土地性質(zhì)和規(guī)劃用途精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地性質(zhì)和規(guī)劃用途，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】土地規(guī)劃；更新；問(wèn)題；建議

浙江省市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)新一輪土地利用總體規(guī)劃已于2011年全面啟動(dòng)實(shí)施，為保證規(guī)劃成果現(xiàn)勢(shì)性，2012年浙江省國(guó)土資源廳下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展全省2011年土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)成果年度執(zhí)行和更新工作的通知》， 率先在全國(guó)開(kāi)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃2011年度執(zhí)行和更新工作，本人通過(guò)參與該項(xiàng)工作，談幾點(diǎn)想法。

土地規(guī)劃年度執(zhí)行和更新工作的重要性和必要性

及時(shí)更新土地規(guī)劃，保證規(guī)劃的現(xiàn)勢(shì)性

為加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)成果管理，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地規(guī)劃預(yù)留指標(biāo)的落實(shí)和有條件建設(shè)用地規(guī)劃修改數(shù)據(jù)庫(kù)成果適時(shí)更新，維護(hù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)成果的完整性和現(xiàn)勢(shì)性，及時(shí)、高效提供滿足國(guó)土資源管理要求精度、實(shí)效的土地規(guī)劃數(shù)據(jù)服務(wù)，適應(yīng)國(guó)土資源信息化“一張圖”工程和土地“批、供、用、補(bǔ)、查”業(yè)務(wù)監(jiān)管新要求。

及時(shí)更新土地規(guī)劃，保證規(guī)劃的科學(xué)性

通過(guò)規(guī)劃年度執(zhí)行和更新工作，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)情況和土地利用變化情況，了解規(guī)劃的實(shí)施成效和存在問(wèn)題，并及時(shí)優(yōu)化規(guī)劃實(shí)施措施，以增強(qiáng)土地規(guī)劃的科學(xué)性及合理性，提高土地規(guī)劃的可操作性，充分發(fā)揮土地規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用。

規(guī)劃執(zhí)行和更新工作存在的問(wèn)題

法律依據(jù)問(wèn)題

無(wú)論是《土地管理法》，還是《浙江省土地利用總體規(guī)劃條例》中都沒(méi)有提及土地規(guī)劃的年度執(zhí)行和更新工作，只有浙江省國(guó)土資源廳發(fā)發(fā)的一個(gè)通知，因此該項(xiàng)工作缺乏相應(yīng)的法律或者法規(guī)依據(jù)，對(duì)于工作成果、工作方法以及工作的效果都存在一定的不確定性，為保證土地規(guī)劃嚴(yán)肅性和權(quán)威性，必須配套相關(guān)的法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)有法有依。

時(shí)間設(shè)置問(wèn)題

浙江省2011年度規(guī)劃執(zhí)行和更新工作集中在9月份上旬開(kāi)展，由于10、11月份一般為土地農(nóng)轉(zhuǎn)用地報(bào)批高峰期，因此規(guī)劃執(zhí)行和更新工作必須在一個(gè)月內(nèi)完成，，否則無(wú)法保證規(guī)劃更新成果應(yīng)用于當(dāng)年的農(nóng)轉(zhuǎn)用報(bào)批，時(shí)間設(shè)置過(guò)于緊湊。又由于該項(xiàng)工作有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、較高的要求，因此要在短時(shí)間內(nèi)完成，質(zhì)量難以保證。

工作內(nèi)容問(wèn)題

為保證土地規(guī)劃的嚴(yán)肅性，防止規(guī)劃年度執(zhí)行和更新演變?yōu)橥恋匾?guī)劃的修改，浙江省對(duì)土地規(guī)劃的執(zhí)行和更新工作內(nèi)容上進(jìn)行設(shè)置和規(guī)定，實(shí)行總量控制和依據(jù)更新原則，工作的內(nèi)容包括一是清理2006-2011年期間規(guī)劃執(zhí)行和修改情況；二是將規(guī)劃執(zhí)行和修改情況、建設(shè)用地管制分區(qū)調(diào)整情況、與“二調(diào)”、“基本農(nóng)田劃區(qū)定界”和“農(nóng)村土地綜合整治”銜接情況更新到新一輪土地利用總體規(guī)劃成果數(shù)據(jù)庫(kù)中，形成最現(xiàn)勢(shì)的規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)。工作涉及的內(nèi)容較多，且對(duì)規(guī)劃成果變動(dòng)量較大，難免對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)肅性產(chǎn)生一定的影響。

規(guī)劃執(zhí)行和更新工作的建議

機(jī)制常態(tài)化

土地利用總體規(guī)劃年度執(zhí)行和更新要與土地利用現(xiàn)狀年度變更一樣，形成常態(tài)化更新機(jī)制，一年一更新。時(shí)間結(jié)點(diǎn)為前一年度的12月31日，即可保障前一年規(guī)劃修改項(xiàng)目全部批準(zhǔn)，又不影響下半年的用地報(bào)批。但更新時(shí)間可采用一個(gè)時(shí)間階段，比如4-6月份期間開(kāi)展，當(dāng)前縣市區(qū)國(guó)土資源局的技術(shù)力量基本無(wú)法獨(dú)立完成該項(xiàng)工作，或采用全程委托專業(yè)隊(duì)伍完成或者采用國(guó)土資源局技術(shù)力量與專業(yè)作業(yè)隊(duì)相結(jié)合的方法完成，若該項(xiàng)工作集中在短期內(nèi)完成，由于專業(yè)隊(duì)數(shù)量有限，全省90多個(gè)縣，造成專業(yè)隊(duì)伍任務(wù)重，難以保證工作質(zhì)量。建議在一個(gè)時(shí)間階段內(nèi)進(jìn)行年度執(zhí)行與更新工作，如2-3個(gè)月的時(shí)間，即能保證工作質(zhì)量，又能相對(duì)集中的完成該項(xiàng)目工作。

