房地產(chǎn)工程管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)工程管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

    論文摘要摘要:本文討論了房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容、出現(xiàn)的新問題以及相應(yīng)的策略建議。

    一、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

    (一)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

    規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”,項目開發(fā)剛開始,千頭萬緒。這一階段的重點工作,就是確定建筑的規(guī)劃方案,此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍,因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的功能,關(guān)系到項目開發(fā)的成敗,所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理

    設(shè)計理念的先進和否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理,對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞,都將直接影響工程管理目標的實現(xiàn)。為此,房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作摘要:

    1、注重對設(shè)計單位的選擇,切忌因過分強調(diào)節(jié)約設(shè)計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實力的設(shè)計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔設(shè)計任務(wù)。

    2、保持和設(shè)計人員的工作性溝通,隨時把握設(shè)計的進度,及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的,需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜,同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達到的目標等和主要設(shè)計人員進行溝通、探索。

    3、要督促設(shè)計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準注重提高工程的科技含量,并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則,不要自行變更已審查批準的施工圖設(shè)計文件,以杜絕工程隱患,確實需要改進圖紙時,必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

    (三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

    房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理,具有時間跨度長、內(nèi)容多、影響大、涉及面廣的特征,它和工程管理目標的實現(xiàn)有著最直接的關(guān)系。應(yīng)遵循公開、公平、公正和老實守信的原則,擇優(yōu)選擇施工企業(yè),從工程開工到工程竣工,處理好每一個重要環(huán)節(jié)。嚴格執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)范,從而完成工程的質(zhì)量、工期、成本三控制。

    1、施工合同管理

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)簽訂的施工合同,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所開發(fā)項目進行施工管理的法律依據(jù)。該合同條款的制訂是施工管理的第一步,也是首要任務(wù)。

    2、施工質(zhì)量控制

    施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

    3、工期控制

    工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。因為其不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益,還涉及到第三方——購房者的利益,可以說它是個連環(huán)套。為此,要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際,編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃,以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

    二、房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的新問題

    (一)對所開發(fā)的工程建設(shè)前期工作預(yù)備不充分

    開發(fā)企業(yè)對地塊關(guān)注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設(shè)單位,往往對前期工作預(yù)備不充分,尤其是對技術(shù)資料普遍把握不足。可能會有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解,匆匆上馬。由于沒有把握有關(guān)工程管線情況,沒有在基礎(chǔ)設(shè)計前委托地質(zhì)勘探,設(shè)計依據(jù)不充分,出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關(guān)配套管理規(guī)定不清楚,發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。

    (二)對有關(guān)施工許可的規(guī)定重視不夠

    開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目,就希望工程進度盡快滿足銷售的要求,實現(xiàn)收入。在政府建設(shè)行政主管部門完善施工巡查制度之前,加上辦理施工許可證的手續(xù)較多,不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視,往往要求施工單位不等辦完有關(guān)施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打擦邊球,先辦理基坑開挖的手續(xù),在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工,結(jié)果導(dǎo)致城管部門要求施工單位停工、建設(shè)主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動,影響工程的順利推進,還有可能造成不好的社會影響。

    (三)對工程驗收及備案管理不到位

    對于開發(fā)企業(yè)而言,工程竣工驗收意味著可以“交樓”,工程驗收也是能越快辦完越好。然而,開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位,到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足,不能辦理驗收,造成備案滯后和拖延交付使用的后果。假如實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位,那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

    三、相應(yīng)的策略建議

    (一)始終把握工程管理的控制權(quán)

    作為開發(fā)企業(yè),其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何,都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設(shè)有全局的統(tǒng)籌,在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面,要有統(tǒng)籌和控制能力,要有具備相應(yīng)經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應(yīng)全面把握工程情況,制定計劃,明確目標,督促各參建單位完成各自任務(wù)。

