發布時間：2023-10-12 17:40:04
序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇安置房的會計處理，期待它們能激發您的靈感。
關鍵詞：會計檔案；質量管理；過程方法
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0116-01
會計檔案是國家檔案信息資源的重要組成部分，在社會經濟發展中具有非常重要的作用。微觀上，它是制定一個單位財務計劃的數據源，又是進行科學經濟決策的信息源；宏觀上，它是研究社會經濟發展規律的文獻源，是有利于歷史研究的記憶庫，又是儲備會計工作經驗、智慧和技術的知識庫。會計檔案如此重要，但由于種種原因，我國會計檔案的管理現狀卻不容樂觀，存在著管理制度不健全、收集不完整，歸檔不及時、整理不規范、利用不充分等一系列問題，這些問題的存在嚴重影響了會計檔案作用的發揮。借鑒全面質量管理理論，分析會計檔案管理的基本流程，研究基于過程的質量控制方法，對會計檔案進行全過程質量管理，是當前加強會計檔案建設，提高會計檔案管理質量和效率的最值得嘗試的一種途徑，具有很強的理論價值和現實意義。
一、會計檔案質量管理的基本依據
（一）理論依據
檔案管理學的管理對象包括文書檔案、專門檔案和科技檔案。會計檔案是專門檔案的一個重要門類，檔案學的基本原理應當是會計檔案質量管理的重要理論依據之一，會計檔案管理必須始終堅持檔案管理的基本原理。會計檔案質量管理必須遵循全面質量管理理論的要求，強調會計檔案管理的全過程控制、全員參與與全方位質量管理。會計檔案質量控制方法的研究應當建立在對會計檔案管理流程分析，質量要素分析及崗位職責分析的基礎之上。
（二）法規標準依據
遵循法規標準的規定和要求，是保證會計檔案質量的根本途徑。會計檔案管理的相關法規標準主要包括1996年7月頒布的《中華人民共和國檔案法》、2000年頒布的《中華人民共和國會計法》、財政部、國家檔案局于1999年1月1日頒布的《會計檔案管理辦法》以及1978年頒布的《會計人員職權條例》。
（三）實踐依據
在充分依據檔案學基礎理論和全面質量管理理論的基礎之上，加強會計檔案質量管理還必須具體分析會計業務實踐活動的基本特點，把握會計檔案的形成發展規律，緊密結合會計檔案管理實踐，制定行之有效、具備較強實踐操作性的質量控制方案。
二、基于過程的會計檔案質量控制方法
根據全面質量管理理論的要求和過程方法的基本理念，應從全過程管理的角度對會計檔案管理各個階段的質量控制方法進行具體研究。
（一）會計檔案收集階段的質量控制
第一，嚴格依據歸檔范圍，確保檔案齊全完整。各立檔單位應結合本單位會計檔案形成的特點和規律，明確本單位會計檔案的歸檔范圍。第二，嚴格歸檔時間，確保檔案按時歸檔。會計檔案收集工作應嚴格遵照會計部門保管一年期滿應移交歸檔的規定，保證會計文件材料按時歸檔。第三，嚴格執行歸檔要求，確保檔案歸檔質量。各立檔單位根據會計檔案歸檔的宏觀規定以及本單位具體情況，制定明確而嚴格的具體要求，保會計檔案的歸檔質量。
（二）會計檔案鑒定階段的質量控制
第一，嚴格遵循標準規范，準確判定保管期限。各立檔單位鑒定人員要嚴格遵循相關標準規范，對檔案的保管期限進行準確判定。第二，全面掌握利用信息，合理處置到期檔案。繼續保存仍然具有利用價值的會計檔案，集中銷毀不再具有保存價值的會計檔案。第三，確保檔案安全保密，嚴格遵守銷毀流程。各立檔單位應指定專人銷毀檔案，檔案的銷毀應當嚴格遵守銷毀工作流程。
（三）會計檔案整理階段的質量控制
在會計檔案整理階段，第一，嚴格遵循分類方案，準確定位檔案屬性，各立檔單位要根據會計檔案整理階段的質量要求，合理確定分類方案；第二，準確揭示文件內容，完整填寫卷內文件目錄；第三，準確擬制案卷題名，規范案卷編號。依據分類方案，排列案卷，全面反映案卷內容，完整填寫案卷目錄。
（四）會計檔案利用階段的質量控制
第一，制度上，建立健全會計檔案的借閱制度、嚴格會計檔案借閱手續。各立檔單位應對檔案的利用范圍、利用方式、批準手續以及歸還案卷的檢查作出明確規定；第二，手段上，編制多種檢索工具、提高利用需求的反應速度。第三，功能上，拓展會計檔案的服務利用模式、滿足不同層次的利用需求。要探索會計檔案服務利用的多種途徑，根據利用者的不同需求，既可以提供會計檔案副本或復制品，也可以提供會計檔案原件，還可以通過電子網絡平臺或者提供會計檔案信息加工品，滿足利用者的不同利用需求。
作者單位：61786部隊
參考文獻：
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[4]馮家春.企業會計檔案的收集整理[J].檔案與建設,2005,06.
