土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹

2.1 項(xiàng)目公司與關(guān)聯(lián)公司

2.2 公司組織結(jié)構(gòu)

2.3 [歷史]財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎(chǔ)

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項(xiàng)目介紹（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：特色工業(yè)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

3.1 特色工業(yè)園目標(biāo)

3.2 特色工業(yè)園思路

3.3 工業(yè)園開資源狀況

3.4 項(xiàng)目建設(shè)基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設(shè)年限與階段

3.4.2 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)依據(jù)

3.4.3 特色工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容

3.5 項(xiàng)目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市工業(yè)園市場分析（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：特色工業(yè)園商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

4.1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

4.1.1 國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢對(duì)工業(yè)園的影響

4.1.2 工業(yè)園宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和工業(yè)園市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 工業(yè)園市場供需

4.5 城市工業(yè)園供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費(fèi)特征分析

4.5.5 城市商鋪價(jià)格分析

4.5.6 商業(yè)工業(yè)園供需分析

4.6 消費(fèi)者調(diào)查

4.6.1 居民消費(fèi)特點(diǎn)

4.6.2 工業(yè)園潛在消費(fèi)者問卷調(diào)查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項(xiàng)目分析

5.0 開發(fā)模式及qb區(qū)選擇（參考兆聯(lián)公司的商業(yè)計(jì)劃書范文：特色工業(yè)園商業(yè)計(jì)劃書模板格式）

5.1 [rrr城]及qb區(qū)項(xiàng)目

5.1.1 [rrr城]的開發(fā)背景

5.1.2 [rrr城]項(xiàng)目

5.1.3 [rrr城]開況

5.2 項(xiàng)目競爭戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城swot分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 qb區(qū)項(xiàng)目

6.0 qb區(qū)方案概念設(shè)計(jì)

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 qb區(qū)各地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.1 工業(yè)園功能配置要求

6.6.2 a13地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.3 a21地塊設(shè)計(jì)要求

6.6.4 a08地塊(局部)設(shè)計(jì)要求

6.6.5 a22地塊設(shè)計(jì)要求

篇2

投資策劃書格式

它詳盡地介紹了一個(gè)公司的產(chǎn)品服務(wù)、生產(chǎn)工藝、市場和客戶、營銷策略、人力資源、組織架構(gòu)、對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和供給的需求、融資需求，以及資源和資金的利用。

《項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書(專業(yè)版)》是由君略產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合眾多權(quán)威機(jī)構(gòu)專家學(xué)者聯(lián)合精心打造。

本融資商業(yè)計(jì)劃書具有以下特點(diǎn)：本商業(yè)計(jì)劃書是經(jīng)過專家團(tuán)隊(duì)前期對(duì)項(xiàng)目科學(xué)地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，通過專業(yè)視角更加深刻全面的呈現(xiàn)項(xiàng)目信息，其主要內(nèi)容包括：經(jīng)營者的理念、市場、客戶、比較優(yōu)勢、管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)因素等等。

商業(yè)計(jì)劃書對(duì)市場的分析由大入小，從宏觀到微觀，以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，深刻的描述公司(項(xiàng)目)在市場中將爭取的定位。

在比較優(yōu)勢方面，對(duì)企業(yè)本身強(qiáng)弱情況及競爭對(duì)手的戰(zhàn)略而做出詳盡的分析;在管理團(tuán)隊(duì)方面，從各人的背景及經(jīng)驗(yàn)分析其對(duì)公司(項(xiàng)目)中不同崗位的作用;在最關(guān)鍵的財(cái)務(wù)預(yù)測上，報(bào)告將對(duì)絕大部分的財(cái)務(wù)假設(shè)及其所引致的財(cái)務(wù)影響徹底的描述及分析。

第一章 概況投資者公司現(xiàn)有情況提供公司營業(yè)執(zhí)照(開業(yè)證明)或個(gè)人資料(身份證復(fù)印件)

第二章 項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)目設(shè)立組織形式(指內(nèi)、外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)包括有限責(zé)任公司、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)等形式)

