房地產評估行業前景精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產評估行業前景，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】房地產評估；常規問題；解決措施

1引言

房地產評估工作服務于房地產交易，房地產交易主要包括房屋租賃、房產投資、房屋貸款抵押等。當前，我國房地產行業仍然處于迅猛發展的階段，地產開發商數量越來越多，隨之而來的就是房地產交易活動的日益頻繁。在這樣的背景下，房地產評估工作的開展越來越受重視，房地產評估的結果已經成為房地產交易的最重要依據。近年來，我國出現了不少的房地產評估機構，從事房地產評估工作的人員已經超過700萬，實現了房地產評估業的快速發展[1]。雖然房地產評估業擁有十分廣闊的發展前景，但是仍然不可忽視其中存在的問題，如評估法律制度建設的問題，以及從業人員素質的問題等。房地產評估的重點在于保障評估結果的真實性、客觀性和有效性。因此，要從行業發展的角度入手，重點解決房地產評估工作中存在的常規問題。

2房地產評估存在的常規問題

2.1房地產評估法律法規不夠健全

目前，我國的房地產評估工作主要依據《城市房地產管理法》中的評估許可和標準來執行，但是只是來表明房地產評估機構及其管理人員的法律地位，沒有明確和具體的評估操作規則[2]。這就導致在房地產評估的流程上存在一定的不確定性和不規范性，尚未形成行業標準和道德規范，使得具體的評估行為難以進行有效的法律界定和法律保護。在這樣的情況下，房地產評估師缺乏獨立性，可能與房地產開發商沆瀣一氣，導致評估結果失真。

2.2房地產評估方式單一

在進行房地產評估的過程中，存在評估方式單一的問題。目前的房地產評估方式大多是進行內部的評估，很少考慮到外部因素對房地產價值的影響。內部評估多是采取利潤法，根據房地產項目的區位條件、設計風格、公共設施等來對房地產進行基礎的價值評估，從用戶利益的角度入手進行評價。但是房地產評估還要考慮到外部的市場風險、競爭風險、政策風險等，否則會嚴重影響評估的科學性和有效性。

2.3房地產評估人員的專業能力與綜合素質有待提升

隨著房地產評估行業的快速發展，更要重視行業人才的建設，提高從業人員的專業能力和綜合素質，以更好地適應房地產評估業的未來發展需求。但是就實際情況來看，現有的房地產評估人員要么缺乏專業的理論知識，沒有從業資格證書，要么理論知識豐富但實踐經驗不足。可見，房地產評估機構缺乏完善的選人和用人標準。同時，評估機構忽視對人才的系統性培訓和科學管理，導致其缺乏工作的積極性和主動性，影響評估工作的質量和效率。

2.4房地產評估市場環境不規范

隨著市場經濟體制的日益完善，市場的開放化、自由化程度越來越高，房地產評估機構之間也存在著激烈的競爭，為獲取更多的客戶資源，有可能采取違規操作等方法進行不正當競爭，使得房地產評估市場比較混亂[3]。再加上房地產評估機構的業務質量參差不齊，缺乏必要的風險管理意識，都會影響評估效果。因此，要實現房地產評估工作質量和水平的提升，就有必要進一步強化市場監管，優化市場環境。

3針對房地產評估常規問題的應對之策

3.1健全和完善房地產評估的法律體系

健全和完善房地產評估法律體系是實現房地產評估行業健康發展的重要保障。首先，相關政府部門要在原有的《城市房地產管理法》的基礎上，就評估工作的執行增加具體的操作規范和細節流程，包括評估時效、評估認證以及每個評估環節的標準化費用等。其次，要強化房地產評估機構的獨立性和自主性，減少評估機構對房地產商的依賴，制定必要的違規懲罰舉措，合理界定評估行為，盡可能減少壓價、收回扣等現象[4]。最后，要完善行業道德標準體系，實現道德層面與法律層面之間的相互配合，促進房地產評估行業的健康長遠發展。

3.2優化和改進房地產評估的方式方法

在開展房地產評估工作的過程中，要注意對評估方式方法的優化和改進。要充分考慮到外部因素對評價結果的影響，采取市場分析法、市場比較法以及風險預測法等的方法來執行相關的評價工作。同時，隨著信息時代的到來，市場信息環境更加開放，房地產評估機構要建立評估信息中心，投入資金和技術搭建房地產評估的數據平臺，實現對評估信息的高效、集成處理，實現對市場公允價值信息的收集和調查，提升評估質量和效率。

