開發式商業模式精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇開發式商業模式，期待它們能激發您的靈感。

篇1

然而，泡沫化的商業地產市場，供需關系正在發生著變化。傳統意義上的甲級寫字樓因缺乏個性和創意，已經沒有了太多的吸引力；CBD區域飽和，沒有了開發的空間，對舊寫字樓的改造成為了商業地產開發的新模？式。

由于中國缺乏真正意義上的商業地產開發商，散賣成為了商業地產的主流，但散賣之后資產如何保值增值，成為了一道難解的問題。高和資本董事長蘇鑫提出的“資產精裝修”概念，是一個不錯的選擇。

舊樓改造

目前，商業地產的市場供需正在發生質的變化。蘇鑫告訴記者：“北京、上海等城市核心區域的寫字樓兩極分化非常嚴重，要么是國貿CBD這樣的甲級寫字樓，要么是已經存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶的寫字樓。”

傳統意義上的甲級寫字樓，代表了高端、豪華、專業，但同時可能意味著細節的“僵化”。蘇鑫開玩笑道，夏天你穿著西服、打著領帶都覺得冷颼颼的，這就是甲級寫字樓對制冷溫度的要求。

4月中旬，仲量聯行的2013年一季度北京房地產市場報告顯示，一些金融和專業服務的外資租戶已縮減了租賃面積。而據第一太平戴維斯的統計數據，2013年1月北京甲級寫字樓租賃成交的3.75萬平方米寫字樓中，內資企業占比達60%，而且承租大面積的客戶也以內資企業為主。

“我不相信所有人都喜歡上班的地方一進去就像酒店大堂，比如做創意的白領，肯定希望工作場所有點個性和設計感。這就是機會！”蘇鑫說。

高和資本在成功完成北京地區5個收購項目之后，把目光投向了舊樓改造。2012年10月，高和資本斥資7.9億元，成功并購位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業大廈，這是上海租金最貴的商圈，后來大廈被更名為靜安高和大廈，計劃今年6月改造結束后正式向外界亮相。

項目得以順利實施，也因為蘇鑫看到了與上海市政府非常契合的概念――“樓宇經？濟”。

近年來，上海市政府著力推動“樓宇經濟”，提升核心區域形象，挖掘城市核心區域價值，吸引更優質的企業落戶。高和在上海靜安的項目就實現了“樓宇經濟”概念：改造中華企業大廈，給大廈重新定位并招商，把高品質的租客植入商辦資產中。

“甲級寫字樓一開始就是建給世界500強雇員的，但顯然市場需求已發生了變化。甲級寫字樓的租金壓力大，內資企業對寫字樓會有更多個性化需求。”

仲量聯行數據顯示，第一季度北京甲級寫字樓需求明顯放緩，市場租金在連續三年快速上漲后首次下滑。仲量聯行北京商業地產部負責人賀睿珂的觀點與蘇鑫不謀而合，他表示，一些租戶正在重新評估辦公空間需求標準，預計未來一兩個季度租金繼續下滑的可能性較大。

蘇鑫告訴記者：“像北京、上海這樣的城市已經沒什么地了，新樓的機會更少，只能舊樓改造。推而廣之，由于現在很多核心區域的酒店經營是虧損的，因而我們可以把酒店改成寫字樓、城市綜合體，盤活之后，政府稅收也上來了。”

在北京三環內除了麗澤商圈外，基本上沒有成片的商辦土地供應，金融街已經飽和，其他區域的增量供應也非常有限。蘇鑫認為，舊樓改造從政策上、操作上都沒問題，關鍵是理念的改變和政策上的支持。

散賣+資產精裝修

與“舊樓改造”機會相匹配的，是蘇鑫創業之初就提出的“資產精裝修”概念，蘇鑫將資產精裝修比喻為打磨毛石：“毛石經過打磨，變成一個精美的藝術品。”

仲量聯行研究部一位中層告訴記者，商業地產開發模式，一種是中糧集團這種自建自持模式，一種是建好后散賣的模式。由于商業地產前期投入資金量巨大，收益回報周期長，而自持模式需要大量資金支持，因此，開發商一般會選擇后者。

