房地產業法律法規精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產業法律法規，期待它們能激發您的靈感。

篇1

摘要：在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，探究房地產業的長期發展規律具有重要的理論、現實意義。文章根據樣本國家房地產發展的共性特征得出：長期視角下，房地產的發展規律主要取決于GDP增長和置業人群數量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數亦隨之同步運動；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋。

關鍵詞：脫實向虛；房地產業；長期發展規律；國際經驗

一、引言

城市化進程催生了房地產市場，而房地產業則因其顯著的關聯效應而成為國民經濟的主導與支柱產業，因此研究房地產的長期發展規律及其對于宏觀經濟的影響具有十分重要的意義。由于房地產業在工業化進程中的重要作用，以及對于一國產業結構的良序互動和經濟增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產發展的規律及其對其他經濟部門和總量經濟影響的研究一直是國內、外學界關注的重點。擇其相關研究文獻簡要綜述如下。國內研究方面。葛揚和眭小燕（2009）綜述了房地產泡沫的形成—破滅機制，及其與宏觀經濟之間的關系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產泡沫，并對中國房地產的供求關系進行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現金流凈現值、溢價率、內部收益率等指標考察地區住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進行了分析，認為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產稅收的依賴問題。王學龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產價格波動的關系，并構建了土地供應限制下的房地產市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設計一個新型房價收入比指標，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進行了分析，卻認為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負擔能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產價格與經濟周期的關系進行了研究，認為房地產上漲期間，通過金融系統帶來的財富效應能夠刺激消費，引致經濟景氣。Hott和Monnin（2008）構建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經濟向好時，房價上漲的財富效應增加了負債人的借貸能力和凈資產，也使得抵押品價值上升，這加速經濟周期走強。而房地產和經濟景氣相互增強最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負債人的資產縮水和債務狀況惡化，經濟也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產與多個經濟周期的關系，認為：“二戰以來美國歷次經濟衰退的主因是房地產泡沫，地產衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產銷售的遲緩也足以導致房地產業、建筑業的收縮和財富效應的消退，經濟下行乃至衰退也往往難以避免”（轉引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內、外相關研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產發展與各類經濟因素變化之間的關系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產發展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產波動與經濟增長之間的關系，這為后續研究奠定了堅實的文獻鋪墊。然而，深入觀察不難發現，當前研究對于房地產的長期發展規律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結，同樣對于經濟增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導向和切入點，即在經濟脫實向虛的現實背景下，主要針對房地產業發展的一般特征和長期規律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產長期發展實況與共性特征，以期得出關于房地產長期發展機理的規律性總結，從而為我國未來一段時期房地產市場的調整、可能出現的問題以及風險防范提供有益參考。發達國家的房地產進程開始較早，發展較為充分，經歷過明顯的房地產周期現象，例如美國和日本的房地產市場；而新興市場國家的房地產進程則開啟較晚，發展階段較低，發展過程未及充分展開，周期現象不太明顯，例如韓國、中國的房地產市場。本文從發達國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產長期發展規律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關統計數據，進行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產發展指數與GDP增長、置業人群數量之間的關系展開具體分析與歸納。

二、房地產發展與GDP增長的關系

房地產業是國民經濟的重要產業，其發展和關聯效應必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經濟發展水平的提高，因此又必然擴大房地產需求，反向帶動房地產業發展。因此，兩者關聯運動的常態幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當。圖1是日本房價指數與GDP增長的運動關聯圖。如圖1所示，1985年“廣場協議”之前，日本的房價指數運動與GDP增長運動總體上步調一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉為異步運動，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生和擴大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數轉而迅速下降，前一階段積聚的房地產泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復同步運動，不過作為泡沫經濟的嚴重結果，此時的宏觀經濟陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產周期現象最為明顯，房地產泡沫頻發，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現過三次房地產周期和泡沫現象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產泡沫；1983年~1886年，第二次房地產泡沫；2003年~2007年，第三次房地產泡沫。縱觀這三次房地產周期和泡沫現象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產生的誘發因素卻都直接源于房價指數增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫的滋生、擴大和破滅，進而誘發房地產周期性波動。

