工業用地土地規劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇工業用地土地規劃，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】功能沖突 房地產業 土地財政 規劃

房地產業作為服務業的重要組成部分，在整個國民經濟中地位突出。近些年來，我國房地產持續升溫，國務院及各級地方政府雖然屢次對房地產市場進行緊縮性調控，但房價依然持續上漲，房價過高已成為影響普通民眾生活質量及社會安定團結的重要因素。

一、房價上漲的原因分析

（一）房地產業供需的結構性矛盾是房價上漲的主要影響因素

價格是價值的貨幣表現形式。在市場經濟的大背景下，供求關系始終是價格的決定性因素。從需求方面看，一方面普通居民的住房需求增加，伴隨著工業化和城鎮化進程的加快，我國人口不斷增加，居民收入逐漸增加，老百姓“買房置地”的觀念根深蒂固，民眾的住房剛性需求不斷增強。2013年6月19日，總理主持召開的國務院常務會議上決定將“支持居民家庭首套自住購房”作為房地產調控中的政策要點，這也體現政府對剛需購房群體的關注；另一方面，房地產作為投資品需求強勁，2008年國際金融危機以來，為了保持經濟平穩較快發展，中國實行了寬松的財政政策和貨幣政策，提出了4萬億經濟刺激計劃，中央銀行多次下調存款準備金率，使得市場流動性增強，鑒于房地產行業的技術和市場準入門檻較低，在資本的趨利性作用下，大量的貨幣資本涌入房地產市場，房地產投資需求旺盛。從供給方面，主要體現在房地產業產品供給結構的失衡。目前，在房地產開發的產品中，商品房的供給占絕大部分比例，而經濟適用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低，使得其供給不能滿足需求，據建設部門統計，2007年10月，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為25.77%。

（二）地方財政對土地出讓金的過度依賴是房價過高的根源

改革開放以來，我國經濟建設取得了舉世矚目的成就，經濟總量長期以超過10%的速度進行增長，中國經濟增長主要依靠出口、投資、消費“三駕馬車”驅動。然而，2008年美國次貸危機進而引發的金融危機迅速向全球蔓延，使得出口放緩，經濟增長動力不足。為保持宏觀經濟平穩較快增長，擴大投資力度，我國實施寬松的財政政策，政府購買和財政轉移支付的力度逐年加大，財政支出的增長規模大大超過財政收入的增長規模，政府財政赤字現象嚴重，政府債務負擔在不斷加大。2012年中央政府與地方政府加總債務27.7萬億元，占當年GDP的53%，其中地方政府債務19.94萬億元。政府債務負擔沉重，債務違約風險增加，倒逼政府必須通過各種途徑增加財政收入。事實上，一方面土地出讓已經成為地方財政收入的重要源泉之一，2012年，全國土地出讓金為2.6898萬億元，占全國財政收入的比重為22.94%。另一方面土地出讓也是政府增加財政收入的便捷途徑，我國土地國有或集體所有制決定了政府享有絕對的土地審批和控制權，地方政府往往更傾向于通過出讓更多的土地或提高土地價格來增加財政收入，以此減輕政府債務負擔。2012年四季度末，全國105個主要城市綜合地價為每平方米3129元，同比增長2.6%。土地價格上漲導致房地產用地成本增加，房地產建設用地成本在房地產總成本中占很大一部分比例，這樣就順勢推高了房地產價格。

二、房地產擴張導致的土地功能沖突

（一）土地功能沖突

土地功能是指土地在人類生產和生活中所承載的功效和職能。土地功能具有多樣性，其大致可分類為：一、作為“建設用地”為工業化和城鎮化提供空間載體；二、作為“農業用地”為人類生產生活提供糧食資源；三、作為“生態用地”承擔區域生態屏障功能。一般而言，自然條件較好的土地，其開發利用成本往往比較低，所以，環境適宜性和經濟適宜性使得土地的利用方式趨于空間選擇的一致性。土地功能及其利用方式的多樣性使得土地利用主體具有多樣性，不同的土地利用行為主體在具體區域空間范圍內，以自身利益為導向，對土地利用的相對最優空間選擇進行博弈，他們之間的競爭使得強勢的利益相關者擠占區域內其他利益相關者的空間，弱勢的利益相關者的空間將逐漸壓縮，當壓縮程度超過一定的范圍致使其功能受損時，就產生了土地利用的功能沖突[1]。

