房地產開發概念精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發概念，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產開發拿地前；規劃概念方案；設計

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產開發前期拿地階段，規劃設計人員根據當地規劃局出具的規劃條件，初排設計方案，同時給予專業的意見和建議，讓開發商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業給方案做個經濟測算，讓開發商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現場考察

項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據當地人反饋，私密性要求較高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業服務業用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規劃概念方案設計

3.1 總平面設計

規劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當地城市規劃技術管理規定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區域，可結合會所、泳池等設計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區直接進入地下車庫，不進入地面園區，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區入口設置大堂，讓業主步行通過大堂進入園區，提升園區整體品質，創造一種歸屬感和尊貴感。

根據前期市場調研，該片區的商業比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業可以跟現已在建的其他樓盤形成商業氛圍，北側商業可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業。

3.2空間設計

建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。

整個園區建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。

4.設計難點及建議

4.1 難點

項目規劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發前期人員與當地規劃局進行溝通與協商，是否可變更規劃條件，不然建議開發商慎重拍地；建議開發商成本專業人員對該項目進行經濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區整體價值。

5.小結

篇2

縱觀近幾年來的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會、研討會、看樓一日游等促銷活動層出不窮。可見開發商為了銷售樓盤煞費苦心。

然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續上升。但豪都、中海、萬科等公司開發的樓盤，卻個個熱銷。究其原因，在于這些開發商堅持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經營理念。大凡堅持“以人為本”經營理念的開發商，在選址、目標客戶定位、營造環境、戶型設計、價格定位時都能從分析消費者的行為特征入手，講質量、重信譽，注重樹立良好的品牌形象，他們在項目確立的時候就已經考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發商，造房時急功近利，只重經濟效益，忽視樓房質量和環境的營造，賣房時為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費者怨聲載道。開發商損壞了企業形象，樓盤自然也就賣不出去了。實踐證明，兩種不同的經營理念，所產生的銷售結果也是大相徑庭的。最新動態

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房地產開發流程圖（一）

房地產開發流程圖（二）

房地產開發流程圖（三）

房地產開發流程圖（四）

房地產開發流程圖（五）

房地產開發流程圖（六）

政策法規

關于印發《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發補貼實行租金減免政策問答

國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案

篇3

摘要：規模經濟是市場經濟的一種現象，也是經濟學中的一個重要范疇。追求利潤最大化的房地產開發企業只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴大，才能使開發成本降低。但是并非房地產開發規模越大越好，任何不顧市場狀況、企業狀況的盲目擴張有百害而無一利。如何使房地產開發企業開發規模達到最優組合，是本文研究的要點。

關鍵詞：房地產開發；規模經濟；途徑；支撐要素

一、房地產規模經濟概念

房地產開發企業規模（包括各種專業公司和聯合公司的規模）是指房地產開發企業的土地資源貯備、開發建設、資金、人才規模。它表明開發建設諸要素以及開發建設的房屋在房地產開發企業的集中程度。根據這種集中程度，一般可以把房地產開發企業規模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產企業規模的標準，既可用勞動力、資金來劃分；也可用其完成的開發量或正在開發的數量劃分；也可用其中兩個以上的要素同時作為劃分的標準。

二、房地產規模經濟要求

1．房地產企業初始規模的確定。為了確定房地產企業的適宜規模，必須首先確定房地產企業的起始規模。起始規模是經濟合理條件下的最小開發建設規模，是確定房地產企業最適宜規模的基礎。起始規模應保證房地產開發建設各環節中的人才、資金、資源、設備等，并使其能夠得到充分利用。起始規模的合理確定，是決定投資房地產開發的重要依據。當房地產項目的最小規模低于起始規模時，不宜投入開發，而開發規模大于起始規模時，則應根據房地產開發企業的自身條件以及其他條件，按不同的規模，組成開發建設的合理性方案，并選擇最優規模。由于房地產的區域性非常強，加上東部與西部差異，城市與縣鎮差異。因此很難準確確定具體的初始規模。原則上，在大中型城市，以中型房地產企業開發規模較為適當；在小型城市房地產開發企業規模以小型較為適合。

