風險投資分析方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇風險投資分析方法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞 投資風險 計量方法 階段性

一、引言

近20年來國際金融市場的發展使行業內的競爭加劇，現代金融理論、金融工程技術和計算機技術的發展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關于投資風險的計量有很多指標，包括以投資收益率的方差、標準差為基礎的計量方法；以Hurst指數計量的風險指標代表的非線性計算方法；以收益率的下方風險為基礎的計量指標，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統性的市場風險之外，主要面對的風險就是價格波動的風險，這種因為價格波動而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風險。運用統計學的方法對投資風險進行計量通常運用的是均值方差，用于指導投資者關注風險，把握投資時機。

二、投資風險概述

投資風險管理經歷了60年代的資產負債模式到80年代的資本協議約束模式，到現代的全面風險管理模式，經過金融危機的洗禮，各國領導吸取經驗教訓，認識到金融危機中最大的教訓就是監管責任的不到位，美國監管部門對于金融投資機構的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風險管理定價模型到市場風險與信用風險的相關關系等內容確定了投資風險的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風險的相關關系，給出相應的評級，為投資者提供投資參考。市場定價模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎資產、交易對手金融違約風險等，也為信用資產的歸類給出了相關性指導。構建了風險管理的識別和量化體系，實施新資本協議的目標來指導提高風險管理水平。建立有效的風險評估模型，控制操作風險，運用巴塞爾規定的基本指標法和標準法以及高級計量法，對相關數據進行測量。

三、投資風險統計學特征

（一）偏差的好壞

當收益率波動向下時，低于投資者預期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動，可能高于投資者預期時就是一種好的偏差，通常情況，對于多頭投資者而言，投資風險就是壞的偏差。對于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動情況和總體走勢能夠幫助投資者對風險形成預期，以及判斷市場情緒。

（二）投資風險的期望特性

對于投資者來說，投資風險與投資期望是相對的，當實際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時，有利于投資者建立信心，與此同時，投資期望值越高，投資風險就越大，此時投資者將舍棄低盈利機會，增加融資，用于投資更高風險高收益的項目，其期望值也同時增加。因此，對于投資風險的分析一定是建立在投資期望的基礎上的。通常投資都有一定的周期，根據投資周期的階段性，能夠運用統計學方法對投資風險進行計量，運用均值―方差量化投資者實際收益情況，通過統計分布情況分析投資的好壞。在投資實踐中通常選擇無風險收益率作為期望收益率，并且將低于無風險收益率的投資視為發生投資風險，若是針對個人投資者的研究則需要依據個人投資者的投資期望來進行測算。

（三）投資風險的時間特性

設定不同的統計周期對投資風險進行測量，其風險程度會有所差異。時間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時間以日、周為單位為短線投資。投資風險的時間特性與不同時間段的投資收益相關聯，因此描述投資風險時應當以時間為基礎，敘述為月投資風險、季投資風險和年投資風險。

四、基于均值-方差模型的風險計量方法

均值―方差模型是統計學的基本計量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風險研究，并且建立了計量風險的通用公示：

定義：W為未來的財富值；

f（W）表示財富值的概率密度；

F（W）表示財富值的積累概率密度；

U表示財富的期望值；

得到的計算公示如下：

第一，方差

第二，半方差

第三，絕對離差

第四，財富值低于期望的概率

將以上公示進行合并得到如下公示：

將W固定于U上之后，得到專門用于計量Downside Risk的a-t兩參數模型，也就是現在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：

上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當a=0時，LPM0 表示低于期望的概率水平；當a=1時，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當a=0時，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。

五、期望-半方差風險計量模型

2000年之后學術界開始重新審視半方差的計量方法，并給出了一個新的計算方法，如表1所示：

表1 基于均值的半方差計算方法

Year Return R

1990 10%

1991 -5% -5% 25% 625%

1992 30%

1993 15% 15% 5% 25%

1994 20%

Σ=100% Σ=650%

μ=20% SV=650%/5=130%

半方差計量方法具有以下幾個特點：

首先，半方差的運用并不常見，投資者對這種方法不熟悉。

其次，投資經理在實踐中需要考慮投資成敗問題，如果運用半方差計量需要承擔較高的風險，一旦失敗會帶來相關法律問題。

再者，馬科維茲憑借資產選擇論開創了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經濟學獎，因此對風險計量方法的革新造成了一定的阻礙。