而在房價指數增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。圖3是韓國房價指數與GDP增長的關聯圖。從其房地產發展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應，自1986年起，韓國的房價指數運動與GDP增長運動開始呈現異步運動特征，房價指數增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產泡沫；1990年，此輪房地產泡沫開始破滅，并于1993年結束；1993年~1996年，韓國的房價指數運動與GDP增長運動依然表現為異步運動，但是與房地產泡沫期不同的是，此時的異步運動表現為GDP增速明顯快于房價指數增速。1997年，亞洲金融危機爆發，韓國的房價指數和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機的外部沖擊之外，兩者基本恢復同步運動的常態。綜上，縱觀樣本國家的房地產發展與GDP增長之關系，根據其房價指數或土地價格指數與GDP增長聯動的共同特征，可以得出以下結論：房價指數或土地價格指數與GDP的同步運動是兩者關聯運動的常態，這是對于房地產發展和GDP增長互相促進的產業結構效應的一般反映，盡管在發達國家有時也會出現GDP增速明顯快于房價指數或土地價格指數增速的異步運動情況；若是發生房價指數或土地價格指數增速明顯快于GDP增速的異步運動現象，便會誘發明顯的房地產泡沫和周期性波動現象。

三、房地產發展與置業人群數量的關系

美國、日本、中國等國家的統計數據表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數量代表置業人群的數量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業人群數量跟房價指數的關系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關性。如圖4所示，日本的置業人群數量曲線呈現顯著的階段性，其拐點出現在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業人群數量以基本穩定的速度快速增長，而房價指數也以基本穩定的速度快速增長，且沒有發生房產泡沫現象，兩者之間表現出顯著的正相關性。1973年之后，日本置業人群數量首先轉入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數也隨之轉入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發生房產泡沫現象，此間兩者同樣表現出顯著的正相關性；1985年~1995年，日本置業人群數量平緩增長，而房價指數卻大起大落，兩者不存在正相關性，房地產市場經歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業人群數量平緩下降，房價指數亦平緩波動，兩者又恢復正相關性。

觀察圖5，美國的置業人群數量曲線也呈現出階段性，其拐點出現在1998年左右。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數也隨之快速增長，且沒有出現顯著的房地產泡沫現象，兩者呈現明顯的正相關性；1998年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長期，而房價指數運動先是經歷了大起大落的房地產泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復拐點之前的常態化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關性。關于拐點之后兩者正相關性的打破，房地產泡沫期歸因于市場投機因素，2009年之后（房價指數的常態化快速增長）則歸因于美國的“再工業化戰略”實施所帶來的經濟復蘇。韓國置業人群曲線的拐點出現在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業人群數量為快速增長期，房價指數隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產泡沫過程之外，兩者基本呈現明顯的正相關性；1995年拐點之后，置業人群數量進入平緩增長和回落期，而房價指數運動卻呈現出拐點之前的常態化快速增長態勢，兩者不具有顯著的正相關性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產業的崛起而帶來的經濟快速發展。綜上，縱觀樣本國家房地產發展與置業人群數量的關系，根據其房價指數與20歲~50歲人群數量關聯運動的共同特征，得出以下結論：房價指數曲線與置業人群數量曲線的明顯正相關是兩者關聯運動的常態；若發生房價指數運動背離兩者正相關性的大起大落現象，便會觸發房地產泡沫和周期現象；但是同時存在著在置業人群數量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯動正相關性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、結論

縱觀樣本國家的房地產發展歷史，通過以上分析可以發現，房地產的發展在根本層面上受到GDP和置業人群數量的綜合作用，這些經濟因素相互聯系，共同決定著房價指數的變化。根據樣本國家房地產發展的共同特征，概而言之：當城市化率越過拐點而轉入平緩增長階段后，房價指數運動主要取決于GDP和置業人群數量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數的快速增長；若發生房價指數單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發房地產泡沫過程，給經濟增長造成嚴重的負反饋，破壞經濟的正常發展進程。從長期看，房地產發展在根本上亦主要取決于GDP和置業人群數量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數的常態性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數則隨之同步運動。此為基于國際經驗總結的房地產長期發展規律，在當前中國經濟脫實向虛的現實背景下，對于調控房地產健康發展具有重要的理論向導意義。

