土地出讓規劃條件精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地出讓規劃條件，期待它們能激發您的靈感。

篇1

一、縣(市、區)人民政府、東僑開發區管委會要高度重視國有土地使用權出讓工作，主要領導和分管領導要高度負責，各相關部門要與時俱進，認真履行職責，處理好服務經濟建設與依法行政的關系，秉公辦事、不循私情、反腐倡廉，避免國有資產流失。

二、宗地供應應符合城鄉規劃各項要求。城鄉規劃行政主管部門要依據控制性詳細規劃出具規劃設計條件和附圖；規劃設計條件應明確出讓宗地的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設施和市政基礎設施、建筑界限、開發期限等要求。

三、依法確定供地方式。國土資源管理部門要嚴格按照《劃撥用地目錄》、《協議出讓國有土地使用權規定》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定》等規定確定供地方式。

四、規范供地過程。土地出讓應符合規定的程序，規范制定土地出讓方案，按照法律規定的審批權限要求進行審批；出讓計劃、出讓公告及出讓結果應按照規定在中國土地市場網上公布；出讓底價應經過集體決策；宗地的出讓價格應不低于最低價標準、不低于政府擬定的宗地出讓底價；土地出讓后應簽訂規范的出讓合同。

篇2

進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。

（一）全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。

凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。

（二）維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。

根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。

（三）建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。

因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。

二、適用范圍

國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國

有土地使用權。主要指下列五種情形：

（一）原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的

（二）原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的

（三）原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的

（四）協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的

（五）涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：

（一）經營性土地翻擴建的若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

（二）非經營性土地翻擴建的若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。

（三）利用現有建筑改變土地用途的必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。

對于在年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。

對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》政辦發[]50號精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用權登記原用途不變。

（四）司法裁決、項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的按照本意見相關條款執行。

五原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的報經縣級市以上人民政府批準后，根據新規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：

（一）涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。

1規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。

2國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。

3土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》進入正常基建程序。

（二）涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。

規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦，意見報經政府批準后按照上款的程序進行。

（三）司法裁決、項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。

五、補繳地價

對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。

（一）容積率改變的根據具體情況相應調整土地出讓金。

1超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的根據評估差價補繳土地出讓金。

2自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的土地出讓金不作調整。

3由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的根據評估差價可以相應調整出讓金。

4定銷商品房項目用地容積率改變的按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。

（二）土地用途調整的按照評估差額全額補繳土地出讓金。

（三）行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。

（四）利用原建筑物將土地改變為經營性用途的年7月前已發生的土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。

年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的以及土地公開交易制度實施以后改變用途的劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉讓條件

根據《土地管理法》城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》國發[]15號文件規定，

土地使用權轉讓必須符合以下條件：

（一）出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。

（二）繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的還需提供土地完善手續的證明。

（三）按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25％以上不含土地出讓金

（四）已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。

（五）工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。

（六）凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20％以上的政府實行優先收購。

城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。

經營性土地分割轉讓的轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。

規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。

七、土地登記

（一）進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。

（二）嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。

（三）土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館包括公寓式酒店超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。

