]　周佑勇.行政法基本原則的反思與重構[J].中國法學，2003（4）.

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【關鍵詞】公共利益；泛公共利益化；原因分析；法制建議

一、公共利益的涵義

1、公共利益的涵義

關于公共利益的準確定義，各國的學術研究都不盡相同、曖昧不清。根據《牛津高級英漢雙解詞典》的解釋，公共利益是指公眾的、與公眾有關的或為公眾的、公用的需要的利益。1

可見，如何定義公共利益是一個至關重要的問題。亨廷頓對研究和判斷公共利益提出了三種方法：一是把公共利益等同于某些抽象的、重要的、理想化的價值和規范；二是把公共利益看著某個特定群體（階級）或者多數人的利益；三是把公共利益視為個人之間或群體之間競爭的結果。2

2、我國現行法律對公共利益的有關規定

公共利益引起當今世界各國立法的普遍關注，尤其在當代憲法中，有關公共利益的規定大幅增加。

我國《憲法》第十條規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡谑龡l規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”這體現了國家依照法律規定保護公民的私有財產權；第五十一條規定，“中華人民共和國公民在行使自由和權利的時候，不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利?！?/p>

而《行政許可法》第一條“為了規范行政許可的設定和實施，保護公民、法人和其他組織的合法權益，維護公共利益和社會秩序，保障和監督行政機關有效實施行政管理”，以及《土地管理法》第二條規定，“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。

從憲法和法律的各項規定中，我們不難看出，法律雖然并未規定公共利益高于公民個人利益，但通常情況下實際上的做法卻是，當公民個人利益與公共利益發生沖突時，通常都是以保護公共利益為主，要求公民個人利益服從公共利益。法律的職能之一是平衡利益關系，調整利益分配，對利益沖突做出優先選擇和優先保護的決定。公共利益和公民個人利益在法律上是存在著明確界限的，但從另一個角度看，兩者又是一對矛盾體，當公共利益的范圍變大也就意味著公民個人權利的界限受到了更多的限制。3

二、“泛公共利益化”及其存在的原因分析

近年來，因房屋拆遷出現的上訪與大規模社會對抗現象，究其原因在于現行拆遷制度存在合法性和對公民合法權益的侵害問題。主要表現在：現行拆遷制度一事沒有區分不同拆遷的法律關系。拆遷包括公共利益為目的拆遷與商業拆遷。前者的實質是國家對公民財產的征收，是公權力實施的行政行為，拆遷與被拆遷主體之間是行政法律關系；后者的實質是市場主體之間的平等的民事商業活動，任何一方不能將自已的意志強加于另一方；拆遷與被拆遷方之間是民事法律關系。二是錯誤界定了政府在拆遷活動中的地位。在以公共利益為目的拆遷中，政府必須作為公權力的代表依法實施征收拆遷行為，不能由非政府組織介入；在商業拆遷中，必須尊重公民的合法財產權益和市場主體的意志，不能由政府越俎代庖或者充當利益集團非法拆遷活動的幫兇。4目前，政府就是真正的公共利益和商業利益不分，任何情況下都以公共利益說事，這就是典型的“泛公共利益化”。

不同的拆遷建設項目，所代表的公共利益的層次性是不同的。一般可以分為三個層次：一是高層的公共利益，它是國家投資的基本建設項目，如三峽工程等；二是中層的公共利益：它是地方政府投資的建設項目，如城市道路、公園等；三是低層的公共利益，它是非政府投資的建設項目，如工廠擴建、片區改造等。前兩類建設項目具有一般意義上的公共利益性，得到了社會的普遍認同。而第三類建設項目，由于投資主體的多元化，盡管項目的實施可以提高和改善人民的生產生活水平，但投資主體都是以自身利益為出發點，因其產生的公共利益是值得商榷的。

