房地產(chǎn)價格策略分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)價格策略分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 信貸擴張 博弈論分析 實證檢驗

一、緒論

近年來，隨著房產(chǎn)稅的出臺以及上海、廣東、北京等市限購令的頒布，使得房價調(diào)控進入白熱化階段。

房價問題無疑是這幾年中國經(jīng)濟的熱點問題之一，房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對國民經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀(jì)交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經(jīng)濟所困擾，世界各地的房地產(chǎn)價格相繼上漲我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國房地產(chǎn)價格的攀升同我國不斷加快的經(jīng)濟增長和雄厚的外匯儲備一樣引起了國內(nèi)的普遍關(guān)注。

從我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源方面看，從1999-2010年，我國房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，那么我國的房地產(chǎn)貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要“輸血者”，因此我國當(dāng)前的房地產(chǎn)價格不斷上升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯(lián)系。

本文以銀行信貸支持對房價提升的作用為切入點，對銀行信貸政策和房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在關(guān)系與機制進行了系統(tǒng)研究，為房價的調(diào)控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：

1、探討銀行在推動房價上升中的作用，運用博弈論的視角分析，銀行部門對房地產(chǎn)部門的信貸擴張決策成因。

2、運用實證檢驗方法，分析銀行信貸和房地產(chǎn)價格上升之間的關(guān)系，分析銀行信貸擴張在多大程度上影響房地產(chǎn)價格。

3、就博弈論的分析和實證檢驗結(jié)果提出相應(yīng)的策略對策。

二、理論分析銀行對房地產(chǎn)部門的信貸擴張行為

1、模型假設(shè)

博弈的參與者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種類型：好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商業(yè)銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機會成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產(chǎn)商得到貸款的凈收益大于好房地產(chǎn)商獲得貸款的凈收益，壞房地產(chǎn)商得不到貸款的凈損失大于好企業(yè)得不到貸款的凈損失。這是因為壞房地產(chǎn)商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對于好房地產(chǎn)商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請貸款，而壞房地產(chǎn)商不如好房地產(chǎn)商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產(chǎn)商損失小于壞房地產(chǎn)商損失。

2、博弈分析過程

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款申請，商業(yè)銀行只能根據(jù)自己所掌握的信息來判斷其屬于哪種類型，以及進一步?jīng)Q定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則商業(yè)銀行會接受住房消費者的貸款申請，發(fā)放貸款，否則就拒絕發(fā)放貸款。但是由于信息的不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于信息的優(yōu)勢地位，而銀行處于信息的劣勢地位，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數(shù)。而商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的風(fēng)險狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遞送的各種報表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場博弈是不完全信息靜態(tài)博弈。這時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略空間為申請貸款和不申請貸款；商業(yè)銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。

假定銀行在博弈開始時根據(jù)自己掌握的信息認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是好的概率為P1，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請，商業(yè)銀行接受的概率是P2；則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是差的概率是1一P1。，商業(yè)銀行拒絕貸款申請的概率為1一P2。

銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，銀行的最優(yōu)選擇是：當(dāng)P>P0時，貸款；當(dāng)P

3、主要結(jié)論

銀行最終決定是否貸款，關(guān)鍵在于從經(jīng)驗和現(xiàn)實的一般情況看，銀行所推斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營好壞的概率各有多大。我們知道在房地產(chǎn)業(yè)比較繁榮時，銀行判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)營好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時的均衡結(jié)果都是銀行選擇貸款，這樣會加大對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

三、實證檢驗

1、數(shù)據(jù)處理

本文引用數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

信貸擴張變量用Y表示，國內(nèi)貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實質(zhì)上是通過非銀行金融機構(gòu)轉(zhuǎn)化而來的銀行資金

房地產(chǎn)價格用X表示，用不同時段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國房地產(chǎn)價格X

2、我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系的協(xié)整分析

（1）變量的平穩(wěn)性檢驗

對房地產(chǎn)信貸支持量和房地產(chǎn)價格變量時間序列取對數(shù)，得到LNX與LNY，它們共同作為計量研究的輸入數(shù)據(jù) , 這里首先采用ADF檢驗法檢驗變量LNX和LNY的平穩(wěn)性，以判斷是否符合協(xié)整檢驗的條件。

兩個時間序列自身是非平穩(wěn)的，但是一階差分都是平穩(wěn)的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協(xié)整分析的條件。

從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協(xié)整關(guān)系。另外，從方程4．10可以得出，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系是有理論根據(jù)的。系數(shù)0.333302表明，從長期來看，房地產(chǎn)信貸量每擴張l就會使房地產(chǎn)價格上漲0.333302。