最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發揮半方差方法的優越性。

在Downside Risk的理念指導下，20世紀90年代經濟學界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運用到投資風險計算當中。經過一段時間的組合與實踐應用，將Var定義為在一定置信區間的損失最大可能性，其計算采用收益率的聯合正態分布，在此基礎上進行參數假設的設定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現在，只計算左尾尖的大小而非全部下行風險；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評估資本充足性。

六、兩階段計量方法檢驗

檢驗投資風險計量（下轉第頁）（上接第頁）方法與現實情況是否相符，需要將模型測算的數據與實際情況進行對比。為此，本文選擇了上證指數5年來的損失計算數據，統計了以周為周期的統計期間收益率的變化情況，以收益率低于無風險收益率的數據作為投資風險點，然后計算其差值再加上1，以此類推計算了50個交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）

通過上述檢驗，SV值的每周可能損失相關系數為0.994，由此可以推斷其風險表達效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關性只有0.463，方差基本不能表達每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計算可能損失值的幾何均值方法，復雜程度相似，但是準確性有所差距。

七、結語

在測算投資風險的時候，應當把風險定義在收益率的均值偏差基礎上，更能反映現實情況，根據投資風險的特性，通過改進半方差計量方法，加入資本因素，運用現代計算機技術，使計算結果更客觀，計算方法更簡潔，通過本文的討論發現，幾何均值的標準是最準確的檢驗方法。我國的無風險利率處在近20年以來的低位，投資風險較大，在進行投資組合與風險管理中要利用上述風險評估模型，進行合理有效的評估，同時有關部門應當合理引導投資機構，增加對投資機構的指導，以及對投資者的風險提示，改進凈資本、風險資本準備計算公式，加強資本質量和風險計量的針對性；完善杠桿率指標，提高風險覆蓋的完備性；強化全面風險管理要求，提升風險管理水平，從而促進投資市場的健康可持續發展，順應我國經濟發展的大潮流。

（作者單位為中海石油財務有限責任公司）

參考文獻

[1] 潘立生，楊曉.非效率投資計量模型有效性檢驗――基于經濟周期階段性研究[J].合肥工業大學學報（社會科學版），2014（1）：9-17.

篇2

摘要：隨著改革開發的不斷深化及國家投融資體制改革的發展，我國公路建設經營模式也發生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國家、地方、獨立投資者等。因為多元化投資主體的形成及BOT、特許權經營理念及模式的大量引進，形成了一些由投資方構件的獨立建設、運用及管理的公路項目公司，這種情況下，公路網絡風險提升也引起了投資者的重視。本文主要對投資風險的概況、公路投資風險及投資風險規避方法進行了分析與探究，以期為公路事業發展提供可靠的保障。

關鍵詞 ：公路投資風險 規避方法 概況 風險管理 公路建設 風險清單

作為國民經濟與社會發展的基礎產業及重要基礎設施，公路是交通運輸系統的綜合性基礎。伴隨全球化經濟發展水平的有效提升，加快了各個國家、地區之間的交流，公路發展趨勢也已成為由局部區域網絡發展向跨國界、跨地區大型公路網方向發展。公路的安全性及舒適性能夠對一個國家、地區的綜合國力及經濟實力進行充分體現。公路建設規模的擴大，可對沿線經濟發展起到推動作用，是實現區域經濟與國民經濟可持續發展的重要保障。

一、投資風險的概況

投資風險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。遵循公路項目投資特性，投資風險來源可分為3個方面：外部環境的不確定性、項目自身復雜性及項目設計者、建設者與運營管理者能力的有限性。

作為資金、技術密集型項目，公路工程建設具有規模大、投資高、工期長等特點，從項目立項至竣工后期整個過程中，其面臨著諸多風險因素，各個風險間具有較為復雜的關系。根據投資風險來源的不同，其風險特征如下：

