商業(yè)用地規(guī)劃條件精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇商業(yè)用地規(guī)劃條件，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】商業(yè)用地；布局優(yōu)化；土地集約利用

商業(yè)用地是城市用地的重要組成部分，優(yōu)化商業(yè)用地布局是提高城市土地集約利用水平的重要措施。石家莊商業(yè)用地集約利用水平很低，其商業(yè)用地布局優(yōu)化是政府部門必須面對的一項(xiàng)重要課題。本文僅對石家莊的零售業(yè)用地做出研究分析。

1 石家莊市商業(yè)用地布局存在的主要問題

1.1 大型零售商業(yè)設(shè)施用地布局存在的問題

1.1.1 大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施的布局明顯不均衡

大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施包括購物中心和百貨商場兩種類型。截止到2012年末，石家莊百貨商場有19個(gè)，購物中心6個(gè)，均主要分布在中山路兩側(cè)靠近原火車站的地帶、懷底片區(qū)和裕華路部分路段①。部分地區(qū)缺乏綜合類零售商業(yè)設(shè)施，居民購物不方便，如圖1所示。

圖1 大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施分布圖

1.1.2 商業(yè)用地的規(guī)劃建設(shè)和選址指標(biāo)不完善，造成部分大型交易市場經(jīng)營困難甚至停業(yè)

截止到目前，商業(yè)用地還沒有官方的選址體系，其規(guī)劃指標(biāo)與住宅基本一致，難以滿足商業(yè)貿(mào)易的需求。城市商業(yè)用地建設(shè)的最終目的是為商業(yè)貿(mào)易提供交易市場，這個(gè)交易市場必須符合商業(yè)經(jīng)營規(guī)律和需求，因此它應(yīng)該具有聚集足夠的人氣、帶來龐大的人流量、可見性和可及性好等特點(diǎn)。但是石家莊很多商業(yè)設(shè)施并不滿足這些需求。例如南花園商業(yè)步行街、韓城百貨、大洋百貨、王府井等，都是因?yàn)檫x址不當(dāng)或規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致經(jīng)營困難甚至退出石家莊市場，如表1所示。商場經(jīng)營失敗，不僅給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，也對整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也造成了一定的損失。

1.1.3 大型零售市場建設(shè)過剩

石家莊18個(gè)億元以上零售市場，2010年?duì)I業(yè)面積1169003m2，成交額77.08億元③，人口總數(shù)243.87萬人[1]，人均營業(yè)面積4164m2，全國36個(gè)省會城市和單列市中居第3位，如圖2所示；但是平均每個(gè)營業(yè)面積成交額僅有2468元④，居全國第22位，如圖3所示。二者極其不匹配，說明石家莊的大型零售市場建設(shè)過剩。

圖2 36個(gè)大中城市億元以上商品交易市場人均營業(yè)面積圖

圖3 36個(gè)大中城市億元以上商品交易市場經(jīng)濟(jì)效益圖

1.2 社區(qū)商業(yè)設(shè)施布局存在的問題

2012年本課題組對石家莊79個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行了抽樣調(diào)查，目的是調(diào)查居住小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善狀況，結(jié)果顯示僅有34.94%的人認(rèn)為自己所住小區(qū)購物方便，45.78%的人認(rèn)為較方便，認(rèn)為不方便或很不方便的人達(dá)19.27%。認(rèn)為不方便或很不方便購物的小區(qū)多位于二環(huán)以外。社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏，說明石家莊的住宅小區(qū)缺乏相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施配套規(guī)劃。

2 對石家莊市商業(yè)用地布局優(yōu)化的建議

商業(yè)用地布局優(yōu)化應(yīng)從經(jīng)濟(jì)利益、方便人民生活（社會利益）和可持續(xù)發(fā)展3各方面去考慮。

2.1 在區(qū)位選擇上加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)

從經(jīng)濟(jì)利益角度來說，對商業(yè)用地影響最大的因素是區(qū)位，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面[2]。若要提高商業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)利益，必須在區(qū)位選擇上加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)。

商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其對區(qū)位的要求不同，可以劃分為3大類型：第1類是大型綜合類零售市場，包括購物中心和百貨商場兩種類型。這類房地產(chǎn)對區(qū)位的要求非常高，區(qū)位選擇不當(dāng)會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難甚至倒閉；第2類是大型專業(yè)交易市場，如汽車、建材、家具、農(nóng)產(chǎn)品等交易市場，這類市場對區(qū)位條件有一定的要求，但相對于第1類來說，條件要寬松很多；第3類是社區(qū)商業(yè)設(shè)施，對區(qū)位條件的要求最低，主要是為方便群眾生活而設(shè)立。下面根據(jù)這3大類型分別提出區(qū)位選擇條件。