（四）對改變土地利用規劃條件的項目，未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。

八、建立協調機制

加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。

（一）建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取

通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。

（二）規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。

（三）規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的不予發放《建設工程施工許可證》

（四）嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的還需提供土地完善手續的材料。

（五）嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。

篇3

一、國有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標的案件的性質

在審判實踐中，對以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質確定有三種不同意見：一種意見認為該類爭議屬于行政爭議，應由土地管理部門按照行政法律法規進行處理，走行政裁決之路，該類爭議不屬于人民法院主管。其理由是國有土地管理部門負有行政管理職責任，國有土地的轉讓，具有行政許可和行政審批的特點，轉讓行為是否成立，最終要以土地權屬登記為生效要件。第二種意見認為該類爭議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標的的案件應由行政審判庭審理并按照行政法律法規作出實體判決。第三種意見認為該類爭議屬于普通的民事訴訟。對于欠繳土地出讓金的案件應依據《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關原則作出實體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對國有土地轉讓進行深入剖析。作為房地產開發企業，取得土地使用權用于商業開發，極終目的是以贏利、獲得商業利潤為目的。根據法律的授權，國有土地管理部門對國有土地負有經營管理的職責，當國有土地管理部門代表國家以“招、拍、掛”等市場運作的形式，本著“平等、自愿、等價有償、誠實信用”的原則出讓具有商業開發價值的國有土地時，對于參加競買國有土地的受讓人而言，在土地轉讓活動中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權的轉讓已全部按照市場化方式運作，決定了在《國有土地轉讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國有土地管理部門為原告、以開發商及其所屬房地產公司為被告、以追繳土地出讓金為標的案件的性質應當是普通民事案件，人民法院要及時地按照普通民事案件受理立案。為了保全國有資產，盡可能減少國有資產流失，在該類案件的審判和執行中，可以根據國有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請，充分運用查封、扣押、劃撥、變買等司法強制措施，查封房地產企業和開發商的銀行帳戶，扣押財產，保證欠繳土地出讓金能及時全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產開發企業與國有土地管理部門簽訂《國有土地轉讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權后進行了房地產開發，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產企業為了取得土地使用權證，還向土地管理部門書立了欠據。對于這類案件，事實清楚，處理意見也是相當明確的，應當依據受讓人與出讓人簽訂的《國有土地轉讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產商在簽訂《國有土地轉讓合同》取得轉讓土地的使用權后，變更合同的規劃設計條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業利潤的最大化的過程中，不按規定向國家補繳土地出讓金。對這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價之間關系的專業知識，而標準容積率的確定國家沒有統一標準，各省、地、市經濟發展水平的不同，城市建設的總體規劃要求不同，也不可能有固定的容積率標準，因而改變容積率對地價的影響處于不確定的狀態，在學術界因容積率變動計算應補交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

三、建筑容積率與土地出讓金之間的關系

國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建的建筑物，在《國有土地轉讓合同》中要從以下方面進行明確規定，一是要確定主體建筑物性質和附屬物性質；二是要確定建筑容積率；三是要規定建筑密度、高限和綠地比例。其中對建筑容積率的確定，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，因而在國有土地出讓時，房地產開發商應繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產市場上，開發商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對日益攀升的房地產市場，要進行整治和規范，可以說應當從清理改變已出讓國有土地用途和建筑容積率著手。

四、增加建筑容積率后應補交土地出讓金的法律依據

由于建筑容積率的增加對國有土地的地價有著實質性的影響，開發商在較低的建筑容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質是逃廢土地出讓金，對于房地產行業普遍存在的這種弊端，應當采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》第四條規定：受讓人取得國有土地使用權后，必須按照《國有土地使用權出讓合同》和建設用地規劃許可證規定的規劃設計條件進行開發建設，一般不得改變規劃設計條件；如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出申請，經批準后方可實施。城鄉規劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細規劃，并批準變更建設用地規劃設計條件的，應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規定予以補交。僅僅從上述法律和部門規章中，我們可以進一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權出讓合同約定的土地規劃使用條件后，僅有規劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權。據了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設用地改變了建筑容積率，初步概算房地產開發商逃廢土地出讓金達數千萬元，出現這樣的問題，不能不說到規劃行政和國有土地管理部門的失職失責。應當說，按照建設部2002年12月26日建設部下發的《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》精神，開發商申請規劃變更被批準后，規劃部門應當及時告國有土地管理部門，國有土地管理部門得到告知后，應當及時追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會產生現在的問題。

五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國有土地出讓合同》的違約行為

在前面我們已經闡明，國有土地管理部門在出讓國有土地時，按照城市總體規劃，對所出讓的國有土地范圍內新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國有土地轉讓合同》中一個重要的合同條款。國有土地管理部門在合同中對受讓人（開發商）約定了投資總額、單位面積投資強度、建筑容積率和建筑系數等指標，主要是為了節約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國有土地轉讓合同》約定的指標，通過增加建筑容積率達到增加建筑面積的行為，根據《合同法》確定的嚴格責任原則，是典型的合同違約。國有土地管理部門還可以按照合同的約定向國有土地的受讓人（開發商）主張違約責任，要求其按合同約定支付違約金。

