土地儲備規(guī)劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地儲備規(guī)劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

編制土地儲備規(guī)劃的必要性

編制土地儲備規(guī)劃是土地儲備制度完善和創(chuàng)新的需要

土地儲備工作對完善土地一級市場，建立公開、公正、公平的市場環(huán)境，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，提升國有土地資產(chǎn)價值，提供城市建設(shè)資金等諸多方面作出了重要貢獻。然而在本輪房地產(chǎn)市場過熱的情況下，土地儲備與出讓的主觀性、隨意性、無計劃性等問題逐步顯現(xiàn)。土地儲備制度的完善需要進一步引入創(chuàng)新機制，實行規(guī)劃控制，即編制土地儲備規(guī)劃。

土地儲備制度主要通過四個環(huán)節(jié)實現(xiàn)“一個池子蓄水”和“一個龍頭放水”的目的，即：收購、儲備、開發(fā)整理、出讓。顯然，在具體操作過程中，任何一個環(huán)節(jié)都需要有規(guī)劃的合理控制：收購儲備關(guān)系到儲備資金的籌集運作、被拆遷人的安置、征地與用地指標(biāo)的平衡；開發(fā)整理關(guān)系到城市設(shè)施建設(shè)及相關(guān)部門協(xié)調(diào)等；出讓則直接影響到整個房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的運行。而土地儲備與土地出讓在數(shù)量上、時間上、空間上存在的不一致，更加彰顯了編制土地儲備規(guī)劃的必要性。

編制土地儲備規(guī)劃是實現(xiàn)土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑之一

長久以來，盲目以需求確定土地供給的導(dǎo)向已經(jīng)成為一些區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展過熱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調(diào)控手段，是土地管理工作的重大突破。土地儲備與出讓是調(diào)控房地產(chǎn)市場的直接環(huán)節(jié)，科學(xué)合理編制土地儲備規(guī)劃，有計劃實施土地供應(yīng)，理應(yīng)是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑之一。通過土地儲備規(guī)劃的編制和實施，可以有效避免當(dāng)前土地儲備與出讓的主觀隨意性大，受領(lǐng)導(dǎo)意志控制強，土地市場不健康，開發(fā)建設(shè)過熱等問題出現(xiàn)。

編制土地儲備規(guī)劃是實施土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效手段

土地儲備機構(gòu)應(yīng)突出行政性、非營利性和專門性，其作用應(yīng)體現(xiàn)在參與宏觀調(diào)控、加強土地資源管理、盤活土地資源和落實城市規(guī)劃等方面。土地儲備規(guī)劃的主要作用就是以市場供求和經(jīng)濟發(fā)展為依據(jù)，將土地利用總體規(guī)劃控制指標(biāo)和城市規(guī)劃的方案通過土地出讓落實到地塊。它可前瞻性地平衡征地指標(biāo)和用地指標(biāo)，解決城市規(guī)劃與市場脫節(jié)的問題，解決由于規(guī)劃和房地部門信息不對稱、更新不及時造成的土地信息不完備等問題。

編制土地儲備規(guī)劃有利于落實國家土地出讓收支管理政策

編制土地儲備規(guī)劃有利于進行土地出讓總價預(yù)算；有利于預(yù)先安排和落實土地征收和動拆遷費用的支付及被拆遷人的安置，保障公民權(quán)益。同時，有利于保障經(jīng)濟型住宅用地的供給，完善住房供應(yīng)體系；有利于確保出讓地塊的配套設(shè)施完善，保證土地正常使用。

總的看來，通過土地儲備規(guī)劃可以達到以下目的：(1)實施和協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃。有效引導(dǎo)城市建設(shè)開發(fā)，促進城市發(fā)展；(2)摸清土地信息，平衡經(jīng)營性用地和公共設(shè)施用地，促進土地經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益最大化，實現(xiàn)土地可持續(xù)利用；(3)促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，積極發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用；(4)促進土地儲備與出讓資金的良性循環(huán)和高效運作。

土地儲備規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃計劃的關(guān)系

當(dāng)前，我國各類規(guī)劃體系相對健全，探討編制土地儲備規(guī)劃，需要分析土地儲備規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系，明晰其在規(guī)劃體系中的地位。

與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系

土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)在全國實施多年，是否還有編制土地儲備規(guī)劃的必要?分析兩類規(guī)劃可以看出，它們之間的差異是顯而易見的。

目標(biāo)不同。土地儲備規(guī)劃目標(biāo)簡單地說是為了落實城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，通過土地供應(yīng)實現(xiàn)宏觀調(diào)控，保障土地市場健康發(fā)展。土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)則是協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟各部門以及農(nóng)業(yè)各業(yè)之間的用地矛盾，平衡農(nóng)業(yè)用地與非農(nóng)用地之間的配置，提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，取得土地的最佳生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。

特征不同。土地儲備規(guī)劃側(cè)重的是土地資產(chǎn)的市場運營，直接關(guān)系到土地市場和房地產(chǎn)市場的供求平衡控制，更具經(jīng)濟特性。而土地利用總體規(guī)劃則側(cè)重于土地資源的配置，直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)用地、非農(nóng)用地與未利用土地的平衡，更具資源特性。

出發(fā)點不同。土地儲備規(guī)劃是基于具體建設(shè)項目的落實，特別是經(jīng)營性用地的落實。而土地利用總體規(guī)劃出發(fā)點則是土地資源的開發(fā)、利用和保護，特別是耕地的保護。