3、 格蘭杰因果關(guān)系檢驗

協(xié)整檢驗結(jié)果告訴我們，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲之間這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，即是由于房地產(chǎn)信貸的增加帶來房地產(chǎn)價格的上漲，還是由于房地產(chǎn)價格的上漲帶來了房地產(chǎn)信貸的擴張，則需要進一步驗證。進行Granger因果關(guān)系檢驗

由表可知，我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)信貸的不斷擴張和為房地產(chǎn)市場提供了強大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互促進，互為因果的關(guān)系。

4、實證結(jié)論

對我國房地產(chǎn)信貸擴張與房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系的實證分析。主要采用的是協(xié)整分析的方法，實證分析的結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)信貸擴張對房地產(chǎn)價格上漲具有重要作用。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)價格快速上漲能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說資金支持是房地產(chǎn)價格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)價格快速持續(xù)上漲的產(chǎn)生。

四、相關(guān)政策建議

1、加強對銀行貸款的監(jiān)管

信貸資金的擴張是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會對房地產(chǎn)價格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會承受巨大的不良貸款風(fēng)險。在房地產(chǎn)價格不斷上漲時期，由于存在過度自信和羊群行為，銀行爭相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價格大幅下降時期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價格的波動，要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估模型，正確評估房地產(chǎn)抵押價值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例。對于中央銀行來說，應(yīng)著重運用各種金融工具來減少市場上的流動性過剩的問題，防止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)過度的貸款。

2、大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道

單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。

3、完善房地產(chǎn)市場的信息公開制度，規(guī)范市場秩序

地產(chǎn)市場信息的公開、透明有利于人們建立合理的預(yù)期，有利于規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場秩序，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費。在信息公開方面，政府應(yīng)在其中起到主導(dǎo)的作用。

4、防止房地產(chǎn)市場過度投機行為

房地產(chǎn)投機炒作是房地產(chǎn)價格上漲的重要的原因。因此政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策提高投機者的炒作成本，其中重要的是區(qū)分投機者和投資的區(qū)別。通過設(shè)計合理、嚴(yán)格的房地產(chǎn)制度可以有效地打擊房地產(chǎn)市場的炒作。

參考文獻：

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[3] 周畢文，程嘉許. 房地產(chǎn)金融流動性風(fēng)險中的銀企博弈研究[ J] . 北京理工大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2008. 4

篇2

關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險；脈沖響應(yīng)分析

一、引言

我國從2007年到2008年，貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，貨幣政策對房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用是顯而易見的。貨幣政策的轉(zhuǎn)變，整個市場的金融環(huán)境和金融預(yù)期都會發(fā)生變化。國內(nèi)商業(yè)銀行由于受到政策因素的影響，可能再一度跨入信貸快速增長的時期。但是，當(dāng)今美國經(jīng)濟衰退影響到了中國，中國整個經(jīng)濟增長放緩，加上國內(nèi)房地產(chǎn)銷售快速下降，國內(nèi)商業(yè)銀行所面臨的信貸風(fēng)險有可能加大。可見，研究貨幣政策和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險無疑具

有一定的現(xiàn)實的意義。

二、理論回顧與文獻綜述

目前國內(nèi)外有關(guān)經(jīng)濟貨幣政策與房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信貸關(guān)系的研究主要包括以下方面：（1）商業(yè)銀行信貸與資產(chǎn)價格（房地產(chǎn)價格）之間的關(guān)系；（2）國家宏觀調(diào)控、貨幣政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。

在研究商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系時，學(xué)者們通常研究的是兩者之間的因果關(guān)系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都認為房地產(chǎn)價格是銀行信貸增長的原因。國內(nèi)學(xué)者皮舜( 2004)運用誤差修正模型和Granger因果檢驗，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融市場的發(fā)展在長期和短期都存在雙向線性因果關(guān)系。

在國家宏觀調(diào)控、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響方面，國外學(xué)者Eunkyung(1998)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響很大。劉洪玉和張宇（2008）認為，在長期，從緊貨幣政策無法達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用：在短期，數(shù)量型的貨幣政策最終將導(dǎo)致住房市場交易量和價格的“雙升”，價格型的貨幣政策將導(dǎo)致住房市場交易量和價格的“雙降”。王來福、郭峰（2007）認為，貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格有長期的持續(xù)正向影響，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；利率變化對房地產(chǎn)價格有負向影響，但在長期其動態(tài)影響逐漸減弱，并最終回歸到原點；貨幣供應(yīng)量變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻率大于利率變化對房地產(chǎn)價格變化的貢獻率，且前者呈加速上升趨勢，而后者則逐漸減小。

