房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶(hù)的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶(hù)型銷(xiāo)售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25％左右。世界秘書(shū)網(wǎng)版權(quán)所有

總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專(zhuān)畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍；同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何（特別是個(gè)人購(gòu)房比例）以及投資性購(gòu)房的比例。2005年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

2005年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。2005年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶(hù)型樓房，以滿(mǎn)足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱(chēng)的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶(hù)等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很?chē)?yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷(xiāo)售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶(hù)在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議世界秘書(shū)網(wǎng)版權(quán)所有

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶(hù)主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶(hù)約為三分之一，有住房的用戶(hù)，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶(hù)區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿(mǎn)足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)。”魯政發(fā)[2002]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起（2002、3、22），各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng)；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

篇2

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門(mén)戶(hù)”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶(hù)型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷(xiāo)為主，開(kāi)發(fā)以大戶(hù)為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷(xiāo)售總結(jié)，本地人購(gòu)買(mǎi)占80%，本地人購(gòu)房以三戶(hù)為主，面積要求在大，對(duì)住戶(hù)要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買(mǎi)較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣(mài)點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線(xiàn)區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶(hù)型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線(xiàn)區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷(xiāo)局面，目前購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4)常平東門(mén)區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶(hù)型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶(hù)型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)，在售戶(hù)型有二戶(hù)至三戶(hù)。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶(hù)訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶(hù)量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷(xiāo)售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人，三戶(hù)及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

案名

世紀(jì)康城

山水雅居

新天美地

戶(hù)型

二房

三房

二房

三房

二房

三房

面積

77.2

103

77

128

75.37

137

均價(jià)

3500元

3800元

3400元

總價(jià)

27萬(wàn)

36萬(wàn)

29.3萬(wàn)

48.6萬(wàn)

25.6萬(wàn)

46.6萬(wàn)

20年供樓

1600元

1850元

1700元

2600元

1400元

2500元

30年供樓

1300元

1500元

1400元

2100元

1150元

2000元

租金

無(wú)家具1500元/月

無(wú)家具

1800元/月

未定

未定

帶家具

2500元/月

帶家具

3500元/月

總結(jié)

園林景觀

戶(hù)型不實(shí)用

價(jià)格偏高

出入方便

戶(hù)型較好

周邊休閑配套

方正實(shí)用

尊貴豪華

單價(jià)易接受

總價(jià)較高

市場(chǎng)結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷(xiāo)售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷(xiāo)主導(dǎo)向內(nèi)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷(xiāo)需求部）與大陸與內(nèi)銷(xiāo)置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)的偏好。

篇3

房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性(不動(dòng)產(chǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入,也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài),由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境,然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù),融會(huì)貫通,才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

一、市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

狹義的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開(kāi)的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷(xiāo)售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷(xiāo)售率,購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的來(lái)源分布、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見(jiàn)”是指調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿(mǎn)意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查

廣義的市場(chǎng)調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的問(wèn)題資料,并予以分析研究的方法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),除了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外,還包括公司營(yíng)銷(xiāo)手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場(chǎng)狀況,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的偏差,保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料,可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶(hù)型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤(pán)匯總分析——階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。

2、中期

開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此階段開(kāi)發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷(xiāo)售。

(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

考慮具體樓盤(pán)項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤(pán)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤(pán)的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

(3)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),尤其是明星樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況、主要賣(mài)點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤(pán)的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測(cè)試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤(pán),依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤(pán)的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試;2、建筑類(lèi)型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤(pán)媒體宣傳 統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷(xiāo)方式分析,同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤(pán)的預(yù)售與公開(kāi)發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷(xiāo)售階段的媒體策略、銷(xiāo)售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤(pán)信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購(gòu)房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤(pán)評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷(xiāo)售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿(mǎn)意度調(diào)查等等。

(3)銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

隨時(shí)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者,以及來(lái)電咨詢(xún)的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪,同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶(hù)的反饋信息,銷(xiāo)售成功狀況、銷(xiāo)售周期等重要數(shù)據(jù),通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶(hù)的流失。

(4)業(yè)主滿(mǎn)意度統(tǒng)計(jì)調(diào)查

篇4

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

:

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 教學(xué)改革

[作者簡(jiǎn)介]傅玳（1979- ），女，浙江金華人，浙江金融職業(yè)學(xué)院房地產(chǎn)教研室副主任，副教授，碩士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)。（浙江 杭州 310018）

[中圖分類(lèi)號(hào)]G642.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-3985（2014）06-0137-01

結(jié)合多年的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，筆者對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研”課程進(jìn)行了改革，根據(jù)典型工作任務(wù)來(lái)設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容，采用多種教學(xué)方法，加強(qiáng)實(shí)踐實(shí)訓(xùn)教學(xué)，轉(zhuǎn)變期末考核方式，使學(xué)生既具有豐富的理論知識(shí)又具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力，取得了良好的教學(xué)效果。