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[7]唐力,張靖.會計檔案的科學管理和利用[J].交通財會,2005,06.
關鍵詞：房地產企業；拆遷補償費用；會計；稅務處理
中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地產企業在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定以及各地的拆遷補償政策執行的。對于存在拆遷補償情況的開發項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發項目整體開發成本核算和稅務管理的關鍵。
一、房地產企業拆遷補償費用的會計處理
（一）對房地產企業產權置換所采用的會計處理方式
所謂的“房地產企業產權置換”，就是開發商在開發舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優惠價進行結算調換差價的行為。
房地產開發成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發生的，這個款項就需要計入到土地開發成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發產品”。
（二）作價補償業務所采用的會計處理方式
對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。
（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成
房地產企業對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發的土地，安置房屋建設發生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。
二、房地產企業拆遷補償費用的稅務處理
（一）“營改增”前對營業稅的處理方式
房地產企業在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業稅問題執行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業稅已經征收了，就不需要征收營業稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業稅暫行條例中的相關內容確認營業額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：
營業額=[營業成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業稅稅率）
（二）“營改增”后對增值稅的處理方式
“營改增”以后，對于房地產企業拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。
增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
（三）對土地增值稅的處理方式
土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規定執行的，房地產公司對于開發的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規定支付的拆遷補償費以及房地產開發商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。
（四）對企業所得稅的處理方式
企業所得稅的處理方式按照企業開發經營業務的所得稅處理方式以及相關的稅法執行。當出現開發的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發中要有一定的成本利潤率。
三、結語
綜上所述，房地產企業拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區別化處理。
參考文獻：
[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.
[2]李慧.房地產企業拆遷補償的會計核算與稅務處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經濟，2013（01）：90-93.
關鍵詞:房地產拆遷補償款會計稅務
房地產企業拆遷補償款是指房地產企業作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定給予的補償。
一、房地產企業拆遷補償的主要形式
房屋拆遷補償有產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務處理上也有所區別。
二、會計處理與稅務處理
(一)會計處理
1、產權置換的會計處理