成果規(guī)范化

土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行和更新工作成果要規(guī)范完整，成果資料包括執(zhí)行和更新的過(guò)程數(shù)據(jù)和更新后土地利用總體規(guī)劃成果資料，具體包括過(guò)程中的農(nóng)轉(zhuǎn)用資料、土地開(kāi)發(fā)整理資料、農(nóng)村綜合整治資料、違法用地資料、規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)修改的資料以及規(guī)劃執(zhí)行和更新后的土地利用總體規(guī)劃成果。當(dāng)然前提是規(guī)劃執(zhí)行和更新工作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要科學(xué)合理，且不能經(jīng)常變動(dòng)。成果要以檔案形式進(jìn)行管理，成果資料要求齊全完整規(guī)范。

方式信息化

土地規(guī)劃成果的執(zhí)行和更新工作是一項(xiàng)時(shí)間緊、任務(wù)重、數(shù)據(jù)多，指標(biāo)繁的工作，若采用傳統(tǒng)的人工作業(yè)方式，不僅影響工作的正確性，而且效率低下，因此規(guī)劃執(zhí)行和更新工作必須以土地利用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)為平臺(tái)，充分運(yùn)用規(guī)劃系統(tǒng)中的規(guī)劃修改調(diào)整、圖形變更、指標(biāo)管理、歷史數(shù)據(jù)管理等功能，并以土地利用現(xiàn)狀變更的模式，以增量包的形式進(jìn)行規(guī)劃數(shù)據(jù)成果的執(zhí)行和更新工作， 以便快速、準(zhǔn)確的生成更新后的規(guī)劃成果。

內(nèi)容創(chuàng)新化

規(guī)劃數(shù)據(jù)執(zhí)行和更新工作可以與土地利用現(xiàn)狀年度變更工作相結(jié)合，在變更內(nèi)容上，土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)變更側(cè)重對(duì)已經(jīng)發(fā)生的變化或已經(jīng)審批的地塊變更，包括農(nóng)轉(zhuǎn)用、違法用地、新增耕地等。這些內(nèi)容與規(guī)劃年度執(zhí)行的內(nèi)容相同。執(zhí)行項(xiàng)目包括常規(guī)的農(nóng)轉(zhuǎn)用項(xiàng)目、土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目、農(nóng)村綜合整治項(xiàng)目、基本農(nóng)田的保護(hù)落實(shí)。更新工作主要是土地規(guī)劃修改、規(guī)劃預(yù)留指標(biāo)的落實(shí)以及省重點(diǎn)項(xiàng)目的指標(biāo)追加。因此工作內(nèi)容即要保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性，又能盡可能保障工作內(nèi)容的全面，盡量與其它土地管理現(xiàn)狀主變更工作相結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)“一張圖”管理。

篇2

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，強(qiáng)化國(guó)有土地的用途管制，規(guī)范用地行為，合理優(yōu)化配置土地資源，有效解決我市集鎮(zhèn)及中心城區(qū)部分用地單位因企業(yè)改制安置職工、企業(yè)轉(zhuǎn)型、城市規(guī)劃調(diào)整、退城進(jìn)園等原因申請(qǐng)改變現(xiàn)使用土地用途特別是將工業(yè)用途變更為商業(yè)、商品房開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地的報(bào)批管理問(wèn)題，確保政府土地收益不流失，根據(jù)上級(jí)有關(guān)精神，經(jīng)2009年第三次政府常務(wù)會(huì)議同意，提出如下意見(jiàn)：

一、嚴(yán)格計(jì)劃管理，控制供應(yīng)總量

用地單位或個(gè)人需要改變現(xiàn)有土地用途，須向國(guó)土資源管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部門(mén)”）提出申請(qǐng)，并由國(guó)土部門(mén)在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，草擬土地供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)市政府審批后執(zhí)行。

二、嚴(yán)格收購(gòu)儲(chǔ)備，規(guī)范土地市場(chǎng)

（一）本著應(yīng)收盡收的原則，土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)城區(qū)需要改變用途的土地收購(gòu)工作。對(duì)土地儲(chǔ)備中心認(rèn)定不宜收購(gòu)的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公開(kāi)交易。

（二）收購(gòu)方案報(bào)批。收購(gòu)方將原土地使用者的收購(gòu)申請(qǐng)、收購(gòu)方擬定的收購(gòu)協(xié)議、可行性分析報(bào)告等相關(guān)資料上報(bào)國(guó)土部門(mén)，由國(guó)土部門(mén)簽署初審意見(jiàn)，報(bào)分管市領(lǐng)導(dǎo)審批后予以實(shí)施。

（三）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由有評(píng)估資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照收購(gòu)時(shí)土地使用性質(zhì)和批準(zhǔn)的原土地用途進(jìn)行評(píng)估確定（特殊情況雙方協(xié)商），房屋補(bǔ)償按房屋性質(zhì)由有評(píng)估資質(zhì)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定。

三、嚴(yán)格交易程序，規(guī)范交易行為

（一）處置方式

根據(jù)國(guó)土資源部39號(hào)令和《物權(quán)法》及相關(guān)法律的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)改變用途、出讓土地使用權(quán)改變用途及供應(yīng)工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地必須采取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式公開(kāi)出讓。

（二）前置條件

1、產(chǎn)權(quán)清晰。尤其要查明改變土地用途地塊的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)是否存在抵押或查封的情況，已抵押或查封的必須要解除抵押或查封，才能改變土地用途，有糾紛的不能改變用途。

2、清場(chǎng)拆遷。涉及拆遷和搬遷的，必須要有原單位對(duì)拆遷和搬遷的意見(jiàn)，對(duì)職工的安置要符合有關(guān)法律規(guī)定，不能引發(fā)群體性上訪事件的發(fā)生。

3、規(guī)劃許可。需要改變現(xiàn)有土地用途的必須由規(guī)劃部門(mén)同意，并出具改變用途后土地的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。