實際上，國外商業地產的退出主要靠機構投資者購買，或者以資產證券化方式退出，真正的價值是后期長期專業的運營。但在國內，這一點很難做到。

原因很復雜，一方面是開發商的特點，更多用的是住宅模式：建成―銷售。

“絕大部分商業地產需要散賣，否則它就發展不了。”蘇鑫告訴記者，現在擠進商業地產的開發商，以前80%是做住宅的，因為調控才被擠進來，或者因為機緣巧合手里有一塊地，就做了商業地產。純粹做商業地產的開發商很少，住宅仍是房地產行業的大頭，這類企業的慣性就是：生產―賣出。

另一方面，商業地產必須要有強大的金融支持，由于房地產商的資金來源主要是銀行和信托，這些資金投資周期短，使商業地產開發商資金壓力非常大，如不能解決商業地產長期資金來源問題，他們很難把精力轉向項目的運營和資產管理上。

前兩年，蘇鑫判斷資產證券化是未來商業地產融資的一大趨勢，但實際上，這并不容易實現。例如業界一直看好的REITS （房地產信托投資基金），雖然官方一直鼓勵大型商業樓宇的REITs推出，但由于稅收、租金收益回報較低等多重因素的限制，短期內仍難以發展起來。

高和資本投資項目選擇的也是散賣，蘇鑫認為，散賣不會因為某些消極原因就不存在了，舉個例子，九龍倉資產規模比SOHO大得多，但它在香港和大陸所有的寫字樓都是散賣，這與它的戰略有關，快速賣出，回籠資金，再進行更大規模的開發。

“關鍵要解決的是散賣以后，資產能否合理地保持增值。即使租金漲了，沒達到行業平均水平，就是貶值。”

為了避免出現上述情況，蘇鑫從一開始就堅持四項原則，即鑒定投資者準入、統一出租管理、統一物業監管及為購買客戶提供流動。

蘇鑫說：“大客戶抗風險能力比較強，購買的話必須簽一個資產管理協議，約定條件，符合了才賣。”

篇2

開放的終端

業務的活躍與合作的開放將首先由終端帶來，以中國移動為例，中國移動就將其開放商業模式戰略的第一步定位在了終端上。在本次大會上，中國移動總裁王建宙表示，OMS是中國移動利用GoogleAndroid作為基礎的手機操作系統，其中加入了很多中國移動的應用，以客戶端的形式給用戶，這樣可以使用戶更好地使用中國移動的業務；但同時，王建宙強調，OMS操作系統是開放的，中國移動希望不同的廠商都能采用中國移動的操作系統。

中國移動在終端戰略上的開發不只表現在技術上，也表現在合作模式上。中國移動研發OMS，并不代表其放棄了與其他終端操作系統技術和相關廠商合作的機會。王建宙指出，中國移動是開放的，既會使用基于Android平臺下的OMS，也使用WindowsMobile和SymbianS60等多種手機操作系統，中國移動的網絡會對各種手機操作系統都給予同樣優質的支持。

微軟是本次展會移動終端領域的另一個亮點。在本次展會上，微軟高調了最新的移動戰略“WindowsPhone”。微軟公司首席執行官史蒂夫•鮑爾默表示：“全新的Windows手機把網絡、個人電腦和手機的優勢集于一身，讓人們可以隨時隨地享受到想要的體驗。我們正在與合作伙伴密切合作，提供新一代的Windows手機，打破人們與信息和應用之間的隔閡，提供適用于人們包括工作和娛樂在內完整生活的方方面面，最優秀的端到端體驗。”

微軟開放而穩固的移動通信合作聯盟在此時顯現出了強大的實力，除了HTC、LG兩大終端巨頭外，Acer、貝爾移動、中華電信、華碩、惠普、NTTDOCOMO、Palm、新加坡電信、沃達豐、西班牙電信、澳洲電信等多個終端廠商和運營商，都已經和微軟WindowsMobile開展了深入合作。

開放的業務

除了終端層面的開放與活躍，本次展會上各大巨頭也不約而同地提出了“AppStore”，即“業務應用商店”的概念。蘋果的AppStore模式的成功引來了競爭對手們的效仿，在本次展會上，跟隨蘋果，微軟和諾基亞等IT廠商紛紛透露出自己開設手機軟件商店的計劃。

