房地產評估法律依據精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產評估法律依據，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產；評估；對策分析

中圖分類號：F29 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

我國房地產評估主要有：一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種類型，隨著經濟的飛速發展，房地產評估業也發生這巨大的變化，其業務范圍從單一的房地產交易評估發展到周邊房地產抵押、保險、征收、司法訴訟、企業合資、股份該組、破產清算、土地拍賣等等各種經濟行為活動。當前，為了規范房地產評估業，制定了《中國任命共和國城市房地產管理法》和《中國人民共和國土地管理法》等相關的法律規章制度，并對房地產估價技術進行了規范，制定了《房地產估價規范》。盡管如此，我國房地產評估行業依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產評估中存在的主要問題

（一）業內法律法規實施細則不完備

雖然業內已制定了相關的法律法規，為房地產行業的發展提供了法律依據，但是這些管理規則并沒有具體的實施細則。在《中國人民共和國城市房地產管理法》中盡管對房地產評估制度的法定地位進行了明確，但對房地產評估專門法律方面內容卻是缺失的。其他相關法規中有對房地產評估的相關規定，依舊不能對評估行為作出規范和標準。實施細則的不完備使得評估人員在工作中不能積極發揮能動性，導致評估不能有效完成。

（二）業內監管缺失導致公信力不高

當前房地產評估業中存在著亂評估、亂定價、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現象的出現主要是因該行業缺乏有效的監管和合理的監管標準。當前較為顯著的問題就是相關評估機構易被一些外力機構干擾、誘惑，因利益驅使做出不合理的評估行為，嚴重違背了市場價值、損害了他人的合法權益及國家利益，導致其社會公信力不高。

（三）業內評估人員綜合素質較低下

房地產業的特殊性預示著從業人員需要較高的專業素質，一些投資風險較高的項目更加依賴于專業的價值質量鑒定人員。當前，業內評估人員的培訓考核方面并不完善，學術要求嚴重欠缺，且入行門檻較低，使得評估人員的綜合素質普遍底下，相關評估師資格等級考試制度只有一個級別，不能體現評估師資質的深淺和水平的高低，使得評估師不會主動提升自身的業務能力，無法激發評估人員的深造和繼續學習動力。

二、房地產評估中相應的對策探析

（一）建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規

相關部門應根據現行出臺的相關法律法規制定出專門的《房地產評估法》，并針對行業標準制定相應的技術行為規范和章程，對行業內違法亂紀現象制定相應的處罰政策；針對業內收費標準方面做出適當的調整，將評估總額較小的項目進行檔次細分提高收費標準，避免造成因量大收費小而無人承接的現象發生，將評估總額較大的項目進行檔次細分降低收費標準，避免造成壓價競爭、私收回扣的現象發生；針對行業內職業道德標準進行相關行為的規范，不斷地對房地產評估行業的實施細則法律法律進行建設和完善，在評估機構執行評估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系

建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。

（三）優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統

相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。

三、結語

房地產行業的穩健發展可以促進我國社會經濟的穩步發展，房地產評估業作為房地產行業的主要成員，同時對我國社會經濟的健康發展起到至關重要的作用，也是推進市場化經濟必不可少的作用力之一，我國房地產評估行業雖然還處在初級階段存在一定的問題，但隨著行業的發展，結合實際情況對行業內部采取一些積極有效的措施進行規范化管理，各相關部門和機構通力合作和監管，不斷培育房地產評估高綜合素質人才等措施的實施，將會促進我國房地產評估行業逐漸完善和成熟，從而推動社會經濟的進步和健康有序的發展。

篇2

1、房產是否合法。房地產的合法性是房地產評估的前提，只有符合規劃、用途合法的房地產才能進行評估。

2、房地產的估價時點。

3、建筑物的折舊。

【法律依據】

《城市房地產管理法》第34條，國家實行房地產價格評估制度。

篇3

【關鍵詞】：房地產；市場現狀；市場監管

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

我國的房地產市場是伴隨著改革開放而發展起來的，20世紀90年代以來，隨著社會主義市場經濟體制的確立，城鎮住房制度的改革進一步深化，房地產行業迅猛發展。但是2008年在國內國外經濟環境的雙重影響下，迎來了房地產整體行業的“寒冬”，使“中國房地產泡沫”成為社會關注的熱點問題。因此，加強房地產市場監管成為當前房地產市場的重要問題之一。

一、房地產市場現狀

1、房價過高

近幾年，房地產的需求一直處于旺盛狀態。特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位，一線城市如北京、上海和深圳，一百平米的高層住宅綜合所有成本，約 15 萬到 30 萬人民幣。二線城市約 13 萬到22萬。三線城市，約12萬到18萬。而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。 像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。

2、土地資源不足

土地資源不足，嚴重制約著房地產開發的步伐。近年來，城區周邊的土地供應量越來越少，價格也越來越高，為此，房地產企業要求政府部門有計劃地統一規劃，連片征用和規模開發房地產建設所需的土地資源，以解決土地供應不足的矛盾。城市規劃滯后，從房地產業發展的方向來看，中心城市及縣城區、 中心鎮建設規劃都滯后，給房地產開發帶來一定的影響，私房亂建現象也影響著房地產小區規模建設。

3、土地的供應不規范

在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。 政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地，房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、 三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。 這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。