2.項(xiàng)目的投資規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營期限

3、工藝過程包括工藝流程、產(chǎn)品目錄及生產(chǎn)工藝等。

4、土地、廠房說明土地面積、廠房建筑總面積等。

5、公司員工人數(shù)6、產(chǎn)品銷售情況介紹主要產(chǎn)品名稱及產(chǎn)品市場銷售情況，內(nèi)外銷比例。

7、項(xiàng)目選址要求或現(xiàn)有選址情況第三章 生產(chǎn)原料供應(yīng)1.主要原料說明主要原料需求量以及供應(yīng)渠道。

2.水、電、燃料等主要能源消耗情況(可折算為標(biāo)準(zhǔn)煤)說明每年消耗量和解決途徑。

3.主要設(shè)備生產(chǎn)能力及購置計(jì)劃第四章 安全環(huán)保應(yīng)根據(jù)我國環(huán)境保護(hù)法及有關(guān)安全規(guī)定、工業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)行。

1、污染物的處理說明本產(chǎn)品的生產(chǎn)是否產(chǎn)生廢水、廢氣、煙塵及噪音等以及處理措施、參照標(biāo)準(zhǔn)。

2.勞動(dòng)安全保護(hù)措施生產(chǎn)中可能產(chǎn)生的職業(yè)危害及造成危害的因素;遵循的安全衛(wèi)生規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn);設(shè)計(jì)中考慮的勞動(dòng)安全和工業(yè)衛(wèi)生措施。

第五章 技術(shù)上的合理性和可實(shí)現(xiàn)性投資者的生產(chǎn)歷史、技術(shù)力量和在同行業(yè)中的信譽(yù)，項(xiàng)目設(shè)立后產(chǎn)量與質(zhì)量可能達(dá)到的水平。

第六章 資金投入計(jì)劃說明每一期投資的金額、時(shí)間和方式。

第七章 實(shí)施計(jì)劃具體列出完成可行性研究報(bào)告(內(nèi)資企業(yè)除外)、辦理營業(yè)執(zhí)照、土建籌備工作開始、生產(chǎn)廠房交付使用、設(shè)備安裝試產(chǎn)、投產(chǎn)等一系列主要工程的時(shí)間。

第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析(單位：人民幣萬元)1.經(jīng)濟(jì)效益分析產(chǎn)品銷售收入：

減 銷售成本(材料)：

直接人工：

生產(chǎn)費(fèi)用：

毛利：

減 行政費(fèi)用：

折舊：

土地使用權(quán)攤銷：

稅前利潤：

所得稅：

凈利潤：

2.項(xiàng)目投產(chǎn)后，預(yù)計(jì)稅收繳納情況包括增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅、堤圍費(fèi)等稅費(fèi)情況。

項(xiàng)目投資者：

年 月 日聯(lián)系人： 電話(手機(jī))： 郵箱：

投資計(jì)劃書范文

一、項(xiàng)目的宗旨與戰(zhàn)略目標(biāo)深度開發(fā)教育及文化產(chǎn)業(yè)，搶占教育與文化市場;建立起從農(nóng)村城鎮(zhèn)到中小城市的教育培訓(xùn)與教育文化產(chǎn)品銷售的市場網(wǎng)絡(luò)。

二、項(xiàng)目內(nèi)容成立教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu);開發(fā)一套兒童英語、數(shù)學(xué)等培訓(xùn)的教育與學(xué)習(xí)新模式;開展對(duì)中小學(xué)、幼兒園的學(xué)生與兒童進(jìn)行英語培訓(xùn)及數(shù)學(xué)等輔導(dǎo)，拓展教育培訓(xùn)市場;編輯、出版、銷售圖書及音像資料;銷售學(xué)生文具用品;開發(fā)學(xué)習(xí)軟件。

三、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱可以有兩種選擇方案：

1、××教育培訓(xùn)中心。

此名稱需處理與××實(shí)業(yè)公司的法律關(guān)系。

2、新哈佛教育培訓(xùn)中心(暫定)，最后以注冊(cè)為準(zhǔn)。

四、近半年的主要工作及工作目標(biāo)

1、20xx年12月至20xx年元月開展以××、××為重點(diǎn)的中小學(xué)、幼兒園英語輔導(dǎo)，爭取參加人數(shù)為××人。

2、20xx年12月至20xx年3月開展××地區(qū)(市)的中小學(xué)、幼兒園培訓(xùn)，爭取參加人數(shù)為××人。

3、20xx年5月至20xx年8月開展廣東××與江西××的中小學(xué)、幼兒園培訓(xùn)，爭取參加人數(shù)為××人。

4、20xx年2月前成立以廣州為基地的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，并利用中山大學(xué)的品牌打開市場。