微軟在本次展會上透露了WindowsMobile7.0計劃的新進展，其AppStore將與WindowsMobile7.0的和商業推廣保持同步。在AppStore中，微軟會將其各種個人和商用軟件應用的在線服務版和手機版結合起來，列在AppStore商品目錄中供用戶選用。由于微軟在軟件應用領域有太多成熟的、被大眾接受的產品，相比蘋果面向時尚人群的小眾應用，微軟在未來或許會更具后發優勢。

相比微軟按部就班的商業計劃，在本次大會上，諾基亞則直接展出了自己的AppStore。記者了解到，在正式AppStore的同時，諾基亞已經將其AppStore進行內部測試運營，并不斷改進用戶體驗不夠好的地方。此外，應用方式以及開發者和諾基亞之間的收入分成方式非常引人注目。

運營商方面，中國移動也將AppStore看作是移動互聯網成功的一大要素，并且很看重AppStore產品供應的開放性。王建宙在大會上指出，中國移動在移動互聯網發展方面的主調就是開放移動互聯網平臺，展現開放模式。他透露，中國移動目前正在建立自己的AppStore，并歡迎所有愿意開發業務的人都來參與開發。

篇3

【關鍵詞】商業地產 開發模式 現狀 問題 創新

我國房地產行業經過三十余年的現代化發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產開發至今為止依然保持著較快的發展勢頭。但是，從事物發展的兩面性上來說，任何事物的發展都存在著利、弊兩個方面，商業地產開發也不例外。近年來，商業地產開發存在的諸多問題日益凸顯，已經逐漸影響到了整個行業的健康發展，比如說，招商乏力、經營不善、質量問題突出、空置率過高等等。下面，我們就對商業地產開發模式的創新展開探討，以期能夠為大家提供一些理論上支持與幫助。

一、商業地產開發現狀及存在的主要問題分析

（一）商業地產開發的現狀分析

總的來說，我國商業地產開發能夠用“起步晚，發展快”這一句話來概括。國內商業地產的開發大約起步于2000年，至2003年以后進入了快速發展時期，2005、2006這兩年我國商業地產開發進入了第一個高峰期，但是，在這之后前期大規模開發的商業地產弊病漸漸顯露出來，由此也標志著我國的商業地產開發開始進入相對理性的發展時期。縱觀我國商業地產開發的發展歷程，我們發現之前國內商業地產開發主要采用了分割出售、租售結合以及只租不售和不售不租等幾種主要模式。

（二）傳統商地產開發模式存在的問題

首先，分割出售模式致使業主產權多元化，很難實施統一的經營與管理，這種模式最主要的弊病已經為業內人士所熟識，并且現在基本上已經沒有開發單位再采取這樣的開發模式了。

其次，租售結合模式曾經也是商業地產開發中較為成功的一種模式，比如說2003年大連萬達集團在南寧建設的萬達商業廣場就是采取的這種模式，并且它也是當時南寧經營較好的眾多大型商業廣場之一。然而，這種模式也存在著明顯的弊端，所出售的部分依然帶有“商鋪全零售”的弊端。

最后，不租不售開發模式，雖然是由開發商掌握了產權以及經營權，但最明顯的弊端在于這種模式對開發商的商業經營能力都有著很高的要求，一旦后期經營不善，就會成為開發商的一大包袱。此外，這種經營模式屬于資金長線運作的模式，資金回籠的期限的較長，風險比較大，并不適于資金力量相對薄弱開發商操作。

二、商業地產開發模式的創新

（一）傳統模式不再適應經濟發展需求的具體原因分析

在商業地產開發熱的那幾年，各地方政府為了鼓勵當地經濟發展，主動降低了商業地產開發的要求與相關條件，更多開發商基于地產開發巨額利潤的誘惑和資金的壓力，更多采取了“分割零售”與“售后返租”等方式實施商業地產的開發。然而商業地產開發本身是一項投資期限較長、投資金額較大、風險比較高并且對于專業人才要求較高的經營項目，如果開發商僅僅是基于迅速獲取高額利潤的目的，全然不顧開發與后期經營的相互結合，顯然是不科學、不理性的；這也是當前眾多商場出現招商乏力、經營困難的主要原因之一，當商業地產開發進入了相對理性的發展階段，這些模式自然將不再適合商業地產開發的需求了。