國內(nèi)對于商業(yè)銀行信貸與房地產(chǎn)價格的關(guān)系研究以及貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響的研究已經(jīng)比較透徹，但是，在研究貨幣政策與商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面文章還比較少。本文正是從這一角度出發(fā)，把銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險用房地產(chǎn)價格的指標(biāo)定量化，并進一步研究貨幣政策和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的關(guān)系。最后從規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的角度給出若干政策和建議。

三、實證檢驗

（一）數(shù)據(jù)說明及處理

本文采用了兩種類型的數(shù)據(jù)，年度數(shù)據(jù)和月度數(shù)據(jù)，分別檢驗貨幣政策對房地產(chǎn)市場的長期效應(yīng)和短期影響。年度數(shù)據(jù)選取了1997年到2007年11年的數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)選取了2002年2月到2008年7月共88組數(shù)據(jù)（由于數(shù)據(jù)缺失，有的月份沒有統(tǒng)計，但不影響整體研究）。我國貨幣政策使用較頻繁的工具是存款準(zhǔn)備金和利率，而銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是由于房價突然大幅下降引起的，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與房地產(chǎn)價格密切相關(guān)，所以本文選取貨幣供應(yīng)量、利率和我國房地產(chǎn)價格三個變量。為了消除價格因素的影響，商品房的平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率都進行了平減處理。由于沒有現(xiàn)成的定基消費物價指數(shù)，本文以1997為基期來構(gòu)造一序列消費物價指數(shù)來表示通貨膨脹率，并對貨幣供應(yīng)量進行平減處理。用貸款利率減去當(dāng)期的CPI上漲率從而求得真實利率。最后，為了消除異方差的影響，本文除了貸款利率外，其它數(shù)據(jù)均取了自然對數(shù)。將商品房的平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率的實際值分別用P、M和R表示，而將商品房的平均銷售價格和貨幣供應(yīng)量相應(yīng)的對數(shù)值用LP和LM表示。其中，貨幣供應(yīng)量和利率的數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站，商品房銷售額、商品房銷售面積和CPI指數(shù)來源于Wind資訊。

（二）對年度數(shù)據(jù)的實證檢驗

運用年度數(shù)據(jù)進行一個簡單的線性回歸，結(jié)果如下表所示：

由以上的檢驗結(jié)果我們得出回歸方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括號里面分別是LM、R和常數(shù)C的t值，各t值均大于2，可以認為各自變量的應(yīng)變量的影響顯著。R2=0.971，說明方程的擬合優(yōu)度很高。從回歸方程可以看出，貨幣供應(yīng)量每增長1%，房地產(chǎn)價格就上漲0.455%。而利率和房地產(chǎn)的價格呈正向相關(guān)的關(guān)系，利率的提高也助長了房地產(chǎn)價格的上漲。

（三）對月度數(shù)據(jù)的實證檢驗

1.單位根檢驗

本文運用ADF方法對個變量進行單位根檢驗。具體檢驗結(jié)果見下表：

在上表中，LP、LM和R分別表示原序列的一階差分序列，（c,t,n）分別表示單位根檢驗?zāi)Ｐ椭械慕鼐囗棥r間趨勢項和滯后階數(shù)。

從以上的單位根檢驗可以看出，所有原時間序列ADF統(tǒng)計量均高于1%和5%的臨界值，不能拒絕原假設(shè)H0=0，因此，所有原序列都是不平穩(wěn)的。所有變量在經(jīng)歷一階差分后，ADF統(tǒng)計量均低于1%和5%的顯著性水平，可以接受原假設(shè)H0=0，即所有變量的一階差分平穩(wěn)。因此得出結(jié)論，LP、LM和R是一階單整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.協(xié)整關(guān)系檢驗

對各序列的ADF檢驗表明，原始序列都為非平穩(wěn)序列，但一階差分之后的變量都在1%和5%的顯著性水平下平穩(wěn)，所以各變量都為I(1)序列，符合協(xié)整檢驗的條件。由于涉及多變量，本文運用Johanson檢驗。在進行Johanson協(xié)整檢驗之前要估計VAR自回歸模型，根據(jù)AIC赤池信息原則，將VAR自回歸模型中的滯后階數(shù)取為3，另外，由于各個變量具有明顯的確定性趨勢，因此將協(xié)整方程設(shè)定為含有截距項。檢驗結(jié)果見下表：