房地產企業產權置換的實質是，被拆遷人用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經濟業務，困此要確認 “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發成本中的土地成本。另外，對補償的房屋應視同在市場條件下對外銷售，應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業會計準則第7號――非貨幣資產交換》的規定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現金流，一般情況下是具有商業實質，且公允價值能夠可靠計量。
在開發產品完工時，根據安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發成本―拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業務收入”科目。房地產企業開具銷售不動產發票，業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，結轉成本的會計處理，即借記“主營業務成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發產品”科目。
2、作價補償業務的會計處理方法
如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領取補償金自己處理居住問題，對房地產企業來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本，即借記“開發成本（或生產成本）―土地開發(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現金、銀行存款”科目。
3、產權置換與作價補償相結合的會計處理
房地產企業以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產企業來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償的那部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認條件，只能作為往來記作“應付帳款”。回遷房交付使用后，才符合商品銷售收入確認條件，才可確認為“主營業務收入”，并轉回之前支付貨幣補償款時確認的“應付帳款”。
(二)稅務處理
1、產權置換的稅務處理
房地產企業在拆遷過程中采取的產權置換補償方式將涉及到營業稅、企業所得稅、土地增值稅等問題：
(1)營業稅的處理
根據我國《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的有關規定規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。
(2)土地增值稅的處理
根據國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）的相關規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(3)企業所得稅的處理
根據《企業所得稅法實施條例》和《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）的相關規定于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。 關于計稅成本的確定，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。
2、作價補償的稅務處理
作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規定標準直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協議時，雙方確認了拆遷補償的金額，但以補償商品房的形式履行協議，這種情況根據《國家稅務總局令第六號》第四條規定應認定為債務重組。
3、產權置換與作價補償相結合的稅務處理
房地產企業以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業稅、企業所得稅與土地增值稅等問題，其稅務處理與產權置換的稅務處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業所得稅計稅成本扣除。
三、會計處理與稅務處理的差異比較
基于上述對房地產企業拆遷補償形式的會計與稅務處理的分析可見，會計與稅務處理的差異如下：
（一）成本的確認和計量方面
會計處理：房地產企業從被拆遷戶手中取得拆遷房應視同“購買”業務進行會計處理，購置成本是對產權置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發成本中的土地成本，最終作為銷售成本結轉。