第一，風險存在客觀性及普遍性。風險作為損失發生的不確定寫那個，其屬于超越人們主觀意識的客觀存在，在公路建設各個階段，風險隨時存在。

第二，具體風險出現的偶然性及大多數風險出現的必然性。大量風險因素與其他因素的共同作用結果是所有具體風險出現的原因，作為一種隨機現象，偶然性是個別風險事故出現的特點。通過觀察、統計及分析大量風險事故資料，可對風險產生的概率、損失程度進行計算，降低風險。

第三，風險的可變性。在公路工程整個建設過程中，在質和量上各種風險都出現了改變，伴隨建設階段的轉變，部分風險可得到有效管控，部分風險出現并得到有效處理，在項目各個階段都極易出現新的風險。

第四，風險的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長、規模大等特點，致使其具有大量復雜的風險因素，導致公路建設整個工期內風險量較大，各種風險關系的交叉，導致其呈現出多層次的特點。

二、公路投資風險分析

1.項目建設成本增加

公路項目由投資準備階段到項目竣工驗收階段，所需費用資金較多。在增加建設成本的同時，將對公路建設項目收益情況造成直接影響。首先，公路建設項目規模改變必將增加成本。因前期規劃和后期建設規模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設期間全部費用，如土地征用費用、拆遷費用、材料預估費用等都會超出設計規劃的費用。

其次，在市場體制作用下，市場供求關系將產生物價變化等情況，特別是公路投資建設中的材料、人工費用等。施工前期，公路工程建設具有較低原材料、人工費用，可施工過程中因價格因素的制約，將加大建設成本，導致人工、原材料等大量增加。

再次，設計改變增加成本。公路投資建設時，往往會出現設計前期規劃不合理，后期設計變更等問題，這些問題的大量出現，將引發后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。

最后，附近土地征用、拆遷費用標準預估不合理。作為公路投資建設的重要內容，建筑物拆遷工作是其投資風險產生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現在賠償費用方面。在市場調查時，投資商因無法深入了解當地環境、文化等內容，在開發過程中將大幅度提升拆遷及補償費用。

2.風險分擔問題

（1）建設性風險。建設性風險是指在設計、施工中公路工程存在一定問題，導致運營無法正常進行的風險。作為項目業主，在選擇設計單位、審查設計方案等方面投資方并沒有直接決定權，往往存在政府參與的現象。公路使用期間，因工程設計、施工存在問題將無法達到公路工程的使用性能，導致投資方不能對預期經營目標風險進行準確判斷。

（2）運營風險。車輛通行收費權、廣告經營收入權及服務設施經營收入等都是公路項目運營收入的主要來源。在現行制度下，投資方并沒有自主定價權，如降低公路車流量及第三產業開發等問題的產生，將影響投資方的預期收益情況，并增加其支付難度。

（3）金融風險。通貨膨脹與利率風險等為公路項目的金融風險，因公路項目規模大投資多，通常存在貸款等問題，這種情況下，必定會產生利率風險。當固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費用將對當時市場利率投資成本高出許多。在進行浮動利率合同簽訂時，同時也會產生上漲利率的現象，進而給投資方帶來嚴重的資金壓力。

三、公路投資風險規避方法分析

通過評估與分析項目風險，及充分考慮項目風險出現的概率、損失嚴重程度及其他因素，可對公路工程出現的各種風險危害性進行確定，同時比較投資者的安全指標，對公路項目的危險等級進行確定，進而選取科學有效的措施進行施工。

1.風險回避

作為一種最徹底的風險處置技術，風險回避是在對公路項目風險及較大損失時，可對該項目主動放棄及終止，以此對該項目風險避免及降低損失的一種方式。在風險事件出現前風險回避可完全消除風險因素，相比其他風險處理方式，這種方式更能降低風險出現率。在預測、識別、評估及分析公路項目風險中，如發現風險損失較大，通過這種方式，可正確估量風險程度，避免不可估量損失的發生。