六、建筑容積率增加與補交土地出讓金計算方式的確定

國務院下發的國發[2001]15號《關于加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。國土資源部下發的《國有土地使用權出讓合同補充協議有關問題的說明》第二條第八項中規定：對受讓人（開發商）在國有土地出讓期限內，改變《出讓合同》規定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓。這種處理方式，對于尚未進行開發的國有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場差額補交土地使用權出讓金。從上述行政法規和部門規章的規定中，進一步明確了因增加建筑容積率后，國有土地受讓人應補繳土地出讓金計算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應補交土地出讓金的案件中，在對受讓人應補交的土地出讓金的計算時間和方法上要注意以下四個方面的問題，一是要確定《國有土地轉讓合同》簽訂時約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期。三是要按受讓人改變國有土地用途和使用條件被批準文件的生效日期的基準地價，參照改變后的建筑容積率，計算出受讓人取得的國有土地使用權新的土地出讓金總額。四是計算出新的土地出讓金總額與簽訂《國有土地轉讓合同》時約定總額的差額就是受讓人（開發商）應當補交的金額。我們在審理中應當注意到四川省人民政府在下發的川府發[2005]15號文件中規定：凡是改變規劃設計條件，超容積率的，必須按原樓面地價補交土地出讓金。顯然，川府發[2005]15號文件規定的精神與國務院、國土資源部對改變規劃設計條件、超容積率應補交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學原理，如果國有土地管理部門按照川府發[2005]15號文件中規定的計算方式和計算出的金額提出訴訟請求的，在審理中不應予以采納，而應當責成作為原告的國有土地管理部門變更計算方式，變更訴訟請求。2004年11月23日最高人民法院下發的《關于審理涉及國有土地使作權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規定：受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定用途，當事人請求按照時同種用途土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。

七、建筑容積率增加后受讓人取得國有土地新價格的確定

土地出讓金受地價的直接影響，宗地所處的區域位置不同、道路是否通達、對外交通是否便利、基礎設施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業價格。由于影響土地價格的因素眾多，在不同區位，對于土地評估的方式、方法均有不同側重。在專業地價評估中，各種影響土地價格的因素，均可以通過調整單項修正指數的方式對地價進行科學準確地評估。在解決因增加容積率而引起的補交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對土地價格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數的方式計算土地出讓金的具體數額。

一般地，按照修正容積率系數計算地價的公式為：

宗地商業地價=基準地價×容積率修正系數×商業用地面積

宗地住宅地價=基準地價×容積率修正系數×住宅用地面積

宗地地價=商業地價+住宅地價

例如：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業用地），容積率≤1.5，建筑層數≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建筑面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1.5.

總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

商業用地分攤土地面積＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分攤土地面積＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1.當容積率為1.5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1.1.

商業用地總價＝900×1.3×3000＝351（萬元）

居住用地總價＝600×1.1×17000＝1122（萬元）

估價結果：

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

篇4

市區上市地塊必須是凈地。即擬上市地塊應達到土地征收到位、地上建（構）筑物拆除到位（包括經國土部門認定需要拆除的）、土地使用權收回到位、地上附著物賠付清除到位、應遷移的桿線遷移到位、四至清楚的要求。凡不具備凈地出讓條件的，不得上報市政府批準出讓。

二、規范出讓前期工作程序

1、地塊出讓工作由土地利用處牽頭負責。土地利用處應根據年度土地供應計劃適時組織實施。

2、擬出讓的地塊，由土地利用處提出規劃設計條件編制建議，經分管領導同意后，由市土地儲備中心與市規劃部門聯系并落實編制規劃設計條件，交由土地利用處負責統一分發給土地調查中心、地價所、土地交易中心等部門，相關部門按各自職責分別做好相關工作。

3、地塊上市應通過召開局業務會辦會集體討論決定，局業務會應提交的材料齊全后，土地利用處適時提請召開局業務會辦會，形成紀要，并據此編制地塊出讓方案，報市政府審批。

三、嚴格土地交易行為

1、市土地交易中心加強對競買人資格審查。根據即將建立的省土地信用平臺，凡有欠繳土地出讓價款、閑置土地等違約行為的，其競買資格審查不予通過。競買人若有隱瞞或提供虛假申請材料的，由其承擔相應責任。