（二）只租不售模式在現代商業地產開發上的優勢

商業地產開發采取“只租不售”的模式將更加有利于項目的總體規劃、經營管理及資源整合。從商業地產的國際開發慣例上來說，很多實力較強的開發商都是采取“只租不售”的開發模式，并在后期的經營上對產品進行統一招商、實施統一管理，主要是以持續有效的經營管理來提升整體項目的商業價值。當前，我國上海、杭州等地的諸多開發商都開始走回頭路，把曾經賣出去的商鋪又回購了回來，重整項目、再做運營；北京也有許多高端的商業地產項目明確表示項目采取“只租不售”的開發模式。

（三）只租不售模式應用到現代商業地產開發上的創新與發展

只租不售的商業地產開發模式對于開發商來說，最大的問題就是融資問題和盈利前景問題，這也是眾多業內人士所關心的。以前地方政府在商業地產開發時，通常采取的是千人指標進行配套，并沒有詳盡考慮地方的實際市場需求，而有經驗的投資者主要是分析商業地產所在地的居民消費水平和消費習慣等來決策是否實施項目的開發。在商業地產開發理性發展階段，地方政府的發展要求與商業地產開發的具體要求可能不完全一致，致使地方政府不在重點扶持商業地產的開發，再加上銀行銀根緊縮等原因，商業地產融資確實尤為艱難。但是，從國內資本市場上的閑散資金綜合狀況以及投資者的趨利根本上來看，有好的項目是不愁融不到錢的。因此，我們可以借鑒發達國家和地區在商業地產開發上的成功經驗，大力發展地產投資信托基金，這樣不僅能夠有效化解商業銀行的金融風險，同時還能解決資本市場資金閑置以及商業地產投資資金不足的問題，從而更好的帶動地方經濟實現快速、平穩的發展。

三、結語

總的來說，商業地產開發模式的創新發展尚且算是一個較為新穎的研究課題，并且其間所涉及到的主體也比較多，比如說地方政府、主管部門以及市場資本機構、開發商、當地居民等等，所以說這是一個綜合性比較強的項目，在房地產開發越來越理性的發展階段，綜合考慮與分析各方需求，并能夠確保商業地產項目開發實現較高的經營利益，還需要我們諸多業內人士及專業研究、學習人員的共同努力。

參考文獻：

[1]蔡鴻巖.商業地產或是開發商轉型機遇[J].城市開發，2010，（08）.

篇4

[關鍵詞]政府信息　商業模式　信息公開　反不正當競爭　反壟斷

[分類號]D035.1

信息化技術的普及應用和政府信息資源的豐富提升了政府信息的價值。政府信息的開發利用問題因此不容忽視。從國際上來看，通常有兩種政府信息開發利用的商業模式：一種是政府部門主導型；另外一種是私營部門主導型。前者以歐盟為代表；后者的典型代表則為美國。這兩種政府信息開發利用的商業模式是否有優劣之分?我國未來應該采用哪種商業模式，以便促使政府信息的最大化開發利用，為我國的信息化建設服務?本文試圖對這兩類商業模式進行初步分析，供大家評介。

1　政府部門主導型

政府部門主導型可以分為政府部門包攬型和政府部門分包型。前者是政府部門全部承擔政府信息的增值性開發利用服務。后者同樣還是政府部門唱主角，只不過將其中的一小部分業務交給私營部門完成，最終向社會提供成品的還是政府部門自身。這兩種類型都有一個顯著特征，那就是政府部門在政府信息開發利用方面占主導地位。政府部門主導型存在于歐盟諸多國家。

1.1　政府部門主導型的主要特征

政府部門主導型的主要特征可以從政府信息公開、政府信息的版權、政府信息開發利用領域的競爭三個角度進行論述。

1.1.1　政府信息公開政府信息能否公開，能否便捷公開和低成本公開等都會直接對政府信息后續的開發利用產生影響。政府部門主導型的國家在政府信息公開方面往往會設置各種障礙，從而達到拒絕或拖延公開可供私營部門開發利用的政府信息。其中最為典型的手段就是對可供開發利用的政府信息收取超過成本之外的高額費用。歐盟2003年頒布的《公共部門信息再使用指令》第十四條明確提出政府部門可以收取除了信息提供成本之外的一定數額的增值費用。該增值費用除了能夠彌補政府在信息資源開發方面的開支外，還可以給政府創造收益。

