當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)形勢精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)形勢，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 股票 商品期貨 估值體系 資產(chǎn)配置

一、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢定性分析

經(jīng)濟(jì)的運行總遵循特定的規(guī)律，經(jīng)歷周期性的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與緊縮，循環(huán)往復(fù)。繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個經(jīng)濟(jì)階段具有不同的市場特性，對投資市場而言，準(zhǔn)確界定當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境是確保投資方向的大前提和基本條件。

自08年金融危機(jī)以來，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一場盛世后的破滅，在多重沖擊下艱難爬行，全球經(jīng)濟(jì)體的共同救世舉措使經(jīng)濟(jì)從衰退中緩慢復(fù)蘇。縱觀全球主要經(jīng)濟(jì)體，美國在美聯(lián)儲刺激經(jīng)濟(jì)回暖、拉動就業(yè)增加的兩次量化寬松貨幣政策推動下，仍然復(fù)蘇動力不足，僅維持溫和增長。量化寬松貨幣政策所釋放出的流動性并沒有進(jìn)入美國實體經(jīng)濟(jì)，相當(dāng)一部分流入新興市場國家。大量資金流入新興市場國家引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫，既導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力不足，又推動能源和大宗商品價格上揚，加劇了全球通脹壓力及全球經(jīng)濟(jì)下行速度，反過來又影響到美國商品出口和就業(yè)機(jī)會增加。總體來看，未來相當(dāng)長時間內(nèi)美國都將面臨償還債務(wù)和減赤的痛苦，勢必繼續(xù)通過美元貶值和通貨膨脹向包括中國在內(nèi)的其他國家轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，推動貨幣摩擦升溫。因此，美國未來經(jīng)濟(jì)不會有大幅上漲的可能。

歐洲因債務(wù)危機(jī)已陷入衰退。接二連三出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)和債務(wù)險情，歐洲金融動蕩已部分?jǐn)U散到了此前尚未受影響的發(fā)展中國家和其他高收入國家。這種傳染性推高了世界許多地區(qū)的借貸成本，拉低了股市，而流向發(fā)展中國家的資本流量也出現(xiàn)急劇下跌。同時，歐債危機(jī)導(dǎo)致歐洲整體經(jīng)濟(jì)實力衰退，缺乏競爭力是歐洲債務(wù)國面臨的根本問題。

作為亞洲主要經(jīng)濟(jì)體的中國和日本，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況同樣不樂觀，中國的經(jīng)濟(jì)受內(nèi)外部失衡壓力所致增長明顯放緩，連續(xù)6個季度GDP同比回落；日本則先后經(jīng)歷了地震、海嘯和核泄漏，重創(chuàng)了日本經(jīng)濟(jì)。

整體來看，世界主要經(jīng)濟(jì)體均沒有快速增長的基礎(chǔ)，奠定了全球經(jīng)濟(jì)放緩的趨勢。世界經(jīng)濟(jì)還處于大幅下跌后的復(fù)蘇期，全球經(jīng)濟(jì)沒有快速增長的可能性，總體經(jīng)濟(jì)形勢并未得到根本的好轉(zhuǎn)。

二、國內(nèi)主流投資市場及投資品種分析

全球總體投資環(huán)境并不理想，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在此背景下，出口、投資需求面臨下行壓力，國內(nèi)物價上漲、需求放緩，房地產(chǎn)市場、投融資平臺、民間借貸等領(lǐng)域潛在風(fēng)險增大。盡管如此，對投資市場而言，總是不乏機(jī)會，端看人如何發(fā)現(xiàn)和把握。無論經(jīng)濟(jì)處于繁榮、衰退、蕭條還是復(fù)蘇，任何一個經(jīng)濟(jì)階段都會有適合的投資品種機(jī)會存在，了解這些主體投資品種的優(yōu)劣勢和市場特性是把握投資機(jī)會的前提。本文將從國內(nèi)主流投資市場――房地產(chǎn)、股票和商品期貨三大市場分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的品種投資策略。