由于我國房地產行業的利潤率高于各行業的平均利潤率，也高于國際房地產行業的平均利潤率，國際房地產平均利潤率為5%～8%，而我國房地產行業利潤率卻高達35%左右。在土地利用主體博弈方面，房地產業屬于強勢的利益相關者，不斷擠占其他產業用地空間。2012年國有建設用地結構中，住宅用地占16.1%，商服用地占7.2%，工礦倉儲用地占29.5%，基礎設施等其他用地占47.3%①。商服用地比重偏小，住宅用地比重偏大，造成了“建設用地”功能內部的土地利用結構沖突。

（二）房地產擴張致使土地功能沖突的危害

房地產擴張導致的土地功能沖突主要表現在房地產業用地面積的不斷擴張，住宅用地表現尤為明顯，壓縮了商服用地、工礦倉儲用地等空間規模。其危害表現在以下幾方面：一是造成土地資源的浪費，不利于土地資源的集約利用。房地產業的高利潤誘發開發商大肆圈地，盲目擴張，利用土地缺乏科學性、系統性和前瞻性，一定程度上造成了土地資源的浪費；二是阻礙其他產業發展，不利于產業結構優化升級。房地產業用地擴張，土地價格上漲，使工業、商業服務業等產業用地成本增加，不利于其充分發展，客觀上容易導致區域產業結構畸形，威脅到區域產業結構體系的完整性；三是政府陷入“土地財政”困境，不利于財政收支良性互動。政府收入來源中，工業、商業服務業等產業所納稅額與房地產業相比，更具有豐度和可持續性，土地功能沖突阻礙了工業、商業服務業等產業的發展，不利于政府稅收的可持續發展。

三、合理規劃房地產用地結構，減少土地財政依賴是保持房地產市場有序健康發展的有效途徑

減少政府對土地財政的依賴是保持房地產市場有序健康的關鍵。由于地方政府的資產負債率偏高，債務杠桿化程度高，使得地方政府更傾向于利用土地儲備金制度，擴大住宅用地的供給，商服用地空間相對壓縮，造成土地利用功能沖突。為了走出“土地財政”陷阱，政府應該擴大其他產業方面的財政收入來源，而不僅僅依靠土地出讓金。從土地利用規劃方面來講，就是要壓縮住宅用地的供給，擴大商服用地的規模。這樣能充分發揮“建設用地”商服功能的發揮，商業服務業具有產值附加值較高、土地利用集約、技術擴散能力強等特點，其功能的良好發揮在促進產業結構高度化的同時增加地方政府財政的收入，這樣就能減少政府對土地財政的依賴，減輕債務負擔，擺脫“土地財政”陷阱后，政府才能從長期利益考慮，對房地產業實施宏觀調控，并對其用地進行合理規劃，最終使房地產業走向有序健康穩定發展的軌道。

四、房地產用地規劃具體思路

合理進行房地產用地規劃，避免土地功能沖突，對區域產業結構優化升級，擺脫“土地財政困境”其具體規劃思路如下：診斷土地利用現狀預測房地產用地供需量確定規劃原則和目標調整房地產用地結構與空間布局制定并實施規劃的具體措施建立規劃實施的反饋監管機制。

五、結語

當前房地產過熱，房價高漲的根源在于地方政府陷入了“土地財政”的困境，房地產過度開發，住宅用地規模增加，擠占了土地利用的其他功能，尤其是商服用地規模較小，造成了土地功能沖突。走出該困境的有效途徑就是政府在用地規劃中減少房地產用地規模，增加商服用地規模，讓工商服務業成為政府財政收入來源，這樣既能使財政收入結構合理，房地產業發展有序健康，同時也能促使產業結構優化升級，保障土地利用的可持續性。

注釋

①數據來源：《中國國土資源公報》（2013年）。

參考文獻

[1]王文剛，龐笑笑，宋玉祥，陳小紅.土地利用的區域問題與區域間功能置換J.中國人口.資源.環境，2012.9（22）：68-73.

[2]嚴金明，劉杰.關于土地利用規劃本質、功能和戰略導向的思考[J].中國土地科學，2012.2（26）：4-9.