另外，政府信息公開法過度依賴依申請公開或被動公開，而不是主動公開的方式。這使得政府信息公開目錄和指南等都無法由政府部門主動向社會，從而導致私營部門無法得知政府部門掌握何信息以及政府信息存儲于何部門等基本信息。因為政府沒有主動公開的義務，所以其向社會主動公開的信息量非常有限。這大大限制了政府信息開發利用主體的獲取量和水平。

1.1.2　政府信息的版權保護政府部門主導型國家的一個顯著特征就是政府信息受到版權法的嚴格保護。歐盟許多國家的版權法都明確規定政府或皇家對政府信息擁有版權，未經許可不得擅自使用。政府信息的版權保護所帶來的對政府信息開發利用的消極影響就是政府部門可以通過版權許可使用合同對政府信息的再使用進行一些正當或非正當的限制，如地域范圍、許可權利的專有性、許可使用的形式等。

1.1.3　政府信息開發利用主體之間的競爭問題　政府主導型國家由于政府部門也可直接提供經加工后增值的信息產品，不可避免地產生政府部門和私營部門之間在提供信息產品上的競爭問題。如何確保政府部門和私營部門之間在提供信息產品方面的公平競爭，以及如何避免政府部門在提供信息產品上的壟斷都成為了不可回避的問題。

首先，政府部門在信息資源擁有上的壟斷地位，可能造成對私營部門競爭上的不利以及信息產品使用者的利益損害等弊端。私營部門則天然地處于劣勢。它們無法獲取與政府部門相同質量的政府信息。政府部門還有即時獲取政務資源的優勢，但私營部門卻沒有。這無疑影響到了私營部門所提供給市場使用的政府信息增值產品的質量。

其次，政府部門可向私營部門高價收取政府信息提供費用，但其自身卻只需支付小部分費用甚至不支付任何費用。政府部門可以通過不區分公共信息和商業信息，對私營部門一并征收同等費用，進而增加了私營部門獲取政府信息的成本。

再次，政府部門可以通過許可合同，對私營部門的開發利用從地域、權利和時間等方面進行限制，以便穩固其在政府信息開發利用市場的優勢地位。所有這一切都可能造成競爭不公，也會打擊私營部門進入政府信息開發利用市場的信心以及積極性。

最后是政府信息的提供質量問題。信息技術的廣泛運用意味著除私營部門外，政府自身也有能力向社會提供增值產品。但是，政府并不能統攬所有增值產品的提供，也不太可能提供所有的合乎客戶需求的增值產品。畢竟政府部門的核心職能并不在此。另外，一般認為，信息公開法律只要求行政機關有提供信息的義務，但無加工、整理、創造信息的義務。這種以政府為核心的信息提供方式和私營部門以客戶為核心的方式自然會影響到信息增值產品的質量。

1.2　政府部門主導型的弊端

歐盟國家的政府部門主導型的做法遭到各種質疑。諸多學者認為政府部門主導型是阻礙歐盟信息開發利用的絆腳石，并且也是其市場遠遠落后于美國的主要癥結。政府部門主導型的弊端主要體現在如下三方面：①政府部門主導型的做法從短期來看似乎彌補了政府部門的資金緊缺，但是這種做法并不利于一個產業的長遠發展，也不利于宏觀經濟效益的提升。②政府部門主導型做法從帳面上來看，相關政府部門似乎有所收益，但是其中的一些收益卻是來自采購信息增值產品的其他政府部門所支付的公共資金，這無異于左口袋出右口袋進，實際總額并沒有增長。③政府部門主導型做法阻礙了私營部門的積極參與。毫無疑問，沒有私營部門的積極參與，政府部門由于其功能定位和慣性思維，永遠不可能向社會提供所有的客戶化產品，從而滿足各種客戶的不同需求。

2　私營部門主導型

私營部門主導型可以劃分為公私部門合作型和私營部門包攬型兩種：①前者基于專業上和技術上的要求等，政府部門與私營部門相互合作，共同完成政府信息資源的開發利用；②后者完全由私營部門自主進行開發利用，政府部門不再介入該商業領域。私營部門主導型最典型的例子是美國。政府和商業部門的職責界定明確，政府不從事與增值服務相關的活動，而只從事一些信息資源的原始積累和其他非贏利性開發利用，所有商業服務都交給私營部門完成。