5、組織以中大、華中師大、華南師大、廣州外語外貿(mào)大學(xué)等高校及重點(diǎn)中學(xué)教師為專家組的教學(xué)模式研究與開展工作。

五、資源優(yōu)勢

1、市場優(yōu)勢：中小城市、城鎮(zhèn)的兒童英語學(xué)習(xí)剛剛起步，尚未成熟，正有白熱化的趨勢，抓住機(jī)會(huì)，大有前途。

2、教學(xué)質(zhì)量與模式優(yōu)勢：組織優(yōu)秀專家研究新的模式。

3、品牌優(yōu)勢：依靠中大的品牌，依靠優(yōu)秀專家的品牌，增強(qiáng)家長、學(xué)生的信任度。

4、公關(guān)與業(yè)務(wù)資源優(yōu)勢：

(1)利用××檢查的行政優(yōu)勢開展業(yè)務(wù)(已開展)。

(2)利用××行政主管優(yōu)勢開展業(yè)務(wù)(已開展)。

(3)當(dāng)前已有培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)的宣傳作用。

(4)依靠各地中小學(xué)的優(yōu)勢。

六、效益模式〔以××市(地區(qū))×個(gè)市縣為模式〕一年的培訓(xùn)人數(shù)為每縣××人(次)，每人收培訓(xùn)費(fèi)為××元，每人銷售圖書××元。

收益如下：

1、每人收入培訓(xùn)費(fèi)的純收入為××元，每人圖書純收益×元。

2、一個(gè)縣的收益為××元××人=××元。

3、一個(gè)地區(qū)的收益為××元××人=××元。

七、支出模式〔以郴州市(地區(qū))11個(gè)市縣為模式〕每個(gè)學(xué)員交培訓(xùn)費(fèi)×元，其承擔(dān)的費(fèi)用為：×%的學(xué)校提成，×%的教師酬金，×%的公關(guān)費(fèi)，×%的管理費(fèi)，共×%，約×元。

八、投資總額與投資方向計(jì)劃總投資計(jì)劃額為×萬元，先投入×萬元，新需×萬元的投資方向與計(jì)劃如下：

1、市場開拓：×萬元(開支如下：先以×個(gè)縣為例，之后可以以新增收入滾動(dòng)開展工作)，一個(gè)縣的開支如下：

(1)廣告費(fèi)×元。

(2)宣傳資料×元。

(3)教師及辦公酬金×元。

(4)請(qǐng)人酬金：×元××個(gè)月=×元。

(5)辦公設(shè)備×元。

(6)公關(guān)費(fèi)×元。

(7)差旅及辦公開支×元。

(8)資料采購×元。

(9)稅收(未定)。

一個(gè)縣的開拓支出為××萬元。

2、教學(xué)模式的研究、培訓(xùn)、開發(fā)費(fèi)×萬元，其中英語×元，數(shù)學(xué)為×元。

3、掛牌及品牌利用費(fèi)為×萬元。

4、圖書出版、編輯、印刷費(fèi)×萬元。

5、不可預(yù)見×萬元。

九、出資比例、利潤分配、虧損(略)

十、公司管理與控制(略)

十一、風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)來源以下因素：

1、法律風(fēng)險(xiǎn)。

法律嚴(yán)禁私人辦輔導(dǎo)班或允許公辦學(xué)校自辦輔導(dǎo)班。

2、教學(xué)質(zhì)量失敗。

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)是基于對(duì)未來政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然資源等方面的預(yù)測和預(yù)期，基于現(xiàn)有技術(shù)、管理和組織情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風(fēng)險(xiǎn)也非常大。由于土地的權(quán)益價(jià)值是地理環(huán)境、政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)各方面資源的綜合函數(shù)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目中置地的風(fēng)險(xiǎn)變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)步增長的。但是在有些情況下，受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響，土地增值也可能為負(fù)，這必將給開發(fā)者造成巨額損失。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以分為決策、前期、建設(shè)、銷售四個(gè)階段，涉及競爭對(duì)手、銀行、顧客、建設(shè)方、中介公司、政府等六大類主要相關(guān)利益者。開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要和不同利益者進(jìn)行博弈。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)涵

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風(fēng)險(xiǎn)，且其間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系，但主要表現(xiàn)在市場和價(jià)格兩方面。市場風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來損失。房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點(diǎn)、消費(fèi)者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為，其風(fēng)險(xiǎn)有銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)和營銷方式風(fēng)險(xiǎn)等。