    (二)在策劃階段做深做細全局控制計劃

    高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入,將工程建設(shè)和營銷計劃、資金計劃相配合,以協(xié)同形成可行的項目計劃書。這樣可以達到公司層面的優(yōu)化,有利于公司層面對全局的把握和統(tǒng)籌。而且要對全局的計劃進行分解,就像公司的戰(zhàn)略要轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力一樣,將全局控制計劃形成各層各單位可操作的指導(dǎo)文件。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理

中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A

1 工程管理的涵義

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義。

2目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題

2.1項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3委托監(jiān)理存在的問題。權(quán)責不明，責任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混

亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。

2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵問題分析

成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。

3.1成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。

4.2 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。

4.3嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位．在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況．建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。

4.4推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5創(chuàng)建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“平安工地”活動能夠取得實效。

4.6做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。

5結(jié)語

房地產(chǎn)工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內(nèi)容的側(cè)重點不同。盡管有這些內(nèi)容的不同側(cè)重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項

目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標。提高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風險的識別,在開發(fā)實踐中增強風險理念。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中風險因素眾多，加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險以保證房地產(chǎn)項目的成功。房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目能夠順利實現(xiàn)。一個能充分防范風險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發(fā)商加強自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。所以，既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

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房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、投資金額大、風險大的特點，因而管理工作具有復(fù)雜性及系統(tǒng)性。房地產(chǎn)工程管理主要由策劃階段、設(shè)計階段及實施階段組成，項目開發(fā)商作為管理主體，是整個項目的組織者及實施者，其項目管理工作直接影響到房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量、施工工期及開發(fā)商的經(jīng)濟效益，因而工程管理及項目成本管理極為重要。

1. 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的工作

前期工作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目從獲得土地使用權(quán)到進入工程實體建設(shè)之間的相關(guān)管理工作，土地競標中標到工程正式施工，這一階段最為關(guān)鍵。前期工作的主要任務(wù)包括規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖紙、招投標文件、施工合同及實地勘查等，一旦出現(xiàn)一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業(yè)帶來經(jīng)濟損失，該階段對項目投資的影響最深。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理

設(shè)計管理工作主要包括以下幾個部分：第一，需要選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計單位，不得過分節(jié)約設(shè)計費用，切忌選擇資質(zhì)水平低、設(shè)計實力弱的設(shè)計單位。要能夠考察設(shè)計單位的設(shè)計觀念、設(shè)計實力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設(shè)計單位。第二，需要與設(shè)計人員加強溝通，以便實時掌握設(shè)計進度，及時解決設(shè)計工作過程中存在的問題，將期望的設(shè)計要求及目標與主要設(shè)計人員進行溝通。

第三，督促設(shè)計單位嚴格遵循相關(guān)強制性技術(shù)標準，切實提高工程的設(shè)計質(zhì)量，嚴格審查施工圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)需要以身作則，嚴格安裝審查批準的施工圖設(shè)計文件開展相關(guān)工作，不得私自變更設(shè)計，以此來有效消除工程隱患，如果需要進行變更，必須要根據(jù)相關(guān)規(guī)定程序來辦理手續(xù)。

1.3項目工程管理

（一）施工合同管理。這能夠有效節(jié)約開支，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資效益。（二）工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是工程之根本，事關(guān)施工企業(yè)的企業(yè)形象，只有保障工程施工質(zhì)量，工程進度管理才有實際意義，因而工程質(zhì)量管理是項目管理工作的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員需要立足全局，協(xié)調(diào)好設(shè)計、監(jiān)理及施工等單位，督促其共同做好工程質(zhì)量管理工作。（三）工程進度管理。工程進度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)及購房者的利益，因此要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際情況來編制施工組織設(shè)計及進度計劃，以促進房地產(chǎn)工程的有序開展。