規(guī)劃對象不同。土地利用總體規(guī)劃的對象是區(qū)域內(nèi)所有土地。土地儲備規(guī)劃的對象則是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)需要更新改造的存量城市建設(shè)用地，以及即將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的增量土地。

規(guī)劃內(nèi)容不同。土地儲備規(guī)劃是在充分分析土地資源的保護、城市發(fā)展方向和速度、基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)推進時點、房地產(chǎn)市場供求狀況、土地成本等要素的基礎(chǔ)上，分別就經(jīng)營性用地、工業(yè)用地和部分重大設(shè)施用地，確定規(guī)劃期需要儲備和出讓地塊的數(shù)量、布局、強度和時序，其年度和近期規(guī)劃成果具體到地塊。土地利用總體規(guī)劃則是在充分分析土地適宜性、不同用途需求和土地供給潛力的基礎(chǔ)上，主要分別就農(nóng)業(yè)用地、非農(nóng)用地和未利用土地，確定規(guī)劃期各類用地的數(shù)量、位置和時序。

實施途徑不同。土地儲備規(guī)劃實施通過出讓制度，經(jīng)由土地收購、土地儲備、土地一級開發(fā)、土地招拍掛出讓和監(jiān)管等一系列過程。整個過程伴隨著資金的流動、運作，是市場化運營過程與行政管理的結(jié)合。而土地利用總體規(guī)劃實施通過用途管制制度，經(jīng)由用地申報、審批、監(jiān)督等過程。整個過程伴隨各項用地指標(biāo)控制，是行政管理過程。

層級不同。土地儲備規(guī)劃以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，增量土地的推出必須符合土地利用總體規(guī)劃的指標(biāo)控制。可以說，土地儲備規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的一項具體實施規(guī)劃。

與城市規(guī)劃的關(guān)系

城市規(guī)劃是指導(dǎo)城市建設(shè)用地利用的綱領(lǐng)性文件，它規(guī)定了城市發(fā)展性質(zhì)、建設(shè)用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和強度。城市規(guī)劃是土地儲備規(guī)劃的最直接依據(jù)。但在當(dāng)前具體實踐中，城市規(guī)劃過于重視形態(tài)規(guī)劃，對市場及經(jīng)濟的考察偏弱，常會造成規(guī)劃對市場的偏離和滯后。因此，主要以市場研究和地塊具體開發(fā)為基礎(chǔ)的土地儲備規(guī)劃，可以反饋和修正城市規(guī)劃并確保城市規(guī)劃方案的實施。另一方面，由于各部門的信息交換不通暢，在開發(fā)具體地塊時，相關(guān)部門的專項規(guī)劃之間常常存在矛盾，阻礙城市建設(shè)的順利進行。土地儲備規(guī)劃可以更有針對性地協(xié)調(diào)城市土地開發(fā)過程中的矛盾，并及時加以解決。

與土地利用計劃的關(guān)系

土地利用計劃是土地利用總體規(guī)劃的年度實施計劃，屬于資源性控制規(guī)劃，主要進行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)總量控制和城鄉(xiāng)建設(shè)、能源、交通、水利等獨立選址建設(shè)項目占用農(nóng)用地指標(biāo)的分類控制。土地利用計劃實行的是指令性管理，不得突破，凡不符合規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)的，一律不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。土地儲備規(guī)劃中的增量土地儲備與出讓指標(biāo)必須符合年度土地利用計劃，否則，無法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，無法進行土地儲備與出讓。然而，對許可的土地利用指標(biāo)如何在把握市場規(guī)律和土地開發(fā)經(jīng)營規(guī)律的基礎(chǔ)上，落實到具體地塊并推向市場，則需要土地儲備規(guī)劃來完成。

篇2

土地儲備需與城市規(guī)劃緊密配合

城市土地儲備工作是一項綜合性的系統(tǒng)工程，必須得到規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、土地管理等城市政府各職能部門的支持和配合。部門之間配合互動的狀況，直接關(guān)系到城市土地儲備的運作成本。例如，政府將城市土地納入儲備庫后，如果規(guī)劃條件不能及時明確，城市土地就無法及時推向市場，而城市土地的儲備時間越長，資金的壓力就越大，勢必影響城市土地的再投放和資金回籠。

目前，我國大部分城市的土地儲備機構(gòu)往往與城市規(guī)劃管理部門分屬不同系統(tǒng)，只進行一些簡單的業(yè)務(wù)往來。比如在上海市浦東新區(qū)，土地儲備中心與城市規(guī)劃管理部門的業(yè)務(wù)關(guān)系主要有兩個方面：一是土地儲備中心擬定土地儲備計劃后，交由規(guī)劃部門核查會簽，主要是確定規(guī)劃用地范圍和用地性質(zhì)；二是在辦理儲備土地的前期許可和后期出讓時，由規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細規(guī)劃核定規(guī)劃條件。可以看出，這種業(yè)務(wù)關(guān)系更多地流于程式，比較機械。事實上，土地儲備應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃建立非常密切的互動關(guān)系。

從法律法規(guī)看，我國《土地管理法》規(guī)定，用地單位和個人應(yīng)嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途使用土地。《城市規(guī)劃法》也明確規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。因此，土地儲備必須要遵循規(guī)劃先行、服從規(guī)劃的原則，其中土地利用總體規(guī)劃相對宏觀，主要對建設(shè)用地和農(nóng)用地做出限定，而城市規(guī)劃則是從操作層面為土地儲備工作提供具體的規(guī)定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據(jù)。