2.1.1 大型綜合類零售市場的區(qū)位選擇

從微觀角度來說，大型綜合類零售市場的區(qū)位選擇條件包括人口總量與密度、市場競爭狀況、交通狀況、可見性、商業(yè)集聚度、治安狀況、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市布局和城市規(guī)劃9個(gè)方面。具體如表2所示。

2.1.2 大型專業(yè)零售市場的區(qū)位選擇

專業(yè)零售市場的區(qū)位選擇要求比較低，滿足臨路（街）、可見性好、交通方便、有足夠停車位和購買力這幾個(gè)條件即可。

2.1.3 社區(qū)商業(yè)設(shè)施的區(qū)位選擇

社區(qū)商業(yè)設(shè)施以方便人民生活為主要目的，區(qū)位選擇條件最低，滿足購買力要求即可。每個(gè)住宅小區(qū)都應(yīng)有一定數(shù)量便利店，在住宅小區(qū)比較集中的地方，還應(yīng)在小區(qū)外面增加商業(yè)設(shè)施，使多個(gè)小區(qū)能夠共享，不僅方便人民生活，還可以提高土地集約利用度。

2.2 調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、控制商業(yè)用地開發(fā)規(guī)模，提高土地集約利用度

石家莊億元以上交易市場建設(shè)過剩，部分地區(qū)又缺乏大型綜合類交易市場，因此應(yīng)減少或暫停市級交易市場開發(fā)，適當(dāng)增加區(qū)級購物中心的開發(fā)建設(shè)，這樣既可以提高商業(yè)用地集約利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部門應(yīng)積極開展商業(yè)用地統(tǒng)計(jì)工作

完善的商業(yè)用地統(tǒng)計(jì)信息是政府部門進(jìn)行有效管理的一個(gè)重要工具，統(tǒng)計(jì)信息主要包括各級各類商業(yè)用地總量、建筑容積率、建筑密度、城市各地段的交通擁堵狀況等。政府部門應(yīng)積極開展商業(yè)用地的統(tǒng)計(jì)工作，細(xì)化統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以提高商業(yè)用地的集約利用水平。

【參考文獻(xiàn)】

[1]國家統(tǒng)計(jì)局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查司.2011中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒[M].中國統(tǒng)計(jì)出版社.

[2]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008：56.

[3]房榮敏.購物中心區(qū)位選擇研究：以石家莊為例[D].北京：中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，2012.

注釋：

①數(shù)據(jù)來源于課題組收集整理的資料.

篇2

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

項(xiàng)目背景

三亞城市總體規(guī)劃對開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科•三亞“湖心島”項(xiàng)目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學(xué)合理地引導(dǎo)規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復(fù)該片區(qū)進(jìn)行了控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務(wù)是該片區(qū)的主導(dǎo)功能。控規(guī)中該片區(qū)功能定位為：以風(fēng)情特色旅游為先導(dǎo)，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項(xiàng)目用地區(qū)位示意項(xiàng)目所在片區(qū)控規(guī)示意

項(xiàng)目概況

場地概況

萬科•三亞“湖心島”項(xiàng)目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地東南角，離三亞交通樞紐田獨(dú)轉(zhuǎn)盤約3公里。項(xiàng)目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質(zhì)

項(xiàng)目總用地面積436120平米（土地證范圍），計(jì)容總建筑面積約319505.8平米。其中三個(gè)地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球訓(xùn)練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項(xiàng)目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運(yùn)動公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運(yùn)動、休閑、游憩設(shè)施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初甲方提供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵詞是：運(yùn)動會所、足球基地、公路自行車賽道、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運(yùn)動為主題的公園。體育運(yùn)動以自行車運(yùn)動和足球訓(xùn)練為主，其中自行車運(yùn)動根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運(yùn)動的體驗(yàn)、訓(xùn)練、比賽等內(nèi)容，不僅服務(wù)于在此旅游居住的人，還能服務(wù)于萬科內(nèi)部的自行車活動；足球訓(xùn)練基地定位為服務(wù)全國足球隊(duì)的訓(xùn)練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運(yùn)動的活動中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運(yùn)動會所、復(fù)健中心、水上樂園、多功能運(yùn)動場等于體育運(yùn)動相關(guān)的服務(wù)設(shè)施。

場地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場地標(biāo)高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內(nèi)部有三個(gè)水塘，水質(zhì)良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負(fù)面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內(nèi)部有三個(gè)大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個(gè)強(qiáng)有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進(jìn)而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個(gè)多功能的中心展開。其次，加強(qiáng)軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個(gè)部分，使其項(xiàng)目用地內(nèi)的各個(gè)功能成為有機(jī)的整體。