3.3提高房地產評估工作人員的專業能力和綜合素質

要實現房地產評估工作人員專業能力和綜合素質的提升，首先，要完善對相關從業人員的資格認證標準。專業的房地產評估師既要具備必要的理論知識，同時又要有著足夠的工作經驗，精通財會技術等，通過制定相關的人才選拔標準，嚴格市場準入，提高職業規范[5]。其次，房地產評估機構要進一步強化對現有人才的培訓和考核，定期組織評估工作人員進行培訓學習，了解最新的行業動態和政策法規，提升自身的適應能力。同時健全人才激勵與考核機制，鼓勵評估工作人員發揮自身的主觀能動性，提出問題、解決問題，制定詳細的員工獎勵標準，提高人才的積極性，為房地產評估行業的可持續發展奠定重要基礎。

3.4加快制度體系建設，進一步規范評估市場環境

要提升房地產評估工作的質量和發展水平，還要加快制度體系建設，進一步規范房地產評估的市場環境。首先，要建設房地產評估行業的內外部監督體系。房地產評估貴在真實性和客觀性，評估機構要格外重視自身的社會信譽，通過內外部監督體系的建設，有效防止擾亂市場和行業秩序的問題發生。在行業內部，機構與機構之間要互相監督，在外部要依靠政府部門進行監督，建立投訴機制，對于房地產評估中的不規范行為及操作進行嚴肅處理[6]。其次，要優化當前的市場環境，一是重點解決經驗不足的問題，提升風險管理意識，借鑒國內外的優秀案例，學習成功經驗和模式，提升房地產評估的專業化、規范化、市場化和標準化水平。二是弱化房地產評估機構與政府部門的聯系，調整監督管理機制，由物業評估行業作為主要監管者，政府部門只是進行外部監督，不干預行業內的操作，確保各評估機構之間能夠公平參與市場競爭。

4結語

房地產評估中的常規問題無外乎法律法規、市場環境、人員素質這幾個方面，針對評估工作中存在的問題，要從制度建設、環境建設、人才建設入手，完善房地產評估工作體系，促進行業健康發展。

【參考文獻】

【1】王斐.房地產評估存在的常態問題簡析[J].綠色環保建材,2021(01):145-146.

【2】童玲.房地產評估機構的風險預防與控制[J].商業文化,2021(03):104-105.

【3】張麗娟.房地產評估中的風險與控制對策[J].大眾投資指南,2021(01):55-56.

【4】劉降斌,劉瓊瓊.房地產評估中的區位因素影響研究[J].商業經濟,2020(12):167-168.

【5】李玨,李煒娟,鄧敏慧.產教融合視角下房地產評估課程教學改革研究[J].現代商貿工業,2021,42(02):136-138.

篇2

【關鍵詞】房地產評估；風險；解決對策

1 房地產評估中的風險

1.1 委托方提供虛假信息

對于房地產行業來說，由于房地產屬固定資產，其價值已經被越來越充分的認識到。特別是《物權法》頒布實施之后，很多人已經把房地產當作身份和身價的象征。于是，在進行房地產有關交易時，為了提高自己標的物的價值，有的委托方就會造假，向評估方提供虛假信息和資料。而評估方進行評估并最終作出評估報告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在這樣一種情況下，如果評估方不能很好地識別委托方提供資料和信息的真假，就有可能在不知情的情況之下作出與標的物實際價值不符的報告，從而使評估失真，導致評估風險。而這種結果，很容易使買方認為評估方與賣方有意欺騙，而將評估方訴諸法庭。

1.2 評估技術使用不當

房地產估價規范對房地產估價所應遵循的原則、程序和方法作了明確的規定。這些規定，在防范評估中的不規范行為中發揮了積極的作用，有效地預防了房地產評估中存在的風險。但是，也要看到，在具體的評估過程中，由于房地產的具體情況并不一樣，已有的程序和方法在具體使用過程之中也需要根據實際情況的變化進行相應的變化。在這種情況下，評估方對評選的原則、程序和方法的不同選擇，將會產生不同的評估結果。因此，如果評估方在評估過程中不能正確地選擇參照主體，那么選擇的評估程序和方法就有可能不夠科學、適用，或與實際情況不太相符。于是在具體評估操作過程之中，這就會影響到評估程序的正常進行和評估方法的正確使用，評估方得出的結論就有可能會不符合標的物的實際情況，從而產生評估風險。