2.風險管理

在對公路項目風險全面分析、評估的基礎上，應對風險的防范工作進行合理規劃，在最小范圍內控制風險，降低損失。面對建設性風險時，要求建設施工過程中項目工期必須加強道路養護與維修力度，對路面進行定期檢測，保證規范公路項目建設過程等。同時做好可行性研究工作，在技術與施工方案選擇應確保其合理性，盡量對風險進行有效控制。在承建商選擇中應確保其具有較強的能力與經濟實力，并進行工程完工擔保措施的建立。在運營風險管理中，交通量降低及增加維護費用為運營風險的主要體現，該風險處理方式可選用風險轉移及風險控制。必須對運營管理模式加以創新及改革，確保公路運營管理機構能夠與維護機構有效協調，并進行運用維護合同的簽訂，對獎懲措施加以明確。

3.風險監控

篇3

摘 要 本文提出了一種房地產投資風險評價指標體系，運用層次分析法（AHP法）與模糊綜合評價方法進行了風險指標權重的確定和投資風險的評價為房地產開發企業提供了科學決策的依據。

關鍵詞 房地產投資風險 風險評價指標體系 層次分析法 模糊綜合評價

一、引言

當前我國在投資風險評價研究方面主要存在以下不足：一、所涉及風險影響因素較少；二、各種風險因素間的相關性研究不充分；三、一般采用靜態分析方式（如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等）。為此，本文針對以上情況提出了一種房地產投資風險綜合評價體系，利用模糊綜合評價方法對投資項目的風險進行綜合評價。為房地產開發企業全面科學的評價投資項目的風險提供了一種有效的方法。

二、房地產投資風險綜合指標評價體系

（一）評價指標體系構建的原則

1．全面性。指標體系作為一個有機整體，既有反映項目收益的指標，又有反映總投資和工期方面的指標；既有確定性指標，又有風險性指標。

2．科學性。指標體系的設計要力求反映客觀實際，對評價的結果需要復核和檢驗。

3．可行性。指標體系不僅在理論上行得通，在實際操作上也要簡單易行。

4．系統性。指標體系要注意結構層次，橫向可比，縱向可比，重點突出。

（二）指標評價體系的構成

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上，根據構建原則，構建房地產投資風險的評價指標層次體系，包括：目標層A、準則層B和指標層C。

三、模糊綜合評價方法

模糊綜合評價方法是一種綜合運用層次分析法和模糊評價法來評價具有“模糊性”事物的系統分析方法。模糊評價法解決了層次分析法的各方案對各評價因素優劣性評分的問題；層次分析法則為模糊綜合評價提供了較為科學的評價指標體系和各因素的權重。

（一）建立綜合評價指標體系層次結構模型

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時，最重要的一步是進行投資風險辨識，并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。本文所建立模型如下表所示。

在評價過程中，評價者不可能精確判斷矩陣元素bij的值，只能對它進行估計。如果在估計時有誤差，必然導致判斷矩陣的特征值有偏差。在構造判斷矩陣時，并不要求判斷具有嚴格的一致性。這是客觀事物的復雜性與人們認識的多樣性所決定的。但是，要求判斷具有大體的一致性。即在求出λmax后進行一致性檢驗。

過程分為兩步，首先計算一致性指標CI=（λmax-n）/（n-1）。然后隨機引入一致性指標RI，計算一致性檢驗系數CR=CI/RI，計算結果CR≤0.1，則這個判斷矩陣有滿意的一致性，其特征向量W表示的層次排序的權重基本合理；否則調整判斷矩陣，直到獲得滿意的一致性指標為止。

（三）計算組合權重

根據指標層C風險因素相對準則層B風險因素的特征向量集W和準則層B風險因素相對評判目標A系統風險的特征向量V，可以計算得出指標層C風險因素相對于評判目標A的系統特征向量U，即系統權重向量，相應的計算公式為：U=W×V。

（四）建立多層次模糊綜合評價模型

確定評價指標的評價集T=t1，t2，…tm以及相應的風險隸屬度向量。最后，得出模糊綜合評價模型。

四、結語

模糊綜合評價方法克服了傳統決策方法只能衡量房地產投資中某單一風險的弊病，將房地產投資作為一個系統來衡量其整體風險程度。該方法不僅可以得出對項目評價的優劣性定位．而且可以周全地考慮各因素對項目實施效果的影響程度的大小。為投資者的投資決策做出參考依據，具有較大的應用空間應用價值。

參考文獻：

[1]劉秋燕.房地產投資分析.大連:東北財經大學出版社.2007:308-324.