參考文獻：

[1]葛揚，眭小燕．房地產泡沫化機理及其影響研究評述[J]．經濟學動態，2009，（11）：125-130．

[2]張若雪.房地產泡沫國際比較及中國房地產業發展[J].財經科學，2010，（273）：91-99．

[3]柳德榮．京滬深住房市場泡沫比較研究：基于長期投資的視角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黃素心．北京房價泡沫變動趨向及影響因素[J]．商業研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑤.地方政府房地產稅收依賴的國際比較與借鑒[J].財政研究，2012，（11）：72-76．

[6]王學龍，楊文.中國的土地財政與房地產價格波動———基于國際比較的實證分析[J].經濟評論，2012，（4）：88-96．

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旅游房地產；發展現狀；解決措施

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02

隨著我國社會經濟不斷進步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業迅速發展壯大，與房地產業結合形成新型的旅游房地產業，受到專家學者廣泛關注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產業在我國的發展現狀與相應對策，為國家規范其發展、企業與公眾對其理性投資提供科學依據。

一、旅游房地產涵義與類型

1.旅游房地產的涵義

旅游房地產是以旅游資源為核心的房地產差異化經營模式，是以其所在區域的旅游功能開發為依托，并期望獲得物業的增值，最終用于銷售的房地產項目[1]。一般研究對象為與旅游業緊密相關的房地產業。

2.旅游房地產的類型

旅游房地產主要具有商業和居住兩種性質。目前比較主流的分法是將旅游房地產按照所有權與使用權分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權，但不具有所有權；二是產權酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權，可委托酒店管理公司或分時度假網絡進行管理，用于營業，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權利；三是主題社區和景觀住宅，主要是將旅游休閑設施與住宅兩大塊拼湊在一起，區別在于前者不出賣產權及使用權給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產權。

二、我國旅游房地產的發展現狀

近年來隨著我國經濟快速發展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業發展，同時民眾對生活質量的追求也推動了旅游業發展。因此，與旅游緊密相關的房地產也在我國迅速發展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產業具有以下幾個鮮明特點：

1.發展迅速，但經驗不足

旅游業的快速發展，使市場對旅游房地產的需求逐漸擴大，需求決定供給，因此眾多房地產開發商紛紛投資其中，使旅游房地產業發展迅速，成為新興的熱門產業。

但是，作為新興產業，沒有豐富的經驗作為指導，在發展過程中不可避免的的出現許多問題。例如旅游房地產對于住房結構的設計與傳統住房設計相比具有明顯差異性，旅游房地產的設計應該更適應旅游顧客的需求；旅游地產的市場營銷也應打破常規，將旅游應用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產的顧客流動性大等特點，該種房地產的后期物業管理也不同于傳統物業管理。這些都會對旅游房地產業發展造成不良影響。

2.國家機構、企業相關部門管理不完善

目前國家對于旅游房地產業這一新興的行業未予以足夠重視，因此未設計相關機構來維持該產業的正常運行。當某一項目出現問題時，各部門例如旅游部門與房地產部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責任，使問題得不到有效解決。

開發旅游房地產的企業同樣由于經驗不足，管理不夠完善，出現眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發展，甚至會影響到社會的和諧穩定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產業及其相關產業鏈的發展。

3.相關法律法規不健全

我國關于旅游業與房地產業的法律法規目前比較完善，而將二者結合在一起形成的房地產業的法律法規并不完善。例如，對于產權酒店型的旅游房地產，與國家明確規定的房地產企業不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產業中產權酒店類型的存在。由于法律法規不健全，不僅無法確保旅游房地產的消費者權益，出現問題后，國家無法根據明確的法律法規做出合理解釋與處理，結果必然是同時損害了多方的利益。

三、針對我國旅游房地產業發展現狀的解決措施

我國旅游房地產業的發展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發現問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產業發展，使其走上規范之路。針對我國房地產業發展現狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：