1.4項目成本管理

房地產(chǎn)項目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標及工程項目的實際要求，在項目實施過程中，對項目成本進行科學的組織、實施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經(jīng)營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)普遍追求的經(jīng)濟效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，房地產(chǎn)項目成本管理工作也應(yīng)樹立成本效益觀念及系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)長期受計劃經(jīng)濟觀念的影響，在項目成本管理工作中往往只注重生產(chǎn)成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時期市場經(jīng)濟環(huán)境的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟環(huán)境下，應(yīng)增強系統(tǒng)管理的觀念，強調(diào)整體與全局，樹立長遠眼光，全面分析企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容及方法。一方面，成本管理不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，而應(yīng)將延伸到產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)發(fā)展及產(chǎn)品的設(shè)計、客戶的使用、維修及物業(yè)管理等方面上來，管理工作應(yīng)嚴格遵循成本全程管理要求，切實做好信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。

2. 項目成本管理在房地產(chǎn)工程管理中的具體應(yīng)用

2.1設(shè)計階段的成本控制

由上述分析可知，設(shè)計階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%；擴初設(shè)計階段對工程造價的影響約占35%～75%；施工圖紙設(shè)計階段對項目投資的影響達到5%～35%。根據(jù)價值工程理論，適當?shù)卦黾釉O(shè)計費，能夠有效降低建設(shè)項目的成本，從而提高開發(fā)商的資金利用率，因此要能夠?qū)Υ嗽O(shè)計階段的成本控制加強管理。

2.2承發(fā)包階段的造價控制

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建設(shè)項目招投標來選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。一般情況下，招投標方式可分為公開招標及邀請招標兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體的工程項目來選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優(yōu)缺點，例如多層住宅技術(shù)適合采用施工圖招標；高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標；如果工程規(guī)模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采用施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產(chǎn)企業(yè)可委托中介機構(gòu)來編制標底以明確預(yù)期價格；工程量清單招標工程可以使用單價合同，具體的變更情況可以根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。為了有效避免材料價格風險，房地產(chǎn)企業(yè)可約定漲價及降價風險范圍，一般情況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業(yè)需要承擔風險范圍內(nèi)的材料漲降價，房地產(chǎn)企業(yè)承擔風險范圍之外的費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快掌握項目工程的大概造價，這樣才能夠做到心里有數(shù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用總價合同，但總價合同也存在一定風險，尤其是工期較長的項目工程，其實施過程中極易出現(xiàn)各種新的政策、材料價格也會出現(xiàn)一定波動。

2.3施工階段的成本控制

施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括以下幾個方面：需要增強成本意識，統(tǒng)籌全局，做好各方面的管理工作；認真編制成本計劃，明確成本控制對象；進一步建立健全并貫徹落實項目成本控制制度；制定有效的獎勵措施；認真審查施工組織設(shè)計及施工方案，提高其可行性；加強工程款動態(tài)結(jié)算的控制；嚴格控制工程變更；做好施工全過程的直接費用監(jiān)測及間接費用監(jiān)測分析工作。由此可見，要想加強施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。

2.4 工程預(yù)決算的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中，還需對建設(shè)工程全過程的造價加強監(jiān)督與控制。工程項目建設(shè)過程的造價監(jiān)控一般是指房地產(chǎn)企業(yè)委托建設(shè)造價咨詢等社會中介機構(gòu)，運用專業(yè)技術(shù)知識，全程、全方位地為房地產(chǎn)企業(yè)提供建設(shè)項目的造價咨詢服務(wù)。加強工程項目造價的監(jiān)控，有助于提高投資價款的利用率，促進建設(shè)工程投資效益最大化的實現(xiàn)。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；措施

1、房地產(chǎn)工程管理的地位和作用

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中占有十分重要的地位，它是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)，其管理要素（成本、質(zhì)量、進度、安全）中任何一個環(huán)節(jié)控制不好，都將影響到企業(yè)或項目的成敗，對于持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，企業(yè)的美譽度、忠誠度需要我們對開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)做到均衡控制。

2、當前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問題

2.1 項目管理環(huán)境變化大，工程技術(shù)日益復(fù)雜。隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理環(huán)境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，各類項目的技術(shù)要求也越來越高。因此，為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。

2.2 管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，水平參差不期。同時一個工程項目還涉及到施工方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3 監(jiān)理、設(shè)計等制度不規(guī)范。如今，監(jiān)理單位與設(shè)計單位聯(lián)系的脫節(jié)問題，導(dǎo)致施工過程中出現(xiàn)大量問題，在造成管理混亂的同時，嚴重影響了工期，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化運行、發(fā)展。