1.3 評估方素質欠缺

房地產評估的結果，在很大程度上取決于評估機構和評估方的專業素質與職業道德水平。對于中國來說，房地產評估還是一項比較新、但專業性要求又很高的工作。在這種情況下，如果房地產評估方的專業素質比較高，在進行評估的過程中就能夠憑借較高的專業素質進行相對專業的評估，對于標的物的估價就能夠更加符合實際，房地產評估的風險就會小； 反之，如果房地產評估方的素質不高，那么，進行房地產評估的能力就不夠強，在評估過程之中，就不能有效控制評估的誤差，甚至會出現失誤，嚴重影響評估的客觀公正。另一方面，房地產評估中涉及到的房地產經濟利益比較多，有的委托方為了達到提高標的物的價值從而獲取更多經濟利益的目的，就會采用經濟誘惑等手段，故意讓評估方作出有利于自己的評估報告。如果評估方的職業道德水平不高，就容易受到委托方的經濟誘惑，而使房地產評估產生風險。此外，中國目前的評估機構比較多，而且存在行業條塊分割現象，在不同的評估機構之間又存在著競爭，導致許多房地產評估機構不注重長遠發展，只顧眼前利益，采取不正當競爭等手段開展評估業務，破壞了行業規則，造成了房地產評估的潛在風險。

1.4 政策變動

一方面，供求關系對于房地產價格的影響比較大； 另一方面，如果有關房地產、土地等方面的政策發生變化，也會對房地產的價格產生很大的影響。通常情況下，金融政策的變化、稅收政策的變化、產業政策的變化，都會對房地產的價格產生一定程度上的影響。此外，政策的變化，有時也會對評估的方法產生一定程度的影響。比如，《城市房屋拆遷條例》的修改，就使得房屋拆遷補償的估價方法產生了很大的變化。再如，當前政府為了控制房地產過熱而先后出臺的一系列政策措施，都會在不同程度上影響到房地產的價格。此外，雖然中國有關土地、房地產等方面的法律規范已經不少，但是還不完全適應中國錯綜復雜的形勢，特別是在房屋產權和土地出讓等方面還存在著一些需要深入研究的問題。在這種政策背景下，如果評估方不能緊跟形勢，認真理解各項政策的背景及其預期，就有可能會影響其對房地產的正常評估，從而帶來房地產評估風險。

2 防范房地產評估風險的對策

2.1 強化房地產評估的風險意識

房地產評估人員對房地產評估風險的認識，在很大程度上影響著房地產評估風險的產生。特別是在當前狀況下，房地產市場的發展對房地產評估的專業化水平要求越來越高，社會上各個方面對房地產評估的要求和期望也在不斷地增加，與此同時，在房地產評估中存在的潛在風險也在上升。因此，房地產評估機構和房地產評估人員，必須充分認識到在房地產評估中產生風險的可能性，以及風險產生后對本身所產生的負面影響，在此基礎上進一步強化風險意識，以小心謹慎的態度，科學、嚴謹地進行相關評估，作出正確、規范的評估報告，從而有效防范房地產評估中可能出現的風險。

2.2 謹慎選擇客戶，加強與客戶的溝通

加強與客戶之間的聯系溝通，是一個房地產評估機構控制風險十分重要的方面。評估進行的時候，評估人員與客戶進行的溝通固然重要，但在另一方面，進行評估之前以及所有評估結束之后，評估人員也要注意加強與與客戶之間的溝通。評估之前進行的溝通，既可以大致了解委托方所委托評估的標的物的大致情況和其中可能存在的問題，也可以了解買方的需求，從而為正確的評估創造一個比較好的基礎； 評估過程中進行的溝通，則可以保證評估的程序、方法能夠體現客戶的需求，從而使評估過程能夠比較順利地進行； 評估之后進行地溝通，則可以為客戶使用評估報告提供一些有用的意見建議，使客戶能夠恰當地使用評估報告，而不至于由于評估不當帶來不必要的損失。另外，加強與客戶之間的溝通，還可以更為有效地識別委托方提供的資料、信息的準確性，從而能夠更好地把握標的物的實際情況，避免因為盲目接受評估而產生房地產評估風險。

2.3 強化對房地產評估機構的監管

加強對房地產評估機構的監管，是降低房地產評估風險的有效形式。一方面，房地產評估行業和有關房地產評估的管理部門，需要認真履行職責，加強對房地產評估機構和評估人員的檢查，既可以要求他們撰寫工作情況報告進行定期檢查，又可以進行不定期抽查，對發現的違規評估行為、或在評估過程中的違法違紀等行為，應及時、嚴肅、認真地進行處理，從而為房地產評估工作營造良好的評估氛圍，促進房地產評估機構和評估人員水平的不斷提高。同時，房地產評估機構也需要健全和完善內部質量控制體系，對每次評估都進行檢驗，總結其中取得的經驗、發現其中可能存在的問題，并采取切實可行的方法認真加以解決，以不斷提高房地產評估的質量和水平。此外，政府也要創造和維護公開、公平的經濟環境，完善各項政策，進行政策支持，努力為房地產評估業的順利發展提供良好的政策空間。

