投資基金方式精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇投資基金方式，期待它們能激發您的靈感。

篇1

期間內含報酬率法

（一）期間內含報酬率法的原理與運用

期間內含報酬率法（IIRR，interiminternalreturnrate）計算方便，原理簡單，它由傳統的投資評價方法—內含報酬率法（IRR，internalreturnrate）演繹得出。內含報酬率是使風險投資基金凈現值為零的報酬率，其公式為：式（1）中，Ci是ti時期風險投資基金產生的現金流。在評價仍處于運作中的風險投資基金時，往往假定風險投駛鸕逼詒喚饃ⅲ⒖苫竦孟嗟庇諂渫蹲勢笠稻蛔什壑擔AV）額度的凈現金流入。在各期的現金流都已明確的情況下，式（1）可寫為：式（2）中，T為評價期風險投資基金已設立的年數；NAV為評價期風險投資基金的凈資產價值；Ci為評價期前風險投資基金在ti期產生的現金流；IIRR為評價期T風險投資基金的期間內含報酬率。

假設某風險投資基金創建于2001年3月1日，約定存續期為10年，2005年3月1日該基金擁有3個未上市企業股權，股權比率均為50%，這三個企業的凈資產價值分別為1500萬、1800萬和4500萬元。2002年、2003年和2004年這三年該基金的凈現金流分別為-1300萬、-1480萬、-2220萬元。利用式（2）計算該基金的期間內含報酬率為：

從上式可知，該風險投資基金在2001年3月1日到2005年3月1日間的期間內含報酬率為26.43%。期間內含報酬率可用來比較風險投資基金的收益狀況。如當期市場平均投資收益率為10%時，上例中該風險投資基金的收益則為市場平均收益的2.643倍，表明該基金的風險投資家因向受資企業提供增值服務而獲得了市場平均投資收益的2.643倍。

（二）期間內含報酬率法的局限性

運用期間內含報酬率法評價風險投資基金的效益，有計算簡單、受主觀因素影響少、易于操作等優點，但在運用中還應注意到以下幾點：

1.期間內含報酬率忽略了風險投資基金在評價期后投資產生的現金流，從而低估了風險投資基金的投資效益。式（3）表示風險投資基金在整個存續期間產生的現金流。由于風險投資基金在設立時都規定大約十年的存續期，因此，以評價期T為界，風險投資基金存續期間產生的現金流由三部分組成：風險投資基金在評價期T前所投資企業組合產生的現金流、評價期T仍存在的投資企業組合未來產生的現金流、未來新增投資產生的現金流。即：計算期間內含報酬率所利用的風險投資基金在T期的凈資產價值（NAV）相當于式（3）中等號左邊的第二項，即T期風險投資基金擁有的投資企業組合產生的凈現金流。因此，期間內含報酬率法忽略了式（3）中等號左邊第三項，即風險投資基金在評價期后投資產生的現金流，從而造成了風險投資基金評價的整體低估。

2.風險投資基金成立后的最初幾年里，由于存在著較高的管理費用、啟動成本及對受資企業價值的保守估計，計算的期間內含報酬率較低。因此，計算期間內含報酬率時，還需利用歷史數據擬合校正系數，以校正最初幾年期間內含報酬率存在的系統性低估。由于我國風險投資基金設立的時間短、缺乏數據積累，難以對風險投資基金的各期期間內含報酬率擬合合理的校正系數，以實現風險投資基金內含報酬率的無偏估計。

（一）內在年齡法的提出

風險投資基金的內在年齡法（internalage）是仿照人的生理年齡概念而提出的。風險投資基金與人類相似，從最初投資到最終兌資要經歷大約十年的約定生命期，但由于所投資企業的發展進程與退出時機不同，風險投資基金的資金回報速度與額度也各不相同。如A、B兩個風險投資基金同設立于2000年1月1日，到2006年1月1日，風險投資基金A已基本完成了預定的投資與兌資任務，實現了預期的投資回報；風險投資基金B卻因為所投資企業發展緩慢而仍不能回收資本。因此，風險投資基金設立后已經歷的年份也不能反映它的真實成熟程度。在風險投資基金最終完全清算的假定下，內在年齡法等于評價期風險投資基金投資比率與兌資比率之和的一半，以公式表示為：式中，T為評價期，L為風險投資基金的生命期即約定存續期。

風險投資基金的內在年齡取值范圍在0到1之間，當風險投資基金在初設立時，投資項目尚未選定，資本投入和投資收入均為零，故其內在年齡為零；當風險投資基金接近規定解散期，各類資本投入均已完成，投資項目基本完成增值并已實現退出，此時內在年齡接近1。在實務中，總投資額可用風險投資基金設立時的資本承諾額近似表示；總收入中除包含評價期前各期收入外，還需估計當前及未來投資組合在基金完全清算前的收入，這可通過兩種方法實現：數量分析法，專家意見法。外部投資者不了解風險投資基金的真實投資狀況，一般采取數量分析法，即以評價期風險投資基金的凈資產價值和未履行資本承諾額（undrawncommitment）作為未來收入額的近似值。而基金管理者則可在專家評價投資組合未來收入的基礎上加和未履行資本承諾額來估計風險投資基金的未來收入。