1、房地產(chǎn)市場

從市場經(jīng)濟(jì)的角度而言，中國目前的房價已經(jīng)處于較高水平，但從計劃經(jīng)濟(jì)的角度上講卻另當(dāng)別論。某種程度而言，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，并非完全意義上的市場經(jīng)濟(jì)，這與國內(nèi)的土地出讓制度有關(guān)，土地出讓面積受到控制，且長期偏緊，這是國內(nèi)維持高房價根源。從金融危機(jī)以來國內(nèi)房價與國外房價的差異化走勢也可以印證兩者的差別。亞洲地區(qū)普遍存在高房價，這一現(xiàn)象與中國人乃至亞洲人對房產(chǎn)和土地的熱衷有直接關(guān)系，大多數(shù)人愿意壓縮消費花去一生的積蓄來買一套房子，這在國外是非常少見的。因此，國內(nèi)的房價即使相對于國外來說偏高也是可以理解且合理的。

從宏觀層面來看，政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的政策導(dǎo)向?qū)⑹情L期維穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷一個漫長的陣痛和降溫過程，未來將呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的運行狀態(tài)。政府對房地產(chǎn)投機(jī)行為的打壓雖然會削弱市場需求，但作為自住型購房的剛性需求仍然存在對房產(chǎn)價格形成支撐。總體來看，未來房價不會快速大幅上漲，相對資金成本來說，因投資需求而購買房地產(chǎn)并不劃算，且高價位的房產(chǎn)要出售轉(zhuǎn)賣并不容易，因此，從投資角度而言，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場對資金的吸引力度有限。

2、股票市場

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們認(rèn)為國內(nèi)股票市場具備較大的投資價值。一方面，國內(nèi)的投資市場相對國外而言非常少，任何一個投資渠道都具有非常大的投資價值，而股票市場即是國內(nèi)稀缺投資市場中的主要投資選擇。另一方面，中國股票市場的上市規(guī)則注定了相當(dāng)多數(shù)的股票從上市之初就是被大幅高估的，通常反映在較高的市盈率和市凈率水平上，也從側(cè)面說明，相對國外市場而言，中國的大部分個股基本不具備投資價值。金融危機(jī)以來，中國的股票市場經(jīng)歷了一輪大幅下跌之后，大部分股票的估值已經(jīng)處于較低水平，因此從價值投資的角度出發(fā)，未來2-3年中國股票市場將逐漸具備較大的中長期投資價值和投資潛力，有較大的上漲空間。

回顧上一輪股市走勢，我們發(fā)現(xiàn)03年底到04年初，股票市場有一波大級別的反彈，上證指數(shù)從1300多點上漲到1800多點，反彈了30%，之后經(jīng)歷04、05年行情見底之后迎來一波大牛市。投資市場上歷史總會重演，從去年年底到今年年初，上證指數(shù)上漲幅度也基本接近30%，兩次30%反彈在時間點上的重大事件都是政府換屆，這在一定程度上體現(xiàn)了中國股市的政策市行情，以史為鑒，若在適當(dāng)?shù)臅r候配合利好因素（如分紅制度的確立、稅收減免等）的推動，未來2-3年內(nèi)國內(nèi)股票市場的上漲行情是值得期待的。

3、商品期貨市場

商品期貨市場包括了貴金屬和大宗原材料商品，如有色金屬、能源、化工、農(nóng)產(chǎn)品等，這些商品與我們的經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān)，正因為如此，其價格波動更能嚴(yán)格的遵循價值規(guī)律，在一個合理的區(qū)間范圍內(nèi)波動，不會過多偏離合理區(qū)間。因為一旦價格波動偏離了合理的價值區(qū)間太多，市場將出現(xiàn)無風(fēng)險套利機(jī)會，市場套利投資者將利用該機(jī)會通過套利操作獲取無風(fēng)險收益，并最終促使價格回歸合理區(qū)間，使市場回歸到正常水平。