1.審視問題，總結經驗教訓

企業在發展旅游房地產的同時，應該將出現的問題分析總結，從而完善旅游房地產業。從社會的可持續發展上，應該在發展過程中注意資源的節約集約利用；從質量上，應加大對旅游房地產的建筑質量、物業管理質量等方面的改善，從人力資源方面，應該注重培養開發、設計、影響旅游房地產方面的專業人才。同時，在開發旅游房地產的同時，還應該注意對旅游業的保護，例如在自然風景區中，應該注意不破壞自然生態環境；在歷史文化保護區中，應該注意開發與使用過程中對文物古跡的保護等。

2.規范機構設置、加強行業管理

針對國家，應設置與旅游房地產業相關的機構和部門來管理相關事務，并對人員配置進行嚴格要求，選擇具有行業素養的專業人才進行管理。針對企業，應加大旅游房地產的開發、營銷等部門的管理力度使整個行業能夠健康有序的發展，使我國的旅游房地產業走上規范化進程。

3.健全法律，加大執法力度

針對目前我國對于旅游房地產業的相關法律法規不健全、出現許多問題難以解決、企業和個人的權益都無法得到合法保障的現狀，國家應該出臺關于相關法律來切實解決這些問題。根據我國發展的實際情況，結合其他法律法規，盡快健全有關旅游房地產的法律法規，不僅要對行政管理部門做出規定，還要對企業行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現，應該不斷更新法律法規，以適應旅游房地產業在我國的發展需要，規范行業秩序，保護企業和個人的權利。

綜上所述，面對我國旅游房地產業的現狀，正面看待出現的問題，并找到對策來積極應對，一定會使我國的旅游房地產業健康發展。

[1]黃亮,李剛.旅游房地產概念解析及相關問題探討[J].生產力研究,2011(1).

篇3

房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題，房地產業涉及面廣、關聯性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業，對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現在房地產業繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產業發展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業持續穩定健康的發展，是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產不斷加大宏觀經濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產市場發展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問題越多的現象。由此可見，雖然我國房地產業發展前景是好的，但是如果不正視我國房地產經濟管理問題，仍然會對產業的穩定和發展產生阻礙，

一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：

（一）機制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（二）相關法律法規體系的不健全

在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環中。

二、解決措施

（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

（二）建立健全管理機制

保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會環境。理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產業的依賴。

（三）完善相關法律法規體系

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【關鍵詞】房地產；經濟管理；發展

隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。

（3）政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

（2）要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。

（3）房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業，依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關法律法規體系的不健全。 從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2. 相關對策分析

2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。

（3）同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關法律法規體系。 法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。

（1）當前我國房地產市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎，根據市場的變化進行適當、適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產經濟的可持續發展創造良好的法制和社會環境。

篇5

[關鍵詞]房地產融資存在問題原因分析

一、我國房地產企業融資存在的問題

房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的資金保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

1.融資結構單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風險

目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產開發所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。

2.對房地產融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為資金密集型行業，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。

3.銀行貸款方式及金融創新太少

房地產業作為資金密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。

4.相關的法律法規還不健全，影響融資渠道拓展

目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

二、房地產融資問題存在的原因分析

我國房地產融資出現上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結底是因為我國房地產金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產金融體制中所存在的問題應對癥下藥，逐步完善，真正實現融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現在以下幾個方面：

1.房地產金融缺乏創新工具

與發達國家相比，我國房地產金融創新工具較少，無論是對房地產企業貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產金融創新工具非常缺乏，沒有根據實際情況而專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種。

2.房地產金融體系效率不高

金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進行投資。因此，我國房地產金融的資金融通效率是低下的。

3.房地產金融體系還不健全

當前我國證券市場的改革和發展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監管機制不到位、股權分立、缺乏信用保證等，這勢必會導致許多金融產品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發展還不成熟，致使房地產的各種融資方式至今仍沒有較大發展，從而導致我國房地產企業融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產企業的財務風險，而且又給經濟運行帶來一定的金融風險。因此，必須進一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》中的精神和要求，推進資本市場開放和穩定發展。

4.與房地產金融相關的法律法規還不完善

由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設，對房地產企業的信息披露行為實行監督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

參考文獻:

[1]朱平安王元月:房地產企業融資問題與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2006（2）