一、根據(jù)典型工作任務(wù)來(lái)設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容

在對(duì)課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)時(shí)，為了使培養(yǎng)的學(xué)生能夠滿(mǎn)足崗位能力的需求，筆者對(duì)相應(yīng)的職業(yè)崗位進(jìn)行分析。教學(xué)中將一個(gè)實(shí)際調(diào)查項(xiàng)目的各工作任務(wù)貫穿于全課程，在提出工作任務(wù)后，讓學(xué)生依次完成個(gè)階段的工作，以具體調(diào)研工作任務(wù)驅(qū)動(dòng)學(xué)生積極主動(dòng)地進(jìn)行實(shí)踐操作，在實(shí)踐中產(chǎn)生知識(shí)需求。然后針對(duì)其需求引入相關(guān)理論知識(shí)，讓學(xué)生為了操作而學(xué)習(xí)知識(shí)，從而有效地調(diào)動(dòng)學(xué)生理論知識(shí)學(xué)習(xí)的積極性以及理論知識(shí)的靈活應(yīng)用性，達(dá)到教、學(xué)、做一體化。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)用較為廣泛，而在中介服務(wù)領(lǐng)域相對(duì)較少，因此在教學(xué)過(guò)程中，筆者按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程來(lái)設(shè)計(jì)調(diào)研項(xiàng)目。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要考慮項(xiàng)目選擇問(wèn)題、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題等，因此圍繞這幾個(gè)方面，必然涉及項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析、項(xiàng)目定位調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研、營(yíng)銷(xiāo)跟蹤及滿(mǎn)意度調(diào)研。所以筆者以一個(gè)綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主線(xiàn)貫穿這五方面的調(diào)研，從項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研分析開(kāi)始一直到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)后的滿(mǎn)意度調(diào)研，一共包括五個(gè)子項(xiàng)目，并以此來(lái)整合教學(xué)內(nèi)容，融實(shí)踐教學(xué)與理論教學(xué)為一體，構(gòu)建教學(xué)結(jié)合、師生互動(dòng)的參與式教學(xué)模式（如圖所示）。

二、采用多維教學(xué)方法，提高教學(xué)效果

本課程對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)方法進(jìn)行改革，根據(jù)課程內(nèi)容和學(xué)生特點(diǎn)，靈活運(yùn)用項(xiàng)目教學(xué)、合作學(xué)習(xí)教學(xué)、案例教學(xué)法、啟發(fā)引導(dǎo)等教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生積極思考、樂(lè)于實(shí)踐，提高教學(xué)效果。

1.項(xiàng)目教學(xué)。項(xiàng)目教學(xué)法是師生通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目工作而進(jìn)行的教學(xué)活動(dòng)。本課程在教學(xué)過(guò)程中引入一個(gè)實(shí)際的調(diào)查項(xiàng)目，并提出各項(xiàng)調(diào)查任務(wù)，包括項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、整體策劃、方法選擇、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、方案實(shí)施、調(diào)研數(shù)據(jù)整理與分析、調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)和結(jié)果反饋。在整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐操作過(guò)程中，會(huì)引發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求，針對(duì)學(xué)生的需求再詳細(xì)講解相關(guān)知識(shí)，從而使學(xué)生為了完成項(xiàng)目任務(wù)而主動(dòng)學(xué)習(xí)知識(shí)，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。事實(shí)證明，由于項(xiàng)目涉及面寬，學(xué)生主動(dòng)投入得多，學(xué)生普遍認(rèn)為真正能學(xué)到東西。

2.合作學(xué)習(xí)教學(xué)。本課程在教學(xué)過(guò)程中要求學(xué)生完成一個(gè)完整的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目，而項(xiàng)目涉及面廣，單靠學(xué)生個(gè)體很難完成，為此我們采用合作教學(xué)方法。所謂合作學(xué)習(xí)，就是指在教學(xué)過(guò)程中，學(xué)生以小組為單位完成一定的教學(xué)任務(wù)。按照“組間同質(zhì)，組內(nèi)異質(zhì)”原則進(jìn)行分組，每組4～6名學(xué)生，并推舉一名組長(zhǎng)。在完成調(diào)研項(xiàng)目教學(xué)任務(wù)中，按組進(jìn)行，組中的同學(xué)要相互協(xié)商，具體確定需要采用的調(diào)研方法及收集的資料，共同討論。通過(guò)合作學(xué)習(xí)，既能高效率地完成調(diào)研項(xiàng)目，同時(shí)也培養(yǎng)了學(xué)生團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神。

3.案例教學(xué)法。在課堂講解前，教師注意搜集與課程進(jìn)度相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目的案例，結(jié)合教學(xué)內(nèi)容，將授課內(nèi)容的重點(diǎn)融入案例中。因?yàn)槿绻阎v課內(nèi)容寓于案例講解過(guò)程中，則學(xué)生很容易接受課堂所學(xué)的知識(shí)。案例教學(xué)涉及的案例類(lèi)型包括房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀環(huán)境的調(diào)查分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析、消費(fèi)者調(diào)查分析、競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析等。