價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)又不能及時(shí)適應(yīng)價(jià)格的波動(dòng)等。價(jià)格定高了，雖然收益增加，但其價(jià)格可能不為市場所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實(shí)際總效益下降；相反，價(jià)格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會(huì)損失收益。風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)中，例如在建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)造成如工期延長、成本增加、計(jì)劃修改甚至引起索賠，最終導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗。但是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的，收益是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)是收益的代價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理（Project Risk Management）是人們對(duì)潛在的損失進(jìn)行辨識(shí)、評(píng)估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，在實(shí)施過程中加強(qiáng)相應(yīng)的管理和監(jiān)督，以最大可能降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理還存在著許多問題，如風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄，缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)等制度依據(jù)；風(fēng)險(xiǎn)管理模式落后，風(fēng)險(xiǎn)管理過程不完整，風(fēng)險(xiǎn)管理以事后控制為主等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它具有以下特點(diǎn)：投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風(fēng)險(xiǎn)

1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)主要來自于土地自然屬性、社會(huì)屬性和土地規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指示的不確定性。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作。

3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來自設(shè)計(jì)理念的落后、建筑物實(shí)用性差、甚至由于承包商建筑技術(shù)落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。

4、售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）編制科學(xué)、完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書是以開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)為對(duì)象的計(jì)劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動(dòng)和一切工作都納入風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中。通過風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書確定各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的目標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管理部門或風(fēng)險(xiǎn)管理人員的權(quán)責(zé)地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，識(shí)別項(xiàng)目活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，明確風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法及其選擇應(yīng)用，確定風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，以有效保證風(fēng)險(xiǎn)管理工作的持續(xù)性。通過對(duì)企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)額大、建設(shè)周期長、涉及面廣，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目的四個(gè)階段中都容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，因此要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，分析判斷影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。綜合運(yùn)用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財(cái)務(wù)狀況分析法和事故樹分析法等風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中主要強(qiáng)調(diào)置地風(fēng)險(xiǎn)、工程招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同管理風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)階段發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)更多是人為處置不當(dāng)，屬于可控風(fēng)險(xiǎn)。租售階段主要風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目如果無法及時(shí)租售則會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清各階段項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。

（三）建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織

在項(xiàng)目開發(fā)的四個(gè)階段都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制需要相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來完成。企業(yè)必須建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門（如風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)等），它專門對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進(jìn)行監(jiān)督與控制。風(fēng)險(xiǎn)管理部門是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定風(fēng)險(xiǎn)管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)約束機(jī)制和評(píng)價(jià)指標(biāo)等，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理問責(zé)制。當(dāng)然，從管理的角度看，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實(shí)減少企業(yè)損失。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)體系

風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需要采取各種方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，為實(shí)現(xiàn)對(duì)方案的評(píng)估，可以建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)價(jià)體系包括績效評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和方法。評(píng)價(jià)指標(biāo)包括結(jié)果指標(biāo)和行為指標(biāo)兩類，相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)和行為標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)方面，分為優(yōu)良、中和差三個(gè)等級(jí)，能較科學(xué)地評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的優(yōu)劣。

（五）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)

強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當(dāng)是構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理教育，內(nèi)容應(yīng)包括有關(guān)安全、城市規(guī)劃許可、工程設(shè)計(jì)以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程等，使他們了解開發(fā)項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，了解和掌握防范與處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使他們深深認(rèn)識(shí)到，任何個(gè)人的疏忽或錯(cuò)誤行為都可能給項(xiàng)目造成巨大損失。

四、結(jié)束語

深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面風(fēng)險(xiǎn)，保證在每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中都嚴(yán)格制訂并落實(shí)針對(duì)性強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，可以使企業(yè)保持長期的市場競爭優(yōu)勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]宣文，呂清伢. 淺談房地產(chǎn)工程管理[J]. 科技資訊. 2012（02）

篇4

企業(yè)融資計(jì)劃書范文(1)一、公司介紹

二、項(xiàng)目分析

三、市場分析

四、管理團(tuán)隊(duì)

五、財(cái)務(wù)計(jì)劃

六、融資方案的設(shè)計(jì)

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

3、股東實(shí)力

股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績

對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危际且貏e說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會(huì)決議

對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

2、項(xiàng)目來歷

項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目的來龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。

5、市場定位

指項(xiàng)目的市場定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。

3、競爭對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場競爭的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團(tuán)隊(duì)