假設風險投資基金A設立于2000年1月1日，設定資本承諾額為1000萬美元，約定期限為10年。到2006年1月1日，該基金已向企業組合投入資本600萬美元，實現收入1000萬美元；未履行資本承諾額300萬美元，當前風險投資基金的凈資產價值為1200萬美元，專家評價投資組合的未來收入為1500萬美元。則利用數量分析法計算該風險投資基金的內在年齡為：

利用專家意見法計算該風險投資基金的內在年齡為：

（二）內在年齡法的特點

內在年齡法雖不能像期間內含報酬率那樣提供明確的、可供比較的收益報酬率，但在運用中，卻具有獨特的魅力：

1.針對風險投資市場高度的信息不對稱性，向不同的信息掌握者提供了不同的估算方法，有較強的適用性。在風險投資基金的投資與收入方面，風險投資基金管理者能結合投資時間長短來測算風險投資基金的現金流；內在年齡法在對風險投資基金未來收入的估算中采取了數量分析和專家意見兩類方法，使各類評估者都能利用自己掌握的信息對風險投資基金作出最佳評價，并且評價結果不會相差懸殊。

2.對于風險投資基金管理者而言，內在年齡法不僅是評價風險投資基金運行狀況的有效手段，而且是一種簡單有用的風險管理工具。風險投資基金管理者能借助內在年齡法迅速感知其所管理的每個風險投資基金的成熟程度，并根據風險投資基金的成熟期歸類投資組合，檢查設立年份相同但嚴重脫離平均內在年齡的風險投資基金所存在的問題。

篇2

私募股權投資基金（Private Equity，簡稱PE），是以非公開方式向少數投資者募集資金，將所募集的資金投資于非上市公司股權的一種投資方式 。私募股權投資基金的退出是指，PE投資機構待被投資企業發展相對成熟后，通過IPO、并購或管理層回購等股權轉讓活動實現投資變現，獲得投資收益，從而結束整個資金運作的全過程，即“募集―投資―管理―退出―再投資”的循環過程，進而進入基金的下一個生命周期。在整個投資循環中，私募股權投資的退出是其最后一個環節，也是核心環節。投資基金的成功退出保證了資本的流動性，使得資本在私募股權投資基金這一生態系統中能循環運動。

一、私募股權投資基金的退出方式

我國私募股權投資起始于上世紀80年代，經過30多年的探索，目前，私募股權投資基金的退出機制主要有以下幾種形式：

1.首次公開發行（IPO）

IPO這種退出方式是指被投資的企業成長到一定程度時，通過該企業在證券一級市場首次公開發行股票，將私人權益轉換成可以在證券交易所二級市場交易的公共股權，使私募股權投資基金實現資本回收和增值。從投資收益率的角度來看，IPO退出一直是最理想的退出方式，其投資收益最高，一般可達到基金初始投資金額的幾倍甚至幾十倍。對于被投資企業，IPO的退出方式將企業的控制權歸還給企業家，維持了公司的獨立性。

IPO也存在一定的局限性，一是IPO門檻較高，不僅對Pro-IPO公司的經營規模、獲利能力等有著嚴格的要求，而且退出市場容量有限。二是IPO所需時間較長，上市前期準備工作繁多，上市期間手續比較繁瑣，上市之后對于原先公司的股權投資者有很長一段時間的“禁售期”，致使私募股權基金的流動性變差。三是面臨的風險較大，外部的宏觀環境尤其是上市前股市走勢會影響到IPO退出的成敗。

2.股權轉讓

股權轉讓是指私募股權投資基金將其所持有的被投資企業的股權出售給任何其他人。數據顯示，通過股權轉讓退出給PE帶來的收益約為3.5倍，僅次于IPO退出帶來的收益率。選擇股權轉讓方式的企業一般達不到IPO要求，無法公開出售其股份，因為私募股權投資基金有一定的存續期，期滿后不得不將其投資變現，故而選擇股權轉讓的方式退出。股權轉讓主要包括股權回購和企業并購兩種方式。

股權回購，是指在私募股權投資協議中設置回購條款，這其實是私募股權投資基金在項目投資時為日后變現股權預留的退出渠道，是一種保守的不太理想的退出方式。這其中又包括了管理層回購、股東回購、企業回購三種不同的形式。

企業并購，包含兼并與收購形式。兼并是指有第三方實力較強的公司與PE所投資的公司合并組成新的公司，實現PE資本的退出。收購是指第三方企業通過購買被PE投資的企業的股份或者產權從而達到控制企業的目的，在這個過程中使得私募股權投資基金收回資本。

股權轉讓方式退出能夠使私募股權投資基金迅速收回投資從而實現全面退出，并且受資本市場行情影響較小，但是相對IPO，投資回報率偏低不可避免，也不利于私募機構的社會知名度和良好信譽的形成。

