項目融資的主要方式精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇項目融資的主要方式，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：項目融資；文件體系；合同管理

項目融資是近年來發展起來的一種新型融資方式，它不同于傳統的融資方式，不再是以一個公司自身的資信能力為主體安排的融資，而強調以項目本身的經濟強度作為融資的主體。然而，由于項目融資涉及面廣，結構復雜，需要做好有關風險分擔、稅收結構、資產抵押的功能等一系列技術性的工作，籌資文件比一般公司融資往往要多出好幾倍，需要幾十個甚至上百個法律文件才能解決問題。因此，做好項目融資的合同管理工作是項目融資順利進行的重要環節。

目前我國國內有關項目融資合同文件的研究，多注重對項目融資過程中存在的各類型文件進行獨立研究，而對這些合同文件進行系統研究較少。尤其對于項目發起人而言，盡管在項目融資活動啟動以后，具體活動可以交給融資顧問進行，但是做好項目融資過程中的合同管理工作仍然需要發起人的深入參與。本文從項目發起人和參與人的角度出發，對項目融資中的合同文件體系管理工作進行了初步探索。

一、項目融資的合同文件體系及其關系

（一）項目融資過程中的合同文件體系

通常而言，根據各參與方以及各方之間的關系，項目融資中主要存在以下10種類型的文件：

1.特許經營協議：需要融資的項目已經獲得東道主政府許可，其建設與經營具有合法性的重要標志。

2.投資協議：項目發起人和項目公司之間簽訂的協議，主要規定項目發起人向項目公司提供一定金額的財務支持，使項目公司具備足夠的清償債務的能力。

3.擔保合同：包括完工擔保協議、資金短缺協議和購買協議，是一系列具有履約擔保性質的合同。

4.貸款協議：是貸款人與項目公司之間就項目融資中貸款權利與義務關系達成一致而訂立的協議，是項目融資過程中最重要的法律文件之一。

5.租賃協議：在BLT（建設一租賃一移交）或以融資租賃為基礎的項目融資中承租人和出租人之間簽訂的租賃協議。

6.收益轉讓協議（托管協議）：按照這種合同，通常會將項目產品長期銷售合同中的硬貨幣收益權轉讓，或將項目的所有產品的收益權轉讓給一個受托人。這種合同的目的是使貸款人獲得收益權的抵押利益，使貸款人對項目現金收益擁有法律上的優先權。

7.先期購買協議：項目公司與貸款人擁有股權的金融公司或者與貸款人直接簽訂的協議，按照這個協議，后者同意向項目公司預先支付其購買項目產品的款項，項目公司利用該款項進行項目的建設。這種協議包括了通常使用的“生產支付協議”。

8.經營管理合同：有關項目經營管理事務的長期合同，有利于加強對項目的經營管理，增加項目成功的把握。

9.供貨協議：通常由項目發起人與項目設備、能源及原材料供應商簽訂。通過這類合同，在設備購買方面可以實現延期付款或者獲取低息優惠的出口信貸，構成項目資金的重要來源，在材料和能源方面可以獲取長期低價供應，為項目投資者安排項目融資提供便利條件。

10.提貨或付款協議：包括“無論提貨與否均需付款”協議和“提貨與付款”協議。前一種合同規定，無論項目公司能否交貨，項目產品或服務的購買人都必須承擔支付于約定數額貸款的義務；后一種合同規定只有在特定條件下購買人才有付款的義務。其中，當產品是某種設施時，“無論提貨與否均需付款”協議可以形成“設施使用協議”。

上述這些文件的簽訂和履行都圍繞項目融資的實施進行，合同之間相互制約，但又互為補充，它們的各自規定，共同構成了項目融資的合同文件基礎，形成了項目融資的合同文件體系。該體系在項目融資的中的組成情況如圖1所示。

（二）項目融資合同文件間的關系

項目融資文件體系中，涉及的合同和文件數量繁多，容易給人沒有頭緒、不知所措的感覺。通過對不同項目融資方式的比較，我們可以發現，項目融資方式的不同往往是由于一個或者幾個特定合同協議的不同而引起的。我們可以把決定項目融資資金保障的合同文件稱為項目融資中的主合同文件，主合同文件決定項目融資文件體系的整體組成；其他的合同文件稱為從合同文件，從合同文件主要包括了采購管理、風險管理、施工管理等具體內容?？梢钥闯觯瑥暮贤募蠖嗍且灾骱贤募拇_立為前提而訂立的。表1是對幾種常見的項目融資方式中合同文件體系的比較，也說明了主合同文件的作用。

通過對項目融資中合同文件的主從地位的劃分，使得在合同文件的管理中可以分清層次，抓住主要問題重點解決，從而提高融資工作的效率。

三、項目融資中合同文件體系的管理

由于項目融資的參與方多為國際財團和各國政府，其資信水平較高，在合同履行過程中的風險相對其他活動要低。所以根據項目融資的實際操作，在項目融資過程中，項目融資合同文件體系管理的重點應該放在合同文件的準備、談判和簽訂過程中。

（一）項目融資中合同文件體系管理的目的

1.建立一個合理有效的項目融資結構。項目融資結構的建立包括了投資結構、資金結構和信用保證結構以及融資結構本身的建立，所有這些結構的確定最終都要反映到合同協議上來。合同協議規定了參與方的職責、義務和權利，為項目融資和項目本身的具體操作提供了法律依據。只有重視了項目融資中的合同文件，才能保證一個合理有效的項目融資結構的建立。

2.促進項目融資和項目本身的順利實施。合同管理可以對項目執行過程中的風險進行合理的分擔。項目執行過程中將會面臨眾多的風險，主要包括信用風險、完工風險、生產風險、市場風險、金融風險、政治風險和環境保護風險等。由于這些風險在項目融資結構確定時進行了明確的分擔，使參與方各自風險分擔控制在他們能夠承受的范圍內，減少了實施過程中的阻力。另外，利用合同管理可以確定一個具有豐富經驗的管理團隊，促進項目成功實施。