1、人員構(gòu)成

公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。

4、重大事項(xiàng)

對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。

五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃

一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運(yùn)用等內(nèi)容。

其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計(jì)

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項(xiàng)目在內(nèi))的股權(quán)進(jìn)行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書

A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力;在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價(jià)格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險(xiǎn)分析(任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。)

對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。

C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn)

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)化解方案

A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測算。

B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。

C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。

4、退出機(jī)制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出;

項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

企業(yè)融資計(jì)劃書范文(2)(一)經(jīng)營狀況

1.企業(yè)經(jīng)營狀況介紹

2.市場預(yù)測

3.基礎(chǔ)設(shè)施介紹

4.市場競爭態(tài)勢與對(duì)策

5.項(xiàng)目盈利能力預(yù)測

6.貸款運(yùn)用與預(yù)期效果

7.總結(jié)與說明

(二)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

1.資金來源與運(yùn)用

2.設(shè)備清單

3.資產(chǎn)負(fù)債表

4.收支平衡分析

5.收入計(jì)劃

(1) 三年期匯總損益表

(2) 第一年按月現(xiàn)金流量表

(3) 損益表說明

(三)輔助文件

正文部分按“目錄一覽表”組織編寫，但要注意幾個(gè)問題：

1.要把企業(yè)由小到大的發(fā)展經(jīng)歷概述放在前段，即要突出經(jīng)營業(yè)績，展示各種榮譽(yù)，在同行業(yè)所處的優(yōu)勢地位，項(xiàng)目的特點(diǎn)及企業(yè)今后發(fā)展前景。

2.市場預(yù)測編寫

這部分編寫先對(duì)整個(gè)市場狀況介紹給對(duì)方，然后論述本項(xiàng)目在市場中的地位和發(fā)展趨勢，作到三符合，一要符合國家產(chǎn)業(yè)政策，二要符合技術(shù)的領(lǐng)先性和發(fā)展趨勢，三要符合可行性和可操作性。

3.市場競爭態(tài)勢與對(duì)策編寫

如果您是面向全國市場，要把同行業(yè)中主要競爭廠家作以對(duì)比分析，包括生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品類別、主要市場分布及市場份額等。

4.貸款使用與預(yù)期效果編寫

這部分主要說明資金投向與資金回籠，即借款是用于購買設(shè)備、技術(shù)、鋪面，還是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還是增加流動(dòng)資金，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模;投資預(yù)期效果如何，如何還貸等問題。

5.資金來源

項(xiàng)目資金不可能全部由銀行解決，您必須有一定自有資金投入，借款可申請(qǐng)1/3-1/2，為保證資金安全，您必須有財(cái)產(chǎn)低壓或擔(dān)保。

6.財(cái)務(wù)分析

必須由專業(yè)人員編寫，不可簡單應(yīng)付，而卻應(yīng)有相關(guān)的附表。

7.輔助文件

應(yīng)包括：

(1) 項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告

(2) 政府有關(guān)部門批復(fù)文件

(3) 技術(shù)或?qū)＠麘?yīng)有相關(guān)證書等文件

(4) 企業(yè)資信證明

篇5

關(guān)鍵詞 土地開發(fā)整理項(xiàng)目；預(yù)算；編制；對(duì)策

中圖分類號(hào) TB486 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1673-9671-（2012）122-0201-01

伴隨近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，土地資源緊缺問題日益凸顯出來。生態(tài)安全和糧食供應(yīng)都與土地資源息息相關(guān)，這就要求我們不斷提高土地資源利用率，而土地整理開發(fā)不失為一個(gè)良好手段。藉此，能夠提高耕地水平、拓展耕地規(guī)模，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。另外，土地整理也有利于維系農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為了使土地整理項(xiàng)目步入良性循環(huán)，合理、高質(zhì)量的預(yù)算編制是前提條件。因此，分析預(yù)算編制的不合理之處，同時(shí)積極探尋突破口，便具有重大

