資產評估的方式精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇資產評估的方式，期待它們能激發您的靈感。

篇1

隨著經濟的發展，改革的不斷深入，森林的生態建設與保護受到社會的廣泛關注。新形式下傳統森林資產評估工作無法滿足社會的發展需要，這就要求相關工作者不斷創新森林資產的評估工作，切實應用好核查方法來實現森林資產評估工作的效率提升。

【關鍵詞】

森林資產；評估；資產核查；內容；方法

隨著我國林業體制的改革深入，如何更好的實現森林資產的評估核查也成為工作人員面對的重要課題之一。森林資源不同于其他礦產資源、可再生資源，其具有自身的特殊性，在新時期市場化進程中積極開展森林資源評估工作會有助于深化經濟體制的改革，進而反作用推動我國林業的優化可持續發展。筆者結合工作實踐，簡要探討森林資產核查內容，并探討資產核查方法，希望能夠促進森林資產評估核查工作進步。

1、森林資產核查的內容

第一，傳統森林資源核查的內容。在傳統森林資源核查的內容中通常是具有一定價值的林業，如林地、濕地等。若采用全面核查的方法，資產評估一般采用小班的方式制成表格全面反映評估的內容，其中包括：資產明細統計表、實物產量預測表、以及森林資源樣地因子調查表等。實物產量是傳統資產評估工作成敗的主要因素，其包括的內容主要是木材、林產品以及林果等。主伐樹木可以通過森林資源樣地因子調查表進行調查，而林果與其他農產品是林木產量的一部分，其產量的預測可以使用林木資源預測的模式。

第二，新形勢下森林資源核查的主要內容。隨著經濟的發展，物質文明的提高，人們越來越關注生態問題。森林具有吸碳、放氧、調蓄等功能，尤其是近年來，旅游業的興起，將會使有關森林資產評估的項目越來越多。森林資產核查的內容，除了商品效能之外，還應當增加生態效能和社會效能。若采用全面核查的方法，新增資產可以采用小班方式制定表達綜合反映其內容，同時按照對象的屬性科學增加樣地調查因子、資產明細統計等部分考慮；景區森林風景的等級評價則主要考慮森林生態景觀綜合調查因子、森林生態景觀綜合得分與等級等內容。

首先，要依據工作開展對象設定好森林資產評估的效益指標。由于進行森林資產評估，會有很多內容包括其中，如年度吸碳量、年度土壤流失量、以及森林調蓄率等。筆者結合工作經驗，總結出效益指標有以下：（1)涵養水源。森林能夠有效蓄水，這也是涵養水源能力的重要體現。對于森林涵養水分能力的影響因素包括：森林內植物的覆蓋面積、森林植被的覆蓋度、年度總降水量以及研究地區的產流降雨量等。相關具體的數據可以參照近幾年的研究結果，得出森林涵養水源的的總量后，應科學采用分析方法來討論價值估算，常用的方法是機會成本法。機會成本指的是不考了市場價格調節，采用犧牲替代收入方式對其進行估算。結合實踐，我們為了保護土地往往會放棄土地帶來的巨大經濟效益。因此我們可以通過森林涵養水源其所消耗的經濟成本來估算其經濟效益。（2）水土保持。土壤效益評估的方法有兩種：機會成本法、影子價格法。主要是從土壤的廢棄、有機碳、肥力等三個方面進行評估其經濟效益。關于土壤廢棄的價值估算通常簡單用土壤保持量同單位土壤的年均收益做乘法；而土壤有機碳的核查工作是需要參考土壤保持總量、土壤中平均有機碳的含量、以及碳稅率；土壤肥力的保持效益應當結合土壤保持量、土壤中個元素如N、P、K的含量等，并與化肥的效力進行對比，通過估算和參考近幾年的研究結果，可以得出土壤肥力的價值。

其次，生態景觀綜合因子調查。影響生態景觀綜合因子的因素大致是當地環境質量、開發條件和景觀質量等。開發條件其內容具有多樣化，如天文、水文、天象、生物及人文資源的評價及其等級，相關組合和旅游特色的評價，同時還要考慮到基礎設施是否完善、交通是否完善、是否處于適游期等多方面因素。對森林固碳效益的測度根據部分的不同可以從年積累量和先存儲量考慮，將這兩個評估值相加，得出結果就是森林固碳的總經濟效益。其次，生態景觀綜合評分及分級。評估森林對當地氣候的影響，需要從蒸發量、森林固碳量、以及水土保持等方面進行測定。當然，也可以采用機會成本法，指的是利用為保持地區森林環境所消耗的成本來進行森林對應產生的經濟效益。對各項指標進行數據化和數量化，根據數據評估生態資源質量的等級，從而調節氣候，維持生物的多樣性。