2、建立土地拍賣主持人庫。土地拍賣實行“搖號主持，現場直播，全程錄像”，具體操作辦法按國土資（）83號文件的要求執行。

四、加強土地出讓合同管理

1、按時簽訂土地出讓合同。土地成交后，土地交易中心除按相關規定及時將成交時間、成交價款、成交單位等成交信息向社會公開外，還應同步將相關信息通過內部辦公系統予以公布，并負責督促土地競得人按成交確認書的約定及時到土地利用處辦理出讓手續，簽訂《國有建設用地使用權土地出讓合同》。出讓合同中應對投資額、違約金、開竣工時間等進行約定，規劃設計條件對地上地下空間有明確要求的，也一并進行約定。

2、督促競買人按期繳納土地出讓價款。土地出讓合同簽訂后，土地利用處負責土地出讓金的督促催收，并及時發出催繳通知書（樣式附后）。財務處根據土地利用處提供的出讓金繳納要求及時向土地利用處反饋出讓價款到賬情況，并協助催收。分期付款以及欠繳土地出讓價款的，財務處負責按出讓合同約定分別計收銀行同期利息和違約金。

3、規范交地程序，按時交地。交地工作由土地利用處牽頭組織。出讓地塊所在地國土分局應及時提醒當地區政府或管委會（新城西區、蜀崗瘦西湖風景區管委會由所轄國土分局負責），及時做好交地準備工作，區政府或管委會的交地準備工作，應當在承諾的交地時日前一周完成，并通知市國土資源局組織交地（通知樣式附后）。

土地交付時，土地利用處會同土地調查中心、土地交易中心、儲備中心（儲備地塊）和國土分局、土地受讓人以及所在地政府（管委會）相關人員，依據土地出讓合同、勘測定界報告等資料對出讓面積、界址和范圍現場確認，填寫《市區國有建設用地使用權出讓地塊交接書》（樣式附后）。所交地塊的界址由調查中心依據出讓范圍確定。地籍調查由土地調查中心負責。所在地政府（管委會）及其相關人員的組織由國土分局負責。

4、建立房地產用地開竣工申報制度。土地受讓人應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報。申報工作由市國土資源局委托地塊所在地國土分局負責，國土分局受理后應到地塊開工或竣工現場進行核查并報土地利用處備案。在合同約定期限內未開工或竣工的，土地使用權人要在到期前30日內向所在地國土分局書面申報延遲原因。申請延期的，由分局受理，報市局土地利用處辦理。未經批準，超過出讓合同約定開工、竣工時間的，應根據有關規定處理。申報時，土地使用權人應填寫《市區國有建設用地開竣工申報表》。申報開工的，應提供《施工許可證》或者其他開工證明文件、現場照片；申報竣工的，應提供綜合驗收報告或其他竣工證明文件、現場照片。

5、規范容積率調整補繳出讓金行為。土地受讓人應按出讓合同約定的規劃設計條件開發建設。不得擅自調整。對于經批準調整容積率等規劃設計條件的，應當依法按照變更時容積率條件下的土地市場價格與變更前容積條件下的土地市場價格的差額補交土地出讓金。

五、違約行為處理責任機制

1、土地成交后，土地競得人未能按成交確認書約定在規定時間內繳足規定比例的出讓金、簽訂出讓合同構成違約的，應依據《國有建設用地使用權成交確認書》的約定，沒收其繳納的履約保證金，取消競得資格。市土地交易中心負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處依法提出處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。

2、土地出讓合同簽訂后，土地受讓人未能按合同約定繳納土地出讓價款的，應依據《國有建設用地使用權出讓合同》追究違約責任。土地利用處負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處提出依法處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。

3、地塊所在地區政府（管委會）未能按其承諾按時交地導致出讓人違約的，應依據《國有建設用地使用權出讓合同》和有關規定，追究相關方面的違約責任。土地利用處負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處依法提出處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。

4、土地受讓人未能按合同約定在規定的時間內開、竣工的，或申請延期未獲批準構成違約的，所在地國土分局負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處依法提出處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。一、堅持“凈地”出讓

市區上市地塊必須是凈地。即擬上市地塊應達到土地征收到位、地上建（構）筑物拆除到位（包括經國土部門認定需要拆除的）、土地使用權收回到位、地上附著物賠付清除到位、應遷移的桿線遷移到位、四至清楚的要求。凡不具備凈地出讓條件的，不得上報市政府批準出讓。