2.1　私營部門主導型的主要特征

私營部門主導型與政府部門主導型相比，主要在政府信息公開、版權和競爭三方面存在區別。

2.1.1　政府信息公開　私營部門主導型國家在政府信息公開方面兼顧主動和被動公開兩個方面。如美國1996年修改后的《信息公開法》第552條a款1項和2項明確要求政府部門不僅主動公開涉及其結構、職能和辦事程序等信息，而且還要主動公開涉及公共利益

的信息。該法第552條a款2項還要求政府部門主動公開那些依據信息本身或已經向申請人公開過的，而且將來可能會成為其他申請人的申請對象的政府信息。實踐中，就是對于那些三次以上申請都涉及同一信息的信息主動公開。主動公開和依申請公開兩套信息公開機制完善了私營部門獲取政府信息的途徑。

在政府信息提供方面，確立了成本收費原則。政府信息的定價問題直接影響到其社會化增值開發利用的成本。美國《信息公開法》第552條a款4項和《文書工作縮減法》第3506條d款4項規定政府對其擁有的信息資源的價格收取不得超過提供信息的花費。這包括搜索信息、復制、打印、遞送信息所直接產生的費用，從而排除了按照所提供信息的經濟價值收取費用的可能。

另外還有政府信息獲取的便捷性原則。美國《信息公開法》第552條a款3項將信息獲取的文件格式的選擇權賦予了公眾。公眾可以根據自身的需求，在政府力所能及的范圍內，自由選擇提供信息的格式，如電子文本還是紙質文本。相對紙質文本而言，電子文本更有利于增值開發利用。

2.1.2　政府信息無版權原則　美國《版權法》第105條明確禁止任何聯邦政府對其所擁有的政務資源設定版權，該項規定使得試圖通過版權保護阻礙政府信息獲取的企圖落空。這也使得任何人都可以以任何形式復制政府信息并以市場價格予以出售。當然，版權豁免規定只適用于聯邦政府，對于州政府并不適用。各州可對其所擁有的政務資源采取版權保護，并限制再次使用。

2.1.3　政府信息開發利用方面的競爭禁止　除了要求政府部門只能按照成本收取提供信息的費用外，美國《文書工作縮減法》第3506條d款4項還設定了其他三項政府部門信息開發利用的禁止行為。一是禁止政府部門建立任何排他的、限制性的或其他阻止公眾及時和平等獲取政府信息的政策安排。這項禁止是為防范政府部門可能濫用信息壟斷地位而設立。二是禁止政府部門限制或管制私營機構使用、再使用或出售所獲取的政府信息。三是禁止政府部門向私營機構征收再使用或銷售的許可費用。這些禁止性規定是為防止政府部門在不能主張版權保護的情況下，采取其他類似版權保護的措施阻礙私營部門對可增值開發的政府信息的獲取。這些規定也將政府部門從政府信息開發利用市場上隔離出去。

2.2　私營部門主導型的優點

私營部門主導型存在諸多優越性。首先是該類型有利于公平競爭，避免政府部門壟斷信息。例如，政府部門可以通過不計成本或模糊成本的方式達到阻礙私營部門進入政府信息開發利用市場的目的。對政府信息的壟斷問題由于政府部門不得介入該商業領域而得以避免。

其次是該類型打消了政府部門通過版權進行的不合理限制，如限制政府信息的使用權利、范圍、時間和方式等。所有意圖通過版權來限制私營部門開發利用政府信息的做法都因政府部門無權對其所擁有的政府信息享有版權的規定而得以禁止。

再次是該類型可以鼓勵私營部門之間在政府信息開發利用領域的競爭。政府部門不得對政府信息的再次使用進行任何限制。任何私營部門都可以不受歧視地享有獲取政府信息并進行開發利用的權利。這無疑給政府信息開發利用注入了一針強心劑。

最后是該類型所產生的宏觀經濟效應。從長遠角度來看，私營部門主導型可以增加就業機會和國家稅收。正因為此，美國政府信息開發利用產業對美國經濟貢獻很大。2000年的一項調查發現，歐盟整個政府信息產業的價值為68億歐元，而同期美國政府信息產業的價值卻達到7500億歐元。如此巨大的差距喚起了歐盟對政府信息重要性的重新認識。