從經(jīng)濟效益看，土地儲備一個重要的效益來源是土地增值帶來的回報，從而形成土地經(jīng)營的健康資金鏈。儲備土地的增值大體可分為三種情況：一是通過儲備期內(nèi)城市建設(shè)的完善、城市品位的提高而帶來的普遍增值；二是用地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，如工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地帶來的性質(zhì)增值；三是建筑容量的提高帶來的數(shù)量增值。城市規(guī)劃則是實現(xiàn)以上三種增值的必要途徑和手段。

從操作層面看，我國過去的土地政策造成了現(xiàn)在一些土地的權(quán)屬關(guān)系比較分散和復(fù)雜，如果全部回購，將給處于啟動階段的土地儲備機構(gòu)造成巨大的資金壓力。通過城市規(guī)劃指導(dǎo)下的“規(guī)劃儲備”方式，可以將一些已列入改造計劃但近期收購難度較大的土地，先納入規(guī)劃儲備庫，再根據(jù)市場條件變化，擇機進行儲備。這樣可以大大減輕土地儲備機構(gòu)的資金流轉(zhuǎn)壓力。

土地儲備實施過程中城市規(guī)劃的全程參與

通常來說，土地儲備工作分為收購、儲備和出讓三個階段，為了更有效地發(fā)揮土地儲備的作用、實現(xiàn)土地儲備的價值，就必須使城市規(guī)劃工作貫穿于這三個階段之中。

1．收購階段，規(guī)劃部門需配合土地儲備機構(gòu)重點解決的問題是：

(1)確定儲備土地的選址和范圍。不是所有的土地都適合或應(yīng)當(dāng)納入土地儲備的范圍。從用地類別看，經(jīng)營性用地，比如居住、商貿(mào)、娛樂以及部分工業(yè)用地，可以納入土地儲備的范圍；從用地選址看，土地儲備應(yīng)集中資金重點儲備政府規(guī)劃的增值潛力大的土地，例如規(guī)劃大型公園周邊土地、規(guī)劃軌道交通站點周邊土地等。因此，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，從用地性質(zhì)、區(qū)位、周邊規(guī)劃發(fā)展等多方面，幫助土地儲備機構(gòu)有重點地確定儲備對象，特別是選擇當(dāng)前市場形勢下易被投資者接受的地塊作為土地儲備對象。

(2)為土地的儲備方式、時限等提供參考意見。如果土地儲備機構(gòu)對所有可儲備的土地都通過征購、置換等直接儲備方式進行儲備，將可能面臨巨大的資金壓力和投資風(fēng)險。規(guī)劃部門可以配合土地儲備機構(gòu)，從城市規(guī)劃的角度，將一些近期增值空間有限、儲備難度大或者位于城郊邊緣的地塊納入規(guī)劃儲備庫，運用規(guī)劃手段對地塊進行控制，待時機成熟再進行儲備。此外，對于已明確進行儲備的土地，規(guī)劃部門也應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃對儲備時限提出建議，與土地儲備機構(gòu)共同確定短期、中期土地出讓計劃，使土地出讓計劃同城市規(guī)劃結(jié)合起來，以利于土地利用的連續(xù)性和城市規(guī)劃配套設(shè)施的建設(shè)。

2．儲備階段，規(guī)劃部門需配合土地儲備機構(gòu)重點解決的問題是：

(1)土地的臨時使用。土地儲備時間的長短，取決于城市發(fā)展對土地的需求、規(guī)劃條件成熟度、政府財力承受能力等多種因素。一般國外城市土地的儲備期為2年～3年，較長的達7年～10年，儲備期內(nèi)往往賦予土地臨時用途。目前我國對于已儲備土地的臨時使用缺乏相關(guān)管理措施，致使儲備土地在未開發(fā)前長時間處于荒廢狀態(tài)。規(guī)劃部門可以根據(jù)儲備土地所處的位置、規(guī)模以及周邊建設(shè)情況，對部分儲備地塊實行年租和短租政策，研究提出儲備土地臨時使用的有關(guān)意見和規(guī)劃條件。這樣既充分發(fā)揮城市土地資源的價值，增加國有土地資產(chǎn)收益，也有利于滿足一些城市土地的短期需求者，實現(xiàn)規(guī)劃資源的合理調(diào)配。

(2)地塊詳細規(guī)劃的編制。對于尚未編制規(guī)劃的土地，在儲備期應(yīng)由土地儲備機構(gòu)組織編制詳細規(guī)劃，報規(guī)劃部門審批。其中，依據(jù)各部門綜合討論確定的出讓土地計劃，對近期出讓土地的詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)要求具有一定的深度，從開發(fā)強度、城市景觀、市政配套、公建配套等各個方面細致地做出要求。對于中遠期出讓土地，特別是規(guī)劃儲備土地，應(yīng)更多地從容量限定、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)等進行總體控制，便于將來與周邊地塊開發(fā)相銜接。在用地性質(zhì)、容積率等具體規(guī)劃參數(shù)方面則應(yīng)留有一定的空間，便于政府根據(jù)市場的變化進行合理調(diào)節(jié)。

