關于房產的法律知識精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇關于房產的法律知識，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關鍵詞：園林綠化施工管理方法探討

中圖分類號：S73 文獻標識碼：A

1做好工程施工前的一些必備工作

對設計意圖要有足夠的了解，在此基礎上依據設計圖紙，核對現(xiàn)場相關情況，對施工進度計劃書進行認真編制，將場地平整、測量放線以及準備主要的苗木材料等工作落實到位，將一系列的準備工作做好，有利于施工進度的加快。

2根據設計圖紙的要求進行施工

綠化工程的施工指的是，在充分理解設計意圖的情況下，對苗木進行藝術性的種植，使其可以健康成長，從而達到凈化空氣和美化環(huán)境的目的。因此，設計對綠化工程來說非常重要，如果離開設計來談綠化工程施工是沒有實質意義的，如果沒有嚴格依據圖紙來施工的話，很可能造成對整個設計理念的彎曲理解，對最后的美化效果有很大影響。

3加強園林綠化工程的施工組織和現(xiàn)場管理的工作

園林工程里面有多個單項工程，為了確保園林工程質量，必然要對各項園林工程項目予以妥善的協(xié)調和配合。因此，為了順利開展工程建設工作，在施工過程中應當有統(tǒng)一的領導，各部門和各項目之間要做到協(xié)調一致，做好施工組織工作。首先，在獲得工程施工項目之后，必須依據設計要求對工程概預算進行認真編制，將施工場地、施工材料以及施工隊伍等方面的準備工作落到實處，為工程開工創(chuàng)造良好條件。其次，依據施工工期要求，對材料、施工設備以及施工人員進行合理組織，對工程進度予以科學計劃，確保工程施工過程不會中斷。再次，施工組織應當對分組完成工程的幾個工程組予以明確，各工程組間的關系以及相關負責人等也都必須予以確定，同時對養(yǎng)護組不能忽略。

按照施工進度和時間順序來合理安排人員。施工現(xiàn)場管理水平對園林工程質量和企業(yè)經濟效益有直接影響。一些園林企業(yè)管理比較落后的一部分原因在于，不注重經營管理，對施工現(xiàn)場管理也忽略了。從施工現(xiàn)場管理的角度來看，存在這樣一些問題 ：對園林工程的施工組織缺乏較強的計劃性，沒有依據相關標準規(guī)范嚴格執(zhí)行操作，有些規(guī)章制度的實施流于表面形式等，使得勞動生產率降低，生產力無法得到較大增長，經濟效益也低，工程質量無法保證，對企業(yè)發(fā)展有嚴重的制約作用。施工準備、正式施工以及養(yǎng)護管理等各階段都在現(xiàn)場施工的工作范圍內。對施工準備階段進行管理方面 ：對分包協(xié)作單位和施工條件予以落實 ；認真完成主要物資苗木的訂購工作 ；對施工任務予以具體落實。對正式施工階段進行管理方面 ：將綜合施工組織安排好 ；將各項技術組織措施落實到位 ；對計劃實施進行跟蹤檢查，并及時對相關情況進行反饋 ；使組織平衡得以加強，確保供應 ；嚴格控制施工進度、施工成本以及施工質量 ；依據正確程序來進行作業(yè)，確保施工安全等。

4做好園林綠化施工質量管理的工作

施工企業(yè)必須仔細整理綠化場地，對土壤進行翻整并耕平耙細，對石塊、磚頭等垃圾予以徹底清除，依據設計要求對地形進行整理 ；樹穴必須垂直下挖，在開挖過程中確保上下口徑是協(xié)調一致的。行道樹回填土的營養(yǎng)土的添加必須依據相關規(guī)定來實行。與側石相比，行道樹樹池和綠化帶內土壤應當低 5 厘米左右；種植的苗木選擇符合設計要求的圃地苗。行道樹的主干必須是通直的 ；球類和花灌木的冠幅以及高度等，必須滿足設計要求，并且確保它是豐滿的，沒有偏冠的現(xiàn)象 ；在栽植喬灌木的過程中，必須分層對回填土進行夯實 ；確保栽植后的樹木是直立的，當樹木出現(xiàn)歪斜情況時，要將其扶正或者重新栽種 ；針對所有喬木，必須打支撐，確保支撐的牢固和整齊，其埋深應當超過 1m ；依據設計要求來安排色塊植物的栽種密度，既要保證其數量又要保證其質量 ；及時清理干凈在項目施工中產生的垃圾 ；監(jiān)理單位對施工過程要全程以旁站式的形式進行監(jiān)管。在上述的土壤、苗木以及栽植等滿足設計要求的情況下，監(jiān)理單位需要逐項對其予以驗收簽字，發(fā)現(xiàn)有不合格的地方要立即予以整改 ；建設單位、市園林主管部門對其的檢查、隨機抽查以及質量監(jiān)督等工作要落實到位。