概括來講，本項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個(gè)“空間中心”。

從項(xiàng)目規(guī)劃開始，我們就強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)強(qiáng)有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個(gè)中心展開。

該項(xiàng)目主要的任務(wù)是三個(gè)地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運(yùn)動公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從空間和實(shí)際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內(nèi)的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個(gè)功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點(diǎn)，同時(shí)該中心還承擔(dān)廣場的景觀、人的休閑、運(yùn)動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。

空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個(gè)方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個(gè)“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項(xiàng)目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個(gè)有機(jī)的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運(yùn)動及休閑活動串聯(lián)起來，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動公園的項(xiàng)目定位。

“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理?xiàng)l件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個(gè)園區(qū)運(yùn)動休閑的軸線，休憩、運(yùn)動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個(gè)軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項(xiàng)目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商住（B-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個(gè)軸線同時(shí)具有人文的含義――它順應(yīng)自然、強(qiáng)化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達(dá)商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強(qiáng)有力的控制線，是整個(gè)方案的功能布局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設(shè)計(jì)思路示意

功能布局

項(xiàng)目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進(jìn)入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當(dāng)突出，是對外形象展示的焦點(diǎn)。該地塊主要布置為酒店和服務(wù)性商業(yè)，是公共活動的中心，具有較高的商業(yè)價(jià)值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的足球場、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓(xùn)練中心，可以成為三亞的足球培訓(xùn)基地，可以承接企業(yè)足球隊(duì)的訓(xùn)練，可以承接國家級以上足球隊(duì)的訓(xùn)練。

公園功能用地包圍以上三個(gè)功能用地，定位為體育運(yùn)動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個(gè)項(xiàng)目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓(xùn)練場，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運(yùn)動項(xiàng)目體現(xiàn)公園的運(yùn)動主題。

場地設(shè)計(jì)

空間組織

在空間組織上我們從地標(biāo)、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標(biāo)志性、可識別性。

地標(biāo)：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標(biāo)，建立區(qū)域形象。

節(jié)點(diǎn)： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點(diǎn)及公共活動節(jié)點(diǎn)。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分公共和私密的空間。

區(qū)域：各個(gè)地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、

園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質(zhì)。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標(biāo)志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團(tuán)內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖

生態(tài)化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計(jì)手法，盡量不對規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗(yàn)。

水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進(jìn)行回用。由于本項(xiàng)目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進(jìn)行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補(bǔ)充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項(xiàng)目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

開發(fā)商所站的角度和立場決定項(xiàng)目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對項(xiàng)目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進(jìn)行了詳細(xì)的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目以體育運(yùn)動休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務(wù)配套，形成高品質(zhì)的主題式運(yùn)動休閑公園。

（2）項(xiàng)目策劃突出主題思路

各類項(xiàng)目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項(xiàng)目當(dāng)中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點(diǎn)，突出自行車運(yùn)動，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個(gè)項(xiàng)目為亮點(diǎn)，打造運(yùn)動主題，另外結(jié)合足球運(yùn)動、水上運(yùn)動等項(xiàng)目，將項(xiàng)目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)理清功能關(guān)系

規(guī)劃設(shè)計(jì)是從甲方的訴求、場地的實(shí)際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項(xiàng)目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達(dá)到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程。在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，在場地設(shè)計(jì)、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運(yùn)用、植物選擇等方面都始終堅(jiān)持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻(xiàn)：

[1] 蘇堤，旅游地產(chǎn)的新探索――周莊云海農(nóng)夫山莊三期度假別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)淺析[J]，華中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地產(chǎn)發(fā)展研究[J],城市問題,2006,第9期.

[3] 岳克濤.旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的思考――以海南旅游地產(chǎn)為例[J].城市建設(shè)理論研，2012，（6）.

篇3

［關(guān)鍵詞］城市規(guī)劃;規(guī)定性指標(biāo);房地產(chǎn);開發(fā)商改革

開放以來，隨著城市經(jīng)濟(jì)、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來越強(qiáng)。而房地產(chǎn)開發(fā)對于推動城市化進(jìn)程起了十分重要的作用。按國家法律法規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標(biāo)的指導(dǎo)下進(jìn)行，要體現(xiàn)出城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)作用。我國現(xiàn)行的控規(guī)指標(biāo)體系包括規(guī)定性指標(biāo)規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類指標(biāo)，規(guī)定性指標(biāo)主要包括用地性質(zhì)、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等。