篇4

    房地產業作為國民經濟的組成部分,它的發展也遵從了經濟的周期性規律。宏觀經濟開始復蘇時房地產開發和投資隨之上升,但由于房地產開發的時滯效應,使得房地產業的復蘇會稍后于經濟復蘇的時間。宏觀經濟持續增長,使房地產價格上升,開發商資產值相應快速膨脹,在銀行大量提供抵押貸款的情況下,投資乘數效應又使得房地產業比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。由于房地產業沒有宏觀經濟那種各行業相互牽動消長的綜合影響,因而房地產業的衰退現象也通常比宏觀經濟先期出現。房地產投資是房地產開發的源頭,直接決定了房地產業的發展態勢。

    一.房地產投資的概念

    房地產投資屬于投資的范疇,是指投資主題{包括政府,企業和個人}為實現某種預定的目標,直接或間接對房地產的開發,經營,管理,服務和消費所進行的投資活動。毋庸置疑,房地產業在國民經濟中占有十分重要的地位 。進行房地產投資是發展國民經濟的重要渠道,當然也是個體積累財富的重要方式。

    二.房地產投資的分類

    根據房地產投資形式的不同,房地產投資可分為直接投資和間接投資。房地產直接投資是指投資主體直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作,包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式;房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為,投資者不需要直接參與房地產相關的投資管理,包括購買房地產開發企業的債券、股票,購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等活動。同時,根據房地產投資的用途不同,房地產投資也可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等等。

    三.房地產投資的風險和弊端

    由于房地產投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款,且所占用的這部分資金大多是長期貸款,而銀行資金來源主要是各類短期存款,如此短存長貸的矛盾,在銀行內是主要的潛在風險之一。目前,國內尚未對房地產抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施,一旦房地產市場發生大的波動,銀行將形成大量的呆、壞賬;此外,在偶然因素的刺激下,短期儲戶如果大規模提現,銀行將面對資金短缺的經營風險。在當前我國還未采用資產證券化的房地產抵押貸款二級融資模式的情況下,化解上述風險相當困難,只能將其寄托在房地產穩健良性發展的良好預期上,但是這種預期是極其脆弱的。

    從邏輯上講,房地產投資是房地產價格與價值上升的原因,同樣也是結果。一般而言,房地產投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有:房產類商業成本(包括商業設施與廠房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市競爭力,這是不利的因素。但實際上,這兩類因素與城市競爭力相關的其他因素也有著密切的聯系,如商業成本提高,可能使某些產業和行業逐漸遷出,其結果將導致城市相關產業鏈的破壞,使聚集的產業帶、產業區分散,最終導致該類產業競爭力喪失;同樣地,隨著居住、辦公成本的提高,增加了人才的生活成本,從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力,人才的流失將大大降低城市的競爭力,進而對城市經濟增長與發展不利。

    四.房地產投資的控制方法

    1.使用風險預警系統。

    為了有效地監測中國房地產存在的宏觀風險,建設部自2004年2月起正式啟動房地產市場預警預報信息系統,并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統將由數據采集、預警預報系統和市場監控三大塊構成,包括房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產金融數據、房地產價格數據等7種與地產相關的數據,各地將在整合這些數據的基礎上,定時相關信息。由于當前我國房地產市場發展還不平衡,一些地區住房供求結構性矛盾較為突出,一些地區房地產價格和投資增長過快,對房地產業乃至國民經濟的持續發展造成一定影響。各地區應根據發展不平衡和房地產市場區域性強的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究,設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間,建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系。因此,作為房地產開發單位,學會使用房地產市場預警預報信息系統,善于總結系統反映的信息,把握當前我國房地產業發展的總體趨勢,減少宏觀風險因素帶來的影響。另外,房地產開發企業也要建立自己的風險監控或預警系統,有效覺察計劃的偏離,一旦超出正常范圍,立即啟動整改應變程序。