5對施工進度管理加以合理的控制

在園林綠化施工過程中，工期延誤或者趕工搶工的現(xiàn)象要盡量避免，使工期對園林施工質量的影響得以有效減少。因此，施工管理人員應當認真思考和探究設計和項目進度表，在工程設計問題上，經理可以將其他相關負責人組織起來，開展一個專門的設計討論會，詳細研究和論證設計方案是否可行，其藝術性是否達到相關要求，是否具備科學性等，對一些可能影響工期的因素進行準確預測，將相應的準備工作做好。

6 調配組織好施工管理的過程

施工管理人員確定的專業(yè)施工隊伍必須有豐富的施工經驗，并且具備較高的素質。與此同時，對橫跨許多部門的眾多人員要予以有效調配，這樣才能保證施工過程的有序進行。要認真對待人才選拔和管理工作，這是工作得以順利開展的前提，可以有效實現(xiàn)工程計劃的順利進行。在物資的供應方面，購置施工材料時要嚴格依據施工計劃進度來進行，有必要的話還應當與施工隊伍就物資供應進行協(xié)商，達成一致意見。在施工中必定會有些材料的耗費較大，這時就應當對其進行足夠量的貯存，留做備用。

7加以對園林綠化工程驗收階段資料的完善

在進入驗收階段之后，要按照設計圖紙對項目進行認真檢查，看是否有項目需要進行完善等，最后上交給相關部門，全面對其進行鑒定，予以等級評定，竣工交付就以它為依據。

篇2

四川省瀘州市江陽區(qū)方山學校八（1）班劉曉懿指導教師孫德玲

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊長嗎？我羨慕歲數小而學識淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊長。我是一個12歲的小女孩，可我卻有八年的學法經歷，也算是一個“老法民”啦！

不信，請看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節(jié)目《今日說法》，當然我不會答應了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領”，哭著吵著要看動畫片，爸爸和媽媽差點也招架不住了我，此時夢舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個個有趣的故事，很好看的，而且還能學不少的法律知識，尤其是我們可以用它來保護我們自己呢！”我也就勉強聽進了，停止了哭鬧，同爸媽和夢舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關于一家夫妻鬧離婚產生的房產糾紛故事。

當我們正被故事吸引時，“張夢舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動了我倆，夢舟把頭從窗口探出去答應了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個念頭：曾經媽媽給我看過我們家的房產證，房產證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠不會分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產證上就理所當然地是我的了吧？我仔細一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對換位置，不就行了嗎？不錯，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產證上雖然只有我爸爸的名字，但房產是爸爸和媽媽結婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產。這下我可高興了，既然房產是爸爸媽媽共同的，當然就有我的一份啦！

經過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學到了更多的法律知識，尤其是我已經懂得怎樣用法律來維護我的合法權益，讓法律時刻保護著我。

如今12歲的我當媽媽希望看看我的作文或者日記時，我會很干脆地答應她侵犯了我的隱私權；我因頑皮摔得頭破血流去醫(yī)院，醫(yī)生見哭鬧的我不便與處理傷口，讓爸媽緊緊地壓著我的頭和身體時，我會大聲地質問著醫(yī)生的名字，并聲稱要到衛(wèi)生局去告他；我與其他小朋友精心呵護的小狗被街村人活活打死了，我與十多個小朋友沖到了當地派出所，與警官“討著說法”……

篇3

結合本人審判經驗,離婚案件在審理中主要存在以下問題:

一是訴訟當事人訴訟能力較低,舉證困難。大部分當事人特別是農村的當事人,由于文化水平低、法律意識淡薄等多方面的原因,對舉證責任的分配不清楚、不了解,導致訴訟能力降低,對于可以保存下來的證據不能及時的予以保存,以至于證據滅失,不能充分的保護自己的合法權益。在離婚訴訟中,以夫妻感情是否確已破裂作為衡量是否準予離婚的標準,但當事人對該方面的證據難以收集。法院在審理中,當事人提供的證據基本上都是身份證、結婚證(或結婚登記處理表)、戶口簿等最基本的證據,而對于證明夫妻感情破裂的證據少之又少,基本上都是雙方當事人自己的陳述。

二是缺席審理案件相對較多,送達困難。就武寧來說,經濟較之沿海城市并不發(fā)達,本地工資收入偏低,大部分人均到發(fā)達的浙江、廣東等地務工,離婚糾紛案件直接涉及人身關系及家庭的離散,送達難度比其他民事糾紛的難度更大。有的當事人離家出走多年,與家人亦沒有聯(lián)系,有的即使與家人聯(lián)系,但家人了解到是離婚的事情后也會故意隱瞞聯(lián)系方式;一方的當事人為了達到離婚的目的,也存在故意隱瞞另一方聯(lián)系方式的情況;更有的夫妻一方在外成立了“新家”等等。基于以上多方面原因,導致案件送達存在困難,故而離婚案件中有部分案件系缺席審理。

三是離婚案件的處理比較麻煩。因離婚案件涉及夫妻感情是否確已破裂、子女撫養(yǎng)、財產分割、債權債務承擔等問題,導致案件處理起來比較棘手。1、關于夫妻感情是否確已破裂的標準難以把握。前面也提到,案件當事人法律知識貶乏,難以收集證據,庭審中除了當事人自己的陳述外,沒有其他證據予以佐證,法官在認定上存在較大的困難;2、子女撫養(yǎng)權難以定奪,在現(xiàn)實生活中,有的男女雙方均希望子女跟隨自己生活,有的男女雙方考慮到子女跟隨了自己會對影響自己另行結婚,也有的男女雙方希望再婚后另外生育子女,導致夫妻雙方均不愿意撫養(yǎng)子女。法院判定子女由誰撫養(yǎng),要從利于子女健康成長的角度考慮,這又要從生活環(huán)境、教育背景、生活習慣、經濟基礎等多方面綜合考慮,所以實際處理起來存在一定難度;3、關于財產及債權債務問題,在實際生活中,雙方當事人的財產有的屬于婚前財產,有的屬于婚后財產,有的系婚前購買、婚后取得所有權的財產,有的是婚前用雙方共同賺取的錢購買、婚后取得所有權的財產,要想證明財產的歸屬,當事人在舉證上存在一定困難,特別是雙方當事人婚前在一起務工又購買了房產、房產登記一方的名字,而另一方要想證明系雙方共同出資購買,舉證更加的困難;同時,在離婚訴訟中,一方或雙方當事人隱匿財產、轉移財產、編造債務的現(xiàn)象時有發(fā)生。當事人提供的財產與債務的證據虛實結合,真假難辨,很難對當事人雙方的真實財產情況作出決斷。

四是離婚案件的調解難度大,索要錢款情況較多。由于部分當事人法律知識缺乏,對一些法律常識和法律制度缺乏認知,加上離婚案件當事人重風俗而輕法規(guī),就會認為離婚案件的處理結果不僅是對夫妻婚姻關系的一種裁判,也對個人甚至一個家族的名聲有很大影響,家族成員、父母、及親朋好友對案件參與意識過于強烈,導致了法官與當事人的溝通方面有一定的困難,給離婚案件的調解工作造成阻礙,難度加大。另外,對于武寧本地來說,一方當事人提出離婚,另一方當事人均會提出索要錢款的情況,且少數當事人還存在有過激行為的舉動;即使沒有任何共同財產、提訟一方沒有任何過錯,另一方也依然會做出這樣的選擇,離婚似乎成了索要錢款的籌碼。這些均給法官辦案帶來了較大的困難。

婚姻構建成家庭,家庭是社會的細胞,家庭的和諧會帶來社會的和諧穩(wěn)定,家庭的破碎會對社會的穩(wěn)定產生一定的影響,所以針對現(xiàn)在離婚率越來越高的情況,應當引起全社會的重視和關注,法院在處理離婚案件中也要做到既能維護當事人的合法權益,也要做到維護社會的穩(wěn)定。針對上述存在的問題,筆者提出如下的解決方案、對策:

一是加大普法宣傳力度。引導當事人樹立正確的婚姻觀。一方面,充分利用媒體、報紙等媒介,大力宣傳《中華人民共和國婚姻法》及相關司法解釋、《中華人民共和國未成年人保護法》、《中華人民共和國婦女權益保護法》等與當事人切身利益相關的法律法規(guī);另一方面,當地司法局(司法所)、法院(法庭)采取法律知識講座、發(fā)放法律宣傳冊等形式,宣傳法律,使當事人對法律知識有一個初步的認識,能夠了解相關的具體法律規(guī)定,以便更好的維護自己的合法權益。

篇4

12月4日是憲法日，普及憲法知識，努力提高憲法觀念和憲法意識，樹立憲法，是我們每個人都應該盡到的責任，下面小編給大家分享一些國家憲法日活動心得體會，希望能夠幫助大家，歡迎閱讀!

國家憲法日活動心得體會1圍繞國家憲法日主題，充分利用班級板報、電子屏、學校廣播站等渠道做好學習宣傳活動，使師生做到知法、守法、護法，營造了憲法教育的良好氛圍。并精心做好活動的組織實施工作。號召各班圍繞憲法學習日主題，開展一次“知法、守法、做合格學生”、“法律與我同行”主題班會活動，組織師生集體學習憲法知識。

為了更有效地培養(yǎng)學生們的法律意識，提高他們的法律素養(yǎng)，憲法日這天我們特邀請邊門鎮(zhèn)中心小學法制副校長、邊門鎮(zhèn)派出所副所長郭峰來到邊門鎮(zhèn)中心小學，為全校的師生進行法律知識講座。通過帶領學生觀看視頻，短劇表演，法律常識講座等方式，對學生進行法律知識宣傳教育。郭所長針對小學生的年齡特點，結合自己辦案當中遇到的真實案例，為同學們講解法律常識，給同學們敲醒了警鐘。同時圍繞現(xiàn)在很多校園中存在的校園欺凌事件進行分析講解，讓同學們對校園欺凌有了新的認識，雖然這一現(xiàn)象在他們身邊偶有發(fā)生，但他們并不是真正意識到它的危害性。他們通過這次講座，知道了校園欺凌的危害性及應對辦法，同學們受益匪淺。在進行互動的時候，大家踴躍參加，用惟妙惟肖的表演生動地再現(xiàn)了校園欺凌時的場面，同學們在觀看的同時，也受到了一次教育。

通過這次活動，同學們懂得了法律的重要性，有了法律，社會才會有和平和秩序，大家要知法懂法，更要遵法，還要合理的運用法律武器來保護自己，維護自身的利益。

我校在國家憲法日學習宣傳教育活動有效開展，營造了守法光榮、違法恥辱的良好風氣，使學生的法制觀念和法律意識大大增強，也使學校依法治教、依法治校的水平明顯提高，各項工作逐步走上規(guī)范化的法制軌道，為學校教育事業(yè)的蓬勃發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

國家憲法日活動心得體會2為了深入貫徹落實黨的十四中全會精神，進一步加強社區(qū)居民法制安全宣傳教育工作，在“12.4”全國法制宣傳日即將到來之際，錦花社區(qū)緊緊圍繞“弘揚憲法精神，服務科學發(fā)展”宣傳主題，精心組織開展了豐富多彩的系列法制宣傳教育活動。x年11月24日上午，錦花社區(qū)聯(lián)合浙江一華律師事務所組織開展了法律咨詢進社區(qū)活動。此次活動邀請了浙江一華律師事務所的陳紅芳律師來到社區(qū)為居民進行法律知識解答。在活動中，向前來的群眾發(fā)放了法律常識宣傳材料。

居民群眾參加活動的熱情很高，前來咨詢的居民高達30多人，現(xiàn)場提出了許多問題進行法律咨詢，其中包括：房屋拆遷問題;房產繼承問題;什么樣的財產屬于婚前財產;工傷的界定范圍;無籍房確權等問題，就群眾提出的問題，陳紅芳律師進行了細致、耐心的解答，使居民增長了法律知識和法律意識。