在上表中。r表示協(xié)整關(guān)系的個數(shù)。由以上的檢驗結(jié)果可以看出，在1%和5%的顯著性水平下，三個變量只存在一個協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三個變量的協(xié)整關(guān)系式表明了商品房平均銷售價格、貨幣供應(yīng)量和利率之間的均衡關(guān)系。括號內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差。從以上關(guān)系式可以看出，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的彈性是0.0099，在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量每增長1%，房地產(chǎn)價格就上漲0.0099%，而房地產(chǎn)價格對利率反應(yīng)敏感，利率每上調(diào)一個單位，房地產(chǎn)價格的自然對數(shù)就要下跌32.5681個單位。可見在短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格影響不顯著，而利率對房地產(chǎn)價格影響顯著。

3.脈沖響應(yīng)分析

在建立VAR自回歸模型之后，可以進一步運用脈沖響應(yīng)分析的方法，給貨幣供應(yīng)量和利率一個沖擊，檢驗房地產(chǎn)價格對這個沖擊的響應(yīng)。在下圖中，橫軸表示沖擊作用的滯后期數(shù)（單位：月度），縱軸表示房地產(chǎn)價格。

從圖3可以看出，當(dāng)在本期給貨幣供應(yīng)量M一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格反應(yīng)靈敏，在第二期達到最高點，第三期后開始趨于平穩(wěn)。這表明房地產(chǎn)價格受到貨幣供應(yīng)量的正沖擊后，這一信息傳遞給房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格對這一沖擊具有顯著的和較長的增長效應(yīng)。當(dāng)在本期給利率R一個正的沖擊后，房地產(chǎn)價格最初呈現(xiàn)出來的是正效應(yīng)，在第二期達到正的最高點，大約到第三期開始，利率對房地產(chǎn)的調(diào)控作用才逐漸體現(xiàn)出來。從長期來看，房地產(chǎn)價格對這一沖擊具有比較顯著的和較長的負效應(yīng)。

四、結(jié)論和政策建議

從以上的實證檢驗可以得出以下結(jié)論：（1）貨幣政策對房地產(chǎn)市場長期均衡的影響效果并不顯著。貨幣政策本身是一種綜合調(diào)控手段，很難控制對供給和需求兩個不同市場力量的調(diào)控程度，因此，長期來看，貨幣政策無法達到調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用。（2）貨幣政策對房地產(chǎn)市場短期波動的影響效果顯著。從月度數(shù)據(jù)的短期分析來看，通過脈沖響應(yīng)分析可知，貨幣供應(yīng)量的增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，且其影響幅度較大，持續(xù)時間較長。與貨幣供應(yīng)量相反，利率的上調(diào)會在長期內(nèi)抑制房地產(chǎn)價格的上漲。（3）貨幣政策與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)系密切。中央銀行的貨幣政策會影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸策略。擴張性的貨幣政策使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸規(guī)模變大了。當(dāng)這種政策發(fā)生轉(zhuǎn)向的時候，房地產(chǎn)價格上行的壓力會逐漸增大。一旦房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅下跌，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因此而惡化，從而引發(fā)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

實證研究表明，中央銀行的宏觀貨幣經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)調(diào)控的作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。從實證結(jié)果的分析可知，貨幣政策制約著商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸策略，與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險緊密相關(guān)。在當(dāng)今國際形勢風(fēng)云變幻下，我國的貨幣政策經(jīng)歷了從緊到從松的轉(zhuǎn)變，針對房地產(chǎn)市場，商業(yè)銀行一方面要適度擴張信貸，以促進投資需求，從而拉動經(jīng)濟發(fā)展；一方面又要防范信貸風(fēng)險，防患未然。既要引導(dǎo)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸健康穩(wěn)健發(fā)展，又要切實把握國家宏觀政策意圖以提前防范風(fēng)險。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險；形成機制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來，我國房地產(chǎn)價格一直上揚，且保持高位運行。而當(dāng)房地產(chǎn)價格過分偏離內(nèi)在價值時，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時，系統(tǒng)運行的內(nèi)在機制將以急性和突發(fā)性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€金融系統(tǒng)風(fēng)險的爆發(fā)。因此，要深入研究我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的特殊機理，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國房地產(chǎn)市場體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場化以來政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計思想，對房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復(fù)制動態(tài)進化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時的收益。

通過分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤相等，則任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個參與者試驗不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤時，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動態(tài)實際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點所對應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩(wěn)定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過程。

對于上述由微分方程表示的群體動態(tài)演化過程，其均衡點的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險的演進過程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場化以來，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點，本文將房地產(chǎn)市場化發(fā)展階段分為四個階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國開始實行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實現(xiàn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府提出了實施增加投資、擴大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟增長點，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來拉動國民經(jīng)濟的增長。