2.4 加強房地產評估師的專業素質和職業道德建設

不斷提高房地產評估人員的素質和水平，是保證房地產評估業健康持續發展最關鍵的因素。因此，房地產評估業需要加強對相關評估人員的培訓。要針對房地產評估中存在的問題和新的形勢變化對房地產評估業提出的新要求，通過講座、交流研討、到其他評估機構交流學習等多種手段，加強對房地產評估人員的培訓，不斷提高房地產評估人員的專業素質。并根據中國市場經濟發展對道德提出的要求制定出相應的房地產評估人員職業道德規范，不斷強化評估人員的職業道德意識。此外，房地產評估師也要加強學習，既要通過學習房地產評估方面的專業知識和與之相關的經濟、金融、法律等方面的知識來提高專業技能，又要加強自律，認真踐行社會主義榮辱觀，樹立良好的職業道德，以保證整個房地產評估行業的健康發展。

篇3

關鍵詞：業務傭金 管理理念 拓展業務領域

自1993年7月國家建設部、人事部認定第一批房地產估價師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規模從幾個人發展到幾百人的大型綜合評估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉手易人。

進入2000年以來，一些原為國有體制的評估公司逐步轉變為私有企業，由于成立評估公司門檻不高，大批的民營評估公司紛紛成立，評估業務從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評估業務員上門服務，一時間，業務傭金承諾滿天飛，那時的一套普通住宅評估收費達2000元/份，而其中的業務傭金高達70%左右，也就是說，一份評估報告的收費中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發展。2005年，為了杜絕業務傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評估報告，不再給業務傭金，一時間，評估報告收費成了業務競爭的焦點，一些靠業務傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽難與大公司相比，業務難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經營。收入低，沒有實力引進人才，無法對公司進行現代化管理，而杜絕業務傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內部管理機制，另一方面引進人才，采用評估數據系統化建設，品牌和聲譽逐漸提升，在市場競爭愈演愈烈的評估行業，就造成了強者愈強，弱者愈弱的局面。

隨著評估公司的發展，一些評估公司從加強公司服務意識入手，爭取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴大業務發展。他們大量引進管理與專業技術人才，加強對公司員工培訓，從細節入手，提出 “做足功課”、“細節決定成敗”等。記得某公司一估價師接到一個東莞土地的評估業務，要求查勘后第二天出評估報告，估價師在接到任務后，第一時間查閱了土地的相關資料及當地相關土地政策和房地產市場水平，由于準備得充分，現場查勘時便節約了許多時間，本著客戶第一的公司規定，查勘回來后加班加點到凌晨二點，第二天提交給公司技術審核，下午便提交了報告，此舉不但贏得了客戶的好評，在隨后的日子，該客戶成了公司的長期客戶，并為公司介紹的新客戶，無形中為公司做了免費宣傳。

評估公司的業務中銀行業務占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報虛報成交價和實際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價師。例如在抵押貸款評估中，估價對象是某花園小區的臨街底商（查勘時領勘人故意托辭房地產證復印件未帶在身上），查勘時估價師被領到一處商業氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價師很認真地調查了周邊商鋪的租金與售價情況，認為該鋪能達到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報告，估價師讓其提供房地產證，待估價師仔細核查房地產證及對當時查勘時記憶中商鋪的鋪號時發現，委估物業與查勘物業是不同一處物業，委估物業的市場成交價在12000元/平方米，而查勘物業的市場成交價在38000元/平方米，差別非常大。假如估價師查勘時未仔細核對鋪號，沒注重細節，若按38000元/平方米的估價出具報告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對公司造成的名譽損失是無可估量的。所以，注重細節，細節決定成敗，公司理念若能深入到每個員工的心中，管理到位，公司不愁發展。

管理是手段，但業務仍是公司發展的硬道理。銀行評估業務雖然多，但分羹的也多，為了爭搶業務，各公司打起了價格戰，同時，也有公司另辟奇徑，開展房地產咨詢顧問業務。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產開發業務，委托筆者所在公司對該城市的房地產市場情況進行調研并針對某項土地進行價值分析，項目任務重，但時間急，我們一到該城市，土地現場查勘完成后，就開始對這個土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產市場調查，調研前就預備好第二天需要調查的樓盤名單及路線，白天到每個在售樓盤市場調查，晚上回到住處就整理白天市場調查的資料及預備第二天的需調查的樓盤及行走路線，三天時間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場的市場調查工作外，還完成了全市商業圈市場調查，在規定的時間里完成了委托任務，客戶對我們出具的成果十分滿意，并根據報告中該市房地產市場發展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進駐了該市房地產開發市場，取得非常好的效益。