3.實現項目融資方式的創新。通過對項目融資合同文件體系的創新，可以在一定程度上實現融資方式的創新。重視研究融資合同文件，重視合同文件之間的互補關系，將有助于設計出新的融資結構，實現項目融資方式的創新。

（二）項目融資中合同體系管理的內容

從項目發起人的角度來看，其對項目融資合同文件體系的管理內容主要包括以下幾個方面：

1.選擇優秀的融資顧問。項目融資顧問是項目融資的設計者和組織者，在項目融資過程中扮演著一個極其重要的角色，在某種程度上可以說是決定項目融資能否成功的關鍵。融資顧問在項目融資過程中負責項目融資合同管理的具體實施，選擇優秀的融資顧問是進行科學合同管理的前提。

2.研究工程所在國法律體系。當融資項目位于第三國時，融資各方有必要深入了解該國的法律，明確該國法律體系與本國法律體系以及國際通用法律是否相一致。投資者應該特別重視知識產權、環境保護等方面的相關規定，貸款銀行應當考慮擔保履行以及實施接管權利等有關的法律保護結構的有效性等問題。

3.做好主合同文件的設計。主合同文件是項目融資的核心。比如，在BOT項目中，政府特許協議構成了融資的主合同，其內容通常包括了一個BOT項目從建設、運營到移交等各個環節及各個階段中項目雙方相互之間的主要權利義務關系。其他所有貸款、工程承包、運營管理、保險、擔保等諸種合同均是以此協議為依據，為實現其內容而服務的。因此，項目融資主合同的管理就構成了項目融資合同文件體系管理的核心工作，在進行融資合同文件體系管理的時候，應當加強主合同文件的管理。

主合同的管理要重點包括以下幾方面內容：

――明確規定項目融資主要參與者各方義務權利；

――選擇項目風險辨識、評估以及分擔的方式和手段；

――處理違約的發生和補救的方法；

――爭議的解決。

4.全面完善項目融資從合同文件體系的構建。在確立項目主合同的基礎上，全面構建完善的項目融資從合同文件體系，才能促使項目融資順利完成。

項目融資從屬合同的管理主要包括以下兩方面的內容：

（1）項目融資擔保合同文件體系與風險分擔：

擔保合同大都為可能出現的風險和違約行為提供了資產或資信的擔保，在被擔保人發生違約的時候，擔保人有義務去執行其所擔保的內容。項目融資中的擔保主要包括項目完工擔保和以“無論提貨與否均需付款”協議和“提貨與付款”協議為基礎的項目擔保。對于這些擔保文件在談判和簽訂過程中要注意以下內容：

――擔保合同文件成立的條件；

――明確擔保人和借款人以及貸款人之間的法律關系；

――重視具有信用擔保效用的條約條款；

――在發生被擔保人違約的情況下，如何執行擔保合同文件；

――在實施過程按照設定的擔保體系，簽署相關文件，為項目的成功實施提供保證。

（2）設計合理的管理結構：

項目的管理結構應該包括有經驗的能夠勝任的項目管理團隊、科學合理的項目管理的決策方式和程序。所有這些在進行合同文件談判時，都應給予足夠的重視，并通過合同文件的形式建立起一個科學合理的項目管理結構，在項目實施過程中嚴格按照相關規定執行。

5.項目融資實施過程中合同文件體系的管理。在項目融資實施過程中，要重視已經簽署的合同文件。嚴格按照相應的合同規定，控制項目的現金流量，實現融資參與各方的既定目標。當出現各類違約行為或者風險時，要按照合同文件體系的規定，及時有效地進行處理，確保項目融資的實施。

6.項目融資合同爭端的解決。以主合同的利益維護為主，充分利用從合同文件，對出現的爭端事件，按照各有關規定做好相應處理。

7.項目融資合同實施后的評價。合同管理工作注重經驗，只有不斷地總結經驗，才能提高合同的管理水平。對于項目融資類合同，不斷總結更為重要。合同實施評價應當包括：合同設計情況評價、合同簽訂情況評價、合同執行情況評價、合同管理工作狀況評價、合同條款分析。

（三）項目融資合同文件體系的管理流程

項目融資的過程本身也是項目融資合同文件體系形成的過程，對應項目融資的各個工作階段，本文提出了一個項目融資合同文件體系的管理流程如圖2所示。

在項目投資決策階段的主要工作是對項目進行市場分析和技術經濟分析，此時項目發起人主要為形成融資階段的合同文件作相關的準備工作，尤其是當融資項目位于第三國時，有必要深入了解該國的現行法律體系；在明確了采用項目融資的籌資方式后，當務之急就是選擇優秀的融資顧問，他們應該是一系列融資合同文件的起草者；最關鍵的步驟是確立融資中的主從合同文件的形式和有關條款，合同文件的談判、簽署和執行涉及到項目公司、銀行、融資顧問等一些重要的參與方，在此期間發生的問題很可能需要返回到上一層次進行調整。通過對合同文件體系進行系統的管理就可以有效地促進項目的順利實施。

總之，由于項目融資特有的優勢，其作為一種新型的融資方式在世界范圍內的應用越來越廣；并且，隨著金融創新和世界經濟制度和法律體系的不斷完善，項目融資方式也會不斷創新，在這個過程中充分重視項目融資合同文件體系的管理工作，并且積極探索有效的融資合同文件體系管理方法，對各種方式的項目融資的順利進行都將提供有益的保障。

（作者單位：孫慧、段志成，天津大學管理學院 ；姚君，浙江工業大學建筑工程學院）

參考文獻：

馮躍、夏毅：項目融資中的合同框架研究，《生產力研究》2005年第2期。

張極井：項目融資(第二版)，北京，中信出版社,2003年。

何伯森：國際工程合同與合同管理，北京，中國建筑工業出版社，1999年。

篇2

【關鍵詞】項目融資；商業房地產開發；房地產企業

商業房地產（Commercial real estate）是房地產業的一個重要組成部分，廣義上來說，可以一般包括辦公寫字樓、工業廠房、步行街和店鋪等。近年來，隨著房地產政策的調整與城市綜合體的發展，商業房地產逐漸進入黃金發展期，成為房地產企業的利潤增長點。據《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，國內排名前20名的開發商，如萬科、保利、金地等均已進入商業房地產領域?？梢姡虡I房地產十分具有吸引力，房地產企業開發的熱情十分高漲。[1]