2．企業最適宜規模的確定。在某一地建立房地產企業規模，并非規模越大、實力越強就越好。還必須根據所在區域房地產市場情況而定。為了確定房地產開發企業的最適應開發規模，需要以企業最適宜規模為核算評價的標準，企業最適宜規模是指房地產開發企業內開發建設過程，管理組織最為合理，各種生產要素能充分利用，技術經濟指標先進，經濟效益最好的企業規模。如果企業規模超過了企業最適宜規模的界限，投資和勞動力消耗的增加所獲得的經濟效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產市場的發展，各種社會化分工合作機制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標的公司、監理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業從人員數量上考慮，大型企業人才數量只需要中型企業人數，中型企業人數只需要小型企業人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業最適宜規模的方法很多，要根據具體的技術經濟特點合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實質是通過消耗類指標和效益指標的對比分析，在盈虧平衡的基礎上不同規模方案進行比較，確定企業最佳開發建設規模。當前企業最適宜規模應當以所擁有的資金、土地資源作為衡量標準。

3．企業最優規模的選擇。企業最適宜規模是計算企業規模的依據，但并不是選定的企業實際規模。在選擇企業的實際規模時，要根據社會需求量的大小，在企業起始規模和最適宜規模之間，經過多方案的對比分析來確定。比較企業的不同方案，一般是采取計算同一年開發建設成本與基建投資額之和來進行。總費用最低的方案為最優方案。

三、房地產規模經濟實現途徑

1．房地產企業購并是資本集中的有效手段。低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟，這表現在以下幾個方面：（1）企業自身內部擴張，逐步增擴股，增大股本結構，實現擴張，并以實現滾動開發的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規模經濟。橫向購并是同一產業中生產同類或存在替代關系的企業之間購并，具有直接的規模經濟效果；（3）縱向購并中的規模經濟。企業縱向購并的規模經濟實現也必須首先具備上述企業規模經濟的支撐條件，否則，會陷入規模不經濟的誤區；（4）混合購并中的規模經濟要獲得混合購并的規模經濟（范圍經濟）效果，構成企業規模經濟的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發。較為成功的實例就是南京市開發建設的“月牙湖小區”。它由建委、國土、規劃局等部門按照南京市居民高尚居住區的規劃要求，統一進行布局，綜合配套，由十幾家房地產開發企業進行組團式、居住小區規模開發，取得了良好的經濟效益和社會效益。

3．企業戰略同盟。兩個或兩個以上的房地產開發企業為了一定的目的、通過一定的方式組成的網絡式的聯合體稱為戰略聯盟。戰略聯盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學家羅杰?內格爾提出。從20世紀80年代起，戰略聯盟在西方和日本企業界得到迅速發展。戰略聯盟是一種關系松散的企業組織形式，它不具有傳統企業那樣明確的層級和邊界，對于聯盟中的各方而言都十分機動靈活。在房地產開發企業實踐中，這優勢互補的組織形式具有較高的效率。由于房地產的區域性很強，因此戰略聯盟中的各方可以通過相互間的網絡進入對方的地區市場。這在競爭日趨激烈的今天，對于房地產開發企業進軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時，戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

四、房地產規模經濟的支撐要素

從企業內部來看，構成規模經濟的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產業的直接開發和經營的對象，同時也是各類房屋建筑不可缺的基礎載體。房地產的開發建設離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發的原始形態而獨立存在，可以說土地是房地產開發建設的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產企業僅能依據開發建設項目用地性質的不同，購得40~70年的土地使用權（依用地性質不同而分），而土地使用權的一次性周期長達40~70年，因此，要實現房地產企業的規模經濟，必須在其可預見的預見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規模經濟。

2．資金支撐。資金是房地產血液，房地產規模經濟優勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規模經濟的開發項目，即房地產規模經濟離不開龐大的資本投入。企業自身的資本積累、積聚能力，以及進行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實現規模經濟的重要支撐條件。