篇2

本文以烏海市作為研究對象，以其土地利用總體規劃（2006―2020）方案為基礎，進行了環境影響評價研究。本文首先從總體上梳理了研究區的各方面情況，然后，結合規劃內容，識別規劃期內的主要環境影響要素，形成“環境影響識別列表”，并運用層次分析法、多指標綜合評價模型來構建評價指標體系以及計算各評價指標的具體數值，以此預測各種土地利用、開發行為對烏海市實施規劃過程中所可能帶來的各種環境影響。最后，基于數理分析結果，提出預防或減緩烏海市實施土地利用總體規劃方案可能帶來或產生的不良影響的有關建議。

關鍵詞：工業城市 土地利用總體規劃 環境影響評價 烏海市

1． 烏海市自然和社會經濟概況

烏海市是西部的新興工業城市，地處黃河上游，東臨鄂爾多斯高原，南與寧夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃的河套平原，平均海拔1，150米，南北長約69公里，東西寬42公里，總面積1，672.36平方公里（2005年土地利用現狀變更調查數據）。行政轄區內轄海勃灣、烏達、海南3個區、5個鎮和15個街道辦事處，現有人口50多萬，有漢、蒙、回、滿等25個民族，是西部大開發以來，率先在國內實施城鄉一體化改革、實行城鄉單一戶籍制度的城市之一。

烏海市具有典型暖溫帶大陸性氣候：冬季漫長、嚴寒、少雪，風沙大；春季干旱，多風沙，冷熱變化大；夏季炎熱，降水集中；秋季溫度劇降，天氣晴朗。年平均氣溫10.9℃，是氣溫最高的地區之一。年均日照時數3，047.3―3，227.4小時，平均氣溫日較差13.9℃，無霜期156―165天，全市年均降水量165毫米左右，7、8月降水最多，占全年降水量的60%以上，降水不穩定，年際變化較大。

全市水資源主要有地表徑流與地下水資源組成。黃河是工業用水的主要供水源，年平均徑流量321億立方米，最大徑流量556億立方米，最小徑流量166億立方米。

根據烏海市國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要，預計到規劃期末，烏海市地區生產總值年均增長21%，總量達到1，000億元；地方財政總收入年均增長22%，達到180億元；全社會固定資產投資五年累計完成1，500億元。三次產業結構調整為1：67：32，繼續提高非煤產業、非資源產業、非當地資源產業在經濟總量中的比重，接續替代工業占工業增加值比重超過30%，高新技術產業增加值占工業增加值比重超過5%，生產業增加值占第三產業增加值比重超過50%。全市常住人口達到60萬，服務區域人口80萬，輻射周邊人口100萬。基本實現城鄉一體化，居民人均可支配收入達到4萬元以上，年均增長16%左右，恩格爾系數達到25%，人口平均壽命達到75歲，人均住房使用面積達到35平方米以上；新增城市就業人口4.5萬以上。

2.烏海市土地利用總體規劃（2006―2020年）主要指標

《烏海市土地利用總體規劃(2006～2020年)》于2005年正式啟動編制，該規劃期限為2006―2020年，其中2005年為基期年，2010年為階段性目標年，2020年為目標年。

《土地利用總體規劃（2006―2020年）》下達烏海市土地利用的主要調控指標見表2―1。

3． 烏海市土地利用總體規劃環境影響評價的過程

3.1環境影響識別表的構建

為實施科學的規劃環境影響評價，首先必須構建一套合理、適用的評價指標體系，而構建評價指標體系又首先必須明確規劃方案將給環境帶來哪些可能的影響。環境影響識別的關鍵在于構建一份清晰、明確的環境影響識別表，具體指出特定規劃行為與環境影響之間的對應關系。

由規劃經濟行為對環境影響分析可知，烏海市土地利用總體規劃環境影響類別包括：生態環境影響，即對于土地利用相關的植被、微生物生態環境的影響；土地資源影響，即與規劃實施相關的土地污染、土壤侵蝕和土地沙化等影響；水資源影響，主要是能源開發利用與工業發展過程中產生的水體污染和水資源緊張等影響。