然而，受限于國內金融資本市場的發展，商業房地產開發的資金來源渠道單一、金額有限、融資成本較高；而且傳統的融資方式存在許多不足，不適合商業房地產開發的投融資。作為國際金融市場上推出的一種新型融資方式，[2]項目融資（Project Financing）近幾年已經逐步進入中國商業房地產開發的視野，并在實踐中取得了良好的效果。因此，項目融資與商業房地產兩者的結合是一個值得深入探討的重要課題。

一、我國商業房地產開發中面臨融資難問題與傳統融資方式存在的不足

（1）商業房地產開發的融資需求巨大，融資難度高

有別于住宅房地產開發，商業房地產開發具有所需資金規模大、投資回收周期長、開發模式復雜、投融資結構復雜等特點。[3]整體而言，房地產業是資金密集型產業，而其中的商業房地產開發對資金的渴求程度更甚。商業房地產開發涉及購置土地、項目開發和建設，以及后期的銷售、運營和管理等各個環節，每一個環節都需要雄厚的資金實力作后盾。此外，商業房地產項目往往采取“只租不售”、“租多售少”的經營模式，因此，項目完工之后，開發商要想回籠資金、受賄成本至少需要5-10年的漫長時期。種種因素決定，與住宅房地產相比，商業房地產項目的融資難度更高。

（2）商業房地產開發的傳統融資方式存在的不足

商業房地產開發離不開來自銀行等金融機構的資金支持，學理上一般將企業融資分成內部融資與外部融資，前者主要是企業自身積累的資金；后者包括銀行貸款、發行股票債券等。實踐中，我國商業房地產開發的傳統融資方式，主要包括銀行貸款、房地產信托資金、房地產開發企業上市的股權融資與債券融資以及民間借貸等多種方式。但是，這幾種方式運用于商業房地產的開發均存在一些不足。

首先，銀行貸款一直在房地產企業貸款中具有舉足輕重的作用，[4]然而，受宏觀調控政策的影響，銀行收緊銀根，居民購房貸款和企業開發貸款額繼續呈現下滑態勢，銀行貸款形勢嚴峻。其次，對于絕大多數商業房地產開發企業而言，上市融資、債券融資的難度較大、門檻過高；據統計顯示，國內三萬多家房地產企業中，上市的企業僅有百余家。[5]近年來房地產信托融資（Real Estate Investment Trust，REITS）受到非常多的關注，但是受政策調整和銀監會等監管部門嚴控的影響，房地產信托業務越收越緊，已經呈明顯降溫態勢。2011年，四家信托公司的房地產信托業務被叫停。至于民間借貸，對于商業房地產開發而言，一方面額度有限，杯水車薪，另一方面借貸成本較高、風險比較高?？傊?，商業房地產開發的傳統融資方式存在許多不足，難以滿足商業房地產開發對資金的需求。

二、項目融資的主要內容與特點

項目融資（Project Financing）首先出現于二十世紀三十年的美國油田、煤炭等礦產資源的項目開發中，后來逐漸成為國際金融界爭相推崇的融資方式，并逐步應用于鐵路、公路等大型基礎設施建設以及大型商業房地產開發過程中。美國銀行家彼得·內維特（Peter Nevit）指出，項目融資“是為一個特定經濟體所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障?！盵6]通俗地講，項目融資的核心內容是：以項目開發為載體，項目的承辦人成立項目公司，以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物一種新型融資模式。具體而言，與傳統的銀行信貸、債券融資等方式相比較，項目融資具有以下幾個特點。

（1）項目融資以項目開發為融資的載體和導向

顧名思義，項目融資是以項目為融資的載體和導向。銀行等項目資金提供者主要關注的是該項目未來的現金收益和項目的資產，而非項目發起人（例如房地產開發商）的資信和還款能力。一般而言，項目融資需要專門設立項目公司（Project Company），以項目公司作為融資的借款人和還款人，項目公司作為法人，以其項目經營收入為還款來源，并以項目公司的資產作為貸款抵押物?？傊?，項目融資的一大特點在于：融資的全過程都圍繞項目開發、項目公司來開展。

（2）項目融資能幫助房地產企業實現資產負債表外融資

一般而言，貸款將以企業的資產負債形式呈現，因此，銀行貸款、民間借貸等方式將直接影響貸款企業今后的融資能力和融資難度。項目融資則有所不同。項目融資具有風險共同分擔的特點，資金提供者對債務的追索僅限于項目公司抵押的資產以及未來現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資。[7]可見，項目融資能夠大大提高項目發起人、投資者等相關主體的資金使用效率。

（3）項目融資具有有限追索或無追索的特點

項目融資以項目公司為借款和還款主體，同時也僅以項目公司本身的資產、現金流為還款的來源。因此，無論項目出現什么問題，資金提供者只能以項目公司為限行使追索權?！盁o追索”是有限追索的極端，在實踐中，一般很少出現。這實際上就保護了項目發起人與廣大投資者（如房地產開發商）的利益，而資金提供者（如銀行等金融機構）的風險就比較大。因此，為了降低資金提供者的風險，一般而言，項目融資的主體還包括作為第三方的“擔保人”，擔保人將以提供的擔保金額為限，承擔項目債務責任。