2、森林資產的核查方法

第一，傳統資產核查方法。根據我國頒布施行的《森林資源資產評估技術規范》的要求，在核查中要做到依據規劃進行調查，查閱林業部門的歷年檔案資料及編制好森林資產清單。同時，在森林資產核查中的方法應用可以選擇抽樣控制法、小班抽查法及全面核查法等。隨著林權制度改革完成以后，資產評估的主體將以農林為主體，并在生產實踐中全面使用這種核查方法。

第二，新形勢下森林資產的核查方法。新的森林資產核查方法以傳統核查方法為基礎，主要針對生態和社會效能的核查。例如：土壤侵蝕情況、森林調蓄情況和森林旅游等相關情況，還包括風景等級評定的相關內容。針對上述特點，資產核查的方法也做出了相應的變動，除了傳統的核查方法之外，還根據核查的特點相應增加了調查的樣點和踏查路線。樣點設置要按照森林的地勢形態，同時樣點核查的內容要做到全面準確，主要內容是：大氣、地面水、負離子、空氣細菌、土壤厚度、落葉厚度等數據。線路踏查的核查內容主要包括：景觀資源質量、土壤侵蝕類型及環境質量等。無論是傳統核查方法，還是新形勢下的核查方法，歸根到底還要告訴我們森林的重要性，我們不能為了經濟的發展，而放棄森林，因此從現在開始必須重視森林的保護，支持國家的可持續發展的政策，并努力實踐落實到實處。

隨著經濟的發展，人們在物質水平提高的基礎上，開始重視生態的保護，尤其是森林資源的保護，森林資源除了可以為我們帶來經濟效益外，還可以涵養水源、保持水土、防風固沙等作用，同時森林還可以吸收二氧化碳，放出氧氣，給我們帶來健康的生活，因此森林的保護非常必要。

參考文獻

[1]劉國才.新形勢下資產評估核查內容與方法[J].廣東科技，2015，(07):192-193.

[2]余松柏，梁思明.新形勢下的森林資產評估核查內容與方法[J].中南林業調查規劃，2012，(08):49-52.

篇2

摘 要 伴隨我國經濟形式多樣化的發展，以及企業經營手段的日益市場化，資產評估已成為我國經濟建設中不可忽視的重要環節之一。資產評估不但可以為國企改制、兼并、上市和重組以及合作、合資等提供必要的中介服務，同時還能有效防止，或是減少各類經濟活動中資產不合理流失現象的發生，成為促進社會和諧，現實社會經濟活動更加公平的有力保障。

關鍵詞 資產評估 現實意義 基本方法 加強措施

資產評估是指資產評估專業人員以資產某一時刻的狀況為基礎，以自身特定制定的目的為前提，在一定的原則或者假設下，按照客觀的標準，對評估程序進行系統的設計，采用科學的評估方法對資產的價值進行評定和估算。由于資產評估必須對企業的資本保全狀態予以真實的反映，才能實現資產評估的目的。所以，必須在明確資產評估主要方法的基礎上，采取有效措施提升資產評估工作的質量。

一、當前我國資產評估的基本方法探析

評估方法對資產評估具有重要的影響。目前，我國資產評估市場中最為常用的方法有以下幾種：

（一）市場法

市場法是利用我國現行市場上同樣或類似與被估值的資產的近期交易價格為基礎，經過直接比較或類比分析對參考的資產進行相應的分析，而做出的價格調整。通過市場法進行資產評估時首先要確定他是不是具有一個充分發育活躍的資產公開市場，看這個市場的交易環境是不是公平，它的監督機制是不是合理等一些條件。其次還要該市場上是否有可比的參照物及與其相同的改資產評估對象的交易活動，觀察這些交易活動的有關數據等。在進行資產評估時，要明確資產評估對象，尋找相同的參照物，然后以資產種類為依據查找對資產價值影響較大的因素，并且根據參照物對這些不同進行分析調整它的價值。最后還應運用統計分析或其他方法對評估結果的合理性進行分析。