3．出讓階段，規(guī)劃部門需配合土地儲備機構(gòu)重點解決的問題是：

篇3

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；土地儲備；土地資源

1.城市規(guī)劃與土地儲備的關(guān)系

城市規(guī)劃與城市土地儲備既存在同一性，又存在差異性。城市規(guī)劃為了節(jié)約和合理利用土地和空間資源，保證城市土地合理利用和開發(fā)。土地儲備能夠在土地供應(yīng)過量或缺乏時調(diào)節(jié)土地市場，為城市建設(shè)籌集資金，保證城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實施。因此，兩者內(nèi)涵雖然不同，但在節(jié)約利用土地資源等方面是相輔相成的。同時，城市規(guī)劃與城市土地儲備在側(cè)重點方面又存在差異。城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，長遠期兼顧發(fā)展，使經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益達到統(tǒng)一，也沒有明確的人格化代表。城市土地儲備側(cè)重于微觀的考慮，注重短期的效果和所創(chuàng)造的經(jīng)濟效益，服務(wù)對象有明確的人格化代表。城市規(guī)劃與城市土地儲備之間聯(lián)系密切。城市規(guī)劃對土地儲備具有指導(dǎo)和控制的作用，而土地儲備對城市規(guī)劃的發(fā)展、整合城市用地布局、聚集城市建設(shè)資金又有一定的促進作用。

2.城市規(guī)劃與土地儲備存在的問題

2.1城市規(guī)劃彈性不足

控制性詳細規(guī)劃往往只重視城市形態(tài)，缺乏整體性分析和對該地區(qū)經(jīng)濟價值的策劃，使得控制性詳細規(guī)劃中確定的各項指標(biāo)要求與實際具備近期儲備或拍賣條件的地塊存在矛盾，影響整個地區(qū)的土地拍賣和改造。同時，控制性詳細規(guī)劃的用地分類劃分到小類，小類對用地性質(zhì)的規(guī)定太細，而土地拍賣的市場化要求土地性質(zhì)有很強的兼容性，能夠根據(jù)市場的需求進行適時地調(diào)整。由于控規(guī)不能被頻繁地調(diào)整，因此用地規(guī)劃管理往往發(fā)生滯后，無法及時有效地引導(dǎo)和控制土地儲備和拍賣。

2.2土地儲備數(shù)量與城市規(guī)劃不一致

城市規(guī)劃作為“終極藍圖”無法滿足近期土地儲備和拍賣的要求。城市規(guī)劃試圖通過對遠期規(guī)劃目標(biāo)的確定來指導(dǎo)近期建設(shè)，造成近期儲備拍賣土地的數(shù)量和方向與城市規(guī)劃的要求不一致。儲備土地時，往往出現(xiàn)具備上市條件的土地與城市規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)要求和房地產(chǎn)開發(fā)市場情況的差距太大，城市規(guī)劃與土地拍賣面對兩難的選擇。

2.3城市規(guī)劃受制于土地拍賣

城市經(jīng)營性用地進行公開上市拍賣后，土地的價值得以充分顯現(xiàn)，土地拍賣的收入在政府財政收入中的比重大大增加。因此，政府樂于用土地拍賣的方式來經(jīng)營城市，影響城市規(guī)劃，規(guī)劃管理服從土地拍賣，用地規(guī)劃管理無法發(fā)揮作用。由于土地拍賣的需要，城市規(guī)劃不斷進行調(diào)整和修編，造成城市的無序蔓延，小區(qū)發(fā)展缺乏公共設(shè)施配套。在市場經(jīng)濟條件下，人們對拍賣土地使用權(quán)屬的概念逐漸增強，因此對小區(qū)的公共配套設(shè)施的使用權(quán)屬會更加重視，公共設(shè)施無法按要求配套。

2.4城市規(guī)劃和土地管理的用地分類不一致

在土地管理上通常采用的分類標(biāo)準(zhǔn)是《全國土地分類》，城市規(guī)劃管理部門用地管理采用的是《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》。由于歷史原因和管理體制，建設(shè)項目規(guī)劃用地許可證上的用地性質(zhì)與國有土地使用權(quán)證上的土地使用性質(zhì)所采用的分類標(biāo)準(zhǔn)不一致。由于兩者的用地性質(zhì)確定上的不統(tǒng)一，城市規(guī)劃用地性質(zhì)的意圖無法在土地拍賣中得到準(zhǔn)確的體現(xiàn)，中標(biāo)人常利用這一點來謀取不正當(dāng)利益。

3.以城市規(guī)劃為導(dǎo)向完善土地儲備工作

3.1正確處理好兩個“規(guī)劃”的關(guān)系。

城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃各自的任務(wù)不同。城市規(guī)劃是城市建設(shè)方面的綜合性規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃是整個區(qū)域的規(guī)劃，城市只是區(qū)域中的一個部分，因此，城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃是局部與整體、點與面的關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃的任務(wù)是在保證耕地穩(wěn)定的前提下，綜合協(xié)調(diào)各業(yè)用地的發(fā)展平衡，統(tǒng)籌安排各類用地的布局和規(guī)模，合理安排土地開發(fā)和整理，促進土地資源的高效利用，保證社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。從土地利用的角度出發(fā)，城市規(guī)劃應(yīng)服從于土地利用總體規(guī)劃對城市建設(shè)用地規(guī)模布局的安排。新的土地管理法中規(guī)定，城市總體規(guī)劃不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模。這表明土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)后，其剛性大于城市總體規(guī)劃，城市規(guī)劃在用地規(guī)模上須服從土地利用總體規(guī)劃。