（三）處置程序

1、原土地使用單位向國(guó)土部門(mén)提出改變土地用途的申請(qǐng)。國(guó)土部門(mén)依據(jù)年度供應(yīng)計(jì)劃審查后，報(bào)市政府審批。

2、部門(mén)配合。各有關(guān)部門(mén)要根據(jù)各自職責(zé)，做好國(guó)有資產(chǎn)處置、房產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、出讓金結(jié)算等工作。涉及到國(guó)有資產(chǎn)處置或變性的，要有國(guó)資部門(mén)的批復(fù)；土地上有房產(chǎn)的，要有房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行清產(chǎn)核資；國(guó)土部門(mén)要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、評(píng)估，確定土地資產(chǎn)量；財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)做好土地出讓金征收結(jié)算工作。

3、原土地使用單位提供相關(guān)資料，在符合改變土地用途前置條件的情況下進(jìn)行土地、房產(chǎn)評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4、原土地使用單位與土地儲(chǔ)備中心簽訂收購(gòu)協(xié)議，不宜收購(gòu)的與土地交易中心簽訂《委托處置協(xié)議》，同時(shí)按程序收回原土地使用者的土地使用權(quán)。

5、市國(guó)土部門(mén)擬定改變用途的出讓方案報(bào)市政府同意后公開(kāi)交易。

6、成交后，土地收購(gòu)方與國(guó)土部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并負(fù)責(zé)將土地出讓總價(jià)款全額上繳財(cái)政。財(cái)政部門(mén)直接將收購(gòu)成本撥付土地儲(chǔ)備中心，委托處置的直接撥付原土地使用者，及時(shí)結(jié)算相關(guān)費(fèi)用。

7、依法登記，頒發(fā)土地使用證。

四、嚴(yán)格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出讓總價(jià)款減去土地、房屋使用權(quán)補(bǔ)償及前期費(fèi)用等收購(gòu)儲(chǔ)備成本后的余額。政府土地收益主要用于城市建設(shè)、收購(gòu)儲(chǔ)備及企業(yè)安置不足的補(bǔ)充等。

（二）確定改變土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的確定。改變土地用途的土地收益確定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性質(zhì)為劃撥的，最低收益為改變用途后的土地評(píng)估價(jià)的50%。

原土地使用者的土地使用性質(zhì)為出讓的，最低收益為改變用途后土地的評(píng)估價(jià)與改變用途時(shí)原用途的土地評(píng)估價(jià)的差額。

2、超過(guò)土地收益最低標(biāo)準(zhǔn)的分配。來(lái)源為土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地，在扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后全部為政府收益；來(lái)源為委托處置的土地，在扣除各項(xiàng)稅費(fèi)和留足農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)出讓金、國(guó)有土地收益基金、廉租住房建設(shè)資金后50%返還給原土地使用者，其余為政府收益。

（三）國(guó)土部門(mén)、財(cái)政部門(mén)要相互配合，共同做好改變土地用途后土地出讓收入的結(jié)算工作。

篇3

土地用途管制制度出現(xiàn)于19世紀(jì)末的德國(guó)。目前它是世界上大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)為了保證土地資源的合理利用，而廣泛采用的土地管理制度［1］，主要分為城市土地用途管制和農(nóng)用地用途管制兩類。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性質(zhì)、密度、容積率，控制城市規(guī)模和空間發(fā)展布局為核心。從發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，良好的土地用途管制對(duì)維持城市有序發(fā)展，激發(fā)城市再開(kāi)發(fā)活力起到了良好的推動(dòng)作用。但目前我國(guó)城市土地用途管制制度，特別是土地的用途變更管理仍面臨相關(guān)法律法規(guī)不健全，局部地區(qū)規(guī)劃管理過(guò)于剛性，土地用途變更通道不暢等問(wèn)題，不僅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展，客觀上造成了大量擅自改變土地用途行為的發(fā)生。本文試圖梳理國(guó)際城市土地用途管制制度的發(fā)展軌跡及趨勢(shì)，為完善和健全我國(guó)城市土地用途管制制度和用途變更制度提供參考。

1城市土地用途管制制度演變的階段性特征

總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)城市土地用途管制制度的發(fā)展歷程，大致可劃分為零星管制、嚴(yán)格管制和局部彈性管制三個(gè)階段。

1.1零星管制階段(20世紀(jì)初期以前)19世紀(jì)中葉前，歐美國(guó)家很少對(duì)私人的土地利用進(jìn)行管制，土地所有權(quán)被認(rèn)為是神圣不可侵犯的，土地所有權(quán)人擁有排除他人干涉土地的完全權(quán)利。政府對(duì)土地利用的管制僅限于土地所有權(quán)的行使不能給他人或鄰居造成損害。19世紀(jì)中葉以后，隨著產(chǎn)業(yè)革命的到來(lái)，世界各地的城市迅速形成并發(fā)展，城市人口快速增加，市內(nèi)住宅出現(xiàn)不足，住宅大量興建。但由于缺乏相應(yīng)的計(jì)劃和管理，許多城市開(kāi)始出現(xiàn)住宅擁擠、環(huán)境臟亂、貧民窟蔓延等問(wèn)題。即使在土地資源相對(duì)充裕的城郊，由于道路設(shè)施的不齊備和對(duì)“建筑自由”的尊重，住宅建筑顯得毫無(wú)秩序。在此背景下，出于對(duì)安全、衛(wèi)生、道德的考慮，一些國(guó)家開(kāi)始嘗試規(guī)范私人的用地行為，特別是對(duì)住宅用地的使用進(jìn)行規(guī)范，重點(diǎn)是對(duì)基本的道路線、建筑線進(jìn)行管制或針對(duì)個(gè)別地塊進(jìn)行零星管制。