3．企業家能力的支撐。當房地產企業開發建設規模以算術級數或幾何級數增長時，特別是當房地產企業通過橫向、縱向及混合購并若干企業，實現房地產企業規模急劇擴張時期，其管理的復雜程度、組織協調工作量會呈幾何級數增加。對房地產企業管理提出更高的要求。

從企業的外部來看，構成規模經濟主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產業是一個由政府政策高度壟斷性行業，是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產業。由于政府嚴格控制著房地產一級市場中最重要的資源——土地。使得它對整個房地產市場有著絕對的控制權，它決定了市場供求關系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調控下的房地產企業發展與整個社會經濟制度緊密相關，政策是決定房地產開發企業發展的最重要的因素之一。

2．市場規模支撐。市場規模即市場需求量。市場需求量的大小是實現規模經濟的前提條件。由于規模經濟是房地產開發的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發建設地區人口因素影響。因此，并非開發建設規模越大越好，隨著規模的擴大會出現規模效益遞減情況。筆者根據多年房地產開發實踐，提出如下規模：在中、小型城市（人口規模：50萬人~100萬人）一般不宜進行大型房地產項目開發。在大、中型城市（人口規模：150萬人~300萬人）一般宜進行大型房地產項目開發。在特大型城市（人口規模大于500萬人）一般宜進行特大型房地產項目開發，開發規格以居住區為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業集團標準。

上述僅是相對于房地產企業而言。就各級地方政府而言，本著經營城市考慮，其開發規模應適當地提高一個檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規模是密切相關的。市場范圍大，市場規模也隨之擴大；反之，市場范圍小，市場規模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產企業開發商品房的銷售范圍，是一個市場空間概念。由于房地產所特有的地域性強，使用權得其開發建設的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產開發隨該城市地域的擴張，城市化的進程而市場范圍擴大。房地產開發企業規模無限擴大，也會陷入規模不經濟。

篇4

關鍵詞： 房地產開發企業；動態能力；維度結構；實證研究

中圖分類號：F270 文獻標識碼： A文章編號：1003-7217（2016）02-0087-05

一、引言

我國房地產業快速發展于2003年以后的兩個市場的構建，即堅持住房市場化的同時完善住房保障體系。在此期間，為了遏制房地產市場過快、過熱和過度發展，中央啟動了一輪又一輪、長達十年的宏觀調控，但由于進入門檻較低、開發收益較高、城鎮化提速等原因，房地產業過快發展的勢頭不減反增。據中國指數研究院的數據顯示，2003～2014年，全國商品房銷售面積從3.4億平方米增長至12億平方米，累計增長3.5倍，年均復合增長率12%；銷售額從7956億元上升至7.6萬億元，累計增長9.5倍，年均復合增長率22.5%；房屋新開工面積由5.5億平方米增長至18億平方米，年均復合增長率14.6%①。然而，從2014年開始，國內經濟換擋減速明顯、結構調整力度加大，房地產市場開始進入“新常態”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房價下跌壓力，部分地產資本也開始進入其他領域或行業尋求新的利潤增長點，國內房地產行業新一輪洗牌格局逐步呈現。那些仍固守原有盈利模式和開發理念，不能有效適應動態復雜多變外部環境的企業，開始陷入難以為繼甚至無奈關閉的境地。而以萬科股份、保利等為代表的國內百強房地產開發企業，成長績效顯著，除了其土地儲備和開發資金充足外，一個重要原因是這些企業均在適應環境變化方面不斷加大投入、進行探索，企業競爭優勢持續得到提升。由此可見，在當前“新常態”發展環境下，認識和提升企業動態能力，已經成為眾多房地產開發企業提升持續競爭優勢的前提和基礎。