    2.成立風險專管機構。

    目前,投資風險已經越來越被人們所重視,但是在企業內部成立專門的房地產開發風險管理機構的開發企業卻很少,投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開,缺少在投資全局范圍內、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理,造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產投資風險,應從機制上、制度上加以落實,成立專門的房地產管理機構顯得十分必要。房地產投資風險管理機構的任務就是加強對投資過程中風險的管理,來實現投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制。風險的轉移和處理。

    3.房地產開發投資組合。

    房地產開發的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風險;組合的各方相關度越小,則這種組合越能降低風險。在房地產產品中,一般來說,替代性物業之間、配套緊密性強的物業之間相關度較高,它們組合在一起分散風險能力較弱;非替代性物業之間、配套緊密性較弱的物業之間相關度較低,它們組合在一起較能分散風險。因此,從風險分散的角度看,在同一投資項目中盡量避免替代物業、配套緊密性較強的物業組合在一起。對于那些非結合在一起不可的配套物業,應只按主體物業的容量進行配套開發,不可超容量的配套。

    4.建立財務預警系統。

    房地產項目的財務評價,又稱為微觀經濟效果評價。一般來說,財務評價就是考慮到房地產項目本身的直接效益和間接效益,孤立地計算出這個房地產項目投入的資金所能給企業帶來的利益。因此,房地產投資財務預警系統能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步,也是項目可行性研究的核心內容,是決定房地產投資命運的重要決策與依據。因此,開發商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產開發投資需要的資金量較大,且周期長、資金運作過程影響因素多,因此發生財務風險的可能性較大。房地產開發企業建立財務風險預警系統是有效的監測和防范財務風險的有效手段。一個理想的風險預警體系,會在企業所面臨的各種現實和潛在的風險尚未形成或剛剛形成時,迅速確定風險來源、判斷和細分風險的構成、采用風險防范措施化解風險、將風險的危險系數降到最低,從而實現投資收益的最大化。

篇5

引言：

房地產業作為國民經濟的組成部分，它的發展也遵從了經濟的周期性規律。宏觀經濟開始復蘇時房地產開發和投資隨之上升，但由于房地產開發的時滯效應，使得房地產業的復蘇會稍后于經濟復蘇的時間。宏觀經濟持續增長，使房地產價格上升，開發商資產值相應快速膨脹，在銀行大量提供抵押貸款的情況下，投資乘數效應又使得房地產業比宏觀經濟周期更快進入繁榮階段。由于房地產業沒有宏觀經濟那種各行業相互牽動消長本文由收集整理的綜合影響，因而房地產業的衰退現象也通常比宏觀經濟先期出現。房地產投資是房地產開發的源頭，直接決定了房地產業的發展態勢。

一.房地產投資的概念

房地產投資屬于投資的范疇，是指投資主題{包括政府，企業和個人}為實現某種預定的目標，直接或間接對房地產的開發，經營，管理，服務和消費所進行的投資活動。毋庸置疑，房地產業在國民經濟中占有十分重要的地位 。進行房地產投資是發展國民經濟的重要渠道，當然也是個體積累財富的重要方式。

二.房地產投資的分類

根據房地產投資形式的不同，房地產投資可分為直接投資和間接投資。房地產直接投資是指投資主體直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式；房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，投資者不需要直接參與房地產相關的投資管理，包括購買房地產開發企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等活動。同時，根據房地產投資的用途不同，房地產投資也可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等等。

三.房地產投資的風險和弊端

由于房地產投資中有大約七至八成的資金直接或間接來自銀行抵押貸款，且所占用的這部分資金大多是長期貸款，而銀行資金來源主要是各類短期存款，如此短存長貸的矛盾，在銀行內是主要的潛在風險之一。目前，國內尚未對房地產抵押貸款風險的化解有切實見效的防范與預警措施，一旦房地產市場發生大的波動，銀行將形成大量的呆、壞賬；此外，在偶然因素的刺激下，短期儲戶如果大規模提現，銀行將面對資金短缺的經營風險。在當前我國還未采用資產證券化的房地產抵押貸款二級融資模式的情況下，化解上述風險相當困難，只能將其寄托在房地產穩健良性發展的良好預期上，但是這種預期是極其脆弱的。