所有投資市場的訣竅都是高拋低吸。一般投資市場的操作是低買高賣，如我們所熟悉的股票市場，但商品期貨市場除了可以低買高賣之外，還可以進(jìn)行高賣低買的操作，雙向均可行。因此，相對于房地產(chǎn)和股票市場而言，商品期貨市場具備無論在經(jīng)濟(jì)繁榮或衰退階段均具有的投資價值和盈利特性。

對于商品市場而言，如何正確判斷商品價格的高和低將是投資能否成功的關(guān)鍵。商品價格的高低往往與其產(chǎn)業(yè)相關(guān)，通常我們將產(chǎn)業(yè)庫存水平的變化、產(chǎn)能與產(chǎn)量的變化、下游消費、企業(yè)利潤以及期貨和現(xiàn)貨的比價作為評判的主要指標(biāo)，建立商品的估值體系。一般而言，價格從高到低的轉(zhuǎn)變過程也是產(chǎn)業(yè)庫存從高到低的變化過程，且?guī)齑嫦鄬τ趦r格的變化有一定的滯后性，即最低價位不一定出現(xiàn)在庫存最低的時候，反而可能出現(xiàn)在從最低價位開始上漲的初期階段，原因在于，市場需求在復(fù)蘇，而供應(yīng)在減少。從產(chǎn)能與產(chǎn)量的角度，產(chǎn)能的集中投放往往出現(xiàn)在較低的價位，且周期較長，往往幾年甚至幾十年，而產(chǎn)量在價格從高到低的過程中則表現(xiàn)為逐步遞減。從企業(yè)利潤和下游消費的角度，往往價格最高的時候，消費最高，利潤最高，反之亦然。期貨與現(xiàn)貨的比價關(guān)系也是判定商品價格高與低的重要判定指標(biāo)，即基差的變動。

整體上，相對于單向操作的投資市場，商品期貨市場的投資更具靈活性和多樣性，無論在哪個經(jīng)濟(jì)階段都有可能出現(xiàn)較大的投資機(jī)會。而從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，危機(jī)之后的大宗商品經(jīng)歷了一輪較大幅度的下跌，大多數(shù)期貨品種到目前的價位都已經(jīng)出現(xiàn)了底部的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)（如銅），即期貨與現(xiàn)貨的比較關(guān)系出現(xiàn)較低的價格極值。在這樣的市場結(jié)構(gòu)下，我們判斷未來商品市場的總體價格走勢將是從低往高走。那么對于投資者而言，順應(yīng)大勢，低買高賣，逐步建立多頭頭寸將是較為恰當(dāng)?shù)牟僮鞣绞健?/p>

三、投資建議

綜上，全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景決定了現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)沒有快速上漲的可能性，經(jīng)濟(jì)的運行處于衰退后的復(fù)蘇期。這一經(jīng)濟(jì)階段特性決定了作為普通投資者，我們既面臨可以預(yù)見的通貨膨脹風(fēng)險，也面臨可以預(yù)期的政府救世政策所帶來的相關(guān)行業(yè)的利好，以及經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇帶來的資本市場新一輪上漲行情的歷史機(jī)遇。在當(dāng)前國內(nèi)投資渠道有限的前提下，根據(jù)自身不同的風(fēng)險偏好進(jìn)行資產(chǎn)組合的有效配置將非常必要。根據(jù)上述投資市場分析，國內(nèi)投資者從中長線資產(chǎn)配備的投資需求考慮，可將關(guān)注的重點投放在股票市場和機(jī)會較多的商品期貨市場。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資市場

，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。

一、房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景

當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識地產(chǎn)融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。

（一）政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。

1、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)

從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7%。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟(jì)的正常運行造成了極大的負(fù)面，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。

具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟(jì)運行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認(rèn)為，政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。