3.資產清算

資產清算是私募股權投資最不成功的一種退出方式，也是投融資各方最不愿意采用的退出方式。PE機構一旦認定被投資企業發展緩慢或者由于其他因素導致項目不能達到預期目標時，就要果斷撤資止損，如果退出及時，即便投資失敗也能收回一定比例的投資額，減少繼續經營的損失。資產清算雖說是投資失敗后最好的退出方式，但是通過走法律程序的清算過程耗時較長，退出成本較高。

二、我國私募股權投資基金退出現狀

自2004年我國深圳證券交易所中小板的開通和2009年創業板的推出以來，私募股權投資基金退出渠道逐漸增多，2013年年底，新三板方案突破試點國家高新區限制，擴容至所有符合新三板條件的企業，隨著多層次資本市場不斷發展和完善，PE退出行為愈加活躍，圖1顯示了2008年至2015年我國私募股權投資基金退出情況。

從圖中我們可以看出，我國私募股權投資基金退出的案例數量從2008年到2010年出現高速增長，這與金融危機之后2009年的四萬億刺激政策和創業板的推出有著高度相關性。由于2011年下半年出現的通脹壓力和持續緊縮的貨幣政策使得資金募集出現困難，退出渠道受阻，PE行業進入調整期，致使2011年和2012年我國PE退出數量不僅沒有保持原有的增長速度，甚至有所回落。2013年至2015年間，中國的私募股權市場退出案例數量又出現了井噴式增長，尤其在2015年實現了質的飛躍，共實現1878筆退出案例，這主要是因為被投資企業掛牌新三板即可成為可交易、可轉讓的股權，新三板市場為股權投資提供了絕佳的投資平臺，成為PE機構新的退出方式。

從退出方式來看，根據清科集團統計，2015年，被投資企業掛牌新三板退出的案例達954筆，占比超過50%；IPO退出376筆，占比15%；并購退出267筆，占比為14% 。此外，PE基金還通過股權轉?、清算、管理層收購等多種方式實現了退出。圖2顯示了2015年我國私募股權投資基金退出方式的分布情況。

從上圖可以看出，新三板吸引了眾多中小企業掛牌，構建了PE機構退出的新渠道，隨著新三板政策紅利釋放促進市場迅速成長，在2015年，掛牌數量和市值均成長了幾十倍，新三板已成為PE機構退出的主要方式。除此之外，PE機構的股權投資退出已呈現多元化趨勢，退出方式逐步趨于理性。

三、完善我國私募股權投資基金退出方式的建議

首先，在新三板市場方面，雖然在過去的一年中，PE機構在新三板市場的業務范疇得到有效拓寬和延伸，通過新三板退出的案例呈爆發式增長，但也間接為PE機構增加了競爭，從創新企業的發展階段來看，進入發展及成熟后的主要融資渠道依賴PE機構的支持，然而新三板活躍后，企業可以通過新三板面向更多的投資人進行募資，估值水平也可能進一步放大，因此PE機構的競爭壓力陡增。PE機構應該抓住機會迎接挑戰，對所發行的股權投資類基金產品的可行性進行全面、系統的分析，切不可為“保殼”而降低了基金產品的質量，不管采用什么方式退出，對于PE機構來說，開發高質量的基金產品是今后自身安全退出的重要保證。

其次，注冊制于2016年3月1日起正式實施，期限為兩年，新股發行效率將提高，未來PE退出渠道更加完備，在PE機構參與推薦掛牌及做市放?_之后，PE可以選擇摒棄傳統的IPO之后就直接退出的做法，甚至并不一定需要從投資企業快速退出，通過對投資企業的培育，與投資人共同享有企業成長帶來的溢價。

篇3

一、什么是證券投資基金

證券投資基金是投資方式的一種，這種基金主要由基金單位發行，通過對投資者資金的集中，再將資金交由專業的托管人進行托管，利用各種金融工具進行投資，獲取收益。其運行的原理是使用大家的小錢組成大錢，再進行集體的投資，通過專業的基金管理，得到經濟回報。這種投資方式的規模比較龐大，能夠募集到很多的資金，證券投資基金的方式已經發展的比較成熟，具備一定的專業性，而且交易成本也比較低，能夠獲得更多的投資，這種方式不僅僅能夠降低投資的風險，還能夠根據不同的需要進行不同方面的投資[1]。

二、什么是開放式證券投資基金

開放式證券投資基金與證券投資基金不同，開放式證券投資基金發起時，是不具備基金總數的，能夠隨著不同投資金額，決定不同的投資項目，投資者還能夠隨時將資金取出或者出售。相比于傳統的證券投資基金來說，開放式證券投資基金的基金規模比較不確定，而且沒有固定的期限，基金的交易也能夠隨時的進行，相關的機構也會使用廣告宣傳的手段向投資者公開信息，能夠保證對客戶的服務更加的周到，使客戶滿意[2]。

三、現階段開放式證券投資基金組合的基本情況

（一）從眾效應過于明顯。現階段由于基金組合的投資項目比較集中，這就直接的導致了很多的投資都會影響市場的行情，造成了市場的短期波動，這樣的形式不利于進行基金的投資，也使得很多的投資失去了實際的價值。從眾效應導致當投資市場出現風險時，會直接的影響整個投資，出現極其慘烈的損失。所以，在進行開放式證券投資基金組合時，要注意避免從眾效應的現象發生，能夠減少一定的風險[3]。