3　我國未來政府信息開發利用商業模式的初步設想

我國信息技術的發展和電子政務建設的逐步深入使得信息可以與其載體分離并得以低成本地廣泛傳播、轉讓和使用。政府信息的商業價值因此也日益凸顯。同時，信息產品對國民經濟的貢獻也十分突出。政府作為最大的信息擁有者，掌握了社會80％以上的政府信息，是政府信息開發利用市場不可缺少的力量。為了開發利用政府信息，我國有必要借鑒國外經驗，建立一套適合我國政府信息開發利用的最佳機制。我國信息化戰略的確立決定了我國應采用私營部門主導型。為確立私營部門主導型，我國政府應從如下四個領域規范政府信息開發利用市場。

3.1　信息公開法的出臺

雖然我國已經于2007年頒布、2008年實施了《政府信息公開條例》，但是法律，而不是行政法規，是最終立法目標。信息公開法是政府信息社會化增值開發利用的前提和基礎。只有有了信息公開法，增值開發利用的主體權利才會因為有了主動公開和依申請公開制度的保障而不會得到不該有的歧視，收費、信息提供的方式等問題也能夠有法律保障而使得增值開發利用的障礙得到消除。另外，還可以有效解決法律之間的沖突問題，從而提升政府信息公開化程度。當然不可否認，我國《政府信息公開條例》在促進政府信息開發利用方面有一些積極作用。

3.2　版權法的修改

從短期來講，要盡量減少版權限制所帶來的負面影響；從長期來看，應該修改《著作權法》，擴大政府信息不予版權保護的范圍甚至取消政府信息的版權保護。依據我國《著作權法》第五條規定，除了法律、法規，國家機關的決議、決定、命令和其他具有立法、行政、司法性質的文件，官方正式譯文，時事新聞，歷法、通用數表、通用表格和公式不得有版權限制外，其他政府信息都可能成為版權保護的客體。于是，政府機構可能會出于本部門的利益考慮，行使一些版權方面的合法限制。例如，通過簽訂著作權許可使用合同限制政府信息使用的地域范圍和期間、授予許可使用權的專有性以及征收高額信息提供費用等。這些規定雖然合法，但是并對政府信息增值開發利用無益。

3.3　競爭法的完善

我國需要彌補政府信息領域在不正當競爭或者壟斷規制等法律規定方面的空白。行政壟斷雖然在我國《反不正當競爭法》和《反壟斷法》中有所規定，但是這些法律中的行政壟斷主體，即各級政府部門，并不被視為市場競爭主體的一方，而是被視為擁有市場干預力量的一方，從而未對其經濟活動進行規制。這些法律忽略了政府自身也可成為增值開發利用的主體，直接參與到市場競爭中去的可能。如何確保政府和其他市場主體在向社會提供增值產品上公平競爭就成為不得不思考的重要問題。這是因為政府部門可以通過一味地降低成本或者抬高信息提供費用，排擠私營機構進入到政府信息增值開發利用市場。另外，政府部門也可利用其對政府信息的壟斷優勢，阻止私營機構獲取與其相同質量的原始政府信息。政府部門還可利用即時獲取政務資源的優勢，在向市場提供信息資源的時候搶占先機。政府部門還可通過許可合同，對私營部門的開發利用進行限制，而其自身卻不受任何限制。這一切都會造成不公平競爭或壟斷問題。要解決這些問題，就必須修改我國目前的競爭法律。

篇5

關鍵詞：地鐵上蓋物業 合作開發模式

地鐵在我們生活中已經不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特點走進我們的生活，極大的方便了我們的出行，所以地鐵的建設是需要融資的，自然而然的衍生出了地鐵物業這種模式。可以說地鐵蓋物業是當前的最為主流的模式，下文我們主要對地鐵蓋物業這種模式進行分析探索研究。

一、地鐵建設應當考慮的問題

（一）規劃問題

每個地區的周圍環境都不一樣，也就決定了地鐵在不同的城市不同的地區規劃的方案和路線不一樣。地鐵的規劃影響著周圍地段的經濟發展，是一個不可忽略的經濟作用。在繁華地段建造地鐵的成本也將有所增加，這也增加了合作建造單位的壓力。因此，建造地鐵前合理的規劃是必不可少的。