1.1.1針對(duì)基本的道路線和建筑線進(jìn)行的管制在19世紀(jì)中葉的德國(guó)，德國(guó)普魯士革命的結(jié)果使得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)毫無(wú)區(qū)別，個(gè)人享有“建筑的自由”的權(quán)利被大幅放大，但是伴隨產(chǎn)業(yè)革命帶來(lái)的工業(yè)污染、住宅擁擠、環(huán)境臟亂等城市問(wèn)題，德國(guó)國(guó)內(nèi)開(kāi)始意識(shí)到應(yīng)該對(duì)土地的所有權(quán)加以限制，以保障市民良好的居住環(huán)境，因此產(chǎn)生了應(yīng)制定土地利用“周詳計(jì)劃”的觀念，并開(kāi)始對(duì)基本的道路線和建筑線進(jìn)行管制(所謂道路線是指各地區(qū)內(nèi)道路的位置，建筑線是指各地區(qū)內(nèi)建筑物的位置)，這種管理制度成為了德國(guó)地方政府都市計(jì)劃的基本要求。英國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)早期出于改善居住環(huán)境、公共衛(wèi)生和道路布置的原因，均開(kāi)始擬定最初的建筑管理法規(guī)或土地使用規(guī)劃方案。比如1858年英國(guó)制定地方政府法案，授權(quán)地方政府制定建筑管理法規(guī);1888年，日本了《東京市區(qū)改正條例》，擬定了以建筑物為主的都市計(jì)劃。1900年，日據(jù)時(shí)期的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布了《臺(tái)灣家屋建筑規(guī)則》及其《施行細(xì)則》，對(duì)傳統(tǒng)中國(guó)式的臺(tái)灣都市進(jìn)行改造。

1.1.2針對(duì)個(gè)別地塊進(jìn)行的零星管制美國(guó)早在殖民地時(shí)期就以保護(hù)毗鄰地區(qū)土地所有者和使用者的權(quán)利為目的，要求一些殖民村的火藥生產(chǎn)和貯藏必須遠(yuǎn)離住宅與商業(yè)區(qū)。馬薩諸塞州灣的一個(gè)法令還禁止家禽在小島上過(guò)度吃草以保護(hù)當(dāng)?shù)氐牟莸睾凸嗄荆乐菇o公眾造成損害。總的來(lái)說(shuō)，這一時(shí)期的零星管制只針對(duì)某些妨礙公共或他人利益的特殊問(wèn)題，或是簡(jiǎn)單地指定部分地區(qū)的道路線和建筑線，并沒(méi)有覆蓋整個(gè)城市范圍。對(duì)公眾來(lái)說(shuō)比較容易接受，也容易通過(guò)協(xié)商達(dá)成共識(shí)。但在管制的性質(zhì)上，由于多數(shù)沒(méi)有相應(yīng)的法律保障，在實(shí)施時(shí)有很大的局限性，只短暫地滿足了當(dāng)時(shí)城市部分地區(qū)發(fā)展的需要。

1.2嚴(yán)格管制階段(20世紀(jì)前期至20世紀(jì)中期)19世紀(jì)末20世紀(jì)初，大規(guī)模的工業(yè)污染使城市環(huán)境急劇惡化，工業(yè)生產(chǎn)的負(fù)外部性進(jìn)一步凸顯，出現(xiàn)大量與居住、商業(yè)活動(dòng)相沖突的現(xiàn)象，影響了城市土地整體的最高最佳使用。但由于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)實(shí)行土地私有制，要求保護(hù)土地所有權(quán)人的私利，因此地方政府無(wú)法對(duì)土地利用做出過(guò)多干涉。在此背景下，出于對(duì)城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，一些國(guó)家開(kāi)始實(shí)施較為嚴(yán)格的土地使用管制，限制土地的開(kāi)發(fā)，即試圖通過(guò)政府管制來(lái)消除因土地混合利用帶來(lái)的負(fù)外部性，糾正“市場(chǎng)失靈”。在當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)、生活條件下，不少專家認(rèn)為，嚴(yán)格的用途管制有利于維護(hù)城市公共安全、衛(wèi)生和公共福利，促進(jìn)各種土地使用的有效運(yùn)作，促進(jìn)居民生活環(huán)境的改善，增加城市生活的豐富性，促進(jìn)資源的公平分配等效果。因此，1933年，現(xiàn)代建筑國(guó)際會(huì)議(CIAM)擬訂并通過(guò)了《雅典》，該提出，工業(yè)污染、城市擁擠以及由此產(chǎn)生的問(wèn)題是缺乏分區(qū)規(guī)劃造成的，而通過(guò)把城市分為居住、工作、休憩和交通四類功能區(qū)，并結(jié)合現(xiàn)有的交通和建筑技術(shù)可以解決城市面臨的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城市的有序發(fā)展，該對(duì)全面推行嚴(yán)格分區(qū)管制制度具有重要意義。該時(shí)期的管制方式包括簡(jiǎn)單實(shí)行土地使用分區(qū)管制制度，在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行分區(qū)管制制度和在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行開(kāi)發(fā)許可制三類。

1.2.1簡(jiǎn)單實(shí)行土地使用分區(qū)管制制度土地使用分區(qū)管制制度是指將管制范圍內(nèi)的土地，依使用目的與需要的不同，劃定為各種不同的使用分區(qū)(如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等)，各分區(qū)再視需要，依使用強(qiáng)度的不同，劃設(shè)若干細(xì)分的使用區(qū)，并限制有妨礙各分區(qū)用途的其他使用。其內(nèi)容包括兩部分:一是編繪土地使用分區(qū)圖，指派各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上的區(qū)位;二是制定管制規(guī)則，規(guī)范各種分區(qū)的建筑行為與活動(dòng)行為。1916年，第一個(gè)土地分區(qū)管制條例在美國(guó)紐約通過(guò)，并以治安權(quán)①為依據(jù)，規(guī)范建筑物的密度、高度、容積率與空地面積等，規(guī)范土地作為住宅、工業(yè)、商業(yè)或其他目的的使用。此后，分區(qū)管制條例在全美范圍大量出現(xiàn)。1926年，美國(guó)最高法院在歐幾里得案中作出判決，認(rèn)為土地使用分區(qū)管制是一種維護(hù)公共衛(wèi)生、公共安全、公共道德與公共福利的治安權(quán)，確定了分區(qū)管制的合憲性。1928年，美國(guó)了《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)法案》，為各州和地方政府制定分區(qū)管制條例奠定了法律基礎(chǔ)，但該法案未對(duì)規(guī)劃與分區(qū)管制制度做明確的界定，使得美國(guó)許多城市只采用了分區(qū)管制制度，并沒(méi)有制定相應(yīng)的規(guī)劃作為基礎(chǔ)。美國(guó)這個(gè)時(shí)期的土地使用管制是僵化沒(méi)有彈性的，排外性的分區(qū)管制便是典型代表。