3.2發(fā)揮城市規(guī)劃的“龍頭”作用

城市規(guī)劃是城市發(fā)展建設(shè)的“龍頭”，政府通過城市規(guī)劃來指導(dǎo)城市開發(fā)。在各級政府爭相追逐土地儲備收益最大化的情況下，城市規(guī)劃不僅需要對用地進行科學(xué)合理的布局，還要對商業(yè)開發(fā)和公共開發(fā)的時序進行引導(dǎo)和控制。規(guī)劃管理部門應(yīng)該對與土地儲備相關(guān)密切的公共開發(fā)項目加以明確，在土地儲備前期指導(dǎo)公共開發(fā)項目建設(shè)。城市用地分類不斷完善。為了使土地儲備和拍賣政策與土地使用性質(zhì)的管理相適應(yīng)，應(yīng)結(jié)合城市的規(guī)劃管理實踐，把土地的使用功能作為土地分類的主導(dǎo)因素，同時考慮用地的使用目的、所有權(quán)屬、出讓方式等相關(guān)因素，并與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和分類相銜接。在這方面，深圳市走在了其他城市的前列，取得了一定的成果。深圳市根據(jù)規(guī)劃編制、地政管理、規(guī)劃管理和規(guī)劃研究的各個環(huán)節(jié)，充分考慮城市用地分類不同深度的要求，制定了《城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn)》。該分類標(biāo)準(zhǔn)確定了大類、中類和小類的三級用地分類體系，基本滿足了城市規(guī)劃管理工作中對不同深度用地類型的要求。規(guī)劃編制方式的轉(zhuǎn)變。中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院將“四區(qū)”劃定的模式應(yīng)用到試點城市的城市總體規(guī)劃中，從而指導(dǎo)和控制城市的用地規(guī)劃管理。“四區(qū)”模式就是在城市中綜合考慮自然地理限制條件和人文地理限制條件，科學(xué)地確定“建成區(qū)”、“適建區(qū)”、“限建區(qū)”和“禁建區(qū)”，綜合評價土地資源開發(fā)建設(shè)的條件。 “四區(qū)”模式可以確定城市的極限容量和增長邊界，在城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中協(xié)調(diào)對各類用地的控制，并對土地儲備提供限定條件，進而規(guī)劃城鎮(zhèn)空間的布局，提高城市規(guī)劃編制的科學(xué)性。

3.3城市規(guī)劃參與土地競標(biāo)

城市規(guī)劃參與土地投標(biāo)，可以保證規(guī)劃基礎(chǔ)性作用的發(fā)揮。國有土地使用權(quán)招拍掛出讓時，出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件應(yīng)嚴(yán)格準(zhǔn)確。簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時，規(guī)劃設(shè)計條件與附圖是合同的重要組成部分。要本著“價高者”與“信優(yōu)者”并重的原則來確定中標(biāo)人，要充分考察投標(biāo)者的從業(yè)經(jīng)驗、資質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)績、市場聲譽、信用度及其對規(guī)劃土地利用的能力，將規(guī)劃設(shè)計條件切實應(yīng)用到土地開發(fā)活動中，并得以充分實現(xiàn)。城市規(guī)劃指導(dǎo)土地儲備。在土地儲備出讓過程中，規(guī)劃設(shè)計條件必須明確地塊的面積、規(guī)劃用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停車泊位、綠地率、必配的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等要求。宗地圖中要明確標(biāo)明地塊的區(qū)位，道路紅線的坐標(biāo)、標(biāo)高，地塊的坐標(biāo)、標(biāo)高，建筑界線，出入口位置以及地塊周邊的環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。若出讓地塊為經(jīng)營性土地，招拍掛出讓的規(guī)劃設(shè)計條件不可以變更，嚴(yán)格保證土地使用權(quán)的公平、公開、公正。

4.結(jié)論

城市規(guī)劃指導(dǎo)下的土地儲備，可以促進城市規(guī)劃的實施，保證城市功能的完整性，可以合理確定各類用地的空間區(qū)位，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效益，可以更有效地完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施，有利于地方政府實現(xiàn)“地盡其用”和“地盡其利”的目標(biāo)，保證城市健康、和諧發(fā)展。城市規(guī)劃的任務(wù)是對城市的建設(shè)和發(fā)展進行綜合部署和具體安排，保障社會經(jīng)濟的全面發(fā)展。 [科]

篇4

關(guān)鍵詞：土地儲備；城市規(guī)劃；良性互動

自改革開放以來，我國經(jīng)濟逐步出現(xiàn)了平穩(wěn)性的長期發(fā)展歷程，土地經(jīng)營模式已成為土地發(fā)展過程中的主要方向。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善與成熟，國有土地有償經(jīng)營已經(jīng)逐步的進入應(yīng)用階段。對于運營過程中的土地能否實現(xiàn)我們預(yù)想中的目標(biāo)，通過當(dāng)前城市化建設(shè)中的各種實踐已經(jīng)得到了證實。在未來城市規(guī)劃的過程中如何合理利用土地儲備資源是當(dāng)前政府面臨的主要問題，在未來的發(fā)展過程中，土地儲備資源的合理利用關(guān)鍵在于政府建立出一個公開、公正的土地市場規(guī)劃氛圍。

1　土地儲備和城市規(guī)劃互動存在兩個主要問題

1.1 土地儲備缺乏城市規(guī)劃的有效引導(dǎo)

第一，土地儲備和當(dāng)前城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)不目標(biāo)的協(xié)調(diào)性差，與市場發(fā)展方向有悖。近些年來，伴隨我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，其相應(yīng)規(guī)劃單位受到了諸多開發(fā)商與占地單位等的多方面的要求，隨著時間的不斷推移，這種壓力也就日益明顯、加大，導(dǎo)致了我國城市規(guī)劃為了能夠?qū)崿F(xiàn)提高更多的經(jīng)濟效益，重現(xiàn)出更多的有利局面，也就是去奔著這種目標(biāo)前進，逐漸障礙重重，本身地位而占據(jù)被動，往往政府土地儲備和城市規(guī)劃的方向，兩相并不能達到協(xié)調(diào)統(tǒng)一、方向一致。第二，當(dāng)前我國的土地儲備機構(gòu)存在很多的營利為目的的商業(yè)化用地。