稅務處理：關于計稅成本的確定，房地產企業對補償的房屋要按公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。按稅法規定計征的營業稅、土地增值稅當拆遷房交付時轉入營業稅金及附加。
兩者差異：產權置換業務會計處理以回遷房的市場價計入開發成本；稅務處理以同類開發產品市場公允價值確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。
（二）收入的確認和計量方面
會計處理：房地產企業對被拆遷戶補償的房屋應視同“銷售”業務進行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“主營業務收入”稅務處理：營業稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉移時應視同銷售房地產，其收入可以按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以按由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定；企業所得稅于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
兩者差異：會計處理按市場售價確認收入；營業稅和土地增值稅以成本價確認收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認收入。
四、結論
綜上所述，本文首先從房地產企業拆遷補償形式、會計處理與稅務處理進行了分析，并對會計處理與稅務處理的差異進行了比較，認為作價補償業務兩者處理都比較明確，而由于產權置換業務的會計處理與稅務處理比較特殊，房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應視同“購買”和“銷售”兩筆經濟業務進行會計處理。稅務處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征營業稅的計稅依據；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業稅計征依據；對企業所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經濟的發展和法制的健全，隨著監督體制的不斷增強，房地產企業拆遷補償的核算會越來越來完善。
參考文獻:
【關鍵詞】 棚戶區; 會計處理; 研究
改革開放以后,尤其是最近幾年,煤炭企業效益較好,為國家作出了貢獻,為企業創造了財富,但部分煤礦職工仍居住在條件簡陋、基礎設施匱乏、環境惡劣的棚戶區,有的甚至危及生命財產安全,并且棚戶區居民中低收入家庭比例高,特別是下崗失業、退休職工比較集中,群眾要求改造的呼聲強烈。
為從根本上改善煤礦職工及家屬的居住條件,煤炭企業實施了大規模的棚戶區改造工程,解決了中低收入群眾的住房困難,改善了職工的居住條件和生活環境,讓職工切實感受到企業發展給職工帶來的生活方面的改善。但是在國家出臺的棚戶區改造政策中,對于棚戶區改造中企業補助資金的會計核算沒有明確具體的政策規定,建議政府盡快出臺相關財務處理辦法,規范棚戶區改造項目中企業補助資金的列支渠道,以保證棚戶區改造企業補助資金出資的合法性。筆者就棚戶區改造中企業補助資金的會計處理談點觀點。
一、棚戶區改造的相關政策
按照建保〔2009〕295號文件規定,棚戶區改造采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等多渠道籌集資金。棚戶區改造建設資金堅持個人出資,企業或政府補助的原則,充分發揮各方面的積極性。棚戶區改造要與住房制度改革、住房保障體系建設相銜接,安置住房個人合理承擔建設費用。同時要考慮低收入居民的實際困難,在基本住房面積標準內企業或政府視情況適當給予補助,保證棚戶區群眾能夠買得起或租得起住房。
煤炭企業是棚戶區改造的實施主體,負責編制棚戶區拆遷改造方案,可以組織職工采取集資合作建房的方式進行棚戶區改造,并落實建設資金籌措和工程建設的組織管理。棚戶區居民應合理承擔安置住房建設資金,積極引導社會資金投入棚戶區改造,支持有實力、信譽好的房地產開發企業參與棚戶區改造。棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合,由被拆遷人自愿選擇。符合當地政府規定的住房保障條件的被拆遷人,通過相應保障方式優先安排。各地在保護被拆遷人利益的前提下,按國家有關規定制定具體安置補償辦法。
二、棚戶區改造政府補助資金的相關會計處理