2、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險

除了配合宏觀調(diào)控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。根據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產(chǎn)金融報告》（央行房地產(chǎn)金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風(fēng)險：

第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險；另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經(jīng)濟(jì)相符合的經(jīng)營機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞，這是導(dǎo)致近年來金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔(dān)保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。

通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營機(jī)制等更加積極的方式來進(jìn)行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機(jī)對房地產(chǎn)業(yè)實行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。

結(jié)合國內(nèi)金融市場改革的發(fā)展進(jìn)程以及國際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認(rèn)為這種嚴(yán)格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當(dāng)局在限制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的同時也將有意識地積極推動建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。

（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運營重心向金融運作傾斜。

1、市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高

由于存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來越高。與此同時，房地產(chǎn)暴利也將終結(jié)，素質(zhì)低、實力差和經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，事實上，這種全國性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠(yuǎn)。

伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機(jī)構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無法滿足企業(yè)擴(kuò)張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴(kuò)張的同時竭力規(guī)避融資風(fēng)險，保持財務(wù)穩(wěn)健，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，通過諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴(kuò)大股權(quán)融資比例等，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變

隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉(zhuǎn)變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負(fù)責(zé)項目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項目建成之后的運營管理；建筑商負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運作的基本雛形。

行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運營重心逐步由地產(chǎn)項目運營向金融運作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業(yè)運作背景的開發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動產(chǎn)投資基金管理人，與此相對應(yīng)的是投資商和不動產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。

綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動房地產(chǎn)融資市場再造的決定性力量。未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。二、當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場的主要特征

監(jiān)管當(dāng)局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合下，當(dāng)前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局

2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金②。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進(jìn)行有效的資金彌補(bǔ)，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。

盡管仍存在障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準(zhǔn)地產(chǎn)基金正在積極地進(jìn)行探索式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試。可以預(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。

此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴(yán)格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全

盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴(yán)格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴(yán)重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當(dāng)多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進(jìn)行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多。監(jiān)管當(dāng)局在強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

三、 房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢

通過深入細(xì)致的市場，并諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，我們認(rèn)為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進(jìn)行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟(jì)適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。

根據(jù)前文的研究，我們預(yù)計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進(jìn)一步打開，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。

（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全

房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機(jī)構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機(jī)構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機(jī)構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。

（三）資產(chǎn)證券化積極推進(jìn)

資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機(jī)構(gòu)共同參與完成。

（四）金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮

房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險，通常融資主體都會面臨利率風(fēng)險、期限配比風(fēng)險③，有時還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。

綜上所述，房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。：

1. 央行房地產(chǎn)小組，《2004房地產(chǎn)金融報告》，2005.8

2. 央行局課題組，《中國房地產(chǎn)業(yè)和金融的支持》，《金融時報》，2004.3

3.張紅，《房地產(chǎn)學(xué)講義》，清華大學(xué)出版社，2004.9

4.王希迎等，《房地產(chǎn)融資新解》，中國經(jīng)濟(jì)出版社，2005.2

5.特瑞斯·M·克勞瑞特［美］，《房地產(chǎn)金融：原理和實踐》，經(jīng)濟(jì)出版社，2004.12

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)政策；走勢分析

國務(wù)院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調(diào)控措施展開，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

雖然我國房地產(chǎn)市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強(qiáng)的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房價上漲時，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴(yán)重超過了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險不可小視，國家政府對此應(yīng)引起足夠的重視。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產(chǎn)價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過于單一，市場風(fēng)險大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康運行。

2. 當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響

2.1 財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

財政政策是國家有關(guān)部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國民收入的政策。通過在房地產(chǎn)比較火爆的時候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展而引發(fā)的附加問題，最終影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣政策的調(diào)控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。

首先，存款準(zhǔn)備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場的過度激烈的競爭，減少相關(guān)問題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，進(jìn)而對房價進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應(yīng)比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應(yīng)限購細(xì)則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場預(yù)期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，第一批指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)