1項(xiàng)目概況及規(guī)劃條件

1.1項(xiàng)目概況瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮(zhèn)群東部，在長株潭城鎮(zhèn)群“一小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屬于瀏陽工業(yè)新城北部永盛組團(tuán)北片區(qū)，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約5.73公頃。基地現(xiàn)狀主要由林地構(gòu)成，屬于未開發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發(fā)建設(shè)。1.2項(xiàng)目規(guī)劃條件概況依據(jù)《湖南省瀏陽市地塊規(guī)劃條件———編號YQ2014－010(制造基地)》，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地兼容居住用地;商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%;容積率為1.0≤FAR≤1.5;建筑密度為35%≤D≤48%;綠地率為G≥20%;建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標(biāo)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

2.1建筑容積率、建筑密度和綠地率依據(jù)《長沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標(biāo)則應(yīng)按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。建筑容積率(容積率)指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。綠地率指基地內(nèi)綠地面積與建筑基地面積的比率(%)，為下限指標(biāo)。地塊開發(fā)建設(shè)時(shí)，應(yīng)在滿足建筑功能布局的同時(shí)，盡可能提高該項(xiàng)指標(biāo)，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色。“建筑密度”是一個(gè)平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及地塊規(guī)劃條件，進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，最終得出規(guī)劃性指標(biāo)值。其中容積率為1.44，建筑密度為47.83%，綠地率為20.60%，地面集中綠地率為14.36%，屋頂集中綠地率為6.24%。2.2用地性質(zhì)瀏陽市國際家具城用地性質(zhì)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點(diǎn)建設(shè)家具市場及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)服務(wù)于商業(yè)活動，創(chuàng)造良好的購物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機(jī)生成表現(xiàn)原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)讓每天來這里的消費(fèi)者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費(fèi)者提供問訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設(shè)施。2.3停車泊位依據(jù)《瀏陽市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2010—2030年)》、《瀏陽市工業(yè)新城永盛組團(tuán)北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業(yè)按照0.8個(gè)/百平米，公寓按0.5個(gè)/百平米，住戶按一戶一個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。這樣的停車位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費(fèi)者停車。綜合上述規(guī)劃性指標(biāo)分析結(jié)果，該項(xiàng)目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則。考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費(fèi)水平、居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)需求，該項(xiàng)目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標(biāo)實(shí)際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。但是由于該項(xiàng)目商業(yè)性原則服務(wù)到位，可以吸引商家購買店鋪;人本性原則體現(xiàn)具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購買公寓;車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費(fèi)者購物停車提供方便。對于開發(fā)商來說，該項(xiàng)目規(guī)劃性指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有利于提高銷售速度和銷售率，同時(shí)提高單位面積的售價(jià)，使其能盡快收回投資，效益達(dá)到最大化。

3規(guī)劃性指標(biāo)在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用策略

首先是轉(zhuǎn)變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃性指標(biāo)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應(yīng)歷史和呼應(yīng)未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取利益提供了有利的條件。其次要轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)該在公共設(shè)施、低收入住房等社會公共事務(wù)土地的使用活動中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對資源配置的基礎(chǔ)性作用。低收入水平的人群，是房地產(chǎn)發(fā)展最強(qiáng)有力的后備資源，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)有利于提高消費(fèi)者的整體生活水平，提升了消費(fèi)者對開發(fā)商的滿意度，有利于開發(fā)商后期項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。最后是規(guī)劃性指標(biāo)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產(chǎn)發(fā)展多數(shù)均為短期的經(jīng)濟(jì)行為，往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標(biāo)對開發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范和管制。具體地說，城市規(guī)劃通過規(guī)劃性指標(biāo)應(yīng)對城市建設(shè)用地性質(zhì)，用途等做出相應(yīng)的規(guī)定，建設(shè)工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過度開發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內(nèi)限制了開發(fā)商獲取利益的行為，但長遠(yuǎn)地保障了房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，提高了開發(fā)商的信譽(yù)度，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售以及開發(fā)商利益的實(shí)現(xiàn)。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質(zhì)量和居民的生活水平，推動城市化進(jìn)程的同時(shí)也必須結(jié)合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標(biāo)。站在開發(fā)商的角度，為了實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化，將會與規(guī)定性指標(biāo)產(chǎn)生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標(biāo)與房地產(chǎn)開發(fā)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進(jìn)程，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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［2］王曉川.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控［M］．北京:中國電力出版社，2006.