房地產評估業發展總體來說已經有二十年了，這在二十年中，每個公司或多或少都已經儲存了大量的經驗與教訓，筆者從一個估價師的角度來看，評估公司的發展良好的因素眾多，但以下幾個方面眾多因素中需優先考慮的：

1.杜絕回扣，健康行業形象

“回扣”不利于房地產評估業自身的發展。如果房地產評估業“回扣”盛行，互相攀比，導致回扣比例越來越高，這樣就會導致房地產評估行業的收入越來越少，房地產從業人員素質減低，不能吸引到優秀人才，導致某些估價報告質量低劣，不能為客戶提供公正、獨立的評估服務，也導致對該行業的信譽的懷疑，損害房地產評估業的形象，從而，嚴重損害該行業的健康發展。

2.向管理要效益，走專業化、品牌化道路

公司內部完善管理制度，引進管理及專業化人才，加強估價師隊伍培訓，提高素質教育，從細節做起，用專業技術來服務客戶。

3.開拓并壯大新的業務領域―房地產咨詢顧問

在銀行、法院、拆遷等行業的評估業務競爭日趨激烈的市場情形下，另辟捷徑，開展房地產咨詢顧問業務。

在房地產開發的整個階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個階段，房地產咨詢顧問的角色非常重要，這個階段，可以幫助企業是否拿地、以什么價位拿地、可以開發什么類型的產品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場調研、策劃、開發貸款等類型的研究，幫助企業進行決策，土地建成完工時，還可提供價格定位、按揭分析、項目銷售方案、商業項目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產咨詢顧問可開發產品類型具有連續性、多樣性的特點。

其次，政府在土地出讓、區域房地產規劃、房地產研究等方面，也需要專業的房地產咨詢機構，也就是說，房地產咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產開發企業，其業務來源廣泛，品種多。

篇4

[關鍵詞]房地產；批量評估；定制服務；咨詢服務

中圖分類號：F270　文獻標識碼：A　文章編號：1006-0278(2011)10-018-01

房地產批量評估是指一次性評估大批量房地產。由于在房地產批量評估的實踐中，往往需要計算機作為輔助工具，因此，也被人們稱為計算機輔助房地產批量評估。隨著房地產批量評估技術的不斷完善，該技術將會被越來越多的國內房地產估價機構推廣應用。本文對房地產批量評估技術進行了一些探討，并就如何結合我國的具體國情來推廣和應用提出了三點具體的建議。

一、房地產批量評估技術的功能與發展現狀

目前，在西方發達國家房地產評估行業中，房地產批量評估技術已經得到了廣泛的應用。根據國際稅基評估官員協會(IAAO)、國際評估準則2005年版(IVS2005)和美國專業評估執業統一準則(USPAP)等三方對房地產批量評估的定義，本文將房地產批量評估技術界定為：以成本法，市場比較法和收益還原法等房地產估價方法為理論基礎，運用數理統計原理建立評稅模型，結合計算機，地理信息系統等技術，在評稅時點一次性對多項應稅房地產進行評稅的技術方法。房地產批量評估技術與傳統的單宗房地產評估方法相比，無論在估價目的、評估范圍和價值標準方面，還是在評估模型、質量監控和評估效率等方面有著本質的區別。

總之，與單宗房地產評估技術相比，房地產批量評估技術具有高效率、靈活性、持久性、―致性、可解釋性和透明性等優點。

由于我國至今尚未出臺“物業稅法”，社會各界對物業稅是否將實施雖然已經形成共識，但對于何時實施、具體實施細則、稅基評估要求及應用前景等則眾說紛紜，加之我國房地產估價機構還存在人才儲備不足、專業技術力量薄弱、計算機信息化水平低等問題，從而在客觀上制約了房地產批量評估技術的推廣和應用。各使用地區能在較短的時間內根據各地的房地產市場特點及房地產交易稅收征管情況進行本地化處理并應用于征管實踐。