1.2.2在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行土地分區(qū)管制制度德國(guó)擅長(zhǎng)統(tǒng)一的規(guī)劃管理，其對(duì)土地用途的管制通過(guò)在規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)行分區(qū)管制實(shí)現(xiàn)。具體來(lái)說(shuō)，這一時(shí)期德國(guó)的規(guī)劃體系自上而下包括覆蓋全國(guó)的“國(guó)土計(jì)劃”、超越地方政府范圍的“空間計(jì)劃”，以及從基本道路線和建筑線發(fā)展起來(lái)的地方政府的“都市計(jì)劃”。都市計(jì)劃的核心是建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃制度，主要對(duì)市鎮(zhèn)內(nèi)的土地建設(shè)和使用進(jìn)行準(zhǔn)備和引導(dǎo)，其又分為準(zhǔn)備性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(土地利用規(guī)劃)和約束性建設(shè)指導(dǎo)規(guī)劃(營(yíng)建規(guī)劃)兩類。土地利用規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)市鎮(zhèn)內(nèi)的土地框架性地確定預(yù)計(jì)的土地用途，營(yíng)建規(guī)劃則確定了市鎮(zhèn)部分土地將用于建設(shè)并且明確了適用范圍內(nèi)允許土地使用的種類和規(guī)模。所有對(duì)于土地用途的規(guī)定隨著營(yíng)建規(guī)劃具體落實(shí)到市鎮(zhèn)的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行為得到嚴(yán)格管制。日本參照德國(guó)，在該時(shí)期也采用在規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)施分區(qū)管制的方法。1919年，日本公布了《都市計(jì)劃法》，按照土地使用分區(qū)管制的理念，將城市劃分為工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，確定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在規(guī)劃的基礎(chǔ)上實(shí)行開(kāi)發(fā)許可制這一時(shí)期，英國(guó)的土地用途管制實(shí)現(xiàn)了從土地用途分區(qū)管制向開(kāi)發(fā)許可制的轉(zhuǎn)變。1909年，英國(guó)頒布了《住宅與城市規(guī)劃法》，該法授權(quán)地方政府?dāng)M定土地利用規(guī)劃方案，并對(duì)將要或可能要開(kāi)發(fā)地區(qū)的土地實(shí)施分區(qū)管制，以確保土地的布局和利用能符合衛(wèi)生、舒適和便利的要求。到了1947年，英國(guó)重新修訂并公布了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，建立起了英國(guó)現(xiàn)代城鄉(xiāng)規(guī)劃制度，確立了發(fā)展權(quán)國(guó)有制度和開(kāi)發(fā)許可制，強(qiáng)調(diào)所有土地均需納入計(jì)劃管制，任何開(kāi)發(fā)行為包括建筑、工程或有關(guān)土地和建筑實(shí)質(zhì)使用的改變，均需事先獲得地方規(guī)劃部門(mén)的許可。由此，開(kāi)發(fā)控制和規(guī)劃控制成為英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中的重要元素，英國(guó)政府利用這些方法對(duì)土地利用和新建建筑加以嚴(yán)格規(guī)制。總的來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格的用途管制在一定程度上有效地隔離了不兼容的土地、減少了工業(yè)污染對(duì)居住環(huán)境、商業(yè)辦公等活動(dòng)的影響，通過(guò)犧牲小部分人的私利來(lái)增進(jìn)社會(huì)整體的公共利益，大大改善了城市以往雜亂無(wú)序的面貌。

1.3局部彈性管制階段(20世紀(jì)中后期)傳統(tǒng)嚴(yán)格的管制雖然有助于隔離不兼容的土地，消除負(fù)外部性，保障了公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，但也產(chǎn)生了很多弊病。具體來(lái)說(shuō)，一是造成城市空間結(jié)構(gòu)及活動(dòng)的過(guò)于單調(diào);二是妨害了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，造成社會(huì)不公平。對(duì)于城市的商業(yè)區(qū)與非商業(yè)區(qū)，其區(qū)位和數(shù)量應(yīng)該由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生，但在分區(qū)管制劃定各種使用分區(qū)的界線后，就人為地決定了土地用途而抹殺了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的可能性。此外，分區(qū)管制透過(guò)土地使用性質(zhì)及使用密度的規(guī)定，造成了私人權(quán)益間的“暴損或暴利”的不公平現(xiàn)象。三是造成了社會(huì)的隔離。由于土地使用分區(qū)管制通過(guò)種種政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服務(wù)的機(jī)會(huì)，造成各種社會(huì)隔離問(wèn)題。四是引發(fā)交通擁堵、環(huán)境污染等問(wèn)題。嚴(yán)格的分區(qū)產(chǎn)生了許多不必要的交通出行，造成資源浪費(fèi)、交通擁堵、環(huán)境污染等城市問(wèn)題。因此，雖然傳統(tǒng)嚴(yán)格管制的目標(biāo)是美好的，但事實(shí)證明它并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，也無(wú)法繼續(xù)對(duì)城市發(fā)展做積極的誘導(dǎo)。因此對(duì)傳統(tǒng)土地分區(qū)管制的改良和創(chuàng)新逐漸興起。1977年出臺(tái)的《馬丘比丘》在《雅典》的基礎(chǔ)上也有了新發(fā)展。該認(rèn)為，城市職能是多樣的，需要用整體性的思維來(lái)分析;城市規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，需要突破把規(guī)劃作為靜態(tài)終極藍(lán)圖的傳統(tǒng)觀念，應(yīng)進(jìn)行過(guò)程性規(guī)劃。一味地強(qiáng)調(diào)分區(qū)，會(huì)忽略城市的有機(jī)組成，忽略人與人之間的關(guān)系與互動(dòng)交往，使城市失去生機(jī)和活力。《馬丘比丘》為世界各國(guó)陸續(xù)采用彈性化的用途管制制度提供了依據(jù)。20世紀(jì)中后期，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)各種彈性管制措施，比較典型的有英國(guó)的規(guī)劃協(xié)議及精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)、美國(guó)的彈性分區(qū)管制、日本的分區(qū)管制與開(kāi)發(fā)許可制并重、新加坡和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的在特定區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度等。