篇4

關(guān)鍵詞：規(guī)劃問題；發(fā)展策略；小城鎮(zhèn)；可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號： F292 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

由于我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速增長以及不斷加快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐在日漸加快。但是，小城鎮(zhèn)的舊城區(qū)人口由于不斷快速增加，這就導(dǎo)致了需要不斷增加新建和翻改擴(kuò)建建筑；需要不斷拓寬舊街巷以滿足現(xiàn)代化交通的發(fā)展；無論是現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)，還是文化、社會娛樂活動，都需要占用大量的土地，這就使城區(qū)的面貌和風(fēng)格不斷被破壞，不斷遺失傳統(tǒng)文化。因此，目前在小城鎮(zhèn)的規(guī)劃過程中，最為需要關(guān)注的問題就是對小城鎮(zhèn)的土地資源，如何進(jìn)行合理的配置，才能夠發(fā)展和繼承傳統(tǒng)文化，才能夠滿足現(xiàn)代化的交通發(fā)展，怎樣才能做到有效促進(jìn)小城鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展。

一、分析小城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃現(xiàn)狀

（1）不夠完善的道路交通系統(tǒng)

作為從農(nóng)村居民的居住點(diǎn)逐步發(fā)展起來的小城鎮(zhèn)舊城區(qū)，是舊有生活與自由經(jīng)濟(jì)習(xí)慣條件下的建設(shè)方式以及建設(shè)意識的產(chǎn)物，街區(qū)的布局形式來源于傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村梳式系統(tǒng)，街道向?qū)碚f比較狹窄，大多數(shù)主要的街道都是由填河修筑而形成，隨著這些街道繼承了原有的規(guī)律，但是在住宅、沿街商業(yè)的發(fā)展中以及現(xiàn)代交通的發(fā)展發(fā)展過程中逐漸顯露出了其系統(tǒng)性差以及功能不全的缺陷，造成中心地段的街道接通過于擁擠，道路和舊城中心的聯(lián)系不夠緊密的現(xiàn)象。無論是人均指標(biāo)還是舊城道路的寬度和密度都無法滿足規(guī)劃的要求。亂停亂放車輛的現(xiàn)象極為突出，嚴(yán)重缺少停車場，中心區(qū)的車行與人叉較為嚴(yán)重，造成嚴(yán)重的交通問題。

（2）不完整的綠化景觀系統(tǒng)

廣場、綠地等公共空間由于過高的土地底價(jià)而造成嚴(yán)重的分布較散和缺乏，對于居民的日常活動要求等遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足。對水網(wǎng)的格局沒能合理利用，水體污染比較嚴(yán)重，缺乏對水系統(tǒng)的保護(hù)。

（3）不合理的土地結(jié)構(gòu)

從比例的角度來說，舊城區(qū)的工業(yè)用地和居民用地過高，結(jié)構(gòu)比較多樣化。教育和文化等公共設(shè)施的規(guī)模不僅分布零散且規(guī)模較小。綠化、商業(yè)、公共設(shè)施的用地相對偏低。區(qū)位的良好地段幾乎都被工業(yè)所占據(jù)。

（4）缺乏對傳統(tǒng)歷史文化的保護(hù)

在建設(shè)的過程中，受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致不顧及舊城的歷史文脈、城市肌理、建筑風(fēng)貌等等，對傳統(tǒng)的古建筑、街巷等保護(hù)不到位，導(dǎo)致缺乏明顯的地方特色。

（5）人口密度與建筑密度過高

由于舊城的地塊開發(fā)成本相對較高，往往是越拆遷越密集，人口的密度往往會出現(xiàn)不降低反而升高的現(xiàn)象，小城鎮(zhèn)的建設(shè)往往以小體量的建筑為主，土地建設(shè)密度較大，肌理密集。

二、小城鎮(zhèn)規(guī)劃思路研究

（1）節(jié)約土地資源，調(diào)整用地的布局

大部分小城區(qū)都擁有自身的人文條件和自然條件，因此在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，我們要對其職能進(jìn)行細(xì)致的研究。在小城鎮(zhèn)的發(fā)展過程中應(yīng)該要富有活力特征和文化特征，可以說小城鎮(zhèn)的舊城區(qū)一般都是歷史沿襲下來的道德、藝術(shù)、思想、風(fēng)俗的載體，而作為早期形成的商業(yè)集中區(qū)域，以及大部分居民的居住場所，公共活動等是多元化的。因此，在進(jìn)行小城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃時(shí)，要將這些特征有效結(jié)合，要合理利用和整合相關(guān)資源，增加配套和公共設(shè)施，營造一個(gè)有活力的片區(qū)。

我們要掌握規(guī)劃區(qū)的實(shí)際情況，商業(yè)服務(wù)用地沿文化路進(jìn)行合理布置，布置一定面積的文化娛樂和商業(yè)服務(wù)用地，這最好能夠圍繞人民公園，以形成擁有活力的空間。原有在規(guī)劃用地內(nèi)的體育和醫(yī)院設(shè)施，要遷移出該區(qū)域，根據(jù)更大范圍的需求在與職能配套。