三、商業房地產開發的項目融資的幾種模式

自產生以來，項目融資的應用范圍逐步擴大，從原先的礦產資源的開發、基礎設施的建設，到目前商業商地產開發等領域，逐步走向大型化、國際化、技術化。[8]商業房地產項目的開發建設往往意味著大規模資金的投入，沒有多元化的融資渠道、卓有成效的融資手段，面對商業房地產如火如荼地發展，房地產開發商也只能“望洋興嘆”。項目融資具有的有限追索、以項目為載體和表外融資等特點，使得其十分適合應用于商業房地產開發過程中的融資。本文結合商業房地產開發的特點，論述商業房地產開發過程中運用項目融資的幾種主要模式。

（1）商業房地產開發的訂單式開發/融資模式

訂單式商業地產模式是我國大連萬達集團在開發商業房地產過程中，借鑒項目融資的思想，在實踐中創造性地形成的商業房地產融資模式。[9]筆者認為，這種模式是西方先進項目融資思想與我國本土實踐相結合的優秀產物，值得我國的商業房地產開發商重視和學習。

圖1 商業房地產開發的訂單式開發

/融資模式示意圖

如圖1所示，萬達集團在開發“萬達廣場”等商業地產的過程中，先于有意向的企業簽訂聯合協議，約定商業房地產的設計、功能等；同時，共同參與商業房地產的開發和建設；在這個過程中，合作企業（如沃爾瑪等）向萬達房地產開發商提供了相當于長期租約的擔保。這種模式當然贏得商業銀行的資金支持，融資難度大大降低。

（2）商業房地產開發的投資者直接安排的融資模式

“以項目為載體”是項目融資模式的主要特點之一，如果項目的投資者直接安排項目的融資，并且直接承擔起融資安排中相應的責任，那么這種融資模式就被稱之為“投資者直接安排”的融資模式。在商業房地產開發領域，由于投資者直接安排的融資模式，要求投資者，也就是商業房地產的開發商，必須有較雄厚的資金實力、較好的資信。[10]例如，國內的萬達集團、萬科集團和SOHO中國等規模較大、與銀行建立有良好的合作關系的大型商業房地產企業。

（3）商業房地產開發的項目公司安排的融資模式

項目公司安排的融資模式是比較符合項目融資的核心內容的，顧名思義，其主要運作機制是：由項目發起人（開發商）和項目的所有投資者，共同投資，組建一個具有獨立法人資格的項目公司，該公司與開發商及其他投資者并沒有直接的聯系；[11]項目公司的使命在于，以它的名義經營和開發項目、進行融資等活動。也就是說，通過商業房地產項目的開發，項目投資者聚集起來，并建立聯系，從而成功為項目實現融資目的，保障商業房地產項目的順利開發、建設。

（4）商業房地產開發的以承購合同為基礎的融資模式

圖2 商業房地產開發的以承購合同為

基礎的融資模式示意圖[12]

如圖2所示，這一模式主要有三個參與主體：開發商、承購合同簽訂者（也就是第三方），融資方（資金提供者）。這一項目融資模式的優勢在于其是以承購合同為融資的前提和保障?；诔邪贤捻椖块_發，融資方式將更加相信項目開發未來能夠取得成功，并能獲得較好的收益。而與開發商簽訂購房合同的第三方也對項目開發的前景十分看好。因此，這一模式十分符合項目融資的精髓：無論是項目發起方、融資方還是擔保方等第三方，均十分相信項目未來的營收能力和前景。這正是項目融資的信任基礎。

四、商業房地產開發進行項目融資的幾個關鍵點

解決融資問題是商業房地產開發迫在眉睫的關鍵要務，我國房地產企業必須提升融資能力，創新融資方式，才能突破限制企業發展的資金瓶頸，順利實現商業房地產的開發。項目融資的有限追索權、以項目為導向、實現表外融資等特點，對于商業房地產開發商而言，是十分有利的，因為這無形中降低了貸款方，商業房地產開發商的融資風險。當然，商業房地產開發的項目融資并非能輕而易舉地實現，開放商必須抓住主要關鍵點，力圖掃清障礙，才能實現商業房地產開發與項目融資的完美融合。

（1）商業房地產開發商必須著力提升項目管理的能力

項目融資是以項目公司為載體和導向進行的融資方式，由于項目發起人只需要前期的資金投入，開發和后期均需要資金提供者的資金支持。這無疑加大了資金提供者的風險，[13]降低其融資意愿。因此，為了減少投資方的疑慮、提升融資的信心和意愿，商業房地產開發商不僅應該提供一個合理的、可行的項目開發計劃，更應該在項目開發、建設和后期運營管理中，展現出優秀的項目管理的能力，并逐步提升自己的項目管理的能力。這是商業房地產開發的項目融資得以實現的首要前提。

（2）商業房地產開發商應充分挖掘并發揮項目融資的優勢

首先，在商業房地產開發的項目融資結構中，開發商應在提升自身實力的前提下，努力展現項目的市場前景，從而贏得銀行等金融機構對項目開發的信息和良好評價，進而實現項目融資的有限追索。其次，商業房地產開發的項目融資必須完善項目的風險和利益的分擔機制。另外，資產債務表外融資是項目融資的優勢之一，開發商在保障項目前期投入的基礎上，可以盡可能提升資金使用效率，從而實現更大的經濟效益。

（3）商業房地產開發商要提升項目融資風險管理的能力

項目融資雖然具有分散項目開發風險的特點，但是，由于項目管理、實施和外部環境等多方面因素的影響，商業房地產項目融資過程中往往會遇到諸多風險，例如，政治法律風險、項目管理方面的風險、項目本身的風險等。[14]因此，我國商業房地產開發商應該提升項目風險管理的意識，積極作為，準確識別項目的主要風險來源及其成因，分析并評價風險的具體內容，以及自身可以接受的水平；同時，提升項目融資風險的管理能力，在商業房地產項目融資結構設計的過程中，做好預案，多管齊下，將融資與風險管理緊密結合起來。

參考文獻：

[1]趙旭.商業房地產項目融資風險的模糊綜合評價[J].湖南城市學院學報，2008 （1）：34-35.

[2]許曉麗.項目融資風險管理的問題與對策[J].商業會計，2012（1）：55-58.