通過此次活動，提升了法律宣傳效果，極大增強了廣大居民的法律意識和法制觀念，同時也在居民中掀起了一輪學法、守法的浪潮，形成了人人知法、懂法、守法的良好局面。

國家憲法日活動心得體會3根據x教執(zhí)〔20x〕71號《關于開展20x年“12.4”全國法制宣傳日系列宣傳活動的通知》精神，我校領導高度重視，組織全體師生開展了法制宣傳活動，現(xiàn)將具體情況總結匯報如下：

一、學習文件，引起重視

根據上級文件通知，校長利用周一例會時間，組織全體老師進行了學習，使廣大教師明白了這次法制宣傳的目的、活動的主題、宣傳的重點、時間安排、整個活動的安排以及活動要求，為這次活動的開展打下了良好的基礎。

二、制定方案，全面部署

為了使整個活動有序進行，我校根據文件精神，結合我校的工作實際，制定了《x小學法制宣傳活動方案》，并組織全體教師學習了方案，對我校的法制宣傳活動進行全面部署，對工作任務進行了分工，并結合貫徹落實“x五普法”規(guī)劃，將《憲法》、《義務教育法》、《教師法》、《未成年人保護法》、《中小學管理規(guī)程》等作為學習宣傳的重點。

三、按照方案，開展活動

1.利用顯示屏顯示標語“學法知法守法，共筑偉大中國夢，從我做起”。

2.為了把這次法制教育活動推向，12月4日早會，我校召開了“學法知法守法，共筑偉大中國夢，從我做起”法制宣傳會，教導主任進行國旗下講話，通過真實案例的講解剖析，使全體學生受到了一次深刻的法制教育。

3.舉辦一次法制教育主題班隊會。

12月4日，我校各班開展了法制教育主題班會，由于學校在例會上提前進行了安排，各班以“學法知法守法，共筑偉大中國夢，從我做起”為主題，進一步開展法制教育活動。

國家憲法日活動心得體會4今年為了更好、更深入地開展“x”普法工作，我社區(qū)大力宣傳法治精神，全面落實科學發(fā)展觀，深入貫徹落實黨的十精神，以開展“12.4”法制宣傳日活動為載體，社區(qū)多形式的開展法制宣傳教育，動員全社區(qū)居民參與普法知識學習，進一步增強居民的法制觀念，為構建和諧社區(qū)營造良好的法治氛圍。現(xiàn)將普法活動小結如下：

一、拓展普法宣傳園地，充分利用好法制宣傳教育陣地。社區(qū)在宣傳櫥窗欄里張貼了多張與居民日常生活息息相關的法律知識宣傳海報，通過圖片、文字展覽方式，讓居民更直觀掌握生活中的法律小常識;同時，組織了社區(qū)志愿者發(fā)放法律宣傳小冊子200余本，多途徑增強居民的法律意識。

二、深入開展法律法規(guī)的學習宣傳。12月4日，社區(qū)組織全體社區(qū)干部、居民小組長及部分居民代表開展了“法律進社區(qū)”的主題學習活動。從黨法制教育角度出發(fā)，我們學習了黨的十關于“依法治國”和“法制宣傳教育”重大部署，要推進科學立法、嚴格執(zhí)法、公正司法、全民守法，堅持法律面前人人平等，保證有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，完善中國特色社會主義法律體系;我們還學習了“民主法治社區(qū)”有哪些要求、社區(qū)居務公開的主要內容有哪些、我國法律對公民的選舉權和被選舉權是如何規(guī)定的等社區(qū)法制相關知識，讓居民可以真正了解民主法治社區(qū)，如何更好行使自己的選舉權和被選舉權，參與到社區(qū)自治工作中來，更好的監(jiān)督我們社區(qū)的日常工作，真正實現(xiàn)居民自治;當然，也特別安排了社區(qū)居民息息相關的法律小常識的學習，主要有夫妻個人財產有哪些、遺棄父母的子女有繼承權嗎?繼承人在哪些情況下喪失繼承權、買房時要看哪“五證”等。整堂課學習下來，大家都受益匪淺，都感嘆自己平日法律知識學習的太少了，以后一定要加強自己的法律知識宣傳，提高自己的法律意識和能力。