意義。

1 土地開發(fā)預(yù)算編制亟待解決的問題

1.1 職責(zé)劃分凌亂，部分資金未得到充分利用

土地開發(fā)整理不同于普通的工程項(xiàng)目，其綜合性、技術(shù)性、系統(tǒng)性很強(qiáng)，同時(shí)與國家政策聯(lián)系緊密。正是由于土地開發(fā)項(xiàng)目的這些特性，它牽扯到眾多方面，農(nóng)林、土建、環(huán)保、交通運(yùn)輸、財(cái)政預(yù)算等部門都有參與，唯有通力合作才能取得良好效果。但現(xiàn)實(shí)中，各部門職責(zé)劃分不明確、各唱一曲，資金重復(fù)投入現(xiàn)象層出不窮，浪費(fèi)嚴(yán)重。一些農(nóng)村已開通“村村通”公路，但不少項(xiàng)目預(yù)算還列舉出公路施工費(fèi)用這一欄，這反映出某些單位意圖套取國家資金的不良心態(tài)。目前，界定各單位在土地開發(fā)整理的所扮演的角色，使它們實(shí)現(xiàn)一加一大于二的作用，是每一個(gè)決策者需要重點(diǎn)考慮的問題。

1.2 定額標(biāo)準(zhǔn)不符合實(shí)際需求，預(yù)算計(jì)算不準(zhǔn)確

2005年，國家土地局為了加強(qiáng)土地項(xiàng)目資金的有效管理、使項(xiàng)目支出預(yù)算更加透明化，印發(fā)了《土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)》。不過這套標(biāo)準(zhǔn)的通用性尚值得商榷，經(jīng)過幾年的實(shí)踐摸索，它與實(shí)際情況無法較好的吻合，主要問題包括：人工薪水標(biāo)準(zhǔn)偏低，標(biāo)準(zhǔn)中闡述甲類工和乙類工的單價(jià)分別為26元/日和16元/日，實(shí)際中，這兩個(gè)數(shù)字都高出了約40個(gè)百分點(diǎn)；其次，定額子項(xiàng)目不足，有近百分之三十的工程用品單價(jià)（如下水道蓋板、道路基層等）無子目可尋，只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)制定，或參考其他工程項(xiàng)目，這無疑埋下一顆定時(shí)炸彈，很有可能影響到后續(xù)的工程施工。應(yīng)該說，如何盡快補(bǔ)充完善定額標(biāo)準(zhǔn)，并準(zhǔn)確套用也是預(yù)算編制的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

1.3 專用人才匱乏，培養(yǎng)環(huán)節(jié)較為薄弱

前述篇幅已經(jīng)論述，土地整理開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，橫跨多個(gè)學(xué)科，包括環(huán)境工程、水利水電、橋梁道路、農(nóng)業(yè)園藝等，急需復(fù)合型人才。實(shí)際中，一些設(shè)計(jì)員只熟悉繪圖的基本知識(shí)，但對(duì)諸如水利水電、橋梁道路、農(nóng)業(yè)園藝等方面的內(nèi)容知之甚少，這導(dǎo)致預(yù)算編制不全面、不精確。更有甚者，對(duì)最基本的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙都搞不清楚，更會(huì)極大的干擾到工程量計(jì)算的精度。因而引進(jìn)高水平人才、盡快完善人才培養(yǎng)機(jī)制已是迫在眉睫。

1.4 專用工程軟件更新慢，適應(yīng)性較差

目前各建設(shè)單位基本采用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行土地預(yù)算編制工作，工程預(yù)算軟件應(yīng)用較為普及。清單編制、結(jié)算報(bào)告書、審計(jì)總結(jié)都有相應(yīng)的輔助軟件。但是，土地預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)是處在動(dòng)態(tài)變化中的，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況不斷作出調(diào)整，而相關(guān)軟件的更新或多或少具有滯后性，這一定程度上降低了預(yù)算編制的工作效率，也不利于資金的有效管理。隨著土地開發(fā)項(xiàng)目的逐漸增多，軟件需求量會(huì)越來越大，技術(shù)部門應(yīng)努力探尋一種通用性良好、利于操作、更新維護(hù)方便的綠色專用預(yù)算編制軟件。

2 土地開發(fā)預(yù)算編制的注意事項(xiàng)、相關(guān)問題對(duì)策

2.1 強(qiáng)化管理、明確權(quán)限、各得其所

水利、交通運(yùn)輸、環(huán)保、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多部門都會(huì)參與到土地開發(fā)整理項(xiàng)目，這要求項(xiàng)目所在市縣的土地資源部要及時(shí)向上級(jí)政府匯報(bào)項(xiàng)目計(jì)劃書，政府根據(jù)計(jì)劃書的情況提出修改意見，領(lǐng)導(dǎo)組織管理工作，本著提高土地資源利用率的宗旨，真正重視起這一系統(tǒng)工程。再有，由于相關(guān)部門都有自己的辦事套路和規(guī)章制度，互相之間難免出現(xiàn)分歧，政府在這一過程中要協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，將各部門職責(zé)劃分清楚，盡可能提高辦事效率，杜絕資金浪費(fèi)現(xiàn)象。