企業動態能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他們進一步明確了企業動態能力的概念和理論，認為動態能力是企業整合、構建、重新組合內外部能力以適應快速變化環境的能力[2]；1998年又進一步將動態能力概念重新定義為企業快速和有效感知及獲取機會的能力[3]；2007年為了進一步解釋其內部結構，又提出動態能力可分解為機會與威脅感知的能力、機會把握和獲取的能力、資源整合與重構的能力三個維度的新動態能力分析框架[4]。此后，動態能力作為一個熱點吸引大批學者介入研究，其研究視角大體可劃分為三種：一是能力觀，即動態能力是能力的一個子集，是企業快速、有效應對環境變化的能力[5-7]；二是資源觀，即動態能力著眼于企業對資源進行整合、重構，以建立企業的競爭優勢[8，9]；三是學習觀，即動態能力是一種集體學習活動模式，借助知識創新的過程，支撐企業提升對環境的適應效果和效率[10，11]。迄今為止，國內外關于動態能力的研究雖然取得不少成果，但立足于房地產開發企業動態能力研究的文獻并不多見，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏偉等將房地產企業核心能力歸納為企業家能力、市場能力、組織整合與學習能力三個方面[12]；解凍等從組織特質、價值觀、角色定位、技能和知識等方面構建了基于知識的房地產企業核心能力模型[13]。但房地產開發企業的動態能力是什么？其維度結構是什么？現有研究并沒有給予解答，而這恰恰對國內房地產開發企業有效應對“新常態”發展環境、不斷提升自身競爭優勢等，具有重要的現實意義。

二、房地產開發企業動態能力的維度結構及量表開發

（一）房地產開發企業動態能力的維度結構

企業動態能力理論認為，在變幻莫測、競爭激烈的復雜環境下，企業能夠感知這種威脅和機會，并通過快速學習，持續整合和配置現有組織資源，快速響應外部環境改變自身結構，向客戶持續提供新產品、新服務、甚至新業態，從而達成市場競爭優勢的持續。而房地產開發企業的動態能力，首先強調組織學習，由于開發區域的政策、市場差異，再加上土地資源獲取難度大、行業調控政策和需求偏好變化，使得企業必須通過不斷學習，全面提升企業素質以應對內外環境變化風險。其次是資源整合，房地產開發企業是典型的集成土地、資金、設計、建設、設備安裝、營銷和物業等各種資源與服務的“系統集成商”，企業必須根據項目特點配置優化資源、協調上下游各相關關系，才能確保項目的有效完成。第三是組織變革，企業需要在不同發展階段、結合不同環境特點，通過調整變革組織，實現企業快速發展，如萬科股份就是通過“加法期”、“減法期”和“深化期”三個階段的組織變革來完善內部管控體系，建立了長期競爭優勢。因此可以認為，房地產開發企業動態能力是指房地產開發企業通過不斷更新企業知識結構，整合優化組織資源結構，以及變革組織能力結構，實現企業行為（即組織慣例）的適應性更新，使企業適應快速變化環境的需要，從而提升自身的競爭優勢。房地產開發企業動態能力維度結構的具體內容包括：

1.組織學習，是房地產開發企業動態能力的動力源[6，10，11]。它通過“干中學”與“學中干”等方式，實現新獲取知識（即增量知識）與原有知識（存量知識）的有機融合和重新配置。Zollo和Winter認為，組織學習是組織為追求高績效而進行調整慣例的系統性方法，分成經驗積累、知識表達和知識編碼[10]；Haeckel和Nolan則將組織學習分成感知、解釋、決策、行動[14]。本文認為組織學習是企業一種自我更新機制，通過感知、理解、獲取、應用等，增強組織機體的柔性，實現組織的持續創新。

2.整合重構，是房地產開發企業動態能力的主導力量。它是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行資源結構更新、驅動慣例優化的創新過程。整合重構可分為資源整合和資源重構兩個方面，其中資源整合包括內部的人財物等有形無形資源的整合，也包括外部的合作伙伴和顧客資源等的整合[15]。資源結構更新是指通過重置、更新和淘汰等途徑修補和配置企業現有的資源，提高企業對外部環境的適應力[2，4，8]。