[3]王東等.我國商業房地產開發項目風險評價分析[J].價值工程，2012（22）：122-124.

[4]蔣文懷.房地產融資應實現多元化[J].中國金融界，2011（10）：80-82.

[5]王秀玲，李文興.我國房地產融資創新研究[J].理論與改革，2012（01）：79-81.

[6]Nevit P K. Project financing [M].6th ed. London：Economic Publications，1996.

篇3

關鍵詞：項目融資 資產證化 ABS模式

一、項目融資的概述

（一）項目融資的定義

隨著經濟全球化的不斷推進，國際競爭日趨激烈，世界各國在不斷發展自身實力的同時，積極尋求國際間的合作，加強自身的基礎設施建設，提高自身在國際市場上的競爭力。然而在許多國家，尤其是發展中國家，單靠自身的實力，很難得到有效的發展，大多數發展中國家的基礎設施建設，都有建設周期長，投資大，回報率低的特點，在當今的中國當然也存在諸如此類的問題，因此，必須要找到一條有效的途徑，來解決這一問題，項目融資就是這樣一種有效的途徑。對于項目融資的定義，現在還沒有一個國際上通用的統一的定義，一般來說，可以給項目融資給出一個定義：項目融資就是指項目發起人為某項工程建設而成立一家項目公司，以項目公司的名義貸款，以該項目現金流量及所產生的收益作為還款的資金來源的一種融資方式。除此之外，資金提供方不得向項目以外其他實體追索，不得要求以項目以外的資產償還融資。項目融資的主要形式包括貸款和發行項目債券。一般項目融資與資產證化的技術相結合的ABS項目融資方式在近幾年不斷發展，這也是本文著重論述的。

（二）項目融資的特點

根據上述定義，我們可以對項目融資的特點做出一個歸納，隨著項目融資形式的不斷發展，其形式也變得多樣化，但是，他們都有共同的特點，大致包括以下幾點：

（1）項目融資的成功與否主要依賴于項目自身的現金流量和資產狀況，而非依賴于項目的投資者或發起人的資產和信用，這是不同學者在對項目融資下定義時所必須體現出來的法律特征，也是項目融資與傳統的融資方式（如貸款）的重要區別之一。這是項目融資非常重要的一個特點，和普通融資不同，在普通融資中，項目發起人的資產和信用是融資過程中中非常重要的一個環節，是不可分割的，但是在項目融資中，是由成立的特別的項目公司來完成融資，進行融資的基礎資產，也是和項目投資人的資產以剝離開的，因此，對與項目融資來說，并不會對項目的投資人的資產和信用產生過度的依賴，項目融資的所有活動，都以項目為中心進行。

（2）由于項目融資多數都具有涉外性質，因此，項目融資在承擔的風險方面，還是面臨著比較復雜的情況。

（3）在項目融資中，對于項目投資的人追索權是有限追索權，這也是項目融資一個非常重要的特點。具體來說，就是指，對于項目投資人項目資產外，不能對項目投資人的其他資產進行追索。但是要注意的是，有限追索只是針對于項目投資人，對于項目投資人為了進行項目融資而特別設立的項目投資公司，追索權還是完全的。這一特點也是后來，我要著重論述的項目融資中的破產隔離制度的基礎。

二、資產證化的項目融資

（一）資產證化的含義

但是由于資產證化作為一種新型的金融產品，其具體操作十分靈活，而且作為一種金融現象，又是出于一種不斷變化的發展過程中，也就是說他一直處于一種動態的過程，因此要想給他下一個國際通行的完整的標準定義還是有一定的難度的。但是，從已有的定義中，我們還是可以歸納出資產證化的共性，從而對資產證化得到一個比較全面的認識，大概說來，可以說是，資產證化是以流動性較差，但能產生穩定的未來現金流的資產作為信用基礎，通過結構重組和信用增級等措施，發行證券以籌措資金的過程。

（二）資產證化與項目融資的關系

資產證化與項目融資，都是現在國際上比較通行而且有效的融資方式，正是因為如此，這兩者之間，必然存在著某種聯系，從法律的角度來看，在許多法律關系上，二者也是相互關聯，密不可分的。

（1）首先是從對債券的追索權來看，資產證化與項目融資都不同于傳統的融資，傳統的融資一般都是無限追索權，但是不論是對于資產證化還是項目融資的融資技術來說，這二者都是有限追索權。

（2）從上述第一點所述，我們可以引申出第二點的聯系，即，融資的破產隔離保護，也就是說，債權的有限追索權是實行融資破產隔離保護的基礎，而且從這兩者的融資結構來看，因為他們都要求設立獨立的項目公司，這也能夠在一定程度上實現破產隔離的保護。而基于同樣的原理，資產證化，則是通過專門的資產證化的證發行人（SPV）來實現破產隔離保護的。

（3）從融資過程中個方所處的法律關系來看，我們也可以看出，不論是項目融資結構還是資產證化結構，項目投資人都是處于一個間接融資的地位，直接融資人，應該是專門設立的項目公司或者SPV。

以上是對項目融資和資產證化在共性上進行的分析，除了二者之間的共性外，他們之間還存在著互補性，這樣也進一步的說明了，有將二者相結合運用的可能性。

（1）我們先從資產證化的會計安排來看，資產證化的會計安排可以有多種不同的形式，既可以采取表內方式，也可以采取表內的模式，這都是根據資產是否轉讓來確定的，而對于單純只依靠表內安排的項目融資來說，則能夠豐富其投資模式。具體來說，則是在表外模式下，項目投資人，也就是真正的原始權利人，將其所有的基礎資產，完全轉讓給SPV，其最后所融得的資金是因為轉讓所得，最后應該屬于非債務性融資。