4、未形成有效的監管合力

然而，正因為目前各地對房地產經紀機構的監管，涉及部門太多，才使得這些部門尚未形成有效的監管合力。監管合力的缺失一方面造成領取營業執照從事房地產經紀機構的大量個體經營戶難以納入房地產主管部門備案監管范圍；另一方面造成未備案、超范圍經營、非法異地經營、無照經營等違規行為的房地產經紀機構難以吊銷營業執照，及時清出市場。因而，針對這種多頭管理難以擰成一股力的現狀，各相關部門必須加強部門間的協作配合，建立健全房地產交易信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯合查處機制，這樣才能綜合有效地監管我國房地產經紀行業。

5、法律監督主要方式的問題

應該說，我國現階段房地產市場監管主要采取的是自律與他律相結合的方式。其中自律主要是指行業內部既有的管理規則，法律監管體制屬于房地產業監管他律。相比之下，現階段國內房地產市場監督較為有效的方式是他律形式的法律監管。而法律監管的主要方式是部門法、行政法規、部門規章和政策性文件等。其中部門法主要以《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國建筑法》等為主體，宏觀上規定房地產市場的總體發展方向和原則，而直接發揮法律監管職能的是政府規章和政策性文件。這種形式具有較高的靈活性，可以根據市場發展的情況及時做出反應，其缺點在于法律監督的力度仍有不足，對于違反市場發展規律的行為缺少有力的制約措施，這些規章和政策性文件以2006年國務院頒布的“國六條”和2013年頒布的“國五條”等為主要代表。

二、房地產市場監管的措施分析

1、制定和完善房地產業的法律法規

房地產消費市場的形成與發展必須以健全的法律為營造基礎，房地產交易行為只有法制化，才能規范化、秩序化。具體地說，一是要完善土地管理和開發制度，制止土地資源的流失和浪費，剎住靠炒買炒賣土地謀取私利的歪風，防止地價猛漲波及住宅價格，同時為優惠、照顧普通住宅建設的土地政策制定法律依據。二是統一修訂有關房地產稅費的規定，明確各類房產從前期開發、建筑、驗收到轉讓的稅金和收費，杜絕巧立名目亂收稅費的行為，減輕投資者負擔。三是完善房地產市場管理，合理控制房地產價格，維護房地產市場的正常秩序。四是要嚴格制定住宅區和住房的質量標準和檢驗的制度，制止建設中的偷工減料等不法行為，切實維護建造者和購房者的利益。

2、完善房地產評估制度

目前，我國正處于房地產稅制改革攻堅階段，房地產評估制度還很不完善，還沒有一只房地產稅評估專業化隊伍，所以，應該借鑒國外房地產評估的先進經驗，建立起我國房地產評估體系，盡快制定我國房地產評估法律法規，加快房地產評估專業化隊伍建設，對評估人員實行崗前培訓，經過考核合格后方可上崗從業，實行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽檔案，建立起房地產評估行業道德規范和行業管理制度。同時，充分利用律師事務所、會計師事務所、計算機公司等社會力量，參與房地產評估工作中來，以增強房地產評估力量。

3、加強房地產金融監管

從開發商的角度來說，房地產項目從立項到開發完成的每一個環節都需要大量的資金，僅憑開發商自身的資金流量顯然無法滿足房地產項目的建設需求，他們需要從各個方面來籌措資金，其中金融機構的貸款就成為了最重要的手段。在房地產市場景氣的時候，金融機構也樂于向房地產企業提供貸款，這些貸款會成為金融機構的優質資源，但是一旦出現房價的下跌和市場的低迷，金融機構的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機構面臨極大的金融風險，另一方面開發商從金融機構貸款就會變得困難，造成建設項目無法保證按時完成，購房者無法按時收房，房地產供給出現問題，這反過來又會影響開發商的還款計劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個惡性循環，金融機構擔心貸款安全不愿放貸，開發商又因為沒有資金支持，項目無法完成從而難以按時還貸，最終的結果就是金融機構和開發商都陷入困境。因為房地產項目涉及的資金數額特別巨大，往往占金融機構貸款的很大比重，一旦房地產金融出現問題，就很難保證整個金融市場的正常運行。

4、進行宏觀調控的政策

宏觀調控的政策手段，是指為了達到某種調控目標所使用的具體政策措施，在調控目標確立之后，政府所面臨的首要問題是政策手段的選擇。因此，應該對市場進行區分，以發揮手段的配合運用的綜合效果。規范房地產中介機構的市場行為，打擊虛構價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。要建立房地產重點監控區，把房地產市場最容易漲價的地區設為重點監控區，加大對境內外炒房資金流動的監測。要完善房價統計體系和市場信息披露制度，及時披露準確的房價統計信息，引導市場行為。要考慮取消費地產預售制度，改期房銷售為現房銷售，因為房地產市場的許多問題都源于商品房新房的預售制度。

結語

對房地產市場的監管是建立在一定的目標定位基礎之上的，這些目標包括促進房地產市場的可持續發展、維持房地產市場的正常運行秩序和維持合理的房價區間等。根據這些監管目標提出了房地產市場有效監管的建議，希望能對房地產市場的有效監管起到一定的積極作用。

參考文獻

【1】許經勇，當前房地產發展面臨的問題及其對策[J].湖南城市學院學報，2010（1）.

篇4

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定。

法律依據：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條

商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

篇5

【法律依據】

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。