根據企業會計準則解釋第3號規定,企業因城鎮整體規劃、庫區建設、棚戶區改造、沉陷區治理等公共利益進行搬遷,收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款,應作為專項應付款處理。其中,屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的,應自專項應付款轉入遞延收益,并按照《企業會計準則第16號――政府補助》進行會計處理。企業取得的搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后如有結余的,應當作為資本公積處理。
1.收到政府的棚戶區改造補償款時
借:銀行存款
貸:專項應付款
2.屬于對企業在搬遷和重建過程中發生的固定資產和無形資產損失、有關費用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產進行補償的
借:專項應付款
貸:遞延收益
(1)屬于發生的費用,在確認相關費用的期間
借:遞延收益
貸:營業外收入
(2)屬于新建資產,在相關資產使用壽命內分攤遞延收益
借:遞延收益
貸:營業外收入
3.企業取得的政府搬遷補償款扣除轉入遞延收益的金額后仍有結余時
借:專項應付款
貸:資本公積
三、棚戶區改造企業補助資金的相關會計處理
山西省煤炭企業棚戶區改造工作從2006年至今還在進行,煤炭企業棚戶區改造資金投入也越來越大,但是企業補助資金如何列支,至今仍沒有明確的規定,這就導致了各個企業的做法存在不一致。企業有能力負擔的,自行在成本費用中列支,沒有能力負擔的,長期在往來掛賬,形成企業的潛虧。以下就企業關于棚戶區改造中不同的會計處理提出自己的見解。
(一)形成資產的企業補助資金的會計處理
根據棚戶區改造資金用途,企業補助資金中用于廉租性住房和小區內、外配套設施等項目,最終形成資產的,企業應將該部分資金通過專項資金或成本費用列支,同時將該部分資產納入固定資產管理。
1.發生的廉租性住房和小區內、外配套設施等與資產相關的支出時
借:在建工程
貸:銀行存款等
2.建設完成竣工決算后
(1)通過專項資金列支
借:固定資產
貸:在建工程
同時:
借:專項儲備――維簡費
貸:累計折舊
(2)通過成本費用列支
借:固定資產
貸:在建工程
并按照固定資產的預計可使用年限計提折舊,將相關的成本費用通過折舊計入固定資產的受益期內。
3.以后將廉租性住房等資產提供職工有償使用的,將每期收取的租金計入“其他業務收入”核算;提供給職工無償使用的,應當根據受益對象,將每期應付的租金計入相關資產成本或費用,并確認應付職工薪酬。難以認定受益對象的非貨幣利,直接計入管理費用。
4.支付不起最小戶型全部房價的住房特困戶,本人購買的面積部分產權歸個人所有,其余部分為公有產權,交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。
筆者認為,企業應根據自身的實際負擔能力,承擔能力強的通過成本費用負擔,承擔能力較弱的可以通過專項資金負擔比較合理。
(二)未形成資產的企業補助資金的會計處理
棚戶區改造過程中,企業補助資金投入較大,資本化支出較小,大部分作為費用化支出。對于企業補助資金費用化的會計處理各種各樣,確認的時期也不一致,雖然最終的結果都是計入了企業的成本費用,但導致了企業在棚戶區改造期間會計信息不一致,失去了可比性。現將企業未形成資產的企業補助資金的各種會計處理對比如下:
1.企業補助資金通過往來掛賬,形成企業潛虧
由于企業補助資金隨著棚戶區改造工作的進行已經逐步投入到了工程項目中,而企業卻將該部分支出通過往來長期掛賬,不計入當期的成本費用,導致了企業的潛虧,不能真實地反映企業的經營成果。
根據企業會計準則中權責發生制的規定,企業應當以實際發生的交易或事項為依據進行會計確認、記錄和報告,如實反映符合確認和計量要求的各項會計要素和其他相關信息,保證會計信息真實可靠、內容完整。
企業應將當期發生的費用化支出及時計入企業當期的成本費用中,真實反映企業的經營成果。企業將企業補助資金費用化部分通過往來掛賬的做法不符合相關財務規定,故不可取。
2.在企業補助資金支出時直接通過專項資金列支,不足部分通過當期成本費用列支或企業補助資金全部通過當期成本費用列支
(1)通過專項資金列支
借:專項儲備――維簡費
貸:銀行存款等
(2)通過成本費用列支
借:制造費用、管理費用、營業外支出等
貸:銀行存款等
由于企業提取維簡費和折舊費等專項資金的標準較低,部分還要用于企業日常的簡單再生產,剩余部分不足以滿足棚戶區改造需要,所以企業有能力承擔的都通過成本費用列支,也可以通過專項資金列支一部分,不足部分通過成本費用列支。
筆者認為,將棚戶區改造中企業補助資金支出不管是通過專項資金列支,不足部分通過當期成本費用列支,還是直接全部通過成本費用列支的會計處理方法雖然符合企業會計準則的相關規定,在會計核算方面不存在問題,但是對企業的會計信息的真實反映產生了較大的影響。由于棚戶區改造資金投入較大,這種核算方法加大了企業棚戶區改造期間的成本費用,與正常生產經營期間的成本費用不具有可比性,不能真實反映企業正常經營情況下的成本費用情況和經營成果,導致成本費用情況和經營成果會計信息不真實。
3.企業補助資金費用化部分先計入工程成本,待出售住房時,將收取的售房價款與扣除廉租性住房等企業資產后實際工程成本的差額作為非貨幣利,按照受益對象直接計入相應的資產成本或當期損益