由此，烏海市土地利用總體規劃環境影響識別結果如表3―1所示。

3.2 評價指標體系的構建

根據烏海市土地利用總體規劃的環境影響識別結果，以及原國家環保總局的《規劃環境影響技術導則（試行）》（HJ/T 130―2003）中的“土地利用規劃環境目標與評價指標表述示范”，選取15個環境影響因子作為烏海市2006―2020土地利用總體規劃環境影響評價的具體指標。同時，基于層次分析法等綜合評價模型的相關原理、方法，將這些指標按照“目標層”、“準則層”、“指標層”，進行分級分類，形成烏海市2006―2020土地利用總體規劃環境影響評價指標體系。如表3―2所示。

3.3評價指標數值的計算

為獲得量化的評價結果，必須對上述評價指標體系中的各個具體指標設計相應的數學公式加以計算。各指標值的計算公式及數值如表3―3所示。

3.4評價指標權重的計算

在確定評價指標體系中各指標的權重過程中，層次分析法是一種應用非常普遍的確定權重方法，它能夠實現定量分析與定性分析的有效結合。為計算上述指標體系中各指標的權重，通過邀請對烏海市經濟社會情況及環境現狀、發展趨勢比較了解的專家對各項指標的重要性進行標度，獲得如下判斷矩陣及相關權重：各準則層對于評價目標A的權重為0.1030，0.0617，0.2952，0.5401；C1―C4對于B1的權重為0.0931，0.1567，0.2452，0.5050；C5―C8對于B2的權重0.0555，0.1143，0.2457，0.5844；C9―C12對于B3的權重0.0736，0.1089，0.2208，0.5967；C13―C15對于B4的判權重0.1634，0.2970，0.5396。

最終，C1―C15對于評價目標A的組合權重為0.0096,0.0161,0.0253,0.0520,0.0034,0.0071,0.0152,0.0360,0.0217,0.0322,0.0652，0.1762,0.0883,0.1604,0.2914。

3.5 指標的無量綱化及加權處理

為消除各個評價指標因單位、量綱和數量級不同而帶來的計算誤差，一般要進行無量綱化處理。采用極值法來進行無量綱處理。根據不同指標的性質，有些指標是越大越好（亦稱為效益指標），而有些指標則是越小越好（亦稱為成本指標）。因此，對不同的指標必須采用不同的處理方法。

效益指標的無量綱處理公式為：具體指標的數值/同類指標中的最大值

成本指標的無量綱處理公式為：同類指標中的最小值/具體指標的數值

通過無量綱數值與各組合權重相乘，即獲得烏海市2005、2010、2020年指標C1―C15無量綱處理后的加權數值及土地利用總體規劃環境影響評價的綜合得分如表3―4、3―5所示。

從綜合評價結果看，作為本輪土地利用總體規劃的規劃期最后一個年度的2020年，比規劃編制基期（2005年）及現狀（2010年）的環境影響評價數值均高較多，因此，從預期性的角度，本輪規劃是可行的。

3.6 基于評價結果的建議

基于上述分析可知，烏海市土地利用總體規劃（2006―2020年）的實施對區域的綜合環境具有明顯的改善作用，規劃方案可行。但為了在最大程度上預防或減緩本輪土地總體利用規劃實施后可能帶來或產生的不良影響，提出如下建議：

（1）合理安排建設用地規模與布局

（2）嚴格保護水源地

（3）開展綜合治理，促進農村節約用地

（4）加大基本農田水利設施建設投資力度

（5）重點保護耕地與基本農田

（6）預防礦產資源開發對生態環境的不良影響

參考文獻：

[1] 蔡玉梅、謝俊奇.改革開放以來我國土地利用規劃的評價[J].資源調查與評價.2005,22(3):58―59.

[2] 賴力、黃賢金、張曉玲.土地利用規劃的戰略環境影響評價[J].中國土地科學.2003,17(6):56―60.

[3] 蔡玉梅、謝俊奇、杜官印等.規劃導向的土地利用規劃環境影響評價方法[J].中國土地科學.2005,19(2): 3―8.

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[6] 賴力、黃賢金等.土地利用規劃的戰略環境影響評價[J].中國土地科學.2003,17(6):21―24.