（2）從融資的風險來看，由于資產證化的融資方式，是對既存權利的進行的證化，法律已經對其采取來一系列的保障措施，再加上，一般情況下，在進行資產證化的融資過程中，都會有第三方對其進行信用等級增級，對其進行信用保障，這樣也使得資產證化的融資方式具有投資風險低，融資成本低，但是最后融資效率高的特點。而對于一般的項目融資，一般是都是對還沒完工的項目進行擔保，其融資的擔保是該未完成項目未來的收益、效益以及第三方的保證，因此相對于資產證化模式，其風險明顯是偏高的，一旦項目工程出現問題而不能按時完工，那么預期的經濟效益就不可能出現，那么出現的經濟損失將是不可估量的。

正是因為項目融資與資產證化的融資模式，存在著共性與互補性，這樣也才有可能實現二者之間的聯合，為這兩種技術相互借鑒提供了可能。因此，也就產生了現在最新的項目融資模式，也就是項目融資與資產證化相結合的產物――ABS。

三、ABS項目融資模式

隨著世界經濟的飛速發展，世界各國在加強自身基礎設施建設的時候，都亟需大量的資金，因此推動的融資技術的飛速發展，項目融資技術在原有的基礎上，不斷地適應新時代的要求，不斷地衍生出新的模式，從現在已經在中國比較成熟的BOT模式，一直到90年代引進中國的ABS模式，都說明了，隨著世界經濟的發展，融資技術和融資模式都在不斷的進步。雖然，現在ABS模式，在中國應用的領域還不算多，人們對其的認識程度也還非常有限，但是，ABS模式確實具有其他融資模式所不能比擬的優勢，我認為對這種新型融資模式的發展和應用，對中國適應國際經濟發展趨勢，進一步完善我國的基礎設施建設是非常有必要的。

ABS項目融資，是指以項目所擁有的資產為基礎，通過在國際高等證市場發行證來籌集資金，在融資的過程中，除了包含項目融資的基本結構外，還加入了資產證化的技術，例如破產隔離制度以及信用增級制度，以實現在國際證市場上的發行，值得注意的是，這些資產必須是要能夠產生一定的現金流，并將項目可預期的未來現金流和收益作為償還項目債券本息的資金來源。

四、ABS項目融資的主要制度

（一）ABS項目融資的破產隔離制度

由于在項目融資與資產證化模式下，都存在著破產隔離制度，由此可以看出該制度不論對項目融資還是資產證化，都是非常重要的，對于由這兩項制度相結合而產生的ABS項目融資模式，破產隔離制度的重要性不言而喻。

既不同于傳統的項目融資模式，也不同于單純的資產證化融資模式，ABS破產隔離制度既有二者共同的特點，也有自己獨有的特點。最值得一提就是SPV與項目公司之間的破產隔離制度。

由于SPV是資產證化融資模式里獨特的機構，而項目公司是項目融資模式里的必要組成部分，因此，這兩者之間的破產隔離機制，既體現出了ABS項目融資模式與這兩者之間的聯系，也體現出了自己獨特之處。

SPV在法律地位上，應該具有當然的獨立性，不附屬于項目公司，一般而言，只要能夠有效實現破產隔離，SPV可以采取的形式主要有公司、信托和合伙。而且由于ABS是以發行證的形式來實現融資，因此必須要所成立的SPV必須要有能夠發行證的資質。同時，要真正的做到破產隔離保護，必須還要防止項目公司與SPV進行實質性的合并，這是由于，項目公司仍然掌握了對SPV轉讓的項目資產債權的所有權，這就產生了所有權與收益權相分離的特殊形式，因此，我們不僅要保證SPV在形式上的獨立性，還必須要在保持其在實質上的獨立，這樣才能防止在項目公司遭遇破產的時候，由于ABS特殊的融資模式，而被法院判處實質合并的可能。真正的實現破產隔離保護。

除了上述之外，由于ABS的特殊復雜性，因此要實現破產隔離保護，還要從多方面進行分析，比如傳統項目投資中破產隔離保護，將項目投資人項目的投資資產同其他資產隔離開來，以及將項目基礎資產同項目公司的破產隔離開來，都是ABS項目融資模式中，破產隔離保護制度的重要內容。

（二）ABS項目融資的信用增級制度

由于ABS發行的證是要在國際高等證市場上發行，對于其發行的證等級要求是非常高的。因此對于尋求信用擔保機構為ABS提供額外的信用擔保，以彌補資產本身的信用質量，加強交易結構的安全性，是十分必要的。這樣給證投資者安全性帶來了進一步的保障，這樣也為ABS發行的證等級提供了保障。

具體來說，為了實現信用增級，主要是通過內部增級以及外部增級來得以實現。內部增級主要是由SPV證發行人提供的，主要依靠的就是基礎資產本身所產生的現金流。而對于外部增級來說，形式就要多樣話一些，可以通過銀行擔保，信用擔保以及金融擔保等不同模式來實現信用的增級。

ABS項目融資具有傳統項目融資模式不可比擬的優越性，這種新興的融資方式，融資成本低，融資效率高，大大提高了資產的周轉速度，而且其安全性更高，也無需擔心外匯平衡的問題，因此，鑒于它特有的優越性，對于我國大力進行基礎設施建設，是值得利用和推廣的融資新模式。

參考文獻：

[1]吳志攀主編:《國際金融法》，法律出版社，1999年版，

[2]姚梅鎮主編:《國際經濟法概論》，武漢大學出版社，1999年修訂版，[3]孫黎.國際項目融資[M].北京:北京大學出版社，1999.第10頁.