(1)發生相關費用時
借:在建工程
貸:銀行存款等
(2)工程完工結算時
借:固定資產――企業形成資產部分
其他應付款――職工集資款
長期待攤費用――企業費用化部分
貸:在建工程
(3)如果協議中規定了服務年限,按服務年限攤銷長期待攤費用
借:基本生產成本、制造費用、管理費用等
貸:應付職工薪酬――非貨幣利
同時:
借:應付職工薪酬――非貨幣利
貸:長期待攤費用
(4)如果協議中未規定服務年限,直接沖減固定資產成本
工程完工結算時:
借:固定資產――企業形成資產部分
其他應付款――職工集資款
固定資產――企業費用化部分
貸:在建工程
同時:
借:基本生產成本、制造費用、管理費用等
貸:固定資產――企業費用化部分
這種會計核算方法有一定的優點,也存在一些缺陷。
優點在于:
(1)企業補助資金費用化部分在發生當期計入工程成本,不通過當期成本費用反映,不影響當期成本費用和經營成果信息,能夠反映企業正常的成本費用和經營成果會計信息,并且能夠正確反映企業棚戶區改造中住房的實際成本,是比較科學合理的一種會計核算方法。
(2)棚戶區改造完成,待出售住房時,將收取的售房價款與實際工程成本的差額作為非貨幣利進行處理比較合理。因為棚戶區改造工程本身就是改善職工居住條件,給職工提供的一種住房待遇,將差價部分作為非貨幣利可以更好地反映企業為職工在住房福利待遇方面所做的工作。
缺陷在于:
(1)受益對象的劃分比較困難。由于棚戶區中所住人口比較復雜,既有本企業的職工,又包括當地的農民,并且職工中崗位流動性比較大,導致按照受益對象劃分比較困難,不好區分,不利于會計核算。
(2)由于棚戶區改造工程不屬于企業正常經營的范圍,所以發生的差價不作為企業正常經營的成本費用支出,將差價按照受益對象劃分勢必將影響企業正常經營活動的成本費用和經營成果信息。
4.將企業補助資金先計入工程成本,待出售住房時,將收取的售房價款與扣除廉租性住房等企業資產后實際工程成本的差額作為非貨幣利,并將差價直接計入當期損益,通過“營業外支出”核算。
(1)發生相關費用時
借:在建工程
貸:銀行存款等
(2)工程完工結算時
借:固定資產――企業形成資產部分
其他應付款――職工集資款
營業外支出――棚戶區改造費用化支出
貸:在建工程
這種會計核算辦法繼承了上述第三種核算辦法的優點,并且克服了上述方法存在的缺陷。首先,將差價直接計入當期損益,通過“營業外支出”核算更加合理。不僅克服了受益對象的劃分問題,而且克服了將差價按照受益對象劃分將影響企業正常經營活動的成本費用和經營成果信息的問題。其次,會計核算上比較簡便,更有利于直觀反映企業棚戶區改造的企業補助資金的投入情況。最后,通過營業外支出歸集企業棚戶區改造企業補助資金的使用情況,有利于所得稅納稅抵扣。
通過對以上企業的各種會計核算方法分析,筆者認為,企業應當將企業補助資金部分按照是否形成資產劃分,形成資產的,根據自身的實際負擔能力,承擔能力強的通過成本費用負擔;承擔能力較弱的可以通過專項資金負擔;未形成資產的,將企業補助資金費先計入工程成本,待出售住房時,將收取的售房價款與實際工程成本的差額作為非貨幣利,一次性計入當期損益,通過“營業外支出”科目核算比較科學合理,并建議在“營業外支出”科目下設二級明細科目單獨核算棚戶區改造項目企業補助資金,將棚戶區改造資金支出情況分資金來源作為報表附注予以情況說明。
四、企業負擔的棚戶區改造補助資金應允許在企業所得稅前列支
棚戶區改造是一項切實改善職工生活質量的民生工程,目前國家對于該項工程中企業補助資金是否允許所得稅前列支沒有明確的規定。
根據國家發改委《關于加快開展采煤沉陷區治理工作的通知》(發改投資[2004]126號)文件明確規定“采煤企業要將沉陷區治理費用納入生產成本,盡最大能力彌補沉陷所造成的損失”,建議國家稅務總局以減輕企業負擔,鼓勵企業改善職工居住條件為出發點,比照沉陷區綜合治理項目的做法,出臺適當的稅收優惠政策,明確企業補助資金允許在企業所得稅前列支,不計入應納稅所得額。
【參考文獻】
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[3] 財政部. 企業會計準則[S].財會〔2006〕3號.
[4] 國家發改委. 關于加快開展采煤沉陷區治理工作的通知[Z].發改投資〔2004〕126號.
關鍵詞 房地產 土地成本 稅收
2004年太原市住宅基準地價一級為173萬元/畝，2012年太原市住宅基準地價一級為270萬元/畝，房價2004年平均3050元/平方米，2008年均價5800元/平方米，住宅地價上漲幅度為56.06%，地價程度的高低直接影響土地投入，可見土地成本是房地產企業成本的重要組成部分。
一、房地產企業土地取得方式的分析
（1）土地使用權無償劃撥方式，暫不做考慮。
（2）以土地使用權出讓方式取得土地。
第一，土地成本的構成。土地成本的構成大致包括：土地出讓金、土地拍賣的傭金、安置及動遷支出、拆遷補償費、市政配套費、契稅及耕地占用費等。
第二，土地出讓的方式有兩種。一是協議出讓，一般適用于公益事業、福利事業。二是競價出讓：房地產市場一般通過競價方式（招拍掛）取得土地。