1.3.1實(shí)行規(guī)劃協(xié)議及精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)制在土地用途彈性管制的多種手段中，開(kāi)發(fā)許可制基礎(chǔ)上的規(guī)劃協(xié)議制在英國(guó)備受推崇。由于嚴(yán)格管制階段建立起來(lái)的開(kāi)發(fā)許可制要求所有的開(kāi)發(fā)行為前均需申請(qǐng)規(guī)劃許可，在許可過(guò)程中，規(guī)劃是實(shí)質(zhì)性的考量依據(jù)，規(guī)劃部門(mén)會(huì)嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)授予或拒絕規(guī)劃許可。除了取得規(guī)劃許可外，開(kāi)發(fā)土地還需要繳納100%的“開(kāi)發(fā)捐”。這些前提條件嚴(yán)重地妨礙了英國(guó)土地開(kāi)發(fā)和城市發(fā)展的活力。因此，為增加規(guī)劃許可的彈性，地方政府開(kāi)始引入規(guī)劃協(xié)議，即由土地開(kāi)發(fā)者與地方政府協(xié)議確定土地開(kāi)發(fā)許可的有關(guān)權(quán)益，這個(gè)協(xié)議可能是要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)土地時(shí)附帶配建公共設(shè)施，可能是限制土地的開(kāi)發(fā)或使用，也可能是要求開(kāi)發(fā)商給地方政府一筆錢(qián)，具體必須在地方政府和土地所有權(quán)人同意的情況下執(zhí)行，這種方式的引入給予地方規(guī)劃部門(mén)很大的自由裁量權(quán)，也大大增加了用途管制的彈性。此后，為了解決諸如“內(nèi)城退化”、開(kāi)發(fā)許可制的審議拖延、效率低下等問(wèn)題，1986年，英國(guó)政府頒布了《住宅及規(guī)劃法》，確立精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)制。精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)是指在指定區(qū)域內(nèi)直接予以規(guī)劃許可的一種管制方式，主要有兩種表現(xiàn)形式:一是針對(duì)特別的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在予以詳細(xì)展列后直接予以開(kāi)發(fā)許可，其他開(kāi)發(fā)行為仍遵循正常程序;二是廣泛地授予開(kāi)發(fā)許可，只針對(duì)少數(shù)的、特別的項(xiàng)目采取開(kāi)發(fā)管制。精簡(jiǎn)規(guī)劃分區(qū)移除了部分國(guó)家管制，使得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有更大的自由度。

1.3.2實(shí)行彈性分區(qū)管制20世紀(jì)50年代以后，美國(guó)越來(lái)越重視規(guī)劃的制定，比如1954年實(shí)施的《住宅法》規(guī)定，地方政府若想要獲得聯(lián)邦政府對(duì)都市更新、住宅或其他方案的補(bǔ)助，必須準(zhǔn)備綜合開(kāi)發(fā)計(jì)劃，美國(guó)因此進(jìn)入綜合規(guī)劃時(shí)期，對(duì)土地使用的介入有強(qiáng)化的趨勢(shì)。但分區(qū)管制制度在美國(guó)仍然流行，并逐步引入彈性分區(qū)管制的手段。這個(gè)時(shí)期，美國(guó)各地的管制工具在傳統(tǒng)嚴(yán)格分區(qū)管制中增加了環(huán)境管理(劃定敏感區(qū)、特別保護(hù)區(qū)等)。60年代后期，管制的目標(biāo)除了實(shí)質(zhì)和環(huán)境層面外更增加了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)層面，管制工具更趨多樣，如采用浮動(dòng)式分區(qū)、契約式分區(qū)和土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移等。具體來(lái)說(shuō)，浮動(dòng)式分區(qū)是指土地規(guī)劃時(shí)，不事先劃定全部的分區(qū)界限，而是只將有把握的地方先行劃定，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，配合城市發(fā)展的需要再作變動(dòng)性的劃定。契約式分區(qū)是指分區(qū)管制在法律上有限制性，契約期滿日就可以變更不合宜的土地用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是指將受開(kāi)發(fā)控制的土地的開(kāi)發(fā)權(quán)通過(guò)開(kāi)發(fā)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移給他人或轉(zhuǎn)移至其他土地的行為。70年代起，美國(guó)地方政府開(kāi)始逐步結(jié)合英國(guó)開(kāi)發(fā)許可制的精神，將規(guī)劃協(xié)議的方式引入土地用途管制。80年代末期，美國(guó)政府在土地用途管制方面由直接介入逐步轉(zhuǎn)變成引導(dǎo)角色，市場(chǎng)則發(fā)揮主要作用，公私合營(yíng)的管理模式成為這個(gè)時(shí)期的主要特點(diǎn)。比如，在公私合營(yíng)組織的操作下，棄置的港口和荒蕪的工業(yè)區(qū)重新被作為住宅、辦公、游憩用地使用。這個(gè)時(shí)期美國(guó)的土地用途管制制度呈現(xiàn)管制工具愈趨多樣，規(guī)劃重視協(xié)商程序，參與規(guī)劃的角色更多元等趨勢(shì)。