篇3

當前上海建設用地特別是工業用地的粗放利用，不僅無助于實現產業結構調整這一戰略目標，而且將對上海建設“四個中心”和中國特色社會主義現代化國際大都市產生阻礙作用。具體表現在以下三方面：

一是建設用地規模趨于極限，資源約束特征顯著。從建設用地規模總量看，當前上海建設用地已達3070平方公里，占本市陸域面積比重為45.7%。根據土地利用總體規劃，至2020年上海建設用地總規模為3226平方公里，占本市陸域面積的比重將達到48%，建設用地總量趨于極限規模。與此相比，國外大都市建設用地占城市陸域面積的比重一般都保持在20%～30%的水平。從人均建設用地水平看，上海目前為122平方米，遠高于發達國家城市人均82.4平方米和發展中國家城市人均83.3平方米的水平，也高于國際大都市的水平，反映出資源約束的明顯特征。

二是建設用地結構中工業用地比例較高。上海建設用地中，工業用地占比達29%，與國外綜合性城市工業用地平均占比15%～17%相比，明顯較高。上海中心城區還存在大量工業用地性質的老廠房、老倉庫；而倫敦、紐約、東京等國際大都市的工業用地占建設用地比重一般在5%以下，上海與之相比差距更大，這與上海“四個中心”的發展定位明顯不符。近十年來工業用地占年供地總量比重始終在50%左右，給整個城市的生態環境建設帶來嚴峻挑戰。

三是工業用地產出效率相對較低。2000～2009年的10年間，上海建設用地產出效率年均增長率為8.3%，而同期工業用地年均增長率僅為6.5%。2000年時，商服用地的產出效率是工業用地的1.37倍，到2009年則增加到1.74倍，表明商服用地的產出效率不僅高于工業用地，而且其增長率也高于工業用地。與此同時，工業用地產出效率的提升主要是靠資本投入而非創新水平的提升。自2000年以來的10年間，上海工業用地的投資強度年均增長4.6%，表明目前工業土地產出效率增長中的70%以上仍主要由投資拉動。

目前上海土地粗放開發的弊端已開始逐漸顯現：一方面，土地開發強度已接近極限；另一方面，工業土地閑置或粗放利用的現象較為多見。面對土地資源硬約束與大量工業用地閑置之間的矛盾，必須通過優化建設用地結構、加快土地二次開發和創新土地使用制度等方式來提升土地的集約節約利用水平，逐步緩解上海建設用地緊張局面，實現上海未來的可持續發展。為此我們建議：