（二）收益法

收益法是通過估測被評估資產未來預期收益并折成現值，借此來確定價值的一種評估方法。收益法確定的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。一般來說收益法就是通過把資產購買者期望的收益轉化為價值，反映購買者所接受的最高價格。

必須要注意的是，應用收益法必須要具備以下前提條件：第一，被評估資產的未來價值可以預測并且要保持穩定，同時還要對于它的未來預期可用金錢衡量；第二，評估資產的所有者所承擔的風險同樣可以用貨幣衡量，并且反映于折現率的數值中；第三，被評估資產預期獲利的年限是可以預測的。一般來說收益法的操作程序就是首先要搜集驗證有關經營、財務狀況的資料，并分析對比這些指標以及發展趨勢。其次就是預測這些資產的未來收益、折現率、收益期。最后就是計算這些資產的收益現值，確定它的價值。

（三）成本法

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。在進行資產評估時如果該資產的成本較高則證明它的價值就會變大，在采取成本法進行資產評估時首先就是要確定評估資產的重置成本。可以說在日常的生產中資產的價值是個變量，它會隨著時間的變化、技術的發展等變化，這些都會造成資產的成本變化。這里需要注意的是要對該資產的使用年限，以及以往使用中所出現的資產貶值進行合理、準確的計算，才能確定被評估資產的價值。

二、推動資產評估質量提升的措施分析

（一）確定合理的評估標準和評估范圍

進行資產評估時必須確定相對統一的評價標準，使各項資產的評估建立在一致的基礎上，從而使評估結果具有可比性。對被兼并企業進行整體資產評估和部分資產評估時，當采用重置成本標準時，同時輔以收益現值標準，以驗證重置成本標準的結果。當然在某些特殊情況下，亦可以靈活地采用相應的方式方法進行。此外，在資產評估中，既要包括有形資產的評估，又要包括無形資產的評估，特別是在現實情況下，企業無形資產的評估顯得尤為重要，所以評估中確定范圍也是一個較為關鍵的問題。

（二）要規范土地的作價和確定固定資產合理成新率

在企業并購重組、改制整合活動中，對土地作價的原則是強調有償而不等價，切忌平調和簡單調入。要有專業的土地評估機構按程序評估。對固定資產成新率的確定，要按標準界定，避免評估操作中的隨意性。由于資產評估的基本原則是客觀、公正，因而評估要從實際出發確保評估的客觀與公正。在具體確定固定資產成新率時，可以綜合考慮固定資產使用年限和等級技術評價指標等因素確定。

（三）加強行業管理，減少行政干預，強化中介機構獨立性

應堅決落實評估機構與行政管理部門徹底脫鉤，從制度上和體制上解決資產評估業中存在的嚴重缺陷，確保評估機構及人員的獨立性，使之真正成為客觀、公正、獨立的社會服務中介機構，發揮資產評估機構在我國市場經濟建設中的作用。這樣才能強化服務意識，準確把握評估行業發展的趨勢，依托社會市場需求，高效開展服務與管理。

結語：資產評估行業對維護產權主體所有者的權益，促進產權交易順利、正常地進行發揮著重要的作用。因此，為了促進我國經濟結構的調整，以及社會資源優化配置，應切實提升資產評估的質量，使之為社會主義市場經濟健康發展作出應有貢獻。

參考文獻：

篇3

關鍵詞 技術型知識產權 實物期權法

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A

技術型知識產權是以技術為依托的知識產權，一般認為，專利權、專有技術等帶有技術性質的知識產權都可以稱之為技術型知識產權，其主要特征為客體信息的無形性和評估結果的不確定性。

1技術型知識產權資產評估方法應用分析

我國 《資產評估準則―無形資產》規定了無形資產包括收益法、市場法與成本法三種。不管是成本法、收益法，還是市場法都是針對傳統有形資產創造產生的評估方法，但是知識產權的無形性使得知識產權與有形的物權之間存在本質的差別。

1.1市場法、成本法與收益法比較

（1）市場法主要利用市場上同樣或類似無形資產的交易資料和交易價格。理論上而言，的確能得出最接近市場價格的知識產權評估價值，但是我國知識產權制度剛起步，知識產權交易市場尚未健全，交易并不活躍，這就限制了尋找效用相同或相似的知識產權。