（二）整體規模呈下滑趨勢。近年來，隨著開放式證券投資基金不斷地發展，投資者越來越多，但是開放式證券投資基金組合的整體規模卻呈現下滑的趨勢，無論是個人投資者還是企業投資者，投資的規模都逐漸的減小。

（三）投資的主體偏向個人。根據相關的資料顯示，現階段我國的開放式證券投資基金組合，投資的主體比較偏向個人，占據整個開放式證券投資基金組合的百分之八十到八十五之間，這樣的形勢不利于開放式證券投資基金組合的發展。

（四）銷售的主要渠道是銀行。現階段，主要對開放式證券投資基金進行銷售的渠道還是銀行，這樣的投資方式在一定程度上會制約開放式證券投資基金組合的發展，銷售的渠道過少，導致銷售的數量也比較少。

四、開放式證券投資基金組合中存在的問題

（一）缺乏專業的管理人才。相對于投資發展速度快的國家來說，我國的開放式證券投資基金起步較晚，這種投資理財基金的管理，不僅僅需要管理人員具備一定的專業手段，還需要懂得相關的行業知識，還需要具備一定的經驗，能夠看準市場的投資良機。但是，現階段我國現階段的投資管理人才還缺乏一定的專業性，會給投資帶來一定的風險[4]。

（二）缺少專業的避險工具。現階段，我國的投資理財市場的發展比較落后，投資的項目也比較單一，現存的投資理財項目都具有一定的風險，但是在投資理財的過程中卻沒有專業的避險工具，這樣的結構不利于我國的開放式證券投資基金組合進行投資，投資的風險較大。

（三）缺少對基金的基本面的關注。在現階段的開放式證券投資基金組合市場中，對基金的基本面還沒有相應的重視，基金投資人不愿意接受基金的負面分析，對基金不能夠全面的分析，這樣的形式不利于開放式證券投資基金組合的發展。

（四）基金管理人自身素質較低。在現階段的開放式證券投資基金組合市場中，部分基金管理人員的素質偏低，只顧忌了自身利益，沒有考慮到投資人的利益。這樣的方式導致基金管理人的操作過于主觀，盲目的追求利益導致投資基金的風向加大。

（五）投資者的投資結構不科學。現階段，我國的開放式證券投資基金組合市場大多數都是個人投資者，個人投資者的投資具有一定的不確定性，很可能會出現頻繁的交易行為，這樣的形勢不利于我國投資行業的發展。

五、針對問題提出相關的對策或者建議

（一）加大對專業投資人才的培養。想要加快基金行業的發展，首先就要加大對專業投資人才的培養力度，投資公司的專業投資人才是整個公司最重要的部分，投資公司要加大對人才的培養，吸取更多的專業人才。通過鼓勵制度，使更多的人才到投資公司中來，為人才提供發展的機會，能夠找到自身的價值[5]。

（二）使用創新型的金融工具。在進行投資的過程中，除了要抓住投資的機遇，還要使用避險工具，能夠有效地規避風險。還要適當的拓展投資項目，分散投資，能夠獲取更多的利益，在投資的過程中，使用創新型的金融工具，能夠有效地保證對基金管理的合理性。

（三）對基金的基本面進行詳細分析。我國的基金投資市場發展的速度比較緩慢，基金投資者要先對基金進行管理，找出基金投資市場的發展方向，并根據不同的市場要求，不斷地改進自身的經營模式，要能夠對基金做出全面的、專業的分析，能夠有效地推動投資行業的發展。

（四）建立健全基金公司考核制度。基金公司內部要建立健全完善的考核制度，要定期的對人才進行培訓，無論職務范圍、職位高低，都要進行考核，能夠在一定程度上提升基金專業人才的專業性。還要組織定期的考核，要保證金融公司的內部結構的合理性，要鼓勵員工全面發展，成為高素質員工。

（五）加大力度培養專業的機構投資者。加大力度培養專業的機構投資者，能夠有效地平衡基金投資的主體，機構投資相對于個人投資更加的穩定，要大力的吸收機構基金投資，能夠有效地保證基金投資行業的發展。還要增加基金銷售的渠道，從而增加基金的投資金額。

篇4

［關鍵詞］公租房；房地產信托投資基金；融資

［中圖分類號］F293.338 ［文獻標識碼］B ［文章編號］2095-3283(2012)04-0116-03

一、引言

2011年政府工作報告提出重點發展公共租賃住房（以下簡稱“公租房”），用于滿足人數眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善住房供應體系，促進房地產市場的健康、平穩發展。然而，財政撥款作為目前公租房融資的主要渠道，遠遠滿足不了公租房項目建設巨大的資金需求。資金供給不足已經成為制約公租房發展的關鍵瓶頸。如何引入民間資金，發掘更為專業化、市場化和商業化的資金運作模式，成為破解公租房建設瓶頸的關鍵。

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts），實質上是一種房地產證券化產品，通過采取公司或者信托基金的組織形式，以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。作為比較流行的房地產融資方式，房地產信托投資基金在國外已經取得很大成功，基于此，本文擬在公租房融資領域引入房地產信托投資基金，作為加快建設公租房的融資渠道。