在可以預見的將來，房地產批量評估技術必將在國內迎來發展的高峰，是十分有前途的領域。

二、推廣和應用房地產批量評估技術建議

房地產估價機構為地方稅務部門定制批量評稅系統，應參照房地產交易稅收征管的相關制度、法規和業務程序，實現由房地產基本信息庫――房地產計稅價格數據庫――計稅價格自動動態更新――計稅價格人工修正――計稅基準價、成交價、掛牌價對比的全面管理，實現“一房一價”、“動態自動更新”的房地產交易計稅價格系統，從而加強對納稅異常的監控征管，提高征收機關自身的稅收管理水平，實現在征收前臺利用計算機自動計算，確定計稅價格，計算各項稅費，從而解決個人存量房交易難以當場發證的瓶頸，簡化辦稅流程，方便納稅人，提高征管效率。

此外，我國開征物業稅已是大勢所趨。同一個城市不可能使用兩套批量評稅系統，房地產估價機構只有在物業稅開征之前就完成批量評稅系統的開發研發、運行調試工作，才能把握商機，在未來激烈的市場競爭中取得優勢地位。

目前，我國與房私產評估所需套的相關數據十分零散地分布在許多部門，如國土資源部門、測繪部門、城市規劃部門、房管部門、民政部門等單位，各地都沒有建立完整、統一的用于房地產評估的信息數據庫和數據采集制度。因此，房地產估價機構應將批量評稅系統作為推廣和應用批量評估業務的首要工作來抓，還在于通過為地方稅務部門定制批量評稅系統，能夠由稅務局牽頭，協調參與各方，特別是政府部門的關系，減少很多阻力與不必要的麻煩，并為估價機構積累多方面的寶貴的社會資源。

(一)為商業銀行提供定制化服務

房地產估價機構在開發房地產批量評稅系統的基礎上，還應充分挖掘市場潛力，為各商業銀行提供貸后風險管理服務。由于房地產批量評稅系統將涵蓋城市規劃范圍內幾乎所有的房地產項目，覆蓋面廣，數據來源真實、可靠，在系統開發過程中所積累的經驗和資源能夠支持房地產估價機構以較低成本開發出適用于商業銀行貸后風險管理的批量評估系統。在后續服務中，還可以根據各商業銀行的不同需求，制作更加個性化的房地產項目風險預警系統。

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房地產稅的實施方向是以市場價值為基礎的批量評稅，這就對我國房地產評稅人才培養和高校房地產評稅專業（方向）建設提出了挑戰。借鑒發達市場經濟國家和地區的經驗，有助于形成具有我國特色的房地產評稅人才培養模式，滿足房地產稅改革實施的需要。

從國際經驗看，房地產評稅工作需要較多高素質的專業評稅人才。如加拿大BC省評估局（BC Assessment）負責該省財產稅的征收和管理，該組織有650個專職人員，評估房地產數量超過188萬宗（BC Assessment 2010年度服務計劃報告）；在中國香港特區，專職負責房地產稅評估征收工作的是差餉物業估價署，截至2011年4月總職工數達819人，其中各類專業技術人員共466人，占總人數的56.4%，評估各類物業236.92萬余宗（香港差餉物業估價署年報2010—2011）；美國馬里蘭州財產稅評估局有全職崗位4481個，其中職業估價師、制圖員和IT人員數量占到56.26%，評估不動產類的稅基7313.57萬宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可見，房地產評稅工作對于專業人員的需求量很大。

一、部分國家和地區房地產評稅人才的培養經驗分析

房地產保有環節的稅收是財產稅制的核心，是市場經濟發達國家和地區的地方政府財政收入重要來源。由于財產稅的直接稅性質，評稅結果必須公平、一致和準確可信，否則將引起稅負不公，進而引發納稅人的反對。實施財產稅制的國家和地區均極為重視評稅人員的專業能力和執業水平，有較為完善的評稅專業人才培養模式，包括本科和研究生層次的學位課程、執業資格認證和考試、執業繼續教育在內的一整套體系。本文借鑒了加拿大、美國和中國香港特區的評稅人才培養經驗，總結出有共性的內容可作為建立我國評稅人才培養模式的參考。

（一）政府部門的評稅法律和制度建設是根本

政府部門既是評稅活動的執行者，也是評稅法律和制度規則的設計者，而制度建設是評稅人才培養目標實現的根本條件。總的來說，美、加以及中國香港特區的政府都傾向于從具體的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政許可來規范評稅人才培養的行為，放手發展行業中間組織，鼓勵各類評稅專業學術團體之間的相互交流和有序競爭，依靠高校、行業中間組織等市場力量實施評稅人才的培養。