1.2 城市規(guī)劃缺乏用地市場需求分析問題

主要體現(xiàn)為在當(dāng)前的市場用地建設(shè)開發(fā)時，存在人員參與緊張的情況，即土地市場、物業(yè)市場以及城市開發(fā)相關(guān)的咨詢?nèi)藛T的參與程度往往上不去，存在制約與局限性進一步加大。首先，對于城市規(guī)劃的制定內(nèi)容，往往指考慮到了城市規(guī)劃體制下的剛性原則，但是對于市場節(jié)奏的把握以及相關(guān)需求還是不能夠牢牢把握得住，因此在當(dāng)前看來，這種規(guī)劃的實質(zhì)分析受理情況已經(jīng)逐漸超出了相關(guān)人員的工作范疇。第二，當(dāng)前的投資主體不單只是政府個體本身，還要依賴于社會資本的推動，但是這樣也勢必會導(dǎo)致項目規(guī)劃的彈性加大。

2　土地儲備運作與城市規(guī)劃脫節(jié)的問題

2.1 城市近期重點發(fā)展

區(qū)域用地未能超前、及時儲備城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向和近期建設(shè)重點，明確了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施集中投入的方向，而這些信息往往是政府部門內(nèi)部能預(yù)先得知的，但在很多城市，往往對重點發(fā)展區(qū)域周邊的經(jīng)營性土地未能超前或及時儲備，土地儲備機構(gòu)反應(yīng)能力慢于規(guī)劃概念擴散影響和市場反應(yīng)速度，造成土地儲備難度和成本加大，無法實現(xiàn)政府土地資源效益最大化[1]。反過來，由于缺少可儲備土地信息的支持，又使城市規(guī)劃管理部門選擇城市重點建設(shè)項目的載體時缺少依據(jù)。

2.2 土地儲備未能以城市規(guī)劃作為選址和經(jīng)濟測算的依據(jù)

目前土地儲備工作中，許多城市土地儲備部門往往以主觀判斷為依據(jù)，缺少城市規(guī)劃作為指導(dǎo)，缺乏規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的支持，往往是先進行實物儲備，生米煮成熟飯，再進行補辦規(guī)劃選址審批手續(xù)和申請規(guī)劃設(shè)計條件。在儲備工作當(dāng)中不了解儲備地塊當(dāng)中的可建設(shè)用地面積、規(guī)劃用地性質(zhì)和可開發(fā)強度，沒有進行科學(xué)的成本和收益的核算，盲目地以用地面積“畝”為單位進行經(jīng)濟測算和征收回購，常常出現(xiàn)儲備地塊沒有道路出入，地塊被規(guī)劃道路穿越，地塊大部分為規(guī)劃的公園綠地或者其他公用設(shè)施用地，地塊可建設(shè)用地很少甚至為不可建設(shè)用地等情況，給土地儲備資金造成浪費，增加土地經(jīng)營的風(fēng)險，或者政府為了短期的經(jīng)濟利益，將以犧牲城市規(guī)劃作為代價。

3　土地儲備與城市規(guī)劃的良性互動

3.1 有效彌補現(xiàn)有土地出讓計劃的不足

在過去的時間里，土地的出讓管理僅僅是以城市建設(shè)需求為基礎(chǔ)，對用地總量進行控制，保證土地用量適宜，然而卻忽視了土地空間的科學(xué)定位。在這種情況下，土地出讓計劃就顯得有些籠統(tǒng)，不夠細化，很難落實到具體地塊，會大幅度降低土地出讓的執(zhí)行力度，沒有應(yīng)用的控制作用和約束力度。隨著城市化發(fā)展進程的不斷加快，這種土地出讓計劃已然無法滿足城市建設(shè)需求，這就需要城建部門建立一套全新的土地出讓計劃體系，強調(diào)對土地資源的科學(xué)管理，以城市建設(shè)需求為依據(jù)，實現(xiàn)對土地資源的精細化管理，以此來彌補土地出讓計劃的不足之處。

3.2 促進城市建設(shè)資金實現(xiàn)良性循環(huán)

土地儲備制度建立后，城市建設(shè)逐步集中體現(xiàn)在兩個方面：一方面是公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面就是經(jīng)營性用地前期整理開發(fā)并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產(chǎn)變現(xiàn)后政府收益的回籠。政府公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，必將改善設(shè)施延伸區(qū)域的環(huán)境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預(yù)先納入政府儲備，由土地儲備機構(gòu)制定儲備計劃，進行整理、養(yǎng)地，再適時出讓，是實現(xiàn)城市建設(shè)資金良性循環(huán)的關(guān)鍵。

3.3 實現(xiàn)土地與規(guī)劃部門的互動反饋

首先，土地儲備部門在對土地儲備計劃進行設(shè)置前期時，需要與城市規(guī)劃部門進行交流、溝通，將各自的意見進行交換、整理，并安排專門的人員完成對土地規(guī)劃審批工作的各個程序，有效形成對接工作。其次，為了能夠?qū)⑼恋貎渑c城市規(guī)劃工作有效結(jié)合起來，發(fā)揮其應(yīng)用作用，土地儲備部門還應(yīng)該結(jié)合項目的前期投資能力，以及市場的趨勢要求，抓取有利信息和規(guī)劃部門進行協(xié)調(diào)、溝通，促進意見統(tǒng)一，最后達成一致，從而便于未來再繼續(xù)做出合理化結(jié)構(gòu)安排調(diào)整，利于項目有序?qū)嵤?/p>

4　結(jié)語

土地儲備技術(shù)已成為日后城市規(guī)劃和發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，是促進實現(xiàn)土地空間良性發(fā)展的基礎(chǔ)。通過構(gòu)建土地儲備與城市規(guī)劃互動的相關(guān)體制，加以政府的積極有效引導(dǎo)，推動城市化規(guī)劃相關(guān)措施的有利實施，合理的利用和實施有關(guān)土地使用政策，建立健全土地儲備衡量標(biāo)準(zhǔn)是滿足未來國家發(fā)展和城市化建設(shè)的主要需求。

參考文獻

[1] 謝理 ， 鄧毛穎 . 土地儲備出讓中的城市規(guī)劃參與 [J]. 城市住宅 ，2015(02):74-76.