（二）建設位置的問題

我們都知道，地鐵的行程很長，因此，地鐵站臺以及進出口需要建立在一個方便容易尋找的地方，才能真正的方便人們的出行。

（三）周邊環境的問題

眾所周知，地鐵在行進的過程中會造成一定的噪音，在一定的程度上影響周圍居民的日常生活。為了降低給居民帶來的不便，還是應當將主線路還是應當遠離居住區。

二、內地地鐵上蓋物業合作開發模式

（一）法人型合作模式

在現有的開發模式中，運用最多的是法人型合作模式。各個合作商以其公司的名義承包項目，承擔相應的責任。規劃好各公司，各部門的分工，按照規劃好的章程，區分好各部門公司的權利和義務。項目所需的資金劃分為一定的股權，各公司按照自己的能力取得相應的股份，也可以在建造的過程中轉讓股權，實現股權的轉讓。但如果地鐵的建造出了問題，也需要各個投資單位承擔相應的責任，確切的保證地鐵的正常建成和開通。各投資商相互合作，共同承擔風險，共同獲得地鐵帶來的收益，是目前地鐵蓋物業最好方式的一種。既可以解決資金不足的問題，又能降低風險，可謂百利而無一害。

（二）協議型合作模式

協議型合作模式也是當前大型工程中運用較多的一種合作模式，通過政府出地，規劃地鐵的路線以及路程，各個投資商簽訂協議共同完成，以其各自的權利對暫時所擁有的土地使用權進行開發，但也相應的履行自己的義務。多方共同完成一個項目，最終的收益由各方的出資情況進行分配，收益詳細分配在協議上都會寫清楚。在地鐵剛引進的時候，北京的地鐵建設就是采用的這種模式，通過政府引導，政府劃地，多方投資商出資，按照協議共同合作完成地鐵的建設。

（三）協議與法人型合作模式

協議與法人型合作模式是一種新的模式，其將協議型合作模式和法人型合作模式結合起來，結合兩種模式的優點，更大的降低地鐵建設的風險。其原理幾乎是不變的，由各個投資商投資，既簽訂協議又有法人代表，使其投資商可以得到雙重保障。政府作為引導，各個投資商簽訂協議，以法人公司作為媒介實行全局掌控，實行規定的項目規劃。按照協議的約定比例出資開發，再按協議的比例獲取收益，共同承擔風險，共同收取利益。此種模式滿足上市企業增加業績與資產的要求，且共同經營物業，實現物業升值，利于一方在資本市場進行再融資，因此市場接受度高。

三、內地地鐵上蓋物業合作模式建議

（一）符合上蓋物業土地利用的法律政策

地鐵的建設所需要的土地是由國家統一規定，當地政府進行統一規劃的。當地的土地由當地的政府全權處理，但是地鐵所用的土地不屬于普通的拍用地，是屬于國家專用的。所以在拍賣的時候會受到更多條件的約束，比一般的普通拍賣地更難獲得。地鐵所拍賣地的接收方必須滿足地鐵建設所需要的一系列要求，投資方必要要有足夠的能力滿足建設地鐵的需求，但另一方面，對建設方來說，可以拿到地鐵占地的土地權，這是一個不錯的好處。在地鐵蓋物業的土地轉讓上，相關政府部門應當按照法律辦事。

（二）尊重市場及行業慣例

任何經濟的建立都得遵守市場，準守市場的規律，地鐵蓋物業也得如此。任何行業脫離了市場，就不可能生存發展下去。地鐵蓋物業的合作模式應當與周圍經濟相結合。

（三）保證國有資產的保值增值

地鐵投資建設的計劃性與運營服務的公益性，均要求物業開發與地鐵建設運營的風險阻隔。開發中須確保國有資產保值增值，降低或避免市場高風險，有序穩定的滿足地鐵投資建設及運營的資金需求。對于大部分物業為銷售型項目，不存在建成物業的轉讓或少部分物業由地鐵持有，可采取協議型合作或協議。法人型合作，利于稅務籌劃，提高合作經濟性，降低成本，但應注意風險防控。內部盡快建立適應房地產要求的運作體系。 對于項目屬綜合體，且以持有型物業為主，推薦采取法人型合作，合作各方長期共同經營物業，實現物業增值，但仍要注意稅務籌劃。

四、結束語

經過上述文章的介紹，相信大家對地鐵蓋物業這種建設發展模式有了一定的了解。但國家建設地鐵的的最終的目的還是為了方便我們的出行，推動社會的發展。或許對于地鐵的融資我們做不到什么，但地鐵建成后我們可以帶動周邊的消費使其資金快速回籠，讓其它地鐵的項目快速的進行，從而促進經濟城市的發展。

參考文獻：