（二）高校的專業課程設置和實踐教學模式是基礎

房地產評稅是一項專業性很強的技藝，既要遵循評估基本理論和原理，又要在實踐中有所創新，解決具體問題。在人才培養中，高校起到了主導作用。

1.高校的多層次教育模式

加拿大英屬哥倫比亞大學（UBC）在加拿大的評稅人才乃至該國房地產業人才培養中居于重要的地位。該校的Sauder商學院下設房地產系，開設與房地產評稅有關的專業核心課程。在教育層次上，不僅有全日制本科和研究生的培養方案，同時開設成人職業教育系列課程計劃，提供評稅行業認證課程和房地產評估學會注冊課程，滿足房地產評稅從業者從入職到晉升的繼續教育需求。針對成人職業教育和繼續教育的時間和地域局限性，還推出了遠程教育形式，完善的導師制和發達的通訊手段保證了教學質量。

香港理工大學的建筑及房地產學系提供“物業估價”專業知識，在本科生培養方面，除全日制學位課程外，還提供在職學位課程系列，并頒發測量專業本科（榮譽）學位，滿足社會實踐與高等教育結合的需求。

2.課程系列體現專業性和實用性

UBC房地產系的城市土地經濟學學位課程系列提供高水平的房地產專業教育，并在全加拿大得到普遍承認。該學位課程系列包括房地產評估、房地產評稅、房地產管理和房地產開發四個專業方向。其中，房地產評稅方向的核心課程和專業方向課的設置情況如表1所示。

從表1可以看到，課程設置前后銜接恰當、針對性強。核心課程介紹房地產的基本性質、價格形成機制、影響因素及分析工具，同時介紹房地產法律基礎和職業倫理；專業方向課強調對CAMA應用的掌握，要求在課程中熟練操作計算機軟件，熟悉批量評稅的技術原理和方法，并實際應用。

3.工學結合和實踐教學是重要形式

房地產評稅工作不僅要求評稅人員熟悉批量評稅的理論和技術路線，還能夠學以致用，對現實中復雜多樣的房地產做出準確的價值評估，熟練操作CAMA系統。因此，高校在評稅人才培養時，更加注重對分析實際問題和動手操作的能力培養。

工學結合（Work-integrated Education，簡稱WIE）是指將學習和工作相結合的教育方式，即學生在校期間不僅學習而且工作，并得到相應的勞動報酬，使學生真正融入到社會中得以鍛煉專業能力和交流溝通能力。香港理工大學用教學計劃和學分制等手段保障學生參與社會實踐，自2005年開始設置WIE環節，要求學生在校內導師和雇主導師的聯合指導下獲取專業知識和技能，實習期不少于4周，并根據學生實習表現、提交作業或論文以及雇主評價等，對學生進行綜合評價，計算學分。WIE開拓了學生視野，有助于學生運用所學知識解決實際問題，建立清晰的職業發展規劃；有利于高校和行業的密切聯系，使得教育機構知識更新能緊跟行業發展；同時，雇主得以物色新員工、補充人力資本，最終實現多方共贏。

實踐教學則更多地體現為校園內的教學活動，以實驗教學、案例教學為主要形式。如UBC的房地產系有完善的評稅實驗室和軟硬件，能夠模擬CAMA系統的真實操作環境，有效提高了評稅技能訓練水平。在課堂教學中，案例分析被廣泛采用，教師不是單純的知識灌輸者，而是引導學員學以致用，提升學生的應用能力。

（三）行業學會等中間組織的專業指導和學術交流是主導

中間組織在房地產評稅人才培養中具有重要地位，包括房地產評稅行業協會、學會以及部分類政府職能的公共組織，如國際估價官協會（IAAO）、國際財產稅學會（IPTI）等均是評稅領域內著名的學術組織，其中IAAO在北美地區有極大的影響力。以美國加州為例，該州的州均等化委員會（the State Board of Equalization，簡稱BOE）由選舉產生， 可看作是類政府的中間組織。BOE主要負責監督和規范州下轄各縣的房地產評稅工作，其中重要的職責之一是評稅人員的培訓和資格認證。在香港，作為獨立學會的皇家測量師學會（CIOB）和香港測量師學會（HKIS）對評稅人員的資格準入和后續教育都有一定的影響力。

1.制定評稅專業教育標準

評稅行業中間組織對房地產評稅人才的培養目標、課程設置、 教材選用、執業準則等具有較高的權威，對評稅機構的人員選用條件和繼續教育安排有很大的影響力。這來源于中間組織的專業威信、學術水平以及與政府部門間的良好關系。如IAAO的評稅資格認證課程分為強制性、激勵性和自愿性三種類型，其中強制性認證課程是由IAAO根據美國和加拿大的政府部門要求設計的；激勵性認證課程提供的各種資質也得到美國、加拿大等國的評稅機構認可。