一、加快產業結構調整，優化建設用地結構

從長遠來看，產業結構優化是經濟增長的核心，土地二次開發的目的就是讓優質項目盡快落地，保證經濟、社會的可持續發展。因此，優化建設用地結構：

一要加快產業結構調整，使產業用地政策與本市產業發展導向高度匹配。中心城區應優先發展現代服務業，而郊區工業用地需優先保證先進制造業及高新技術產業發展。

二要堅持“產業集中、用地集中”原則，優化產業布局。加大市域范圍內零星、低效工業點向本市統一認定的“104個產業區塊”集聚力度。

三要研究產業結構調整、產業轉移動向，建立覆蓋本市各行業的集約節約用地標準體系。大力支持企業技術改造，提高土地產出率。

二、加快土地二次開發，提高地均產出效益

本市可以借鑒發達國家分別采用“土地重整制度”和“精明增長戰略”應對土地緊缺的經驗，加快工業土地二次開發，盤活存量，提高質量。

一是通過合理分配土地用途轉型所帶來的“紅利”，鼓勵現有的二產用地向三產用地轉型。

二是利用稅收調節手段，促進企業部分存量與閑置土地入市，從而增加建設用地的供應途徑。

篇4

大連市土地批而未供問題的原因和解決措施

造成大連市土地批而未供的主要原因有：一是因征地拆遷難導致無法供地的2344公頃，占比29%；二是因城市規劃未確定或調整的1265公頃，占比16%；三是正在實施供地土地面積1693公頃，占批而未供土地總面積的21%；四是項目未落實導致土地批而未供面積515公頃，占批而未供土地總面積的6%；五是基礎設施未供先用涉及土地面積994公頃，占批而未供土地總面積的12%；六是因林地等原因無法供地涉及土地面積1181公頃，占批而未供土地總面積的16%。為切實解決大連市批而未供土地問題，提高土地利用效率，在實際工作中采取了如下措施。1.加強用地計劃調控，擴大專項性計劃支持一是以存量挖潛定新增計劃。把供地率、批而未供和閑置土地盤活利用作為下達新增建設用地計劃的重要依據，倒逼存量建設用地盤活利用，新增用地主要用于支持城市轉型發展和用地結構優化。二是計劃指標差別化分解。對發達地區實行逐步調減新增用地指標與適當增加增減掛鉤和低效用地再開發指標相結合。對一般發展地區，合理安排新增和存量用地指標，促進產業轉移承接。對欠發展地區適當增加新增建設用地指標，引導產業項目向欠發展地區分布，從而促進地區經濟發展。2.適當調整工業用地供地政策按照土地節約集約利用要求，大連市工業用地大多集中在各類園區中，涉及新增建設用地比較多，從征地拆遷到掛牌出讓周期較長，影響土地供應效率。為解決這一問題，通過積極調研，學習借鑒吉林省長春市工業用地使用權預公告制度工作中的經驗，結合大連實際，研究了工業用地使用權預招標拍賣掛牌出讓制度，并得到國家土地督察沈陽局的認可，2015年印發了《關于實行工業用地使用權預招標拍賣掛牌出讓制度的指導意見》。該制度是按國家有關規定在辦理用地征轉用手續的同時，進行土地預招標拍賣掛牌出讓，待征轉用地批準后，正式簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的新的土地供應模式。實行工業用地使用權預招標拍賣掛牌出讓制度，有利于縮短工業項目用地的土地審批時限；有利于加快集體土地征后的供應速度；有利于保障和推進產業項目盡快落地。3.縮短辦件時限，簡化供地程序大連市批而未供土地中，有近1700公頃是正在實施供地的面積，已進入供地環節，但沒有最后完成供地手續，針對這一問題，為貫徹落實國家深化行政審批制度改革，提高行政審批服務效率的要求，大連市國土資源和房屋局進行了“大審批”制度改革。組建審批處，將規劃、耕保、地籍、利用、征轉、房屋登記、房屋征收、物業，礦管等業務涉及的76項行政職權全部集中到審批處，在市政府行政服務大廳辦公，構建一站式受理、審批、服務等一條龍的大審批平臺，縮短了行政審批時限，簡化辦事流程的工作，這樣縮短了辦件時限，進一步提高辦件的效率，從而減少批而未供土地數量。

解決批而未供問題的幾點建議

1.實行征地制度改革按項目征地。實行按項目征地，從源頭上解決批而未供問題。受經濟發展形勢和資金等因素影響，征地前有用地意向企業退出，造成了土地征后難以供應。建議在申請項目用地時要附帶供地方案和規劃部門意見，收取一定額度保證金等，用地獲得批準后，在規定時間內到土地交易中心實行交易，用地意向者未摘牌的，沒收保證金，同時扣減該縣區相應用地指標。控制征地規模、縮小征地范圍。除國家層面應編制《國家征地目錄》外，地方層面可考慮在市級人大常委會或政府中設立專門認定機構，由其采用聽證方式組織對建設項目是否屬于“為公共利益需要”進行認定，認定結果可以提請行政復議或司法審查裁定。對屬于《國家征地目錄》范圍內或經法定程序認定屬于“為公共利益需要”范圍的項目用地，經批準可以行使土地征收權。準確界定“未實施具體征地或用地行為”標準。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定“對農用地轉用批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效，建設用地規模指標退還地方”這在實際工作中因為“未實施具體征地或用地行為”難以界定，所以無法實現征地批復的廢止，造成土地批而未供現象的發生，建議國家層面準確界定標準，地方上即可照此廢止征地批復。同時，建議對未滿兩年，因規劃、林業等原因無法實施供應的，也廢止農用地轉用批準文件，建設用地規模指標退還地方，重新進行項目選址，重辦土地征轉用手續。2.加快多規合一大連市批而未供土地中，因林地、城市規劃等問題造成批而未供土地約2300公頃，約占批而未供總量30%。是影響土地批后供應的主要問題。究其原因，主要是因為林業部門的林地保護利用規劃，規劃部門的城鄉規劃和土地部門的土地利用總體規劃不一致，在征地時是按照土地利用總體規劃進行征地，雖然土地利用總體規劃報批前均征求上述部門意見，但是因各種原因，各部門規劃仍存在不一致的問題。因此迫切需要加快多規合一工作，將主體功能區劃、城鄉規劃以及土地利用總體規劃、生態保護規劃和林地保護利用規劃合并編制。一要解決城市規劃用地分類和土地規劃用地分類不統一的問題，明確“統一規劃”的用地分類；二要做好“三線”劃定工作。將城市開發邊界線、基本農田保護紅線、生態保護紅線統一劃定，明確土地開發利用和保護范圍；三要統一管制區域。將主體功能區的優化開發區、重點開發區、限制開發區、禁止開發區，土地利用總體規劃的允許建設區、有條件建設區、限制建設區、禁止建設區，城鄉規劃的已建區、適建區、限建區、禁建區，進行名稱和管制內容方面的統一，避免矛盾。通過多規合一可以促進各類資源得到合理利用，同時有效解決土地批而未供的問題。3.調整工業用地供地方式工業用地指向性強，招拍掛流于形式，雖然我市實行了工業用地預招拍掛出讓，但并沒有從根本上解決工業用地供應的問題，建議調整當前工業用地招拍掛制度，對難以引人市場競爭機制的工業項目允許協議出讓，這樣保證項目土地按期實現供應，減少批而未供土地現象的發生。