（2）技術性知識產權一般可分為技術自創型與外購型。后者成本相對容易得到，而前者成本經常難以計算。對于前者，企業也許技術成本資料不完整，即使完整，真假也不易分辨，同時新技術的產生需要反復試驗證明，成功背后的成本因人而異，而新技術的市場價值總是客觀確定的。成本法可能更適合后者評估，但對于技術性知識產權出資評估而言并非最優。

（3）收益法是知識產權評估中經常使用的方法，主要通過估測被評估無形資產的未來預期收益并將其折算成現值。通過收益法得出的評估結論，往往便于企業與其他股東在決定技術性知識產權出資作價多少股份時進行考慮。

1.2三種方法應用中存在的問題

成本法這一方法可以較準確地確定企業的有形資產的價值，但是成本法通常并不能準確反映企業作為一個整體而存在的價值。評估對象不存在活躍公開交易市場和無法獲取可比交易案例是目前技術型知識產權市場法評估實務中面臨的最大問題。在收益法下面臨的最大問題是分成率預測難度大、折現率預測難度大，收益法評估思路不符合知識產權特點。

我國上市公司知識產權資產評估的目的性非常強，主要有資產置換、股權轉讓、股權收購、資產轉讓，其中，因為股權轉讓而進行知識產權評估的公司最多。但是在這種目的下進行評估時，方法選擇上具有很大的隨意性，即哪種方法產生的評估結果更符合評估目的便采用哪種評估方法。綜合來看，對于技術類知識產權評估采用何種方法，都面臨一定的問題，應根據企業自身知識產權的特點選擇適合的方法，下面引入實物期權法在技術類知識產權資產評估中的適用。

2實物期權法在評估中的適用

實物期權法主要由金融期權理論衍生而來，Myers指出一些實物資產具有期權的性質，并賦予企業一定的權利（實物期權），技術類知識產權同樣具有這種性質，類似金融領域的看漲期權，彌補了傳統靜態現金流量折現法中諸如未考慮企業未來決策彈性和預測誤差大等缺陷。鑒于技術型知識產權，尤其是專利權具有投資期長、風險大、不確定性高等特點，實物期權法在技術類知識產權資產評估應用中有其突出的優勢。

實物期權法的重要優勢是結合企業的未來管理和決策柔性，在投資項目的價值評估中充分考慮項目投資的時機選擇，主要適用于技術類知識產權的價值評估，即專利權和專有技術。但并非所有技術型知識產權都具有實物期權的特點。用于新產品開發的技術型知識產權往往需要配套實物資產的投資和明確投資時機的選擇，較適合用實物期權法進行評估；有投資目的的技術類知識產權最適合實物期權法；投資價值是站在投資者的角度，使其某項投資利益實現最大化，較適合實物期權法。

3技術型知識產權出資評估機制之完善

3.1優化知識產權評估方法

首先，我國應在專利、商標、版權等方面加大研究投入，加強理論研究，建立起符合各種不同知識產權資產類型的評估方法，根據不同階段采用不同的評估方法加以精確化；其次，我國知識產權評估中使用的方法與其他資產評估使用的方法幾乎大同小異。企業在選擇方法時應結合自身特點來運用，收益法是技術型知識產權評估中的主要評估方法，實物期權法在適合情況下也不為一種很好的選擇。

3.2制定單獨的知識產權資產評估規范

目前，只有中國資產評估協會2008年的《專利資產評估指導意見》是專門針對知識產權資產評估的。鑒于知識產權的特殊性，須單獨制定知識產權資產評估規范，可以考慮從法律、法規與自律規范三者相結合的模式。因此應盡快出臺《資產評估法》，可根據需要分別制定專利資產、商標資產等評估規范，接著由評估協會出臺相應的指導意見。

3.3強化評估主體之監督與責任制度

無形性特征造成了知識產權評估上的困難。首先在以出資為目的的評估中，評估主體必須充分了解知識產權的權利狀態，避免失誤評估對企業、股東與債權人造成損害。其次要保障評估活動獨立進行，這是客觀公正評估的前提。評估主體作為自主經營、自負盈虧的中介組織，業務活動均應獨立進行，不受任何主體、任何機構與社會團體的干涉。