根據(jù)小城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)要求，為了適應(yīng)現(xiàn)代生活的需求，要求優(yōu)化綠化環(huán)境，改善基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，對保留的居住地需要進(jìn)行一定程度的改造。要求新建居住用地生活配套完善，自然生態(tài)能夠良性循環(huán)且要環(huán)境優(yōu)美，根據(jù)用地條件和周邊的環(huán)境將居住用地布置為二類用地。在對舊城區(qū)進(jìn)行更新的過程中，對原有的社區(qū)結(jié)構(gòu)和鄰里關(guān)系要更好的進(jìn)行維護(hù)，以現(xiàn)有的居委會與街道范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合新道路系統(tǒng)，促進(jìn)穩(wěn)定、安全、宜人的社區(qū)環(huán)境形成。

做好以居住為主同時(shí)具有文化、教育、商業(yè)、旅游等功能的規(guī)劃區(qū)，要對現(xiàn)有的工業(yè)用地進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，較大規(guī)模的一類工業(yè)用地應(yīng)保留，其他廠房等全部應(yīng)該遷出、停產(chǎn)。

（2）道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建要確保其可持續(xù)發(fā)展

大部分小城區(qū)的交通都存在著嚴(yán)重的問題，機(jī)非混行、步行難、堵車、停車難等是普遍存在的幾個(gè)問題。在規(guī)劃過程中應(yīng)重視道路的暢通問題，這一系列的問題要想從根本上得到解決，要想滿足可持續(xù)發(fā)展城鎮(zhèn)的需求，就必須要構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的道路網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)。在規(guī)劃過程中要對小城鎮(zhèn)的車輛、人口等進(jìn)行分析和研究，一般情況下只做局部調(diào)整是很難滿通需求的。所以，對現(xiàn)有的條件應(yīng)該進(jìn)行充分的利用，溝通內(nèi)部和外部交通之間的聯(lián)系，改善當(dāng)前的道路系統(tǒng)，結(jié)合實(shí)際條件構(gòu)建靜態(tài)的交通場地，以形成完善的人流步行系統(tǒng)和內(nèi)部道路系統(tǒng)。一般面對這樣的情況，我們都會采用自由式的路網(wǎng)結(jié)合類方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)的道路系統(tǒng)。對于用地緊張的舊城區(qū)，應(yīng)該將廣場和停車場結(jié)合布置，為了提高土地的使用率，節(jié)約用地，要大力推廣立體停車方式。

（3）嚴(yán)格控制生活環(huán)境質(zhì)量以及人口數(shù)量

開發(fā)的強(qiáng)度必須要做到合理進(jìn)行控制，要疏散人口，降低建筑密度和人口密度，同時(shí)還要改善環(huán)境。我們可以采用分區(qū)的密度控制方案，在充分對當(dāng)前建筑的肌理和密度進(jìn)行充分分析后，結(jié)合用地性質(zhì)、區(qū)位、一些特殊要求以及交通環(huán)境，按照規(guī)劃在控制性的詳細(xì)規(guī)劃中確定用地和人口的相應(yīng)指標(biāo)，控制不同的開發(fā)強(qiáng)度，制定相應(yīng)的建設(shè)密度區(qū)域，同時(shí)要以此為基礎(chǔ)，在地塊的控制中進(jìn)行落實(shí)，要做到合理公正的進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)良好的城區(qū)環(huán)境。

總結(jié)：要充分地保持城區(qū)的獨(dú)有特色，保留獨(dú)特的文化特征，對城鎮(zhèn)設(shè)計(jì)的原則要有充分的理解和合理的認(rèn)識，對發(fā)展的規(guī)模要做到合理控制，只有這樣，我們才能做好小城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃工作。此外，要想真正實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展，也離不開居民、開發(fā)商以及政府等多方面的配合與努力。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】 規(guī)劃設(shè)計(jì)制約條件深入解讀 平衡解決

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一 項(xiàng)目概況

中建•金象廣場項(xiàng)目位于荊門市東寶區(qū)長寧大道與象山一路交匯處，為荊門市中心繁華地帶，東臨長寧大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地現(xiàn)狀及規(guī)劃中的配套非常完善,尤其在商業(yè)及文化方面。

項(xiàng)目分一期和二期兩部分，兩者互不相接，設(shè)計(jì)條件各異，實(shí)為兩個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目。一期用地為住宅用地，面積為17089.34㎡，規(guī)定容積率為2.92；該地塊為舊城改造項(xiàng)目，用地內(nèi)及周邊有大量多層舊有住宅，地塊不甚規(guī)整，加之舊有建筑的影響、80m的限高要求，1：1的停車位配比，200戶的返建戶型，都給設(shè)計(jì)帶來很大挑戰(zhàn)。二期為居住、商業(yè)用地，面積為16871.1㎡，規(guī)定容積率為5.5，該地塊較為規(guī)整，且只有地塊西側(cè)有多層住宅，由于該地塊與兩條城市干道相接，其項(xiàng)目本身的形象及其對城市形象的貢獻(xiàn)便成了該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)重點(diǎn)。