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【關(guān)鍵詞】土地儲備城市規(guī)劃良性互動

中圖分類號：TU984文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

一.前言

一直以來，城市土地就由規(guī)劃和土地管理部門直接根據(jù)各單位及個人的申請，完成行政審批的任務(wù)。但是由于各部門管理僵硬，按部就班，部門之間缺乏有效地溝通協(xié)調(diào)，從而導(dǎo)致城市土地利用的結(jié)構(gòu)布局以及利用強度的不合理，土地利用的浪費，區(qū)域間城市結(jié)構(gòu)趨同或重復(fù)建設(shè)，這些現(xiàn)象都浪費巨大的土地資源。市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展促進了土地制度的不斷改革,而隨著當(dāng)前土地使用制度的逐步改革,我國土地逐漸進入了有償使用階段。從目前來看，政府只有通過城市規(guī)劃和土地儲備這兩個重要手段來促進國有土地資產(chǎn)保值、增值及變現(xiàn)，城市規(guī)劃側(cè)重為土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供基礎(chǔ)與創(chuàng)造條件，土地儲備為土地資產(chǎn)變現(xiàn)提供了平臺，為了能夠?qū)崿F(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展，城市規(guī)劃和土地儲備必須協(xié)調(diào)配合，并進行良性互動。

二. 土地儲備與城市規(guī)劃兩者間的互動關(guān)系

1.研究城市規(guī)劃對土地儲備的引導(dǎo)機制

（一）城市規(guī)劃對土地資產(chǎn)價格有著較為明顯的影響

城市規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)與規(guī)模，城市土地配置的合理度、功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城市建設(shè)總體容量控制的標(biāo)準(zhǔn)都能對城市土地價格的高低產(chǎn)生較大的影響。

（二）城市規(guī)劃大大提高了土地儲備效率，促進了土地資源的合理配置

由于城市不同區(qū)域以及不同地段的土地具有著不同的投資收益，與其對應(yīng)的土地價格也不相同，為了能夠高效地配置土地資源，城市規(guī)劃考慮多方面的需求因素，科學(xué)地配置土地資源，形成合理的城市空間結(jié)構(gòu)，為土地儲備創(chuàng)造出良好環(huán)境。

2.分析土地儲備對城市規(guī)劃的反饋機制

土地儲備從出現(xiàn)到現(xiàn)在已經(jīng)有十來年了，土地儲備制度促進了社會經(jīng)濟的發(fā)展，并對城市規(guī)劃形成了積極的反饋機制。

促進城市布局結(jié)構(gòu)更趨合理

土地儲備對城市空間結(jié)構(gòu)的影響主要表現(xiàn)在兩方面：一方面是建成區(qū)內(nèi)的空間重構(gòu)，另一方面是新城市擴張。隨著國有土地使用制度改革，土地儲備的實施，極大地促進了城市用地結(jié)構(gòu)、布局形態(tài)及功能分區(qū)趨于合理，使城市各類功能用地在空間上分布更加合理，推動城市規(guī)劃水平的提高。

促進城市的更新與拓展

舊城更新與新區(qū)開發(fā)，是城市規(guī)劃面臨的兩大任務(wù)。這兩個任務(wù)都是通過土地儲備與城市規(guī)劃部門溝通，共同研究適合市場需求的合理規(guī)劃要求，推進布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)，并進行更新和完善，推動規(guī)劃實施，從而進一步提升城市整體形象。

土地儲備和城市規(guī)劃互動存在的問題

1.分析城市規(guī)劃缺乏用地市場需求

由于目前土地儲蓄與城市互動制度還不完善，不可避免地出現(xiàn)問題：

（一）當(dāng)前規(guī)劃更多的側(cè)重關(guān)注于規(guī)劃方案本身的科學(xué)合理性，而未考慮到實施的的難度，有些甚至超出了城市規(guī)劃的工作范圍。可以想象，當(dāng)前規(guī)劃項目用地一旦與市場脫節(jié)，項目就很難實施，因此必須要以市場需求為導(dǎo)向，在規(guī)劃在注重規(guī)劃剛性原則的基礎(chǔ)上，對規(guī)劃提出了更高的要求。

（二）在當(dāng)前規(guī)劃體制下，對于城市規(guī)劃編制時安排的土地開發(fā)內(nèi)容，可能是符合城市規(guī)劃剛性原則，但對于市場對規(guī)劃用地的需求，卻超出了規(guī)劃師的工作范圍。

2.土地儲備需要城市規(guī)劃的引導(dǎo)

多數(shù)城市在確定土地儲備標(biāo)的時，存在著盲目性。主要由以下幾種情況。

土地儲備未能適應(yīng)城市發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向。近年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，規(guī)劃部門受到來自開發(fā)商和用地單位等多方面的壓力日益增大，致使城市規(guī)劃在與經(jīng)濟利益博弈中常常處于被動局面，往往造成政府的土地儲備與城市規(guī)劃所確定的用地主導(dǎo)方向不相同。