中央政府對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來看待本次調(diào)控。無論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強(qiáng)力的行政手段限制投機(jī)/投資購房行為，都體現(xiàn)了中央政府實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來的1-2年內(nèi)，也就是說在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控

國際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國經(jīng)濟(jì)受到國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調(diào)控難以長期持續(xù)

盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計。用強(qiáng)力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長期持續(xù)的基礎(chǔ)。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

由于央行緊縮銀根，造成開發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發(fā)企業(yè)來說無疑是致命的。許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了度過難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發(fā)成本上漲的同時，無疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實力再圖發(fā)展。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運作情況，謹(jǐn)慎面對新的土地開發(fā)項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認(rèn)識，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險；對于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開發(fā)的項目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發(fā)項目，注意控制風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)對地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價格預(yù)期上漲問題，更重要的是開發(fā)的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項目時必須注重調(diào)查研究，特別是對擬開發(fā)地區(qū)住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發(fā)的項目，企業(yè)必須通過對該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對購房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y算，同時結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開發(fā)量等調(diào)查情況測算出該地區(qū)的可開發(fā)量，進(jìn)而確定擬開發(fā)項目的可行性。對于超量開發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業(yè)，造成巨大風(fēng)險。

4.3 開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擬開發(fā)項目的時候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H對當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發(fā)的時候就能夠有針對性的設(shè)計建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷產(chǎn)品，房屋滯銷的風(fēng)險將大大降低。

總結(jié)

總之，預(yù)計未來2-3年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房傾斜，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)

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篇4

[論文摘要]信用問題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益彰顯重要，在市場經(jīng)濟(jì)格局中，大眾、企業(yè)和政府是參與經(jīng)濟(jì)運行的三大經(jīng)濟(jì)主體。行業(yè)自律實施的手段、方式和機(jī)制的變化反映了同類交易者所在行業(yè)的組織程度和結(jié)構(gòu)的變化，反映了由交易者、行業(yè)協(xié)會和政府之間作用關(guān)系構(gòu)成的行業(yè)治理結(jié)構(gòu)的變化。

信用問題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益彰顯重要，傳統(tǒng)主流經(jīng)濟(jì)學(xué)對此已有諸多分析，“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)是其分析的基石。但現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)活動中，市場主體的信用行為并非完全理性，運用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來分析信用問題，能使信用問題的研究更趨完善和全面。這里運用市場主體、自律主體、行為主體三個層面提出了信用問題治理思路。

一、市場主體的合理構(gòu)建

在市場經(jīng)濟(jì)格局中，大眾、企業(yè)和政府是參與經(jīng)濟(jì)運行的三大經(jīng)濟(jì)主體。經(jīng)濟(jì)主體行為變遷與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，就反映中國特色社會主義的優(yōu)越性。筆者引用余斌對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的四點研究結(jié)論，可以旁證構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)主體的和諧上對我們的指導(dǎo)意義：首先，消費預(yù)期穩(wěn)定，消費行為漸趨合理化。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，城鄉(xiāng)居民收入增長穩(wěn)定，政府同時加快了社會保障制度的建設(shè)，各地區(qū)先后調(diào)整了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，中央和地方增加了“低保”預(yù)算支出，大大減輕了經(jīng)濟(jì)體制改革對居民預(yù)期產(chǎn)生的負(fù)面影響，消費行為漸趨合理。

其次，居民收入水平已接近消費需求快速擴(kuò)張的“門檻”，以住房和汽車消費為主的消費結(jié)構(gòu)升級，將在相當(dāng)長時期內(nèi)帶動消費需求的持續(xù)快速擴(kuò)張。

再次，消費領(lǐng)域的進(jìn)一步拓展，為消費需求提供了新的增長空間。近年來，以文化、教育、旅游、娛樂、體育和醫(yī)療保健支出為主的非商品性消費，在城鄉(xiāng)消費支出中所占比重不斷上升。隨著溫飽問題的完全解決和小康建設(shè)的推進(jìn)，這種發(fā)展趨勢會日益明顯。