三、關懷社區(qū)幫教人員。12月6日，由社區(qū)干部結對，對社區(qū)3位幫教人員家庭進行了探訪。主要關心他們工作、生活近況。是否有什么困難，思想情緒上有什么變化，做好開導輔助工作，幫助他們回歸社會，開展正常的生活。

通過普法宣傳活動的開展，廣大居民群眾的法律素質得到了進一步提高，取得了一定成效，但仍然有不足之處，社區(qū)居民多，流動人口也眾多，普法宣傳廣度還不夠。今后，社區(qū)會繼續(xù)開展好“x”普法教育工作，創(chuàng)新活動載體，大力宣傳國家法律法規(guī)和政策，維護社會和諧穩(wěn)定，增強公民守法觀念，為減少社會矛盾、消除社會不穩(wěn)定因素提供法律保障，構建和諧安定社區(qū)。

國家憲法日活動心得體會5x中心小學積極組織，認真謀劃“國家憲法日”的學習宣傳教育活動，以弘揚憲法精神為宗旨，以宣講憲法基本原則和基本知識為重點，制定工作方案，全面開展《憲法》學習教育活動。

12月4日，x中心小學舉行了《憲法》晨讀活動：利用晨讀時間，學校選擇憲法序言及正文中的個別章節(jié)、條款，打印發(fā)給各班班主任，組織學生集體朗讀。

12月4日，利用課間操時間，舉行特別升國旗儀式—12.4“國家憲法日”活動動員大會，由少先大隊輔導員潘長虹進行動員和部署，并進行了有關憲法知識的宣講。了解《憲法》的有關知識和《憲法》中關于國旗的規(guī)定。

12月4日上午第四節(jié)課，全校各班組織開展以“憲法在心中”為主題的法制班隊課。通過活動的開展和學習，使學生懂得遵紀守法、崇尚科學，學會自立自強，提高學生的安全意識和自我保護意識。

12月4日中午和下午時間，x中心小學“紅領巾校園廣播站”制作“憲法在心中”特別廣播節(jié)目，宣傳《憲法》知識，營造《憲法》教育氛圍，深入開展《憲法》教育活動。

篇5

近兩年，《老人被騙房郁悶死 老伴討還房屋》《抵押貸款公證藏委托售房條款 房子被賣房主竟不知情》《老兩口抵押房產投資80萬被騙》等新聞屢屢曝出，養(yǎng)老房已成詐騙高危領域。

老人想要以房養(yǎng)老，怎樣才能保障安全？

產權人要直接與金融機構發(fā)生借貸關系

劉曉穎（北京市致誠律師事務所律師）

所謂“以房養(yǎng)老”，是一種產權換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。

在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權，并負責維修。當房主去世后，金融機構將獲得房屋的產權，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產權人直接與金融機構發(fā)生借貸關系。

而北京這位老人以房產作抵押是把房子的管理、過戶等權利都全權委托給了合同的甲方，簽訂的是委托合同而非抵押合同，因此最終才會失去房子。

作為律師，我想提醒老年人及家屬，要言不輕信：生活中，有些人和老人非常聊得來，但是老人卻不知道他們的姓名、住址、背景，這些就是陌生人。老人要有防范意識，諾不輕許，守護好自己的房產。

老年人最基本的是要老有所養(yǎng)，老有所居。房屋價值居高不下，老年人切記要遠離與房子有關的一切抵押、擔保、投資、理財;掌握基本法律常識：包括房產抵押登記和公證常識，一切公證行為都將產生證據上的效力;增強風險意識，謹慎選擇投資渠道。投資過程中，既要考察有關企業(yè)是否合法注冊，也要分析其承諾的高額回報是否合理，更要考察其吸收資金的行為是否符合金融管理法律規(guī)定。

“押房理財”不等于“以房養(yǎng)老”

陳晴（重慶大學法學院經濟法研究中心副主任）

2014年保監(jiān)會《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》。一些非保險機構迅速嗅到商機，在保險公司的“以房養(yǎng)老”產品尚未成型之前，搶先推出了打著“以房養(yǎng)老”旗號的各種產品。