（二）土地儲備未能緊密結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城市以“攤大餅”的外延擴張的方式無序蔓延，不僅僅造成城市土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施難以高效利用，而且直接導(dǎo)致政府很難在基礎(chǔ)設(shè)施配套完善的地區(qū)實現(xiàn)戰(zhàn)略儲備，政府難以充分享受由自身投資產(chǎn)生的土地升值及由此帶來的豐厚回報，影響了城市建設(shè)資金的良性循環(huán)。

3.土地儲備整體運行效率低

（一）嚴(yán)重不對稱的規(guī)劃信息，直接導(dǎo)致土地儲備過程中往往時機把握不當(dāng)。這主要體現(xiàn)在前期拆遷時機把握不當(dāng)與后期出讓時機把握不當(dāng)，這些往往導(dǎo)致土地資產(chǎn)低效變現(xiàn)。

（二）在儲備地塊中有較多的的代征和配套用地，而實際可有效出讓面積比例卻不高。作為政府儲備理應(yīng)為社會多代征和配套些土地，有利于改善城市環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量。但政府的儲備用地和其他社會用地，在規(guī)劃上沒能得到相同的待遇，大大降低了儲備土地的收益。

四.構(gòu)建兩者良性互動機制

城市規(guī)劃對土地利用起到更大的引導(dǎo)作用，促進了土地儲備制度更加順暢的運行，推進城市的可持續(xù)發(fā)展，有必要構(gòu)建兩者良性互動的機制。最主要是建立土地儲備規(guī)劃和計劃編制和運行為核心的工作框架。

1.土地儲備計劃

土地儲備計劃是一種適應(yīng)城市規(guī)劃的土地利用計劃體系，指導(dǎo)土地儲備年度工作的實施計劃。其作用如下：

土地和規(guī)劃部門互動反饋的直接源頭。土地儲備計劃為兩部門反饋機制的形成，提供了渠道。

（二）促進城市建設(shè)資金實現(xiàn)良性循環(huán)。土地儲備制度建立后，城市建設(shè)逐步集中體現(xiàn)在兩個方面，一方面是公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，另一方面就是經(jīng)營性用地前期整理開發(fā)并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產(chǎn)變現(xiàn)后政府收益的回籠。政府公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，必將改善設(shè)施延伸區(qū)域的環(huán)境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預(yù)先納入政府儲備，由土地儲備機構(gòu)制定儲備計劃，進行整理、養(yǎng)地，再適時出讓，是實現(xiàn)城市建設(shè)資金良性循環(huán)的關(guān)鍵。

（三）有效整合了各方面實施計劃。土地儲備計劃是一個系統(tǒng)計劃，它不僅結(jié)合了城市近期建設(shè)規(guī)劃，各區(qū)縣和各行業(yè)的城建計劃、土地供應(yīng)計劃、土地市場和城建資金需求等方面的內(nèi)容，使得計劃促進城市建設(shè)和發(fā)展，而且為所涉及的每一塊土地制定了詳細征地、拆遷、配套、供應(yīng)以及資金計劃，為儲備土地由“生地”轉(zhuǎn)為“熟地”，“毛地”轉(zhuǎn)為“凈地”，制定詳細步驟，實現(xiàn)儲備土地精細化管理。

（四）有效彌補現(xiàn)有土地出讓計劃的不足。在城市土地管理日益由資源向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變的背景下，土地儲備計劃能有效彌補當(dāng)前土地利用計劃的不足，符合當(dāng)前城市土地利用管理的特點，并與城市規(guī)劃相銜接，為土地精細化管理奠定基礎(chǔ)。

2.土地儲備規(guī)劃

土地儲備規(guī)劃是對城市經(jīng)營性土地資產(chǎn)進行有效控制和統(tǒng)籌安排的專項規(guī)劃。其現(xiàn)實作用如下：

（一）有利于建立政府土地儲備庫，增強政府的調(diào)控土地市場能力。土地儲備規(guī)劃從政府專項規(guī)劃層面出發(fā)，明確了在儲備規(guī)劃范圍內(nèi)的儲備土地全部由土地儲備機構(gòu)來組織實施土地的前期工作，促進了土地儲備庫的建立，有利于形成統(tǒng)一儲備的局面，增強了政府調(diào)控土地市場的能力。

（二）明確規(guī)劃實施主體，促進規(guī)劃實施。土地儲備規(guī)劃為土地儲備機構(gòu)明確了儲備土地的范圍、量及其空間分布，創(chuàng)造了城市規(guī)劃的反饋渠道條件，是為實施土地儲備而專門制定的總綱，控制了城市的非理性擴張。

五.結(jié)束語

隨著當(dāng)前經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展，在快速發(fā)展的同時，人類也付出了高昂的代價,如何促進大都市空間的理性成長成為關(guān)注城市化問題專家熱議的焦點。政府通過積極有效引導(dǎo)構(gòu)建土地儲備與城市規(guī)劃互動的相關(guān)體制，有利于城市化規(guī)劃相關(guān)措施的有利實施，以及合理的利用和實施有關(guān)土地使用政策，有助于實現(xiàn)城市建設(shè)資金實現(xiàn)良性的循環(huán)，促進城市的健康更加有序的發(fā)展。

參考文獻：

[1]金良富, 市場經(jīng)濟下城市規(guī)劃與土地利用的良性互動[J],城市規(guī)劃,2002年