（3）對以下幾種情形進行土地成本構成分析，并探析對稅收方面的影響：
第一，經營性用地通過招拍掛取得，政府給予房地企業一定程度的補助返還，來推進城市化建設，分析土地成本如何正確計量。舉例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地80畝，與國土部門簽訂出讓合同價格為25600萬元，企業已繳納25600萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助2000萬元。
一是給予乙方的2000萬元如果沒有指明具體的返還用途，只是獎勵或補助。會計處理如下：
借：銀行存款 2000
貸：營業外收入 2000
2000萬元的補助不構成土地的成本，不交納土地增值稅，但應記入企業所得額中交納企業所得稅。
二是給予乙方的2000萬元如果有具體的規定用途。
第一種：給予乙方的2000萬元用于安置回遷房行為，2000萬元應視為銷售收入，土地成本仍然是25600元。
借：銀行存款 2000萬元
貸：營業收入 2000萬元
此業務視為銷售不動產收入應征收營業稅、土地增值稅；同時是企業所得稅征收范疇應交納企業所得稅；契稅交納的依據是以土地出讓金25600萬元為基數。
第二種：給予乙方2000萬元政府指出是拆遷補償費，房地產企業應將2000萬元沖減“開發成本―土地―拆遷補償費”。
借：銀行存款 2000萬元
貸：開發成本―土地―拆遷補償費 2000萬元
如果全部是拆遷補償費，而不是拆遷費，不需要交納營業稅；沒有相應的收入與成本不交納企業所得稅；拆遷補償費沖抵開發成本，實際是拆遷費支出減少，不征收土地增值稅；契稅是以土地出讓金25600萬元為基數征收。例如，現實生活經常會遇到回遷戶支付給房地產公司的補差價款，房地產企業如何處理？根據（國稅函〔2010〕220號）規定，可見房地產企業支付回遷戶拆遷費、拆遷補差款都是拆遷補償費；回遷戶支付給房地產企業的補差價款，實質是減少拆遷費支出。
第三種：給予乙方的2000萬元政府指出是公共配套設施建設，房地產企業應將此費用視為政府土地出讓金的折讓，應扣減土地成本。
借：銀行存款 2000萬元
貸：開發成本―公共配套設施 2000萬元
此業務相當于政府出資購買公共配套設施，房地產企業作為銷售收入交納營業稅；2000萬元的補助實際是公共配套支出的抵減，不交土地增值稅。
第二，對于企業分立，其存續的土地分割成兩個或兩個以上，企業如何進行成本計量和稅款交納。對于企業分立將其土地分割，應該按照企業分立時土地的評估價作為企業土地成本。因為沒有發生應稅勞務所以不交納營業稅，沒有發生土地使用權轉讓和相應收入不交土地增值稅，根據財稅〔2012〕4號規定，分立企業不需要交納契稅。
二、土地使用權轉讓方式取得土地
（1）“以物易物”的交換方式進行合作開發，一方以轉讓部分土地使用權換取另一方的房屋所有權，如果不涉及貨幣性資產，交換具備商業實質屬于非貨幣易，應該以雙方公允價作為計稅基礎。
例如，A與B企業合作建房，A企業土地使用權成本5000萬元換取B公司建成的房屋產權40%，房屋建成后不含土地的市場價為31000萬元，假定房屋建設支出為7000萬元，如何進行分析？
A企業轉讓土地使用權一方的會計處理：
借：固定資產 12400 （31000*40%）
貸：無形資產 5000
營業外支出 7400
B企業出售房屋產權的會計處理：
借：開發成本―土地成本 12400
貸：主營業務收入 12400
借：主營業務成本 2800（7000*40%）
貸：開發產品 2800
可見A公司是以換入的房屋以公允價作為公司的固定資產管理，以12400作為營業稅基數，交納營業稅、契稅及印花稅。B公司是以房屋公允價作為納稅基礎交納營業稅、土地增值稅。
（2）合作建房成立合營企業共擔風險共享利潤：甲方以土地使用權，乙方以貨幣資金入股。甲乙雙方共擔風險共享利潤，甲方以土地使用權投資入股，應以土地使用權的公允價作為投資成本入賬，土地使用權應視為銷售非貨幣性資產兩項經濟業務。甲方應將讓渡資產所得交納企業所得稅，沒有應稅勞務不交納營業稅，合營企業是房地產開發企業，甲方需要進行土地增值稅的清算，甲方分得的利潤并入企業所得額交納企業所得稅。對于乙方的投資分享利潤沒有發生應稅行為不交營業稅，利潤并入企業所得額中交納企業所得稅。
三、結束語
探析土地成本構成及涉及的相關稅收，做好前期籌備工作，就是通常所說的未雨綢繆。房地產企業政策性強，在執行每一項工作時應找到相關政策和正確的會計核算辦法，并取得合法有效票據，使企業利潤最大化。在政府的監控下，房地產市場有序發展才能保證房價的合理性，不讓房地產的泡沫成為社會經濟惡性膨脹的根源。
參考文獻
[1] 國家稅務總局關于印發《營業稅問題解答（之一）》的通知（國稅函發〔1995〕156號）[S].
[2] 國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅的通知（國稅函發〔2006〕31號）[S].
[3] 中國房地產20年發展歷程[DB/OL].華夏經緯網，2008-09-04.