2.4 完工驗收以及備案管理不嚴謹。在房產(chǎn)項目建設(shè)中，很多開發(fā)單位認為，工程竣工的驗收就意味著“收工”，自然工程的驗收也最好盡快地完成。但是現(xiàn)在許多開發(fā)單位對工程施工中的分項驗收等環(huán)節(jié)管理不嚴謹，直到工程竣工驗收時出現(xiàn)結(jié)算依據(jù)不足、驗收的資料不齊等原因，不能為驗收辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致拖延交付和備案邂逅的結(jié)果。如果建筑施工是由多個單位完成的，那么對工程的驗收和備案就顯得十分重要了。

3、房地產(chǎn)工程管理要點分析

成本、質(zhì)量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關(guān)鍵任務(wù)，運作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手。

3.1 成本問題。房地產(chǎn)開發(fā)歸根到底是商業(yè)行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。

3.2 質(zhì)量問題。工程質(zhì)量是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證，施工質(zhì)量控制是工程管理工作的重點。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。

3.3 進度問題。房地產(chǎn)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產(chǎn)工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設(shè)計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。

4、有效提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加強合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實情況的檢查，嚴格執(zhí)行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。

4.2 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。

4.3 嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。引入競爭機制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設(shè)備、材料價格信息，適時減少或增加材料購置，以減少投資。

4.4 推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定，消除質(zhì)量隱患，預(yù)防質(zhì)量通病。

4.5 優(yōu)化人力資源的配置。要把人力資源的優(yōu)化配置，作為加強工程管理的重點。企業(yè)要根據(jù)工程對勞動力的需求情況，在各建筑之間，對現(xiàn)實的和潛在的勞動力進行周密計劃，有效流動，合理調(diào)配，充分調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動效率。項目經(jīng)理要按照動態(tài)平衡、統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動力整體優(yōu)化、實現(xiàn)勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運行機制，對勞動力的分配和流向做出總體安排，保證勞動力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進行有效監(jiān)控和及時調(diào)整，使勞動力資源得到最大限度的利用。

4.6 創(chuàng)建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實施方案，召開“文明安全工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業(yè)的安全防護和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業(yè)人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“文明安全工地”活動能夠取得實效。

4.7 做好三階段預(yù)防工作。按預(yù)案、預(yù)控、預(yù)警三階段安全風險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理重點

Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.

Keywords: real estate; Engineering management focus

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、探討房地產(chǎn)工程管理的背景

1、關(guān)于房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀的分析。

在我國工程建設(shè)中，工程項目管理的側(cè)重點、內(nèi)容、方法等會因為管理行為主體的不同而產(chǎn)生不同的結(jié)果。這段時期，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，監(jiān)理單位的工程管理也有了國家要求執(zhí)行的規(guī)范，而房地產(chǎn)企業(yè)這一工程管理主體至今尚未建立起規(guī)范的管理模式，市場上房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式五花八門，沒有相對規(guī)范的操作模式。現(xiàn)代項目管理學科的研究中，涉及到了業(yè)主工程管理的內(nèi)容，這對研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理有借鑒作用。

2、關(guān)于房地產(chǎn)工程分包管理模式的變化對業(yè)主工程管理影響的分析。

隨著人們的需求多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)也變得多種多樣，各種專業(yè)公司逐漸獨立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產(chǎn)開發(fā)商承接工程，傳統(tǒng)意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產(chǎn)公司控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司。

二、目前房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的新問題

1、房地產(chǎn)工程項目的建設(shè)基本屬于勞動密集型企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業(yè)水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2、關(guān)于監(jiān)理管理模式，房地產(chǎn)開發(fā)是采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項目管理并行的管理模式，并且僅將施工階段委托監(jiān)理。而且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責任心。

3、在工程項目建設(shè)中，工程驗收及備案管理不到位。對于開發(fā)企業(yè)而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓“，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實施過程中對相關(guān)的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規(guī)劃驗收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