同時由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國家政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長，與此同時，房價也快速上漲，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時期內(nèi)，當(dāng)銀行實行寬松的信貸政策時，由于房地產(chǎn)市場一片繁榮，房地產(chǎn)價格不斷攀升，并且處于市場化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)投機行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險的項目，基于巨大的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時的收益。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實行緊縮的信貸政策時，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時，才能及時順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場初步繁榮階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，有可能會催生房地產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機階段。2003年以來，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，大部分城市住房銷售價格上漲明顯，部分城市住房價格上漲過快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)投資過熱的趨勢。

針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，政府出臺了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長以及住房購買力的不斷增強，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加。該時期內(nèi)來自國內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭強勁，房地產(chǎn)市場火熱，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商投機行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益仍然遠大于所付出的成本。因此在該時期內(nèi)，無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機，因此無論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為時的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時的利益所得。此外，若銀行實行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機制投機階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時處于房地產(chǎn)市場初步宏觀調(diào)控時期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險處于急劇積累的過程中，同時貸款規(guī)模的擴大也進一步助長了房地產(chǎn)價格的上漲和投機活動的升級，二者之間形成了一種互相推動的螺旋式前進的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵合理住房消費階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機和經(jīng)濟衰退的影響，整個房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時采取一系列稅費優(yōu)惠政策，以鼓勵合理住房消費，從而能再次拉動國民經(jīng)濟的增長。但2009年下半年以來，基于房地產(chǎn)市場迅速反彈，房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭明顯，政府出臺了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵合理住房消費階段，受國際整體經(jīng)濟的消極影響，房地產(chǎn)價格開始回落，房地產(chǎn)市場陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

4． 2010年~2011年：加強保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機行為。自2010年起，政府出臺一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺了房地產(chǎn)稅、限購令等嚴(yán)厲政策，極大地加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在此時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機行為獲得的收益遠遠小于其付出的成本。因此，在此時期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時獲得的收益將遠大于其采取投機行為取得的收益。

而在該時期內(nèi)，無論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機行為，由于懲罰力度較大，投機行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無法保證按時還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時，無論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機階段，房地產(chǎn)價格將會受到調(diào)控影響，價格增速回落，房地產(chǎn)市場的投機行為將逐漸消失，無論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場化初期階段時和政府初步的不斷進行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展時，供需兩旺的勢頭明顯，房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險，紛紛擴大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場不斷涌入大量的資金，同時這進一步加快了房地產(chǎn)價格的上揚，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險開始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵合理住房消費時，房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險將迅速增加，而如果此時銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價格的下降，最終會使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機。

因此，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場投機行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場：

（1）從信貸政策的角度來看，根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況，寬松的信貸政策對房地產(chǎn)市場效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場流動性的回收工作，繼續(xù)實施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風(fēng)險，同時也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財政政策角度來看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機的發(fā)生，以加強房地產(chǎn)泡沫破滅時的風(fēng)險的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來看，政府一方面要對整個金融體系加強監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險的問題。

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關(guān)鍵詞：房價，財富效應(yīng)，擠出效應(yīng)

一、房價變動影響消費的作用機制

1.持久收入理論

在房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟的國家，從長遠來看，房產(chǎn)收益比股市收益穩(wěn)定性強。但是房產(chǎn)價格反轉(zhuǎn)的可能性與價格都明顯小于股市，價格波動幅度也比股市較小。排除房地產(chǎn)市場泡沫的影響，房價一般是普遍上漲，由于人口不斷增加和土地的有限性特點，住房供給的彈性遠遠小于需求的彈性。所以，當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，居民通過房地產(chǎn)市場獲取的收入，例如：出租住房獲取的收入，出售住房獲取的收入等。從分析Friedman的持久收入假說來看，持久性的收益增長可能使經(jīng)濟體系中θ值較高，MPC擴大，收入、消費者信心和消費需求也不斷增大。同時，由于月供還貸款或者房屋租金的增加，使貸款抵押房或租賃房的消費者的持久收入相對減少，促使MPC減小，導(dǎo)致消費者信心不足和居民消費相對減少。

2.生命周期理論

銀行為居民住房提供的信貸為消費市場和住宅市場提供了便利，也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。居民在銀行中的儲蓄減少，而把更多的資金用于消費，從而直接或間接的促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展。在居民的家庭中，房地產(chǎn)收入占據(jù)很大的比例。不論在發(fā)達國家還是在發(fā)展中國家，房產(chǎn)財富在家庭財富中都占有很大比重，尤其是在股票市場發(fā)展不成熟、不完善、參與程度較低的國家，而且大多數(shù)普通家庭比高收入家庭更重視房產(chǎn)程。生命周期理論為我們分析房產(chǎn)財富效應(yīng)和擠出效應(yīng)提供了理論基礎(chǔ)。