二、房地產信托投資基金應用于公租房融資的可行性

房地產信托投資基金由專家管理，專業化經營，并迅速籌集，積少成多，流動性較強，且具有稅收上的優惠性。因而，早在20世紀80年代，美國政府就開始運用房地產信托投資基金與廉租房制度結合發展低收入者的保障性住房，成為廉租房一個成功的融資渠道創新。在美國嘗試成功后，房地產信托投資基金成為保障性住房融資的有效渠道。

近年來，我國一直都在研究推出房地產信托投資基金，以促進房地產市場的健康發展。2008年，國務院陸續的“金融國九條” 與“金融國三十條”，明確提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。2009年6月，國務院批準北京、上海、天津三城市為房地產信托投資基金試點城市。2009年8月，央行和銀監會聯合擬定的《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》出臺。2010年，發改委等七部門聯合下發的《關于加快發展公租房的指導意見》提出了“探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公租房融資渠道”。由此可見，對于公共租賃房實行房地產信托投資基金融資，相關部門是持積極態度的。

因而，我國在公租房的融資中引入房地產信托投資基金具有理論上和實踐上的指導，又有政府相關部門的支持。

三、公租房房地產信托投資基金融資模式的構建

（一）公租房房地產信托投資基金的標的物

公租房房地產信托投資基金的標的物是公租房的所有權益，包括使用權權益與物業權益等。

（二）公租房房地產信托投資基金的目標

作為保障性住房體系的一部分，公租房的性質決定了房地產信托投資基金融資模式目標的多樣性。

1.將房地產信托投資基金應用于公租房融資模式中，有助于拓寬公租房融資渠道，彌補公共租賃住房建設的資金缺口，推動公租房建設和發展，解決人數眾多的“夾心層”住房問題，有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程，改善中低收入家庭的生活水平和生存質量。

2.發展公租房房地產信托投資基金，解決公租房融資問題，推動公租房建設和發展，能增加我國城市住房的供應數量，有助于抑制房價的過快上漲，促進房地產市場的均衡、健康和平穩發展。

3.發展公租房房地產信托投資基金，有助于深化地方政府投融資體制改革，促進金融市場和證券市場的發展。

4.房地產信托投資基金具有專業化運作實體，將房地產信托投資基金應用于公租房融資模式中，可以使政府的權力尋租機會減少，并能解決由于利益沖突而帶來的積極性低下問題。

（三）公租房房地產信托投資基金設立形式

1.基金組織形式:采用契約型房地產信托投資基金

在契約型的組織形式中，受托人為公租房投資信托公司，以成立信托的形式，簽訂基金契約后，通過發行公租房房地產信托投資基金受益憑證來募集資金，并籍以規范相關各方當事人的行為。契約型房地產信托投資基金可以回避中國相關企業所得稅法律規定，依照《信托法》進行基金運作，以回避納稅與投資者監管等問題。

2.資金投向：采用“證監會”版權益型房地產信托投資基金

目前國內有兩個版本的房地產信托投資基金試點方案：“證監會版”和“央行版”。“證監會版”房地產信托投資基金方案是股權類基金，在證券交易所市場發行，發起人需轉讓給信托公司物業資產。“央行版”則規定房地產信托投資基金為債權類產品，在銀行間市場發行，發起人只需轉讓給受托人租金收益權。由于房地產的租金是權益型房地產信托投資基金的主要收入來源，這符合公租房的特性。另外，利率變動對權益型房地產信托投資基金的影響更小，因此，有助于規避利率變動的風險，有利于保障投資的穩健性。從國外的經驗來看，無論是市場價值還是發行數量，權益型房地產信托投資基金都占絕對主導的地位。在美國，從資產規模上來看，權益型房地產信托投資基金占91%，而債權型房地產信托投資基金只占7%。在中國香港上市的三個房地產信托投資基金均采取了權益型，其發行過程實質上就是招股的過程。因此，本文建議公租房房地產信托投資基金采用權益型。

3.基金存續期限是否可變:采取半封閉方式運營

作為一項長期投資，房地產投資估價過程具有一定系統性，不可能時時變動，所以在存續期是否可變方面，應規定投資者不能贖回其持有的股份，而只能轉讓。但是，為便于及時將新建優質公租房項目吸納進來，在成立公租房房地產信托投資基金一段時期之后，應賦予其依據公租房市場變化進行增發的功能。

（四）公租房房地產信托投資基金融資模式的結構搭建

構建公租房房地產信托投資基金融資模式，應首先組建投資信托機構作為發起人，由于公租房的社會保障性質，發起人應具有政府背景，資產池應包括新建、整合或收購適宜公租房物業，其房地產信托投資基金收益加上政府補貼與稅收優惠等，在扣除各項費用后，作為投資收益支付給投資者。

公租房房地產信托投資基金融資模式的構建思路如圖1所示：

1.組建投資信托機構，設立公租房房地產信托投資基金。作為委托人，投資信托機構的職責包括：受益憑證的發行、投資者信息的登記和房地產信托投資基金收益的分配，同時將房地產信托投資基金募集的資金交付信托公司運作。