篇4

一、項目融資風險的類型

項目融資是一種以項目公司為融資主體，以項目本身的資產及未來收益做抵押的一種籌資方式。與傳統的公司融資不同，項目融資的對象為項目公司，涉及的資金規模巨大，期限也較長，其本質是一種無擔保貸款或有限擔保貸款的融資模式。因此，項目融資帶有很大的風險性。

(一)信用風險信用風險是指因參與項目的單位未按照合同規定履行相關的責任與義務而導致的融資風險。項目融資信用風險貫穿項目開展的始終，對于項目能否順利進展起關鍵性的作用。因此，在項目融資中，項目貸款人應對參與單位進行信用等各方面的評估，以保證項目的順利進行。

(二)完工風險完工風險，即項目在開展過程中因各種因素影響而無法按時完工或完工后未達到預期標準而需要承擔的風險。完工風險的發生會導致項目融資成本的增加，同時也會錯過最佳的市場機會，給項目帶來嚴重損失。

(三)生產風險生產風險是指項目在生產或運營階段中出現的技術、資源、勞力狀況及經營等方面的風險。生產風險也是項目融資的主要核心風險之一。

(四)市場風險市場風險是指建設單位能否在一定的成本支出水平下按原計劃保證產品質量及市場需求與價格波動所帶來的風險，主要包括價格風險、競爭風險和需求風險。

(五)金融風險金融風險，即在項目融資過程中，項目發起人與貸款人需根據金融市場中可能出現的變化及項目未來生產過程中可能出現的情況進行評估和分析所承擔的風險。金融風險主要表現在利率風險及匯率風險兩個方面，其次也包括通貨膨脹、國際貿易政策的改變等所帶來的風險。

二、項目融資風險管理所存在的問題

項目融資所設計的資金規模龐大，期限長，參與方人數眾多且結構復雜，以上因素導致了項目融資存在很大風險，加之我國對基礎設施的需求越來越多，縱觀市場，我國項目融資風險管理目前存在以下問題，這些問題在很大程度上影響了項目融資風險管理的發展。

(一)相關政策法規體系不夠完善，制度不夠健全項目融資，涉及到一個國家的產業政策、外資政策及投資政策，需要有一個系統完善的法律體系及健康的金融市場作為保證。由于缺乏一套權威的法律體系，我國在融資項目的管理方面存在很大的缺陷，雖然我國在這方面也制定出了一些相關的法律法規，但尚未形成一個良好的法律保障環境，一些法律法規中存在著一些漏洞，相關的審批管理制度也不夠統一，這使得外商在我國的項目融資出現了極大的困難，加大了融資風險。

(二)金融體系不夠完善，存在一定的外匯風險我國是一個外匯管制國家，人民幣的兌換存在一定的限制。相比國際直接投資，項目融資對外匯風險更加敏感。國家為穩定國內金融市場，對外匯的管理非常嚴格，外匯進出受到了嚴格的限制，當項目融資涉及到外匯時，不能及時做到外匯平衡。在我國目前的外匯管理體制下，投資者就需承擔人民幣無法實現自由兌換的風險。這一問題直接降低了外商在我國的項目融資比例，制約了我國項目融資的發展。

(三)相關政府缺乏融資經驗，做出不合理的承諾由于相關地方政府缺乏一些項目融資方面的知識及經驗，出于一些國家及自身利益，政府官員會向外商做出一些不合理的承諾，而外商投資方對國內相關政策不夠熟悉，過度相信政府的承諾，對項目回報所抱的期望值太高，缺乏科學合理的預測及分析，導致項目融資出現一定的風險，而且政府在加大自身風險的同時也給政府的信譽帶來了巨大損失。

(四)融資渠道不暢，加大了融資風險在西方一些發達國家，項目融資方式多種多樣，項目公司采用發行股票及債券等方式進行籌資，這樣一方面降低了融資風險，另一方面也減少了籌資的成本。而我國現有的政策在發行股票以及債券方面有嚴格的規定，對以上兩種籌資方式均存在著一定的限制，這使得項目融資渠道不夠通暢，加大了項目融資的風險。

(五)風險管理方式落后，水平欠佳項目融資風險管理主要包括三個環節：風險識別、風險評估及風險管理。項目投資者在投資時因缺乏一定的經驗和相關的深入調查研究工作以及科學合理的預測，對投資方案及計劃的把握不夠明確，做出不恰當的投資決策，在投資風險管理的任一環節出現差錯，都會加大融資風險。

(六)風險管理缺乏一些客觀條件項目融資的風險是通過項目參與者簽訂各種合同協議，各參與者共同分配融資風險的一種融資方式。這一過程涉及多個部門單位，一旦相關部門單位的工作開展情況出現問題，將會限制融資風險管理的正常進行。

三、針對項目融資風險管理需要采取的對策

(一)完善相關法律法規，健全相關法律制度外商融資在我國項目融資中占據很大的比例，鼓勵外商參與我國的各項投資建設，加強項目融資立法，健全法律體系的透明度及權威性，使中外投資者在投資整個項目期間均可做到有法可依，有章可循，不僅可以更大范圍地吸引外商融資，促進我國經濟結構的優化及經濟的快速發展，同時也進一步降低了我國項目融資風險。

(二)深化金融體制改革，開放金融保險市場現階段我國在外匯方面仍實行嚴格管理，金融保險市場尚未完全開放，外匯平衡問題始終存在，這些都給項目融資帶來了很大的影響，我國應根據當前形式，加快金融體制的改革，拓寬金融保險市場，保證項目融資的順利進行，降低項目融資的外匯風險。

(三)加強對項目風險管理人員的培訓工作，切實做好融資風險管理工作我國融資風險管理領域人才匱乏，嚴重影響了融資風險管理在國內的發展。因此，在人才培養方面，相關部門應引起足夠重視，開展一系列的考核及認證工作，不定時地組織相關人員進行國內外交流，吸收國外在本領域的寶貴經驗，為融資風險管理建立堅實的理論基礎及實踐經驗。

(四)對項目融資風險進行科學合理的分析預測介于項目融資規模龐大，牽涉的參與者較多，經營周期長，在融資前對其進行嚴謹合理的分析預測是很有必要的。政府可通過設立專程的風險管理咨詢機構，使項目融資參與方在作出決策之前對整個項目方案及計劃所存在的問題進行溝通，減少雙方的風險。