二、房價對消費影響的傳導(dǎo)渠道

擠出效應(yīng)和財富效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響具有投資于消費雙重的影響。下面分別闡述各種效應(yīng)來分析我國房地產(chǎn)價格變動對居民消費的影響。

1.房價財富效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道

（1）財富效應(yīng)

房地產(chǎn)一般為家庭的主要財產(chǎn)，在家庭的財產(chǎn)中所占的比重較大。房地產(chǎn)價格的上升會使得居民所擁有的財富增加，從而居民會有更多的資金用于消費或投資于股市，債券等金融市場。也會直接或間接的影響我國金融市場的發(fā)展。投資者可以通過出售房地產(chǎn)或在銀行抵押房地產(chǎn)來實現(xiàn)收益。同時也會使投資者的購買力增加，從而增加當(dāng)前的消費，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（2）未實現(xiàn)的財富效應(yīng)

當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，投資者預(yù)期所擁有的財富增加。但由于某些原因（例如，投資者預(yù)期房地產(chǎn)價格還會增加等）而沒有賣出或者未抵押給銀行，則形成尚未實現(xiàn)的財富效應(yīng)。而此時，投資者認為自己的財富增加了，也會增加當(dāng)前的消費，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（3）消費者信心效應(yīng)

房地產(chǎn)價格上漲對不同消費者的信心影響差異較大，屬于主觀性的因素。對于準(zhǔn)備購買房子的人或房屋租賃者來說，房價上漲會使準(zhǔn)備購房者的首付增加，使房屋租賃者的房租增加。加重了購房者和租賃者的負擔(dān)，把更多的錢用于購房或租賃房屋中，使其信心降低，消費較少。而對于擁有房地產(chǎn)的人來說，其財富會增加，對未來的收入和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r更加樂觀，消費信心增加。

（4）流動性約束效應(yīng)

房價上漲導(dǎo)致房產(chǎn)擁有者的資產(chǎn)組合價值增加，從而減少流動性約束。如果房地產(chǎn)價格上漲，房產(chǎn)持有者可以用上漲的房產(chǎn)申請更多的貸款，獲得流動性；但是，如果房地產(chǎn)價格下降，銀行對于風(fēng)險控制的角度考慮，對房價進行重新估值，同時要求房產(chǎn)擁有者提供更多的信貸保障，進而增加對消費者流動性的約束。

2.擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)渠道

房地產(chǎn)擠出效應(yīng)，指由于房產(chǎn)價格上漲，使得房屋租賃者需要將收入中的大部分用于交付房租，準(zhǔn)備購房者為了將來購房而抑制其它消費以增加存款，很多居民的消費會更加謹(jǐn)慎，以至于消費減少，抑制經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)通過以下的方式來影響消費。

（1）預(yù)算約束效應(yīng)

房地產(chǎn)價格上升對房屋租賃者來說會產(chǎn)生消極的影響。也就是說，房價上升，房租會增加，從而增加了房屋租賃者的經(jīng)濟負擔(dān)，預(yù)算約束更加緊張，會使個人消費減少。

（2）預(yù)防性儲蓄

房地產(chǎn)市場存在著一定的風(fēng)險，消費者會更多的儲蓄，也會減少一些個人消費。當(dāng)房價上升時，投資者更加看重房地產(chǎn)市場的價值，從而會增加購房。具體來說，投資者會減少個人消費，把更多的錢用來購買房屋或者交付房屋的首付和支付月供款。從而會使消費減少。

（3）財富重新分配效應(yīng)

房價上升導(dǎo)致的財富重新分配效應(yīng)會使房地產(chǎn)商，政府和富人的財富增加。一個國家的消費者主要是中低收入階層，房價上升顯然不利于中低收入階層。因此財富重新分配效應(yīng)會使中低消費階層的積極性不高，導(dǎo)致消費減少，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