3.組織變革，是房地產開發企業動態能力的策略內容。它是組織為有效應對內外部環境的變化，主動對組織的原有狀態進行變革和調整，以實現組織效能的改善和提高 [16]。組織變革是組織根據洞察到的環境變化及其需要而進行組織結構更新，驅動慣例優化的創新過程，組織變革可分為創新文化、變革效率、變革推進、變革支持、變革激勵和變革彈性等主要內容。

（二）房地產開發企業動態能力測度量表開發

根據上述關于房地產開發企業動態能力內涵及維度結構的界定，其測度量表的開發包括以下幾個步驟：一是通過文獻研究，圍繞房地產開發企業動態能力理論維度細分的概念內涵設計題項；二是對多家房地產開發企業中高層管理人員就測度量表進行深度訪談，并結合訪談意見和量表設計的原則，對量表內容進行修改；三是對同領域的學者和經驗豐富的管理人員進行預測試，對量表作進一步修改完善。最終形成房地產開發企業動態能力的調查問卷，涉及3個維度、24個測量條目（見表1所示）。三、數據收集與分析處理過程

（一）數據收集

為了有效搜集數據，分別通過以下三種方式發放調查問卷：一是借助賽普咨詢公司（國內做房地產管理咨詢的領軍企業）的調查網站，由其合作伙伴公司的管理層直接在網上進行填答；二是借助中國指數研究院（國內房地產數據分析研究的領軍企業）、北大縱橫（國內管理咨詢的領軍企業）兩個知名機構，分別對與其有合作或有業務往來的房地產開發企業發放調查問卷；三是借助業務關系和朋友推薦等，對房地產開發企業中高層管理者通過郵件方式進行問卷調查。本次調查先后發放問卷280份，收回有效問卷193份，有效問卷回收率達到68.93%。在這些有效回收的樣本中，注冊地在環渤海區域的占比53%，資質為一級開發商的占比61%，企業年齡在21年及以上的占比30%，資產量在51億～500億元之間的占45%。

（二）探索性因子分析

在問卷數據收集完成后，首先進行KMO和Bartlett's球形檢驗，其中KMO值0.949，Bartlett's球形檢驗的卡方值為3368.762，達到顯著性水平（P

（三）驗證性因子分析

為了進一步檢驗房地產開發企業動態能力維度結構及其可靠性，采用結構方程建模工具AMOS17.0進行驗證性因素分析，檢驗理論模型構建的收斂效度和區別效度。

1.模型擬合度。采用以下檢測指標測量模型擬合度：x2/df一般小于2為擬合良好，RMSEA小于0.08為擬合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI這幾項指標數值在0.9～1之間時為擬合良好，在0.8～0.9之間時為擬合可以接受。經過驗證性因子分析發現，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都滿足擬合良好標準，只有AGFI略低于擬合良好標準，但也達到擬合可接受要求，見表3所示。由此可見，房地產開發企業動態能力三維度模型的整體擬合優度是完全可以接受的。

2.收斂效度。收斂效度是為了測量同一概念不同題項之間是否高度相關。首先，根據表2可見，三個維度題項的因子負載均在0.574～0.892之間，高于0.5的最低要求，表明量表具有較好的收斂效果。并且通過模型比較分析發現，相對于虛無模型、一維模型、二維模型等，三維模型是最佳理論模型。

3.區別效度。區別效度是指量表不同維度或概念間是否存有顯著差異。根據Fornell等提出的判斷方法[17]，當各維度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于該維度和其他維度之間的相關系數，表明各維度間具有良好的區別效度。如表4分析結果顯示，房地產開發企業動態能力中每個維度AVE的平方根值均顯著大于任何兩個維度之間的相關系數，由此可見，房地產開發企業動態能力的三個維度具有良好的區別效度。

四、研究結論與啟示

篇5

[關鍵詞]實物期權 房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(real option)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產投資的實物期權特點

第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。

第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。

房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續投資,建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續期權得不到執行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。

第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大,因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性,使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。

第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發項目具有期權特性。

(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。

(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。

(3)房地產開發所產生的收益現值,類似于期權標的資產的市場價格。

(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權,此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。