(五)改善項目融資風險中的一些客觀條件項目融資涉及到的相關部門應保證工作的順利開展，同時，我國現有政策應得到一定的完善，在保障國家利益的前提下，使融資者可以選擇更多的籌資方式。除此之外，相關政府也不應盲目對外商做出一些過高的承諾，在鼓勵外商融資時應結合實際情況進行評估，以保障項目融資的順利進行。

四、結束語

篇5

【關鍵詞】房地產項目;項目融資

1.房地產項目的傳統融資模式

房地產開發項目融資而言, 是房地產投資商和開發商為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。房地產開發投資具有投資規模大、回收期長、高風險、高收益的特點，其最重要的問題就是資金問題，它歷來都是開發商最關注的問題，它也決定了該房地產項目能否順利實施。

對于房地產開發企業來說，傳統的房地產融資方式是主要利用企業自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產負債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。其渠道主要包括內部融資和外部融資。內部融資主要是指開發商自身的積累，包括開發企業的自有資金和以企業為基礎的股權融資，前一種方式由于企業的資金積累較慢故效率較低，后一種在我國應用較少。外部融資主要是銀行貸款、信托投資等，其中以銀行貸款為主。但是銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，且貸款項目的風險首先是由開發企業完全承擔，然后由銀行承擔，對于企業來說是非常不利于分散風險的。所以，有以上分析可知，傳統的融資方式已經阻礙了房地產業的發展，通過安排建設項目本身進入資本市場籌集資本則會逐漸形成一種必然趨勢。

2.房地產項目融資新模式――項目融資

項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔保或其它形式給予項目附加的信用支持。對比傳統融資跟項目融資，傳統融資貸款人考慮借款人的資信狀況以及將要建設的項目的前景，而項目融資貸款人考慮項目自身產生的現金流以及除此之外的項目實體的其他資產。結合項目融資和房地產項目的特點，本文提出以下針對房地產項目的項目融資模式。

2.1 BOT 融資模式

BOT是Build（建設）、Operate(經營)和Transfer(轉讓)三個英文單詞第一個字母的縮寫。是指國家或者地方政府部門通過特許經營協議，授予簽約方的外商投資企業(包括中外合資、中外合作、外商獨資)或本國其它的經濟實體組建項目公司，由該項目公司承擔公共基礎設施(基礎產業)項目的融資、建造、經營和維護；在協議規定的特許期限內，項目公司擁有投資建造設施的所有權，允許向設施使用者收取適當的費用，由此回收項目投資、經營和維護成本并獲得合理的回報；特許期滿后，項目公司將設施無償地移交給簽約方的政府部門。BOT 實際上是政府和私人企業間就基礎設施建設所建立的特許經營權協議關系。

在房地產業，BOT 項目融資模式可應用于公共休閑場所的建設中，如公園等項目。該模式不僅能減少政府的直接財政負擔，減輕政府的借款負債義務，而且還有利于轉移和降低風險，提高項目的運作效率。BOT項目如果有外國的專業公司參與融資和經營，會給項目所在國帶來先進的技術和管理經驗，既給本國的承包商帶來較多的發展機會，也促進了國際經濟的融合。

2.2 ABS(Asset-Backed-Securitization) 融資模式

ABS（Asset Backed Securitization）是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式。具體來說，它是以項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產可以帶來的預期收益為保證，經過信用增級，在資本市場上發行債券籌集資金的一種項目融資方式。這種融資方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目可以進入高信用等級證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點大幅降低發行債券籌集資金的成本。

具體來說，利用ABS 模式進行房地產項目融資的流程基本上可分為四個階段：第一，組建SPC 階段。SPC 是Special Purpose Corporation 縮寫，即特殊目標公司。這種公司包括國際權威資信評估機構較高資信評估等級（AAA 或AA 級）的信托投資公司、信用擔保公司、投資保險公司或其他具有類似功能的機構。成功組建SPC 是ABS 順利運作的根本前提；第二，SPC 與項目結合階段。適合ABS 的項目是擁有未來現金流入的大型房地產項目或幾個中小型房地產項目捆綁組合項目，擁有這些未來現金流量所有權的是項目公司，這些現金流量所代表的資產是ABS 融資的物質基礎。SPC 與這些項目的結合就是以合同協議的方式將項目公司擁有的未來現金收入的權利轉讓給SPC；第三，SPC 發行債券階段。SPC 可直接在資本市場上發行債券籌集資金，或者經過SPC 信用擔保，由其他機構組織發行債券。SPC發行的債券或通過它信用擔保的債券自動擁有相應等級。然后把所籌資金用于項目建設和開發；第四，SPC 償債階段。由于項目公司已將項目資產未來現金收入權利轉讓給SPC，因此SPC 就能利用項目資產的未來現金收入清償其在國際資本市場發行債券的本息。

2.3房地產的售后回租融資模式

售后回租是融資租賃的一種具體形式。即公司為了融通資金，在出售某項資產后，再從購買者手中租回該資產。一方面可以取得該資產的變現款，另一方面又可以繼續使用該資產。房地產的售后回租融資模式的操作流程基本上可以通過下列步驟予以實施：①房地產項目公司設計好售房價格和租金，計算房地產的投資報酬率，該報酬率應高于銀行存款利率；②項目公司與房地產投資者簽訂房產購買合同，同時按約定項目公司回租該房產；③項目公司再將房產租給使用者，每月的租金用于支付房東的租金。房地產的售后回租主要通過銷售積壓的房產，收回大量資金，緩解了項目公司資金緊張的問題；而對于投資者來說，因為購買的房產屬自己，避免了因項目公司破產遭受巨大損失的風險。

3.總結

傳統以企業自身的資信能力進行融資的方式已經不適合在當今經濟環境下發展的房地產項目，而取而代之的是以房地產項目本身為主要考慮因素。在這樣的背景下，，結合房地產項目自身和項目融資方式的特點，本文提出了BOT融資模式、ABS融資模式、售后回租等融資模式，并對這些模式進行了分析，以幫助房地產項目選擇合適的融資方式?！科]

【參考文獻】

［1］戴大雙.項目融資[M].機械工業出版社.