二、規范出讓前期工作程序

1、地塊出讓工作由土地利用處牽頭負責。土地利用處應根據年度土地供應計劃適時組織實施。

2、擬出讓的地塊，由土地利用處提出規劃設計條件編制建議，經分管領導同意后，由市土地儲備中心與市規劃部門聯系并落實編制規劃設計條件，交由土地利用處負責統一分發給土地調查中心、地價所、土地交易中心等部門，相關部門按各自職責分別做好相關工作。

3、地塊上市應通過召開局業務會辦會集體討論決定，局業務會應提交的材料齊全后，土地利用處適時提請召開局業務會辦會，形成紀要，并據此編制地塊出讓方案，報市政府審批。

三、嚴格土地交易行為

1、市土地交易中心加強對競買人資格審查。根據即將建立的省土地信用平臺，凡有欠繳土地出讓價款、閑置土地等違約行為的，其競買資格審查不予通過。競買人若有隱瞞或提供虛假申請材料的，由其承擔相應責任。

2、建立土地拍賣主持人庫。土地拍賣實行“搖號主持，現場直播，全程錄像”，具體操作辦法按國土資（）83號文件的要求執行。

四、加強土地出讓合同管理

1、按時簽訂土地出讓合同。土地成交后，土地交易中心除按相關規定及時將成交時間、成交價款、成交單位等成交信息向社會公開外，還應同步將相關信息通過內部辦公系統予以公布，并負責督促土地競得人按成交確認書的約定及時到土地利用處辦理出讓手續，簽訂《國有建設用地使用權土地出讓合同》。出讓合同中應對投資額、違約金、開竣工時間等進行約定，規劃設計條件對地上地下空間有明確要求的，也一并進行約定。

2、督促競買人按期繳納土地出讓價款。土地出讓合同簽訂后，土地利用處負責土地出讓金的督促催收，并及時發出催繳通知書（樣式附后）。財務處根據土地利用處提供的出讓金繳納要求及時向土地利用處反饋出讓價款到賬情況，并協助催收。分期付款以及欠繳土地出讓價款的，財務處負責按出讓合同約定分別計收銀行同期利息和違約金。

3、規范交地程序，按時交地。交地工作由土地利用處牽頭組織。出讓地塊所在地國土分局應及時提醒當地區政府或管委會（新城西區、蜀崗瘦西湖風景區管委會由所轄國土分局負責），及時做好交地準備工作，區政府或管委會的交地準備工作，應當在承諾的交地時日前一周完成，并通知市國土資源局組織交地（通知樣式附后）。

土地交付時，土地利用處會同土地調查中心、土地交易中心、儲備中心（儲備地塊）和國土分局、土地受讓人以及所在地政府（管委會）相關人員，依據土地出讓合同、勘測定界報告等資料對出讓面積、界址和范圍現場確認，填寫《市區國有建設用地使用權出讓地塊交接書》（樣式附后）。所交地塊的界址由調查中心依據出讓范圍確定。地籍調查由土地調查中心負責。所在地政府（管委會）及其相關人員的組織由國土分局負責。

4、建立房地產用地開竣工申報制度。土地受讓人應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報。申報工作由市國土資源局委托地塊所在地國土分局負責，國土分局受理后應到地塊開工或竣工現場進行核查并報土地利用處備案。在合同約定期限內未開工或竣工的，土地使用權人要在到期前30日內向所在地國土分局書面申報延遲原因。申請延期的，由分局受理，報市局土地利用處辦理。未經批準，超過出讓合同約定開工、竣工時間的，應根據有關規定處理。申報時，土地使用權人應填寫《市區國有建設用地開竣工申報表》。申報開工的，應提供《施工許可證》或者其他開工證明文件、現場照片；申報竣工的，應提供綜合驗收報告或其他竣工證明文件、現場照片。

5、規范容積率調整補繳出讓金行為。土地受讓人應按出讓合同約定的規劃設計條件開發建設。不得擅自調整。對于經批準調整容積率等規劃設計條件的，應當依法按照變更時容積率條件下的土地市場價格與變更前容積條件下的土地市場價格的差額補交土地出讓金。