2.投資者。作為信托受益憑證的持有者和受讓人，投資者可以是發起人、戰略投資者、公眾或機構投資者。通過認購公租房房地產信托投資基金單位，投資者持有受益憑證，并具有轉讓權。

3.信托公司。作為受托人，信托公司是信托資產持有人，代表投資者的利益處理各項相關事務：包括定期披露房地產信托投資基金的執行情況；定期召開受益人會議，選擇、委任或變更投資管理人，并監督投資管理人的行為，使其按照信托文件的約定與受益人會議決議，管理信托財產投資等事務。

4.投資管理人。其職能與基金經理人類似，按照信托文件約定，在授權范圍內代表信托公司，管理和運用公租房房地產信托投資基金所持有的資產，進行物業管理和具體投資組合。

5.物業管理人。物業管理人接受信托公司的委托，管理公租房房地產信托投資基金所持有物業；此外，物業管理人也可以將公租房房地產信托投資基金所持有物業外包給房地產管理公司，由房地產管理公司負責所有直接管理方面事務，諸如管理房地產實體、處理房地產租賃合同與發票等事務。

6.托管人。作為基金托管機構，一般可以由商業銀行擔任，其職責在于：依法持有并保管基金財產、代為收取政府補貼與公租房租金，監督投資管理人、公租房房地產信托投資基金投資運作，保管信托基金財產等。

四、發展公租房房地產信托投資基金的建議

（一）完善房地產信托投資基金相關法律制度

從國外的房地產信托投資基金發展歷史看，其快速發展應以相關法律為前提，依靠完善的法律推動房地產信托投資基金的發展，而我國目前相關法律的制定則滯后。作為公租房房地產的產業投資基金的一部分，房地產信托投資基金無相應法律進行規范。當前房地產信托的發行量較小，融資困難，主要原因在于《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規定：資金信托合同總份數不得超過200份（含200份），金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）；另外，我國房地產信托投資基金不在《證券投資基金法》規范的范圍，沒有制定相關產業投資基金法；此外，目前在國內房地產信托投資基金試點中不對公眾開放，發行對象僅限于投資機構，而為了充分利用社會閑散資金，公租房房地產信托投資基金則需要對公眾開放。

因此，為便于房地產信托投資基金發展，應制定《房地產信托投資基金法》，對其組織模式、投資方向與投資比例、稅收優惠等進行限定規定，以明確對房地產信托投資基金的專項管理措施；或者應該在完善現行法律體系，如《信托法》《稅法》《證券投資基金法》以及《公司法》的基礎上盡快頒布《產業投資基金法》，以解決房地產信托投資基金運作的法律瓶頸，促進房地產金融市場的優化配置和發展。

（二）制定配套優惠政策

由于公租房的社會保障性質，具有良好的社會效益，為了提高參與機構、投資者的積極性，政府需要制定配套優惠政策支持公租房房地產信托投資基金的發展，如稅收優惠和政府補貼，這直接影響到公租房房地產信托投資基金在融資時的成本和對投資者的吸引力。因此，第一，可以參照國際通行的慣例制定相關稅收減免政策，在房地產信托投資基金存續期間，物業資產將獲得租金收入，根據現行稅收法律體系規定，租金收入需繳納房產稅、印花稅、營業稅等流轉稅，建議稅務機關對此予以完全豁免；公共租賃房房地產信托投資基金產品的股息收入，可以考慮參照國債投資的稅收減免政策，明確免征所得稅。第二，為了保證公租房房地產信托投資基金的盈利性，政府需要出臺一定的補貼政策。此外，要保證稅收優惠政策和補貼政策的連續性與穩定性。

（三）完善房地產信托投資基金信息披露制度和監管體系

信息披露機制會影響到金融市場公平、公正、公開，我國相關政府部門應制定具體違規行為的判斷標準和懲處辦法，以強化信息披露制度，保障房地產信托投資基金在國內順利實施運行。

房地產信托投資基金不僅涉及房地產業，也關系到基金管理行業和證券行業，從這三個行業的現狀來看，在監管體系方面都需要完善。所以，應建立一個系統性和跨部門的監管體系。根據我國的實際情況，監管體系建議采用行業協會和上級主管部門相結合的方式。例如，成立房地產信托投資基金協會等自律組織進行監督和約束，政府指定證監會作為房地產信托投資基金的上級監管部門監控其運行等。

［參考文獻］

［1］何芳，王寧.我國廉租房建設融資的金融創新研究［J］.上海房產，2007（2）.

［2］雷蕙，宇羅華.關于REITs在廉租房融資運用中的探討［J］.財政金融，2008（12）.

［3］趙以邗.廉租住房和公共租賃住房實行REITs融資的可行性探討［J］.武漢金融，2010（9）.

［4］沈潔，謝嗣勝.公共租賃住房融資模式研究［J］.經濟問題探索，2011（1）.

［5］黃翅清.推進創新融資機制在公共租賃住房建設中的應用——以廣州市為例［J］.中國城市經濟，2011（23）.

［6］周義，李夢玄.公共租賃住房融資創新的REITs研究［J］.武漢金融，2011（9）.