作者：周連義 于振 單位：大連市國土資源和房屋局

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關鍵詞：城市規劃；土地利用；問題；對策

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A

城市土地資源的開發和利用從整體保護層面進行總體規劃指的是對土地資源進行合理的規劃和使用，在進行規劃的時候要具有目的性，對于城市的土地來說是不是具有較好的使用價值重點就是對土地的合理規劃，經過對城市的土地進行合理的規劃，方能較好的制定出適合本年度發展的計劃方案，一定要注意進行建設用地的合法審批與規劃。

1 城市土地使用規劃管理出現的情況

較好的整合、劃分、管理城市的土地，比較有利的手段就是對城市土地的使用和規劃，現在我國的城市土地使用和規劃性能比較脆弱，對于用地的有效控制不規范，具體表現為下面幾點：

1.1 城市土地使用信息掌握的不夠完整。城市土地的實際使用情況就是目前城市土地的使用現狀，開展城市土地使用規劃的根本就是對城市土地使用高效的管理，提升土地使用的集中效益。現在國內的大多數城市土地和規劃單位對于城市所有土地的使用信息掌握的比較少，一部分建設項目的有關信息記載的不完整；隨著時間的改變有些信息做不到立即的儲存和更新；記載的信息比較繁雜，沒有系統的進行規范管理，目前先進的管理技術應用不到信息管理上。

1.2 土地規劃和城市規劃不統一。在土地使用總規劃與城市規劃里，對于國內土地使用的規劃情況都有相關的約定，然而土地使用總規劃與城市規劃的擬定以及執行性能分別屬于土地管理單位和土地建設單位，這兩個規劃擬定所依據的信息、制度以及技術水平存在差異；城市土地的類別不一樣，城市土地的信息就會不一樣；每一次規劃制定的時間不一樣，規劃制定的目的就會不一樣；土地使用的總規劃中比較重視保護耕地，然而城市規劃比較關注城市的大小。上述的情況就會造成在實際的城市土地規劃的時候受到多個部門的管理，就會出現開發、使用和監管的重重困難，與此同時，兩個規劃里面的城市土地使用規劃信息都有和城市經濟發展相背離的情況，做不到和城市的總體進程相協調，做不到城市用地的合理規劃和拓展。

1.3 對城市用地管理比較薄弱。我國的土地使用規劃比較貧乏，改變不了當前的土地使用情況，要處理好城市土地使用規劃出現的情況，就要重新的去看待土地使用規劃出現的情況，做到土地使用和經濟發展相協調，推進城市健康的發展，使土地使用規劃性能更加的完備，高效的管理城市土地情況。