五、違約行為處理責任機制

1、土地成交后，土地競得人未能按成交確認書約定在規定時間內繳足規定比例的出讓金、簽訂出讓合同構成違約的，應依據《國有建設用地使用權成交確認書》的約定，沒收其繳納的履約保證金，取消競得資格。市土地交易中心負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處依法提出處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。

2、土地出讓合同簽訂后，土地受讓人未能按合同約定繳納土地出讓價款的，應依據《國有建設用地使用權出讓合同》追究違約責任。土地利用處負責形成情況報告，交市國土資源執法監察支隊調查，法規處提出依法處理意見，經局長辦公會討論決定后實施。

篇5

一、本實施意見所稱的用于農業土地開發的土地出讓金是指本區從土地出讓金收入中按規定比例劃出的專賬管理的資金。

本區土地出讓金用于農業土地開發的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區集中使用。

土地出讓平均純收益標準是指：根據《財政部、國土資源部關于印發〈用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財綜[*]49號）中確定的本區地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標準為65元/平方米。

二、用于農業土地開發的土地出讓金納入財政預算，實行專項管理。區財政局應對農業土地開發資金實行專帳核算，按規定的標準和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實行社會公示制度。

三、調整現行政府預算收支科目，取消“基金預算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項“土地出讓金”；增設850103項“用于農業土地開發的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財政專戶中劃入的用于農業土地開發的資金。

四、市房地資源管理局根據辦理的土地出讓合同和土地出讓金繳納情況，按月統計各區(縣)已繳清土地出讓金的土地出讓面積送市財政局，市財政局根據土地出讓面積、土地出讓平均純收益標準等，計算應從土地出讓金劃繳的農業土地開發資金，并于次月10日前分別劃入市、區(縣)級國庫用于農業土地開發的土地出讓金收入專賬。

從土地出讓金劃繳的農業土地開發區級專項資金的計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本實施意見所稱的農業土地開發主要包括：土地整理和復墾、宜農未利用地的開發、基本農田建設以及改善農業生產條件的土地開發。

土地整理和復墾是指：按照土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，有組織地對農村地區田、水、路、林及村莊進行綜合整治；對在生產建設過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害毀損的土地進行復墾。

宜農未利用地的開發是指：在保護和改善生態環境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農土地進行開發利用。

基本農田建設是指：采取相應措施對基本農田進行改造、改良和保護，促進基本農田綜合生產能力提高和持續利用。具體包括：經國務院有關主管部門或者區以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地的建設；有良好的水利與水土保持設施的耕地建設；對中低產田的改造；蔬菜生產基地的建設；國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地的建設等。

改善農業生產條件的土地開發是指：為改善農業生產條件而獨立進行的農田道路、電力通訊、水源、給排水等生產設施的建設。

六、市級專項資金50％用于宜農未利用地的開發，50％用于基本農田建設、改善農業生產條件的土地開發(主要指農業設施建設)；區級專項資金主要用于“農民向城鎮集中”后的土地整理和復墾等。

七、財政部門負責農業土地開發專項資金的預算審批、下達、資金的撥付和資金的監督管理等工作；房地部門、農業部門負責項目預算的編報、匯總、項目實施的監督檢查及竣工驗收等項目管理工作。

八、區財政局會同有關部門每半年將用于農業土地開發的土地出讓金收入、資金使用計劃、支出情況上報市財政局、市房地局和市農委等部門。

九、區財政、房地會同審計等部門對用于農業土地開發的土地出讓金的預算管理、支出范圍等情況進行定期或不定期的監督檢查。對于違反規定的，予以通報；對于違反專賬管理的，督促其在7個工作日內予以糾正；對于違反支出范圍的，除督促其在7個工作日內糾正外，應將超出本實施意見規定支出范圍的資金收回專賬；對挪用專賬資金的，除追繳外，由相關部門追究有關人員責任。

十、對*年1月1日起繳入財政專戶的土地出讓金，按本實施意見規定提取用于農業土地開發的專項資金。

按區政府有關規定，*年已撥付給相關單位和部門的土地出讓金中，屬于應提取用于農業土地開發的土地出讓金而未提取的，必須予以補提。補提用于農業土地開發的專項資金計算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上繳市級專戶，70％納入區級專戶。