4.啟發(fā)引導(dǎo)教學(xué)法。在教學(xué)過(guò)程中，改變傳統(tǒng)單向的教學(xué)方法，采用互動(dòng)式、啟發(fā)式教學(xué)等方法，從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入學(xué)習(xí)的主體地位，開(kāi)動(dòng)思維，使學(xué)生積極主動(dòng)地掌握知識(shí)、技能，提高分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。例如在進(jìn)行調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容確定的課程講授時(shí)，就可以采取啟發(fā)式教學(xué)，從項(xiàng)目的戶(hù)型配比這個(gè)決策問(wèn)題展開(kāi)，引起學(xué)生的思考，然后再確定具體的調(diào)研目標(biāo)和調(diào)研內(nèi)容。

三、采用三環(huán)節(jié)的實(shí)踐教學(xué)體系

第一環(huán)節(jié)：課堂模仿實(shí)踐（基礎(chǔ)型階段）。在這一環(huán)節(jié)，要求學(xué)生組建市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。4～6名學(xué)生為一組，并推舉一名組長(zhǎng)。要求各項(xiàng)目小組根據(jù)課堂確定的調(diào)研主題完成一個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查工作，學(xué)生實(shí)踐調(diào)研工作的進(jìn)行與課程的講述進(jìn)度保持一致，讓學(xué)生通過(guò)實(shí)踐來(lái)掌握操作方法和技能。調(diào)研結(jié)束后每個(gè)項(xiàng)目小組完成一份調(diào)查報(bào)告。

第二環(huán)節(jié)：課外拓展實(shí)踐（拓展型實(shí)踐）。利用第二課堂組織和引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)踐，如組織學(xué)生在一年兩次的房交會(huì)上進(jìn)行調(diào)查分析；也可以鼓勵(lì)學(xué)生參加高職高專(zhuān)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽中的調(diào)研類(lèi)項(xiàng)目。

第三環(huán)節(jié)：工學(xué)結(jié)合實(shí)踐（提高型實(shí)踐）。利用1～2周的工學(xué)結(jié)合機(jī)會(huì)，參與企業(yè)真實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，從而提高學(xué)生的實(shí)踐動(dòng)手能力。例如在房交會(huì)期間，我們帶領(lǐng)學(xué)生參與房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研活動(dòng)，主要開(kāi)展消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查及調(diào)查資料的分析撰寫(xiě)等。通過(guò)實(shí)際調(diào)查活動(dòng)，進(jìn)一步提高學(xué)生的實(shí)踐操作能力。

四、建立以能力評(píng)價(jià)為核心的過(guò)程考核體系

本課程對(duì)考核方式進(jìn)行了改革。為了使考試與日常教學(xué)活動(dòng)目標(biāo)一致，使兩者能有機(jī)結(jié)合，本課程建立以能力評(píng)價(jià)為核心的過(guò)程考核體系。課程成績(jī)包括30分的平時(shí)成績(jī)、40分的過(guò)程考核成績(jī)及30分的期末考核。

五、完善“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研”課程的建議

1.教師多利用寒暑假到企業(yè)實(shí)習(xí)。教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。若教師沒(méi)有直接參與過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)研工作，那么講起課來(lái)難免有脫離實(shí)際之嫌。因此，教師除了要增強(qiáng)自身理論素養(yǎng)和科研能力外，還應(yīng)多利用假期去企業(yè)相關(guān)部門(mén)實(shí)習(xí)，提高自身業(yè)務(wù)水平和技能水平。

2.聘請(qǐng)行業(yè)兼職教師。行業(yè)兼職教師長(zhǎng)期在一個(gè)行業(yè)、企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域工作，他們對(duì)于行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)等信息有較為全面的了解掌握，對(duì)相關(guān)工作有較為深刻的理解和體會(huì)，因此可以聘請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)崗位人員講授部分課程內(nèi)容。例如，可以請(qǐng)兼職教師介紹當(dāng)前宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)板塊特點(diǎn)等。

3.校企合作開(kāi)展技能競(jìng)賽。如果能和企業(yè)合作開(kāi)展一些調(diào)研項(xiàng)目，則能更好地激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。例如可以和企業(yè)合作開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽，把技能競(jìng)賽引入到實(shí)踐教學(xué)的環(huán)節(jié)中，使學(xué)生真正處于實(shí)戰(zhàn)狀態(tài)，增強(qiáng)理論聯(lián)系實(shí)際的能力，并把競(jìng)賽結(jié)果作為課程考核內(nèi)容之一。若小組完成的調(diào)研策劃方案被企業(yè)采納，甚至給企業(yè)帶來(lái)效益，則該門(mén)課程成績(jī)自然優(yōu)秀。同時(shí)通過(guò)校企合作競(jìng)賽，也可以為學(xué)生就業(yè)與企業(yè)招聘人才提前搭建一個(gè)平臺(tái)，從而逐漸步入“校、企、生三贏”的良性循環(huán)。

[參考文獻(xiàn)]

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