二 設(shè)計(jì)構(gòu)思

通過設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的深入解讀和分析， 認(rèn)為兩個(gè)地塊實(shí)為兩個(gè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)區(qū)別對待。

對于一期，限制條件較多，各種限制條件反而為廓清了設(shè)計(jì)思路：將各種不利因素逐個(gè)羅列，然后針對性的思考，進(jìn)而創(chuàng)造性的解決之，那么能夠平衡各不利因素的最佳方案便隨之而至。

a. 容積率問題

地塊較不規(guī)整，基地內(nèi)及周邊舊有建筑較多，規(guī)劃建筑的退讓紅線距離，規(guī)劃建筑之間及和舊有建筑的消防間距、衛(wèi)生間距、日照間距，以及80米的限高要求，都對規(guī)劃建筑的數(shù)量、體量及排布有很大限制，影響總體指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

b. 日照要求

基地內(nèi)及周邊的舊有建筑較多，規(guī)劃較凌亂，如何使規(guī)劃建筑建設(shè)后既保證自身的日照要求，又不對舊有建筑的日照造成較大影響，便須要小心求證了。

c. 1：1的車位比

經(jīng)初步計(jì)算，一期項(xiàng)目約需500輛車位，如此大量的車位，在不開挖地下室的情況下如何解決，也是一件相當(dāng)棘手的事情。

d. 景觀資源的巧妙利用

基地西側(cè)有城市景觀河流“竹皮河”流經(jīng)，更有城市景觀廣場瀏河島隔河相望，如此得天獨(dú)厚的景觀資源，如何巧妙利用，來提升項(xiàng)目的價(jià)值，既是甲方的要求，更是設(shè)計(jì)師的追求方向。

e. 其他設(shè)計(jì)條件

210戶的返建戶型需要和銷售戶型區(qū)別設(shè)計(jì)，并要獨(dú)立設(shè)置;戶型產(chǎn)品需多樣化，滿足市場需求；合理利用基地，注意零散、邊角地塊的設(shè)計(jì)發(fā)揮。

經(jīng)分析研究，認(rèn)為a、b、d等雖各成問題，卻相互聯(lián)系，相互影響，應(yīng)予綜合考慮，而c則相對獨(dú)立，至于e，則是在設(shè)計(jì)過程中需要細(xì)化的部分。 經(jīng)過綜合考慮給出了兩個(gè)解決方法針對性的解決：

1在基地的西南角設(shè)置一棟折型住宅。

經(jīng)計(jì)算，需要5棟26F的一梯四戶住宅方能滿足容積率要求，而基地東西寬，南北長皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，兩棟舊有建筑之間設(shè)置兩棟拼接的折型住宅，因地制宜，節(jié)約土地，并使建筑朝向竹皮河旋轉(zhuǎn)30°，使得朝向竹皮河的景觀面最大化；在解決了兩棟住宅后，剩余的3棟住宅便相對容易了，結(jié)合日照分析，將一棟住宅分成兩個(gè)17F板式住宅，置于南側(cè)，是對北側(cè)建筑的影響最小，將2棟點(diǎn)式置于北側(cè)，使對周邊住宅的日照影響最小，并將西側(cè)建筑部分戶型扭轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)，使取得良好的景觀朝向。

2利用基地與東側(cè)長寧大道的高差，設(shè)置一層架空，使與長寧大道相平。

基地與長寧大道有5米的高差，一直以來居民出入長寧大道，皆要繞行，十分不便，設(shè)計(jì)規(guī)劃了雙“地面”層，其中地面層主要解決停車，及車行要求，采用機(jī)械停車后大致滿足了1：1的車位配比要求，車庫頂板上設(shè)小區(qū)主要“地面”層，為居民步行、休閑、活動的景觀庭院，同時(shí)解決了小區(qū)居民從長寧大道進(jìn)出小區(qū)的問題。

這兩點(diǎn)皆一舉多得，使得原來列舉的問題，都得到了相應(yīng)的解決。返建戶型的設(shè)計(jì)，交通消防的組織便皆是深入細(xì)化的問題。

對于二期，因其不同的設(shè)計(jì)條件，解讀便有所不同：

a. 不同的用地性質(zhì)