從邏輯上講，房地產投資是房地產價格與價值上升的原因，同樣也是結果。一般而言，房地產投資可能導致削弱城市競爭力的直接因素主要有：房產類商業成本（包括商業設施與廠房租金等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增加，降低城市競爭力，這是不利的因素。但實際上，這兩類因素與城市競爭力相關的其他因素也有著密切的聯系，如商業成本提高，可能使某些產業和行業逐漸遷出，其結果將導致城市相關產業鏈的破壞，使聚集的產業帶、產業區分散，最終導致該類產業競爭力喪失；同樣地，隨著居住、辦公成本的提高，增加了人才的生活成本，從而城市部分地喪失對人力資本的吸引力，人才的流失將大大降低城市的競爭力，進而對城市經濟增長與發展不利。

四.房地產投資的控制方法

1.使用風險預警系統。

為了有效地監測中國房地產存在的宏觀風險，建設部自2004年2月起正式啟動房地產市場預警預報信息系統，并決定在上海、深圳等13個城市進行試點。這個系統將由數據采集、預警預報系統和市場監控三大塊構成，包括房地產交易數據、土地開發用地數據、房地產金融數據、房地產價格數據等7種與地產相關的數據，各地將在整合這些數據的基礎上，定時相關信息。由于當前我國房地產市場發展還不平衡，一些地區住房供求結構性矛盾較為突出，一些地區房地產價格和投資增長過快，對房地產業乃至國民經濟的持續發展造成一定影響。各地區應根據發展不平衡和房地產市場區域性強的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系。因此，作為房地產開發單位，學會使用房地產市場預警預報信息系統，善于總結系統反映的信息，把握當前我國房地產業發展的總體趨勢，減少宏觀風險因素帶來的影響。另外，房地產開發企業也要建立自己的風險監控或預警系統，有效覺察計劃的偏離，一旦超出正常范圍，立即啟動整改應變程序。

2.成立風險專管機構。

目前，投資風險已經越來越被人們所重視，但是在企業內部成立專門的房地產開發風險管理機構的開發企業卻很少，投資風險的分析往往局限于對某一個具體項目而展開，缺少在投資全局范圍內、投資整個過程以及中遠期的對風險的管理，造成投資決策的短暫性和局限性。為了控制和防范房地產投資風險，應從機制上、制度上加以落實，成立專門的房地產管理機構顯得十分必要。房地產投資風險管理機構的任務就是加強對投資過程中風險的管理，來實現投資利益最大化或風險最小化的目的。具體的工作任務包括風險的具體的工作任務包括風險的識別、風險的分析評價和決策、風險的控制。風險的轉移和處理。

3.房地產開發投資組合。

房地產開發的投資組合是指在某一則這種組合越不能降低風險；組合的各方相關度越小，則這種組合越能降低風險。在房地產產品中，一般來說，替代性物業之間、配套緊密性強的物業之間相關度較高，它們組合在一起分散風險能力較弱；非替代性物業之間、配套緊密性較弱的物業之間相關度較低，它們組合在一起較能分散風險。因此，從風險分散的角度看，在同一投資項目中盡量避免替代物業、配套緊密性較強的物業組合在一起。對于那些非結合在一起不可的配套物業，應只按主體物業的容量進行配套開發，不可超容量的配套。

4.建立財務預警系統。

房地產項目的財務評價，又稱為微觀經濟效果評價。一般來說，財務評價就是考慮到房地產項目本身的直接效益和間接效益，孤立地計算出這個房地產項目投入的資金所能給企業帶來的利益。因此，房地產投資財務預警系統能初步考察出此項目投資的可靠性及可能的前景。它是項目評價的第一步，也是項目可行性研究的核心內容，是決定房地產投資命運的重要決策與依據。因此，開發商在投資決策前必須做好投資評價工作。房地產開發投資需要的資金量較大，且周期長、資金運作過程影響因素多，因此發生財務風險的可能性較大。房地產開發企業建立財務風險預警系統是有效的監測和防范財務風險的有效手段。一個理想的風險預警體系，會在企業所面臨的各種現實和潛在的風險尚未形成或剛剛形成時，迅速確定風險來源、判斷和細分風險的構成、采用風險防范措施化解風險、將風險的危險系數降到最低，從而實現投資收益的最大化。