1.3.3同時(shí)實(shí)行土地使用分區(qū)管制與開(kāi)發(fā)許可制20世紀(jì)60年代末，日本也參考英國(guó)開(kāi)發(fā)許可制的精神，對(duì)土地用途管制實(shí)行分區(qū)管制與開(kāi)發(fā)許可制并重的方法。一方面，在嚴(yán)格管制階段的基礎(chǔ)上，通過(guò)重新修訂《都市計(jì)劃法》，進(jìn)一步完善全國(guó)性的規(guī)劃體系，把城市土地劃區(qū)分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)，并進(jìn)一步?jīng)Q定功能區(qū)和用途區(qū)，有計(jì)劃有步驟地發(fā)展城市。另一方面，在土地分區(qū)管制中引入開(kāi)發(fā)許可制，要求市街化區(qū)域內(nèi)在一定面積以上的土地開(kāi)發(fā)行為均需申請(qǐng)開(kāi)發(fā)許可;而市街化調(diào)整區(qū)域因抑制其市街化，原則上禁止開(kāi)發(fā)，以此來(lái)確保都市土地利用的秩序及環(huán)境品質(zhì)。此外，日本設(shè)置了特定街區(qū)制，它類似于美國(guó)的開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移，在被指定的街區(qū)之間允許容積率的轉(zhuǎn)移，以此推進(jìn)城市再開(kāi)發(fā)，也增加了分區(qū)管制的彈性。總的來(lái)說(shuō)，日本的土地利用管制效仿德國(guó)，相較于英美，彈性管制的力度不大。

1.3.4在特定區(qū)域內(nèi)實(shí)行土地用途彈性變更制度新加坡和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的彈性管制措施在土地用途變更管理方面較上述國(guó)家有了更大的突破，即在特定區(qū)域允許土地的混合利用或一定比例的用途變更彈性。如新加坡為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，允許在“白色地帶”和“商務(wù)地帶”內(nèi)，隨時(shí)變更土地用途，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需要。“白色地帶”計(jì)劃規(guī)定，在政府劃定的特定地塊，允許包括商業(yè)、居住、旅館業(yè)或其他無(wú)污染用途的項(xiàng)目在該地帶內(nèi)混合發(fā)展，發(fā)展商也可以改變混合的比例以適應(yīng)市場(chǎng)的需要，在項(xiàng)目周期內(nèi)改變用途時(shí)，無(wú)需交納額外費(fèi)用。“商務(wù)地帶”是指將園區(qū)內(nèi)原工業(yè)、電信和市政設(shè)施用途的地帶重新規(guī)劃為新的商務(wù)地帶，是“以影響為基礎(chǔ)”的規(guī)劃方式，允許商務(wù)落戶于不同用途的建筑內(nèi)，改變用途無(wú)須重新申請(qǐng)，并且同一棟建筑內(nèi)也允許具有不同的用途，以增加土地用途變更的靈活性。21世紀(jì)初，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)公布了《工業(yè)區(qū)用地變更規(guī)劃辦法》，其核心思想是增加工業(yè)區(qū)內(nèi)土地使用的彈性和規(guī)劃調(diào)整的適應(yīng)性。具體來(lái)說(shuō)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，允許工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地有一定比例的用途變更彈性。比如，工業(yè)區(qū)內(nèi)原生產(chǎn)事業(yè)用地可以變更為相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地，做批發(fā)零售、運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、餐飲、通訊、工商服務(wù)、社會(huì)與個(gè)人服務(wù)、金融、保險(xiǎn)，以及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)使用。但是，用途變更的比例受到嚴(yán)格控制，規(guī)定生產(chǎn)事業(yè)用地所占面積不得低于全區(qū)土地總面積扣除公共設(shè)施用地后的50%;社區(qū)用地不得超過(guò)全區(qū)土地總面積的10%;公共設(shè)施用地不得低于全區(qū)土地總面積的30%;相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地不得 超過(guò)全區(qū)土地總面積扣除前二款公共設(shè)施用地及社區(qū)用地面積后的50%。以上措施在嚴(yán)格用途管制的基礎(chǔ)上，增加了局部土地用途的彈性，有效地促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和城市的可持續(xù)發(fā)展。

2土地用途管制制度的發(fā)展趨勢(shì)

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著人們生產(chǎn)、生活方式的改變，城市職能也順勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，城市空間發(fā)展由以生產(chǎn)性空間為主導(dǎo)向以生活性空間為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變，這些轉(zhuǎn)變對(duì)城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具體表現(xiàn)為，對(duì)綜合的、多樣的、多變的、界限相對(duì)模糊的土地需求愈加強(qiáng)烈，以滿足人們對(duì)交往、休閑、游憩、生活便利、知識(shí)創(chuàng)新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì):

2.1土地用途管制的基本要求仍要堅(jiān)持雖然城市發(fā)展對(duì)綜合多樣、界限相對(duì)模糊的土地需求日趨強(qiáng)烈，但不同用途土地之間的負(fù)外部性仍可能存在，負(fù)外部性可能會(huì)導(dǎo)致“市場(chǎng)失靈”的情況。因此，出于消除負(fù)外部性和對(duì)城市整體環(huán)境與公共利益的考慮，土地用途管制的基本制度仍要堅(jiān)持，政府應(yīng)通過(guò)直接干預(yù)或管制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)城市土地整體的最高最佳使用。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)也說(shuō)明，以規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)行土地用途分區(qū)管制是行之有效的方法。同時(shí)，對(duì)于擅自變更土地用途的行為，要堅(jiān)決實(shí)施嚴(yán)厲的處罰措施。