三、結(jié)論

房價的變動與人們的生活息息相關(guān)，也是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。本文采用的是一元回歸分析實證分析方法，它不受經(jīng)濟理論的限制，所以變量選擇了城鎮(zhèn)居民每人平均消費支出，平均每人可支配的收入以及商品房的平均價格來進行分析。房價上漲對于居民的消費確實存在擠出效應(yīng)，但這種由房價變動引起的居民消費的波動具有很大的不確定性，從以上分析我們可以得出，房價上漲對居民消費的影響具有波動性。當(dāng)房地產(chǎn)價格上升一個幅度時，會使居民的消費增加2.801829個幅度。也就是說，當(dāng)房地產(chǎn)價格上升時，會引起居民消費的增加。從而會導(dǎo)致財富效應(yīng)，即房地產(chǎn)價格上漲，會使得擁有房地產(chǎn)的居民財富和資產(chǎn)等價值的不斷增多，從而使居民的消費逐漸增加，促進經(jīng)濟快速增長。但是，過高的房地產(chǎn)價格也必然會引起財富的重新分配，對于沒有住房的家庭來說房地產(chǎn)價格的上升意味著用于未來買房的支出會增加。因此，對于需要購買房產(chǎn)的家庭來說，則需要儲備更多的資金用來支出高額的房價，這必然會導(dǎo)致家庭居民消費的減少。因此，我國政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)不斷規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場，并通過政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價，逐步使房地產(chǎn)業(yè)成為促進消費增長的一個重要渠道，真正發(fā)揮財富效應(yīng)的作用，以促進居民消費，拉動經(jīng)濟增長。

參考文獻

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篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)定價；定價方法；定價策略

1.房地產(chǎn)定價概述

對于一個剛剛開發(fā)完成的房地產(chǎn)項目，是否能恰當(dāng)?shù)刂贫ㄆ鋬r格方案，不僅直接關(guān)系著樓盤銷售及投資回報等，還對以后的銷售調(diào)整具有重要影響。自改革開放以來，我國進行了一系列經(jīng)濟體制的改革，包括對房屋商品化、推行城市綜合開發(fā)、住房體制改革和土地的有償使用等，這些都使房地產(chǎn)行業(yè)得到了非常迅速的發(fā)展和壯大。在平衡促進房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營二者方面，房地產(chǎn)定價策略發(fā)揮了無可替代的作用。從宏觀角度來看，如果把房價定得過高，由于消費者的購買能力有限，就會產(chǎn)生空置房的后果，從而對安全回收開發(fā)商投資產(chǎn)生不利影響；如果價格定得太低，則利潤又會太少，其結(jié)果必然造成開發(fā)動力的喪失。在新形勢下，尤其是隨著市場競爭的逐漸激烈，如何正確制定出定價方法與策略，增加開發(fā)商的競爭力度，并且使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康順利地發(fā)展，這些都是本文所要探討的內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)定價依據(jù)及因素

2.1 我國的現(xiàn)時政策

由于房地產(chǎn)事業(yè)是我國十分重要的支柱產(chǎn)業(yè)，所以每一個現(xiàn)時階段，國家都會針對房地產(chǎn)事業(yè)出臺許多政策及調(diào)控措施。這些政策及調(diào)控措施大都對房地產(chǎn)市場價格的制定具有決定性的指導(dǎo)作用。所以，這一個因素對于價格的制定不得不引起足夠的重視。例如為遏制房價過快增長, 我國曾出臺的健全廉租住房制和增加普通商品住房供給等調(diào)控措施。可以看出，國家制定的這些政策大都行業(yè)特點比較清晰,并且對時機的把握也非常準(zhǔn)確。當(dāng)然，這些政策的制定，也是為了保證利益的公平分配和購房者的利益等。所以在對房地產(chǎn)價格的制定必須在我國現(xiàn)時階段的房地產(chǎn)政策下進行。

2.2 市場環(huán)境

市場環(huán)境對房地產(chǎn)的定價影響不容忽視。其中主要包括政治、經(jīng)濟和金融等三方面。首先是政治環(huán)境，對于作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其價格要依據(jù)國家政局的穩(wěn)定性。其次是經(jīng)濟環(huán)境的影響，要充分考慮當(dāng)前經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r。如果經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，就會刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，房價就會看好。反之，如果經(jīng)濟蕭條，也會對其價格的定制帶來負面影響。最后是金融環(huán)境的因素, 它包括貨幣儲蓄利率、價值狀況、匯率變化、資金市場及財政收支等狀況。這些都是影響房價波動的金融因素。

3.房地產(chǎn)定價策略的制定

3.1對定價目標(biāo)的確立

定價目標(biāo)是定價方法與策略的制定依據(jù)，是整個定價策劃的核心成分。房地產(chǎn)定價目標(biāo)一般有利潤最大化、樹立企業(yè)形象、市場占有率等幾種表現(xiàn)形式。

3.1.1利潤最大化

追求利潤最大化是許多企業(yè)的定價目標(biāo)。但是它卻不是短期的定價目標(biāo)，而是需要進行長期奮斗的一個方向。由上面已經(jīng)分析的經(jīng)濟環(huán)境的影響，定價的難度受到很多復(fù)雜的標(biāo)量影響。所以不能為了單純最求項目利潤而忽視與市場相關(guān)的因素，甚至公司的經(jīng)營戰(zhàn)略。所以，在追求利潤最大化前要綜合企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境。