篇4

【關鍵詞】房地產投資項目；實物期權；價值評估；B-S期權定價模型

一、房地產投資項目的實物期權概述

（一）實物期權的涵義

期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。

（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類

1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。

（三）房地產投資項目的實物期權特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產投資項目的實物期權定價模型

（一）B-S實物期權定價模型

B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產投資項目實物期權參數的修正

1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。

2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。

3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。

5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。

用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：

未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。

四、結論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。

對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

[3]劉云萍.關于企業價值評估中收益法的探討[J].企業導報.2010（3）

篇5

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。主要內容包括房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、市場比較法、成本法、收益法、假設開發法、其他估價方法、房地產估價報告。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

隨著房地產市場的迅速膨脹，房地產與土地評估業務愈加頻繁，而面對大量激增的評估業務和評估數據，以紙質或excel表格等傳統評估業務管理手段已經無法滿足評估公司的業務管理需求。基于房地產評估的流程及核心內容，并根據鄭州某房地產評估測繪咨詢有限公司（以下簡稱公司） 的實際需求，我們開發了基于B /S 模式的房地產評估辦公自動化管理系統，并成功在公司中應用實施。

1 房地產評估辦公自動化管理系統的業務分析

通過我們與公司業務人員的咨詢，結合房地產與土地評估的相關業務規范，并根據公司的實際業務需要，得到房地產評估業務主要有以下幾個過程，包括報單管理、現場勘查、預評管理（ 簡稱預評） 、正評管理（簡稱正評） 、業務統計、業務歸檔等幾個主要關鍵流程。

報單管理：公司業務經理收到委托方（銀行、法院、政府或個人等）房地產評估業務請求。公司業務經理如果受理，則將此業務通過報單具體分配給公司某個業務員，由他來具體承辦此單評估業務。

現場勘查：公司業務人員接收到業務報單，由現場勘查人員到現場進行現場勘查。現場勘查人員根據業務分派詳細信息，對業務現場勘查與記錄，收集評估體相關資料，填寫現場勘查記錄表。

評估管理：預評人員根據現場勘查人員的現場勘查記錄表，確定評估所用方法，完成房地產評估初評報告。由審核估價師審核已完成的評估報告。審核未通過的評估報告將發回給報告撰寫評估師重新調整，直至審核通過。評估報告分為預評報告和正評報告兩類報告格式。預評報告內容簡略，通常是以表格形式展現，涵蓋房地產評估主要方法及結果，而正評報告內容規范并詳實記錄評估方法應用過程。

提交用戶：完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，完成對委托估價者的估價服務。

歸檔管理：由于公司不同的人員從事不同的業務，通過房地產評估辦公自動化管理系統可以自動地統計出每個人不同業務的業務量，方便領導、員工、財務及相關人員進行查看、匯總及費用統計。權限不同，每個人查看的具體內容也不一樣。

2 房地產評估辦公自動化管理系統的角色分配及功能設計

系統角色分配。根據業務流程，并考慮到評估業務管理系統用戶的多樣性，將用戶分為系統管理員、業務經理、報單管理員、現場勘查員、預評報告撰寫員、預評報告審核估價師、正評報告撰寫員、正評報告審核估價師、財務員等角色。在實際工作中，公司同一工作人員可以利用多種角色權限使用系統。

系統功能設計。基礎模塊主要包括：人員管理，對公司員工基本信息的維護，如用戶名，密碼，地址，所擁有的角色等；部門管理，對公司部門基本信息的維護，如部門名稱、種類、所擁有的角色等；角色管理，根據業務的要求，對不同的角色擁有不同的權限，如報單權限、業務經理權限等。

業務管理，按照評估項目運作過程中各個項目狀態建立評估業務工作流，詳細記錄工作流中的項目過程信息。評估工作流包括報單管理、現場勘查管理、業務分配管理、預評管理、預評審核、正評管理、正評審核、業務統計等。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源在系統的設計中，根據錄入的信息，可以方便地導出報單、預評、正評等各種Word文檔，各種統計通過報表顯示一目了然，業務量的統計也可以通過Excel表格方便地導出，極大地方便了公司用戶的。

其他模塊，根據公司的實際需要，還開發有公告通知，行業新聞，我的便簽，法律法規，技術交流等模塊[3]。

3 系統實現與功能界面展示