2.2規(guī)劃編制上更加注重彈性，增加混合用地的供給當(dāng)今世界，城市向生態(tài)化、人文化、區(qū)域一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，要求城市規(guī)劃堅(jiān)持以人為本、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，“產(chǎn)城融合”的理念日益深入人心。產(chǎn)城融合強(qiáng)調(diào)功能上的融合，功能單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已失去競(jìng)爭(zhēng)力，今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展不會(huì)再像以往那樣讓產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)明顯割裂，社區(qū)的作用會(huì)越來(lái)越大，特別是復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，商業(yè)社區(qū)的概念會(huì)強(qiáng)化。因此，在規(guī)劃編制上，要更加注重土地用途的彈性，科學(xué)制定城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，使規(guī)劃的編制不落后于土地利用性質(zhì)改變或產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的需要。特別地，可參考新加坡的做法，在特定區(qū)域(如:自貿(mào)區(qū))增加綜合用地這一類型土地的供給，允許土地的適當(dāng)混合使用和一定比例的用途變更彈性。此外，基于對(duì)城市未來(lái)發(fā)展不確定性的考慮，也應(yīng)重視彈性發(fā)展空間的預(yù)留，做好多情景應(yīng)對(duì)。

篇4

    1.征地土地使用權(quán)性質(zhì)

    在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán).以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地,故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說(shuō)明,為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。

    2.代征地項(xiàng)目來(lái)源

    代征地的項(xiàng)目來(lái)源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為:危舊房改造.污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓.存量土地轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā).項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。

    3.代征地費(fèi)用確定方式

    代征地費(fèi)用的確定按建筑面積和土地面積計(jì)算有如下幾種方式

    *依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計(jì)算

    *依據(jù)代征地土地面積計(jì)算

    *依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用按現(xiàn)狀建筑面積來(lái)分?jǐn)?/p>

    *依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷和按代征地比例來(lái)分?jǐn)?/p>

    這里的代征地比例=代征地占地面積;建設(shè)用地面積

    此外可考慮依據(jù)項(xiàng)目地上建筑物面積按代征地比例來(lái)分?jǐn)?這樣做對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講,往往不太公平,因?yàn)槎鄶?shù)情況下,代征地上的費(fèi)用比建設(shè)用地的費(fèi)用要高。

    本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費(fèi)用,如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位,則按該地塊分割的土地面積來(lái)分?jǐn)傇摰貕K代征地費(fèi)用。此種方法雖不好操作但和實(shí)際費(fèi)用接近,相對(duì)合理。

    4.代征地費(fèi)用確定

    代征地費(fèi)用確定有兩種方法,一種是參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系中的熟地價(jià)和毛地價(jià)水平,經(jīng)過(guò)修正可得出征地費(fèi)用,一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評(píng)估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算,參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī),代征地費(fèi)用可表達(dá)如下:

    (1)代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

    現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=區(qū)位價(jià)格;現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù);房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù);位置臨路修正系數(shù)+地上物補(bǔ)償價(jià)格

    該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法

    (2)代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

    現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=(基準(zhǔn)地價(jià);k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)) ;建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)格

    該公式參照住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù),基準(zhǔn)地價(jià).基準(zhǔn)房?jī)r(jià)以及k值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償,參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。

    需要說(shuō)明的是,以上費(fèi)用均為計(jì)算費(fèi)用,非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用,除上述費(fèi)用外,還包括各種補(bǔ)助.相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過(guò)計(jì)算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用,最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準(zhǔn)。

    二、建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用分?jǐn)偦鶖?shù)

    規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偟臉敲娲鞯刭M(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式:

    代征地比例=代征地占地面積;建設(shè)用地面積

    可推導(dǎo)出:

    規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用

    代征地總費(fèi)用;建設(shè)項(xiàng)目建筑面積

    代征地總費(fèi)用; (建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積;規(guī)劃容積率)

    代征地總費(fèi)用;(代征地占地面積;代征地比例);規(guī)劃容積率

    代征地總費(fèi)用;代征地占地面積;代征地比例;規(guī)劃容積率

    現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率

    即:

    規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率

    根據(jù)上述公式可看出,若建設(shè)項(xiàng)目代征地比例為50%,現(xiàn)狀容積率為0.7,規(guī)劃容積率為2.5,則規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用為現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用的14%,為現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用的20%.

    三、代征地費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

    根據(jù)上述分析,項(xiàng)目代征地費(fèi)用按照“誰(shuí)受益,誰(shuí)投資”的原則,政府應(yīng)分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用,該部分費(fèi)用可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率.代征地的比例和代征地的規(guī)劃用途來(lái)計(jì)算,公式為:

    政府分?jǐn)傎M(fèi)用(樓面)

    =規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例修正系數(shù);規(guī)劃用途修正系數(shù)

    =現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率;代征地比例修正系數(shù);規(guī)劃用途修正系數(shù)

    其中規(guī)劃用途修正系數(shù),主要考慮到代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目,可能會(huì)產(chǎn)生正面影響,也可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,修正時(shí)根據(jù)代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度分別進(jìn)行。

篇5

1、公有非居房產(chǎn)用途不一定是商業(yè)，還有可能是辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

2、非居住房地產(chǎn)可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)和特殊用途房地產(chǎn)。

相關(guān)說(shuō)明：

1、房產(chǎn)證上的規(guī)劃用途是根據(jù)土地性質(zhì)來(lái)的，如果該土地規(guī)劃是住宅用地，那房產(chǎn)證上面規(guī)劃用途就是住宅，如果是商業(yè)用地，房產(chǎn)證上面就是商業(yè)。

2、房地產(chǎn)權(quán)初始登記房屋用途，應(yīng)以城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證明文件所確定的建筑物各部位具體用途為依據(jù)。申請(qǐng)房屋用途變更登記的，須持城市規(guī)劃部門(mén)同意改變房屋用途的書(shū)面意見(jiàn)到相關(guān)單位進(jìn)行變更。