2.進行廣泛的學術交流與合作

評稅行業中間組織充分利用行業影響力和會員人脈關系，積極投身到國內和國際的學術交流活動中，不斷擴大其專業技術標準和執業認證資格的推廣范圍。一方面，各中間組織在相互交流中得以分享經驗、深化理解，有助于提升評稅人才的培養質量；另一方面，中間組織與高校、其他學術團體以及從事批量評估的商業機構有更多的合作機會，促進了新理念、新技術在評稅人才培養中的應用。中間組織往往和開設評稅專業的高校聯合制定專業培養計劃和執業認證課程計劃，如IAAO和UBC房地產系及建設成本數據服務提供商Marshall & Swift公司等機構在認證課程方面的合作。在美國加州，BOE制定評稅人員的認證標準，設置專業培訓課程，與社區學院合作實施人員培訓。

二、對我國房地產評稅人才培養模式的建議

總的來看，房地產評稅人才培養模式包含3個主要環節，即專業知識傳授、執業資格認定和繼續教育。目前，我國房地產稅改革尚處于稅改總體框架尚未明確、評稅技術試點逐步推進、CAMA系統試運行不斷完善的階段，雖然稅收行政管理部門內部組織了若干次培訓，但系統性的評稅人才培養問題尚未觸及。如何借鑒國際經驗，發揮房地產評估行業學會等中間組織的力量，依托高校開展系統性的房地產評稅專業建設和人才培養問題，需要未雨綢繆、統籌考慮。鑒于上述國際經驗，結合我國目前房地產評估行業發展和專業教育的現狀，提出以下建議。

（一）加強制度建設，明確政府部門的職責邊界

房地產評稅活動是法定行為，對評稅人員的職業教育、執業資格認定和后續教育計劃也應具有嚴肅性。在我國目前的政府架構下，評稅人才培養涉及教育、人事、財稅、建設等多個行政主管部門，需要明確各職能部門的職責邊界，如評稅專業建設需要定期接受教育主管部門的評估，評稅執業資格認證需要人事、建設和財稅部門的行政許可，等等。

（二）更新知識結構，發揮高校教育的基礎性作用

1.目前高校的專業設置基礎

由于教育投入水平、教育資源和歷史傳統等原因，我國高等教育的主要承擔者是占高校數量絕對優勢的公立高等院校。根據1998年教育部的我國高校專業設置與房地產評稅有關的主要有土地資源管理、 地理信息系統、經濟學、房地產經營管理等專業（或方向），這些專業構成了我國普通高等教育中房地產評稅人才培養的基礎。

2.課程體系和專業設置調整

房地產評稅活動應該掌握的核心課程主要有城市和房地產經濟學、房地產開發、房地產法律、房地產估價、地理信息系統（GIS）應用、計量經濟學等。以房地產經營管理專業（或方向）為例，為適應評稅人才培養的需要，要在課程體系和專業設置等方面做出相應的調整。在近期，可以有針對性地增加房地產估價課程的深度，介紹房地產批量評估中使用的多元回歸方法和特征價格模型，以及參數求取和統計檢驗方法等。增加GIS理論和應用方面的課程，使學生掌握利用ArcGIS等工具進行緩沖區分析、疊置分析、空間插值等空間分析技術。增加計量經濟學方面的課程，使學生熟悉計量經濟模型在房地產經濟領域的應用。從長遠看，為滿足房地產評稅工作對高水平應用人才的需求，可設置新的房地產評稅專業（或方向），調整本科及研究生專業培養計劃，開設獨立的專業平臺課程，提高專業學習的針對性和適用性。

3.教學方式和方法的創新

教學方法對授課效果的影響很大，在課程設計上應突出評稅專業培養的應用性，多運用案例分析、研究小組、工學結合教育等方式，提高學生應用理論解決具體問題的能力。強化實驗室建設，使其能夠滿足模擬房地產批量評稅的實驗環境，促進高校教師與國內外行業中間組織、學術團體和評稅機構的交流，提高教師的實踐能力。

（三）轉變觀念，促進行業學術團體與國際同行的接軌

目前，國內不論是資產評估行業，還是房地產估價行業，單宗評估仍然是主流業務。而房地產批量評估業務需耗費極高的成本，技術復雜，商業應用前景不明確，商業評估機構極少涉及。國內現有的各類評估行業學術團體，對房地產批量評估的認識尚處于引進、介紹和初步探索階段。國內的評估業中間組織想要達到國際同行在房地產批量評稅領域中的地位，發揮評稅行業人才培養的主導作用，需要不斷更新觀念和專業知識，加強國際交流與合作，以引領整個評估行業更新觀念，盡快與國際接軌。