［7］施芳菊.公共租賃住房投融資制度創新的探索與思考［J］.上海房地，2010（12）.

Abstract: For public rental housing financing，real estate investment trusts (REITs) are helpful to solve the capital problem. On the basis of REITs feasibility in public rental housing financing analysis，we construct the public rental housing REITs financing mode，and put forward related suggestions:to perfect related laws and regulations，formulate favored policy and improve the disclosure and supervision system.

Key words: public rental housing；real estate investment trusts；financing

篇5

關鍵詞：開放式基金；投資；收益；風險

證券投資基金簡稱基金，基金發源于英國，興盛于美國，現已成為金融市場不可缺少的一種證券投資工具。基金按照運作方式不同，分為開放式基金和封閉式基金。中國基金業相對于發達國家而言起步較晚，但是發展卻較為猛烈。1998年3月，兩只封閉式基金：基金開元和基金金泰拉開了中國證券投資基金試點的序幕，2010年9月隨著中國第一只開放式基金華安創新的誕生，封閉式基金逐漸被開放式基金代替。世界基金業發展的歷史就是一部從封閉式基金走向開放式基金的歷史，開放式基金越來越成為基金中的主流。

目前，開放式基金已成為國際基金市場的主流品種，美國、英國、香港和臺灣的基金市場均有90%以上是開放式基金。截至2010年12月初，中國開放式基金已達到586只。開放式基金可謂琳瑯滿目，基金投資者如何投資開放式基金，如何利用開放式基金這一投資工具獲得收益？已是我們不得不思考的問題。

一、正確認識開放式基金

基金是一種證券投資工具，反映的是一種信托關系，他有別于股票、債券，是一種間接的證券投資方式。投資者是通過購買基金單位而間接投資于證券市場。開放式基金是指基金發行總額不固定，基金單位總數隨時增減，投資者可以按照基金的報價在國家規定的營業場所申購或者贖回基金單位的一種基金。其具有以下特點：

1．專業管理，提高收益。基金靠發行基金單位，將眾多投資者的資金集中起來進行共同投資，資金規模優勢明顯。避免了單個投資者因資金有限、交易量小而產生交易成本較高的問題。基金公司也就是基金管理人，配備了大量的投資專家，由投資專家來運作、管理，并專門投資于證券市場。他們不僅掌握了廣博的投資分析和投資組合理論知識，而且在投資領域也積累了豐富的實踐經驗，能夠正確把握市場脈搏，提高投資收益率。

2．組合投資，分散投資風險。法律規定，基金必須通過投資組合，達到分散風險的目的，以保證投資人相對穩定的收益。證券投資基金通過匯集眾多中小投資者的小額資金，形成雄厚的資金實力。可以同時把投資者的資金分散投資于各種股票，使某些股票跌價造成的損失可以用其他股票漲價的盈利來彌補，分散了投資風險。

3．利益共享，風險共擔。基金投資者是基金的所有者，基金投資收益扣除相關費用后的盈余，按照各個投資者所持份額比例進行分配。收益大家一起分享，損失大家共同承擔。開放式基金與封閉式基金相比，開放式基金具有發行數量沒有限制、買賣價格以資產凈值為準、在柜臺上買賣和風險相對較小等特點，特別適合于中小投資者進行投資。在中國，每份基金單位面值為人民幣1元。基金最低投資額一般較低，投資者可以根據自己的財力，多買或少買基金單位，從而解決了中小投資者“錢不多、入市難”的問題。對開放式基金而言，投資者既可以向基金管理人直接申購或贖回基金，也可以通過證券公司等銷售機構申購或贖回，或委托投資顧問機構代為買賣。 正是因為這些方便因素，開放式基金受到了廣大投資者的青睞。

二、開放式基金投資失誤的原因

為什么投資者抱著共同的夢想，結果有人賺錢，有人賠本。即使投資同樣的基金，照樣“有人歡喜有人憂”。仔細分析，發現有以下原因：

1.選擇基金公司失誤。基金公司對基金的管理，依靠公司投研團隊的操作，主要由基金經理和幫基金經理收集信息、搞研究、打下手的人組成，基金投研團隊的信息搜集是否正確，信息綜合分析是否科學，基金經理的投資操作是否合理等，直接影響投資者的投資收益。管理不規范，存在老鼠倉的基金公司，勢必損害基金投資者的利益。不了解基金管理公司的綜合管理水平，盲目選擇該公司基金，自然就不會有理想的投資收益。 選擇基金失誤。有一部分人，只看基金單位凈值，不看收益率；或只看單位凈值變化，不看分紅狀況，以為單位凈值高的基金就是好基金。另有一些人，為了追求份額多，一味選擇低凈值基金。還有一部分人盲目追捧新基金，豈不知新基金無歷史業績可供參考，基金的管理者是否有投資經驗，能否給你一個驚喜，這些還都是未知數。基金規模大小也是基金選擇的一個重要因素，有些人一味地選擇規模大的基金，認為大規模的基金保險可靠。殊不知，基金規模太大，在一定程度上，經營的靈活性會受到限制。小規模的基金，有時雖然可能面臨清盤的危險，但它又有船小好掉頭的優勢。 進出場時機選錯。追高殺跌是股民的一貫錯誤做法，在基金投資方面，當然也不例外。有些投資者盲目進出，必然要因盲目而付出代價[1]。股票、債券型開放式基金，申購和贖回遵循“未知價”交易原則，因此，投資者在申購或贖回時，并不能及時獲得成交價格。選錯進出場時間，買進價格高于理想的價格，賣出價格低于希望的價格，這些事也就屢見不鮮了。按照基金的“金額申購，份額贖回”原則，高價格買進的基金，所得的份額自然就減少了，同等分紅條件下，投資收益就會降低。 投資期限選錯。沒有正確把握買入和賣出時機，投資期限選錯，自然會增加投資成本，降低投資收益。基金是一種中長期投資工具，要求投資者具有一定的定力，也就是說不要這周買，下周賣。受中國2007年單邊牛市的影響，一些基金投資者產生了急于獲利的情緒，把基金當股票來操作。