“以房養(yǎng)老”是經國家審批的保險創(chuàng)新產品，有保險公司信用背書;而這些自稱房地產公司、第三方基金公司的非保險機構推出的則是“押房理財”，本質上是完全不同的項目。將“押房理財”冠以“以房養(yǎng)老”之名，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。

一是老人將面臨居無定所、背上債務甚至要承擔法務風險。一旦公司經營不善倒閉，老人的房屋產權將被凍結;而根據相關規(guī)定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責。

二是銀行面臨抵押不足的風險。根據最高人民法院關于民事執(zhí)行的相關規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導致銀行債權無法實現(xiàn)。

三是經營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為。這與熟人社會的民事借貸關系不同，如果經營方以某種方式向社會公眾進行了產品宣傳，就存在涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。

養(yǎng)老金管理，要先謀穩(wěn)健而非收益。為了避免“老無所居”的凄慘景象一再重演，對于那些不具備金融從業(yè)資質，打著“以房養(yǎng)老”名號，從事“押房理財”的機構，地方金融監(jiān)管部門應該加強監(jiān)管，避免造成不良影響。

“以房養(yǎng)老”推廣難

與詐騙案頻發(fā)有關

王琮瑋（京師律師事務所合伙人律師）

先來看一下養(yǎng)老房詐騙的基本模式：抵押房產――用抵押款理財――理財收益分文未獲――房產被低價過戶。

房子，是普通家庭最重要的資產，也是老年人的保障性財產。有些老年人擔心子女不履行贍養(yǎng)義務，老無所依，還有人擔心社會保障制度不完善，老無所養(yǎng)。這種種無奈給了詐騙者可乘之機。

老人一旦被騙，就很難收回房子。為了鉆法律空子，騙子們會對現(xiàn)有法律深入研究，簽訂完整的委托協(xié)議，甚至對委托合同進行公證，而一旦公證，如何證明老人被騙就變得更為棘手。

另外，老人維權意識和基本法律知識欠缺，被騙之后寧愿自己解決也不愿意涉訴，這些導致“以房養(yǎng)老”詐騙案頻發(fā)卻難以追究犯罪分子的法律責任的無奈現(xiàn)實。

“以房養(yǎng)老”詐騙案件的增多，進一步導致以房養(yǎng)老模式在全國各地的推廣遇冷，更是讓社會不信任這種養(yǎng)老方式。主要產生的社會影響有：

一是“以房養(yǎng)老”導致房屋產權的不確定性因素增多，極易引發(fā)法律上的糾紛，除了民事責任外，有的案例中甚至還會涉及刑事責任。

二是“以房養(yǎng)老”的政策保障并未完善。因為這種模式并未普及，養(yǎng)老市場依舊依靠傳統(tǒng)模式，導致以房養(yǎng)老政策被鉆漏洞，各類型的詐騙事件頻發(fā)，且相關法律法規(guī)缺位，老人無法及時有效地得到法律保護。

三是嚴重影響相關政治、經濟和社會制度的設計，在一定程度上令相關制度變得模糊和不確定，阻礙我國改革開放的整體進程及不斷深化。換句話說，就是凡是以房屋產權為基礎和依據的制度都難以設計和確立。

大棒加胡蘿卜，一手防范一手激勵

柴效武（浙江大學經濟學院教授）

不法機構借著“以房養(yǎng)老”的名義，詐騙老人房產，有多種狀況：

一是收羅老人的房產證，到銀行辦理抵押取得貸款資金后，用來炒股，同時將部分收益作為分紅分給老人。只要拿出房產證就可以坐在家中數錢花，部分老年人覺得“看上去很美”，但如果該機構炒股票虧本，抵押的房產就很可能被銀行沒收。老人喪失了賴以生活的居所。

二是不法機構利用有些老人愛占小便宜，文化程度不高，合同意識不強的特點，借故與老人簽訂房產抵押合同，實質上卻可能是移花接木，偽造住宅出售合同并公證，騙取老人的房產證后將該住宅私下出售。

三是未得到國家相關部門同意，私下辦理反向抵押貸款或其他“以房養(yǎng)老”業(yè)務，并在業(yè)務開辦過程中隨意增加收費項目，提高收費標準，加大貼現(xiàn)率，將一切好處留給自己，一切風險和壞處都推給老年人，最終用極低的價格將老人的房產哄騙到手。

他山之石，可以攻玉。