2 城市土地使用中出現的情況

最近幾年以來，伴隨著城市化進程速度的提升，城市土地使用中出現的情況也越來越多，具體有以下幾點：

2.1 城市用地規模不斷的加大。城市用地供需矛盾日益的突顯。現在國內共有六百多個城市，有兩萬多個鄉鎮，2005年我國的城鎮化速度就已經達到三分之一左右。總體上看，每一年的增長速度為一個百分點，然而2000年統計城市土地總面積二萬多平方公里，到了2003年城市土地總面積三萬平方公里左右，2004年城市土地總面積已經超過三萬多平方公里，每一年的增長比率為0.08，這就會出現超過城市化進程的情況。有些地方在城市建設的時候，大多數的方式都是創建產業、物流、軟件園區，這就造成大量的耕地變成了工業用地，土地資源出現了透支的狀況，土地的數量滿足不了城市增長的需要。

2.2 城市占地使用效率下降，用地規模不斷的增加。國內城市的土地使用效率比較低，有一些城市建設完成以后多多少少都會有一些閑置或者是遺棄的土地存在。依據有關單位的匯總發現，現在全國城市閑置、空余和批而沒有使用的土地大約就有四百多萬畝，占城市建設用地的百分之八左右，這就不難發現城市人均用地面積遠遠的超出了亞洲臨近的國家。北京地區在進行清理以后，占而沒有使用的土地面積就有一百多平方公里，依據建設使用的數量十年之內也使用不完。城市土地建設出現住宅建設用地和商業建設用地等等的土地使用容積率不高的情況，工業建設用地投入力度和產出水平普遍不高達不到集約用地的需要。

2.3 城市用地構成的比例不均衡。國內城市土地使用不均衡，主要表現在城市建設工業用地所占的比例比較大，商業用地和市政建設用地所占的比率比較小。現在城市工業用地的比例占城市總用地的三分之一，這就超出了建設部有關的規定，建設部規定的城市工業用地比例要占城市總用地的五分之一左右，發達地區的工業用地比例不能超出百分之十五，國內城市的人均廣場和公共設施用地和國外相比較要低百分之十左右。如果城市的工業用地比例較大就會制約土地的價值效益和城市商業中心的性能展現，還會影響城市經濟的可持續發展。

3 城市規劃土地使用的合理化策略

3.1 要注重區域理念。本著城市發展的目標，結合國內城市土地發展的有關策略，明確土地使用開發的規模與發展策略以及城市區域進步的有關策略；探究城市各區域發展建設擁有的相對發展特點和所有的制約因素進，組合城市各部門的優越條件，提升城市發展的總體實力；依據城市進步的現實狀況和威力，制定出有關土地使用空間構成的重新整合辦法。

3.2 要與社會、政治、經濟相結合。（1）生態優先發展策略。對于城市生態環境質量日益下降的情況，一定要探究城市的有效容量以及城市化建設的生態可持續性，在建設與圍護的區域間，創建土地有效流轉的市場化配置體制，進而滿足管理環境容積較小的城市和發展環境容積較大城市的戰略意義；把城市土地使用規劃范圍內的土地進行劃分，從而推進城市化的發展，城市化進步的管理區域和非城市化進步區域，經過對限制因素的了解，敲定不可創建區域和管理發展區域的范圍；在擬定土地使用規劃里，一定要探究所有的土地使用構成對于環境的制約，還要出臺有關的治理方法，把土地使用對于環境的損壞降到最小。（2）要注重實施策略的探究。土地使用規劃的擬定要對它的實施辦法進行討論，城市的進步和區域內大型基礎設備的整合要依據目前推行的城市土地使用空間的推進辦法、有關的組織單位政策和資金籌集等等來執行，把過去單一的規劃調整轉變為互相聯系的戰略團隊，從空間構成、產業進步和交通發展等層面實施有關的土地使用方法，提升城市土地使用規劃的可行性，通過從各個方面著手進行探究城市化的實施策略，使城市化在規劃的時候得到較好的設計。

4 結論

總而言之，城市規劃及土地的利用，要充分借鑒國外的相關經驗，充分了解我國的整體發展情況，在規劃和利用的過程中，制定出符合我國國情的方案，達到科學指導的目的。于此同時，要保持長遠的發展眼光，提高城市土地資源的發展力和持續利用力，確保城市規劃的優越性、系統性和全面性。

參考文獻

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