三、投資基金的對策

1.科學選擇基金。第一，要選擇好的基金公司。事實表明，中國股市在特定階段的投資理念都會出現輪動，在恰當時機實現理念創新，可能收到很好的效果。而這取決于基金公司對市場的判斷。選擇正規的、有經驗的基金團隊，更要選擇好的基金經理。基金經理是替投資者代雇代管理負責操盤的投資高手，他的操作，對基金的收益率影響巨大。第二，要選擇好基金。首先，要了解基金的收益來源包括兩部分，一部分是基金凈值增長：開放式基金所投資的股票或債券升值或獲取紅利、股息、利息等導致基金單位凈值的增長，而基金單位凈值上漲以后，投資者賣出基金單位數時所得到的凈值差價，也就是投資的毛利。毛利扣掉買基金時的申購費和贖回費用就是真正的投資收益。 另一部分是基金分紅收益：投資者獲得的分紅也是獲利的組成部分。由于基金在經營過程中的風格不同。有些基金追求短期收益，有些追求長期收益。有些基金喜歡給投資者早分紅，少積累；有些喜歡少分紅，多積累。因此，投資者只看基金單位凈值很難判斷基金的優劣。要將基金單位凈值、累計凈值和分紅狀況結合起來，綜合判斷，才可能在眾多良莠不齊的基金中遴選出好的基金。其次，基金的排名情況，可以作為我們選擇投資基金的參考 。有專家認為，如果一只基金能連續三年以上，將業績保持在同類基金排名的1/3以內，基本上就屬于信得過的基金公司和基金經理。投資者還需要分析基金的經營風格和持股狀況，分析該基金歷史凈值增長水平及穩定性。歷史凈值增長情況和穩定性是基金以往的業績表現，雖然不能完全說明未來的情況，但是基金投資思路的延續性和連貫性，必然影響基金的未來收益水平。 科學選擇進出場時機。與股票、債券相比，基金投資的費用較高。認購或申購時，要付認購費（申購）費，贖回還要付贖回費，而且費率較高。所以反復的買進賣出，無形中就加大了基金投資成本。投資者要經常了解經濟信息，了解宏觀市場，不要頻繁的買進賣出。但也不是說，持有時間越長，收益就越大。2008年那場金融危機，果斷清倉的基民們就收入不菲。真是“該出手時就出手”。進出場時機選擇正確，會提高基金的投資收益。以股票型開放式基金為例：進場時，希望價格低一些，這樣，同樣的資金，就可以多買些份額。實際操作就需要結合股票市場來分析，如果股指在低谷，后市又有反彈趨勢，而當天股市又在下跌，就可以大膽的買進。當股市漲到高點了，后市又有大幅調整趨勢時，明智的選擇就是“落袋為安”了。 選擇適合自己的基金。基金類別很多，不同的投資理念，不同的經營風格，會讓投資者眼花繚亂。投資者要根據自己的資金實力和風險耐受能力，科學選擇基金，選擇適合自己的基金。如果你喜歡冒風險，希望獲得高收益的投資，就可以選擇股票基金或成長型基金；若是保守一些，追求穩定的收入，就應選擇債券基金或收入型基金。 選擇基金資產組合，分散風險。混合搭配不同類型、不同基金公司、不同風格的基金，構建低風險定投組合，可以有效分散投資風險。投資者根據自己的風險承受力確定一個明確的投資目標，選擇業績較穩定的基金構成核心組合 。一般來說，大盤平衡型基金較適合長期投資的核心組合，在核心組合以外，不妨買進一些行業基金、新興基金，以實現投資多元化并增加整個基金組合的收益。注意基金組合不宜太分散，根據自身的風險偏好持有三至五只優質而投資風格不接近的基金為佳。

選擇好的基金，選擇適合自己的開放式基金，可以為投資者帶來理想的收益，同時也會伴隨一定的風險。投資者只有正確把握市場脈搏，學會理性的分析，科學地選擇，才可能在變幻莫測的基金市場獲得理想的收益。

參考文獻：

[1]孫可娜.證券投資理論與實務[m].北京：高等教育出版社，2009：230.