2.2 從實(shí)際出發(fā)，補(bǔ)充定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格制定預(yù)算規(guī)范

定額標(biāo)準(zhǔn)是服務(wù)于土地開發(fā)整理工作的，對(duì)于其本身存在的問題，應(yīng)重視搜集第一手?jǐn)?shù)據(jù)，匯總后上報(bào)國土局審核修改。在試用階段，要從理論和實(shí)踐兩方面加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)研究工作。一方面，加強(qiáng)預(yù)算基礎(chǔ)理論研究，這是制定標(biāo)準(zhǔn)的基石；再者，要積極參考現(xiàn)有的成熟標(biāo)準(zhǔn)，做好市場調(diào)研，加快對(duì)定額標(biāo)準(zhǔn)的修編工作，使其能夠更好地服務(wù)、直到土地開發(fā)項(xiàng)目的資金管理分配。另外要注意的是，大型橋涵工程、房屋建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)參考上級(jí)主管部門頒發(fā)的定額要求，并聯(lián)系實(shí)際工況，編制系統(tǒng)的換算單價(jià)，作為預(yù)算書的附表。

2.3 加強(qiáng)人才儲(chǔ)備，盡快提高工作人員的業(yè)務(wù)能力

預(yù)算書的編寫質(zhì)量，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率很大程度上取決于工作人員的整體職業(yè)素養(yǎng)。相關(guān)部門應(yīng)注重預(yù)算人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)操守，避免預(yù)算編制書中出現(xiàn)技術(shù)性的硬傷，尤其杜絕重套、高套、誤套定額這樣的致命缺陷。預(yù)算人員既要熟悉國家和地方政策，熟悉定額標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容和項(xiàng)目劃分，謹(jǐn)防預(yù)算超支，同時(shí)也要明白基本的圖紙和施工工藝常識(shí)，這對(duì)于一個(gè)高水平預(yù)算書是必不可少的。不同地區(qū)的原材料成本、人力成本都有差異，預(yù)算編制具有較大的操作空間。當(dāng)前，某些編制人員人為增加預(yù)算資金，一味追求高投資，造成了資源浪費(fèi)、資金重復(fù)投入的不良現(xiàn)象。這已經(jīng)上升到職業(yè)操守問題，工作者要實(shí)事求是，不可弄虛作假，相關(guān)部門也要制定一系列有效的監(jiān)管制度。

2.4 嘗試開發(fā)預(yù)算編制新途徑，積極創(chuàng)新

在以往相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，EXCEL表格在預(yù)算編制中發(fā)揮著舉足輕重的作用，編制人員根據(jù)相關(guān)步驟和方法，建立一組函數(shù)

關(guān)系，進(jìn)而求得最終的預(yù)算結(jié)果。這種方法對(duì)于單一、簡單的項(xiàng)目較為適用，但對(duì)于綜合性土地開發(fā)項(xiàng)目，其工作量較大，過程復(fù)雜，出錯(cuò)率高。不少單位已開始積極探尋二次開發(fā)，建立適用本地區(qū)實(shí)際情況的專用軟件，節(jié)省時(shí)間、提升效率。不過，需要指出的是，無論軟件具有多么強(qiáng)大的功能，它也只是起到輔助作用，一些具體、特殊的問題還要依賴人去操作。另外，國土局最好能在軟件使用上制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不同的軟件其接口性能參差不齊，在工作交接時(shí)往往較為繁瑣。

3 結(jié)束語

土地開發(fā)整理項(xiàng)目的質(zhì)量水平和施工進(jìn)展與預(yù)算編制休戚相關(guān)，唯有對(duì)整個(gè)編制工作實(shí)行全程跟蹤，才能取得良好效果。我們應(yīng)在法律條文的框架內(nèi)制定科學(xué)合理的預(yù)算編制書，確保國家資金的使用效益，在平時(shí)的工程實(shí)踐中不斷總結(jié)問題、探討解決方案，并積極借鑒國內(nèi)外同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷提升自己的預(yù)算編制水準(zhǔn)，為實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)利用添磚加瓦！

參考文獻(xiàn)