3.1.2 樹立企業(yè)形象目標(biāo)

要保持企業(yè)在同行內(nèi)部的競爭優(yōu)勢，就要樹立良好的企業(yè)形象。在房地產(chǎn)行業(yè)中，具有穩(wěn)定的價格無疑是一個很大的優(yōu)勢。和其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)需求價格彈性不大，但是其需求量卻波動很大。價格穩(wěn)定會給消費者良好的產(chǎn)品信譽感。當(dāng)然，在某些特定時期內(nèi)，臨時的定價目標(biāo)也是必要的，但是一旦這個時期有所轉(zhuǎn)變，就要立馬把臨時目標(biāo)轉(zhuǎn)變成長遠的目標(biāo)。

3.1.3 市場占有率

市場占有率是一種長期的定價目標(biāo)。它是指在一定時期內(nèi)該房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量占當(dāng)?shù)丶毞质袌鲣N售總量的份額。如果市場占有率高則意味著該企業(yè)具有較強勁的競爭勢頭，同時也說明該企業(yè)對房地產(chǎn)的各種環(huán)境因素把握準(zhǔn)確。當(dāng)然，企業(yè)的利潤和市場占有率的高低也具有正相關(guān)關(guān)系。所以，在制定定價目標(biāo)時，要充分考慮市場占有率的問題。

3.2 房地產(chǎn)定價方法的選擇

通過以上分析，下面主要探討房地產(chǎn)定價方法的選取。所謂房地產(chǎn)定價方法，就是根據(jù)房地產(chǎn)定價目標(biāo)來確定房地產(chǎn)基本價格范圍的一種技術(shù)思路。常用的房地產(chǎn)定價方法有三種：成本導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向和需求導(dǎo)向。

3.2.1 成本導(dǎo)向定價

成本導(dǎo)向定價是指按開發(fā)成本和人為訂立的利潤比率來確定銷售價格。固定成本定價主要是從靜態(tài)方面出發(fā)，銷售價格是房地產(chǎn)銷售前與銷售中的一切成本費用和預(yù)期盈利的加和。而變動成本定價法的售價卻是單位變動成本與單位產(chǎn)品貢獻額之和。這兩種定價都是以銷售量的預(yù)測為參數(shù)，但價格的函數(shù)又是銷售量，所以很難把握這兩種互動的變量，顧客也很難適應(yīng)以此所指定的價格。

3.2.2競爭導(dǎo)向定價

競爭導(dǎo)向定價法是以企業(yè)所處的行業(yè)地位和競爭定位而制定價格的一種方法。其有三種具體的做法:（1）若該房地產(chǎn)開發(fā)商在某區(qū)域市場處于領(lǐng)先地位, 可借助其品牌形象和市場動員能力的優(yōu)勢, 制定出超出該市場同行的價格水平。（2）對于缺乏品牌認知度的企業(yè)但卻具有挑戰(zhàn)高于自己的企業(yè)的實力，其適宜制定出更好讓利于買方的價格。這樣不但能促進銷售, 還有利于擴大市場占有率, 樹立企業(yè)在該市場中的品牌形象。（3）推出物業(yè)時適合選擇當(dāng)前市場同類物業(yè)的平均價格。一般情況下，平均市價就是供求均衡形成的結(jié)果。這樣做，不但會帶來合理的平均利潤, 又不至于破壞行業(yè)的秩序, 當(dāng)然，此法也為眾多企業(yè)所采用。

3.2.3需求導(dǎo)向定價法

需求導(dǎo)向定價方法是以真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)價格的一種策略。它以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)。其目標(biāo)為房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率、品牌形象和最終利潤。但是在實際定價中又有以下兩種形式：認知價值定價和差異需求定價。前者是在買方市場條件下, 根據(jù)購買者對房地產(chǎn)的認知價值定價；但是后者是以不同目標(biāo)客源的需求強度、總體資金承受能力為參考對象, 分別求得各消費層次的有效需求來確定房地產(chǎn)價格。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)價格的制定是企業(yè)市場營銷決策中的重要組成部分。企業(yè)應(yīng)該審慎地確立自己的定價目標(biāo)和策略等，以獲取穩(wěn)定的利潤，提高企業(yè)品牌形象。房地產(chǎn)價格的制定不僅要考慮企業(yè)當(dāng)前的情況，還要遵從國家的現(xiàn)行法律和政策。

【參考文獻】

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