4、工程計劃/進度控制存在的問題分析:房地產(chǎn)工程施工進度計劃出現(xiàn)的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產(chǎn)工程經(jīng)常存在施工拖期的問題，比如:施工按計劃應(yīng)該開工而設(shè)計圖紙仍為完成; 門窗工程按計劃應(yīng)該開始安裝而施工隊伍還沒進場、電梯按計劃應(yīng)該開始安裝而電梯由于供貨不及時而未到場等等……以上皆是配套計劃的問題。

5、質(zhì)量管理中存在的最大的問題是：中小開發(fā)商往往不太會提出自己對于質(zhì)量的管理標準，而是要求施工單位、監(jiān)理單位按照國家公布的各種標準、規(guī)范來管理工程，目的為了保障工程的安全，不會出安全問題，所有建筑工程必須達到最低標準。但開發(fā)商更多的是面對客戶關(guān)心的問題。萬科曾經(jīng)專門對客戶投訴的質(zhì)量問題做過統(tǒng)計，最集中的十類問題分別是: 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質(zhì)量、燃氣管道、廚衛(wèi)預(yù)留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質(zhì)量問題，不在施工單位、監(jiān)理單位質(zhì)量管理的范圍之內(nèi)，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。

6、工程監(jiān)理管理中存在的問題分析: 開發(fā)商簽約時是和監(jiān)理公司確定合作關(guān)系，而現(xiàn)場進行管理的卻是監(jiān)理工程師個人，開發(fā)商對監(jiān)理工程師沒有直接的管理關(guān)系，很難調(diào)動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監(jiān)理工程師打成一片，當工程出現(xiàn)問題時，監(jiān)理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。

三、房地產(chǎn)業(yè)主工程管理認識及實踐容易出現(xiàn)的問題及解決建議

1、關(guān)于工程計劃/進度控制相關(guān)解決措施的分析：房地產(chǎn)企業(yè)工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應(yīng)該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)的部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求; 工程部應(yīng)制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。

計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學會用配套計劃調(diào)動公司的整體資源。

2、關(guān)于工程質(zhì)量控制相關(guān)方法的分析: 施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標準，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)建立自己的客戶產(chǎn)品質(zhì)量標準; 施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)關(guān)心施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。實際上，開發(fā)商做為投資方，完全可以以更高的標準要求工程的質(zhì)量。因此，開發(fā)商在項目開工前，應(yīng)當形成一套《工程管理指導(dǎo)書》從工程進度、工程質(zhì)量、工程成本、技術(shù)管理、材料管理、會議制度、現(xiàn)場環(huán)境、現(xiàn)場安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細的管理標準和技術(shù)標準，開工前向監(jiān)理單位和施工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導(dǎo)書》做為工程管理的標準，一切按照此執(zhí)行，只有這樣才能保證工程質(zhì)量可以滿足客戶的要求。

3、關(guān)于工程監(jiān)理管理中有效方法的論述：解決此問題的辦法是和監(jiān)理公司簽訂合時進行約定: 開發(fā)商在監(jiān)理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對工程進度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大貢獻，甲方將監(jiān)理工程師進行個人獎勵; 同時還約定，如果現(xiàn)場工程師在項目監(jiān)理過程中對進度、成本、技術(shù)、質(zhì)量管理有重大失誤，甲方將對監(jiān)理公司進行處罰，扣減監(jiān)理費用。

4 提高房地產(chǎn)工程管理水平的措施

4.1 嚴格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案。優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進、工藝合理，而且組織精干、費用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。

4.2 推動工程建設(shè)管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構(gòu)與責任范圍、實施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定．消除質(zhì)量隱患．預(yù)防質(zhì)量通病。

4.3 做好三階段預(yù)防工作。按三階段安全風險分析與預(yù)防的要求落實各項安全措施。要根據(jù)工程進展情況詳細編制項目總體預(yù)案及危險源預(yù)案，通過防護和交底措施，做好預(yù)控工作。

四、結(jié)束語