本項(xiàng)目用地，面積16871.10平米，平面呈矩形，南北方向長達(dá)195米，東西方向?qū)?5米，為住宅、商業(yè)用地，其中商業(yè)面積占總面積的20%。

b. 不同的地理位置

用地東接城市主干道---長寧大道，隔路對面為荊門市電信局大樓；南臨象山一路，對面為新一佳超市。此區(qū)地處城市核心主干道交匯處，商業(yè)氣氛濃厚，城市交通便利。

c. 不同的設(shè)計(jì)思路

因本案地處城市核心地帶，其日后的建成將對荊門市城市形象產(chǎn)生很大影響，認(rèn)為本案規(guī)劃需從城市設(shè)計(jì)的角度入手，著重整體形態(tài)的設(shè)計(jì)，使其形象既能與城市和諧相容，又能成為標(biāo)志性城市節(jié)點(diǎn)，提升城市形象。

因此，提出了幾個(gè)原則、理念，并在其指導(dǎo)下，多做比較方案。

2.1、城市設(shè)計(jì)的理念

規(guī)劃從城市設(shè)計(jì)的角度入手，充分研究城市區(qū)位、規(guī)劃、交通、景觀、周邊業(yè)態(tài)、沿江城市天際線、色彩、建筑風(fēng)格等。

商業(yè)的布置要從區(qū)域社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景予以考量，使其與城市商業(yè)街道——長寧大道相鄰、共生、互動、一體化，既為長寧大道商業(yè)街賦予了更豐富的內(nèi)涵、完善了商業(yè)休閑配套，又提升了本項(xiàng)目的城市輻射影響，符合其高端城市文化商業(yè)MALL的定位。

2.2、開放城市空間的理念。

盡量營造更多的城市開放空間給市民。開放的商業(yè)街道、休閑平臺等空間完全成為城市空間的有機(jī)組成部分，與城市空間相連融為一體，成為沿城市主干道的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)

2.3、資源利用最大化的原則。

本案最重要的資源為商業(yè)街道與西側(cè)沿河景觀資源，如何最大化利用資源為本案規(guī)劃的核心。

2.4、生態(tài)、綠色、健康的理念。

商業(yè)沿街設(shè)退臺式屋頂花園 ；商業(yè)街以開放的綠色景觀街道、廣場為核心交通 內(nèi)庭，自然通風(fēng)、采光，減少了空調(diào)負(fù)荷。設(shè)計(jì)形成立體的、多層次的生態(tài)、綠色、健康空間系列。

2.5、緊湊、經(jīng)濟(jì)、適用的原則。

各業(yè)態(tài)建筑形式簡潔,體型工整，功能布局緊湊、流線便捷、結(jié)構(gòu)形式經(jīng)濟(jì)簡單，各居住建筑平面使用率高,使本案高度適用，而成本低廉。

最終選擇了三個(gè)設(shè)計(jì)方案討論：

第一個(gè)方案，三棟板式住宅南北排列，東側(cè)向長寧扭轉(zhuǎn)45°，以獲得良好的景觀視野；三棟建筑造型相同，形成連續(xù)完整并富有韻律的城市立面；但此方案中間一棟住宅因考慮消防問題，會打斷底層商業(yè)的連續(xù)性，不利于形成大型的商業(yè)格局。

第二個(gè)方案，南北為板式住宅，中間為一梯六的點(diǎn)式住宅，同時(shí)南側(cè)板式住宅考慮城市立面的影響，面向路口扭轉(zhuǎn)45°，此方案點(diǎn)板結(jié)合，臨長寧大道的建筑間距較大，對城市街道的壓迫感較小，同時(shí)底層商業(yè)能夠貫穿，容易形成大的商業(yè)格局。

第三個(gè)方案,三棟板式住宅那被排列，布局占滿用地南北長度，沿長寧大道面最大限度展開，通過與前后排“L”型板樓相互之間轉(zhuǎn)角錯(cuò)開，完全避免了住宅樓之間南北方向的遮擋，使住宅獲得了最佳的陽光、視線、景觀與通風(fēng)。商業(yè)集中設(shè)于沿城市道路一側(cè)，規(guī)劃成Z字形折線形商業(yè)內(nèi)街和外街兩條街，是商業(yè)界面最大化的設(shè)計(jì)，并自然形成連續(xù)的商業(yè)廣場，與象山一路南段現(xiàn)狀商業(yè)自然承接，并與最標(biāo)志性的城市商業(yè)街道——長寧大道相鄰、共生、互動、一體化，即為長寧大道商業(yè)街賦予了更豐富的內(nèi)涵、完善了商業(yè)休閑配套，又提升了本項(xiàng)目的城市輻射影響，符合其高端城市文化商業(yè)MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的設(shè)計(jì)理念，大開大合的虛實(shí)對比，形成規(guī)整的沿街立面。

（方案三鳥瞰圖）

三 結(jié)語