現實中，城市拆遷的更通常的動因或出發點是公共設施建設、舊城區改造等。但是，由于存在利益關系，上述的這些動因可能多是由不同職權或不同級別的政府部門提出，實踐中很少有通過公眾表決的情況。因此，這樣出來的決策符合公益需要的程度各不相同，有時候至多只符合局部人群低層次的眼前利益，或者滿足政府及其官員的財政、稅收、投資、功利等目標，惡劣者由于任意規劃、盲目上項目，破壞建筑文化遺產和城市生態環境和人們正常的生活方式。這些情形，反映出現實城市拆遷中缺乏科學、有效地表達公共利益、確定公共利益、服務于公共利益的機制。

在社會主義市場經濟條件下，除某些特殊的國家企業外，其它任何企業其自身的建設和所從事的開發建設活動都只能定義為營利。大多數開發經營性項目所產生的拆遷，是一種營利性商業行為，借助國家權力而行之，有悖社會公平，也與市場經濟規律格格不入。顯然，由于現行拆遷立法沒有對建設項目是否符合公共利益的需要進行明確的界定，因而無法防止拆遷權的濫用。

當然了，保護私人財產，不等于社會絕對不要求私人為社會做出合理犧牲。關鍵是，以“公用”或“公共利益”的名義所進行的城市拆遷實踐中，要做到合理行使“國家征用權”，最終必須依靠社會整體制度的健全和有效運作，其中還包括新聞制度的健全、民間社會的發達等。只有公私劃分的每一步、每一個細節都是透明的、有社會公信力的，城市拆遷才可以要求個人做出有補償或安置的合理犧牲。5這時，個別被拆遷人可能仍然是不滿意的，但社會卻不會積累大規模的怨恨。

三、關于“泛公共利益化”的對策建議

1、確立程序本位觀念，實施科學民主決策

具體的規則涉及兩個方面：第一，政府在制定征收公民私有財產的決策時，必須讓利益受影響的個人或組織參與到決策的制定過程中。應該賦予他們得到通知、聽取證詞等方面的程序性權利；第二，政府必須就“公共利益”需要給出充分理由說明。在這些程序和權利沒有實施之前，征地方就無權強制拆遷。總之，只有通過程序限制達到一種動態平衡，才能較好地解決拆遷雙方當事人的矛盾。

2、明確政府職能，與法院各司其職

政府既充當管理者，又充當裁判者，這種定位易使拆遷人和被拆遷人的經濟關系變為政府參與下的不平等的強制關系，使政府陷入糾紛之中。政府應當將自己的行政干預之手從商業性拆遷中收回，保持一個中立者的姿態，將“政企分開，依法行政”的原則確定為城市房屋拆遷立法中一項基本原則。同時，為促進政府依法行政，相關的處罰責任條款應在拆遷法中進行確立。

其次，就是政府只起管理職能，而將裁決職能交由司法部門，以“法官的智慧”來配合“立法者之智慧”，通過司法程序對立法者制定的概括性的價值觀念做最后的公正的價值判斷。對公民財產的強制執行必須經過司法程序，這是任何一個法制社會的最基本的要求。否則就是對法治、也是對憲法的最嚴重破壞。

注釋：

1.《元照英美法詞典》，法律出版社2003年版，第1117頁

2.塞繆爾?菲利普斯?亨廷頓.《變革社會中的政治秩序》，第24頁

3.孫笑俠.《法的現象與觀念》，山東人民出版2001年版，第68-69頁.

4.牛玉兵.劉意.論城市房屋拆遷制度的缺陷及其重構.

5.李富成.公平補償避免“公共利益”被盜用.第一財經日報，2006.

【參考文獻】

[1]陳光標.拆遷補償立法應在公共利益與公民利益之間尋求平衡[N].新華日報，2010-1-18（A08）.

[2]馬宏建.關鍵是如何界定拆遷中的公共利益[N].中國改革報，2009.

[3]萬振東.城市房屋拆遷的困境、原因和對策[D].山東大學，2009.

[4]梁化坤.城市房屋行政強制拆遷程序法律問題研究[J].現代經濟信息，2008（12）.