上述消費主體研究，它包含了這樣兩個層面。一是在經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制重塑方面，實現(xiàn)在社會主義制度原則下，用市場機(jī)制對原有計劃機(jī)制的主要置換，真正確立市場對資源配置的基礎(chǔ)和主導(dǎo)地位；二是在經(jīng)濟(jì)主體角色轉(zhuǎn)換方面，國家將由經(jīng)濟(jì)活動的運動員轉(zhuǎn)任裁判員，企業(yè)則逐步從政府的附屬地位走出來，成為市場主體。如果說在實現(xiàn)“兩個根本性轉(zhuǎn)變”中，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變的標(biāo)志，是企業(yè)成為市場主體的話，那么，經(jīng)濟(jì)行為方式根本轉(zhuǎn)變的目標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)自律。

二、市場主體的自律精神

在市場諸多主體中，行為主體，比如“職業(yè)管理”，可以健全企業(yè)主體與員工勞動主體的社會職業(yè)勞動體系，可以提高企業(yè)的整體水準(zhǔn)，使其自覺形成一個介于政府管制框架和社會監(jiān)督氛圍之間的職業(yè)體系以盡可能減少來自市場的不合理壓力。主體自律行為是建立在企業(yè)個體、員工、產(chǎn)業(yè)的合理體系，而不是簡單對社會責(zé)任的認(rèn)識和理解上，在實踐中具有職業(yè)主體性、行業(yè)普適性和現(xiàn)實強(qiáng)制性。

市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)成為市場競爭主體，當(dāng)然也就要求企業(yè)同時必須成為職業(yè)自律主體。在市場主體發(fā)育方面，現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是單個企業(yè)的競爭能力問題了，而是市場主體的組織行為嚴(yán)重缺失。缺少市場主體的組織性自律，無行規(guī)行矩，企業(yè)難免競相壓價，無序競爭，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)景氣指標(biāo)，哪個行業(yè)有利可圖，大家蜂擁而上，地方政府再推波助瀾，難免過熱。而缺乏行業(yè)自律，政府面對眾多分散的企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，按下葫蘆浮起瓢，顧此失彼。

三、行為主體的風(fēng)險體系

經(jīng)過二十多年的改革開放，中國經(jīng)濟(jì)運行實現(xiàn)了計劃機(jī)制向市場機(jī)制的轉(zhuǎn)型，市場發(fā)揮了資源配置的基礎(chǔ)作用，并初步實現(xiàn)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行市場化、國內(nèi)市場與國際市場的一體化，但是，目前的市場機(jī)制還不成熟、不完善，市場配置資源的效率還有改善的空間。其核心問題就是市場的集聚化與行業(yè)的板塊化，在選擇資源配置的機(jī)制和取徑都是不同的。

以寧波紡織服裝行業(yè)再造為例，大量的中小企業(yè)迅速崛起，催生了以雅戈爾、維科、杉杉、羅蒙為龍頭的規(guī)模擴(kuò)張模式成為地方產(chǎn)業(yè)集聚的市場主體。但是，隨著規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)集聚開始帶動地方經(jīng)濟(jì)板塊形成，這些龍頭企業(yè)迅速介入地方板塊，在地方發(fā)展的社會資源上占有優(yōu)先地位，于是，企業(yè)開始在地方機(jī)制下占領(lǐng)各種地方資源。這種占有開始使得企業(yè)具有了社會權(quán)利的形態(tài)，股份制，開始成為這種形態(tài)的一種機(jī)制，將所有制社會化，寧波的紡織服裝行業(yè)再造開始啟動社會機(jī)制，政府，已經(jīng)介入到這種機(jī)制中去，甚至決定了企業(yè)的資源分配份額。

這種機(jī)制創(chuàng)新體現(xiàn)在股份制后的行業(yè)化發(fā)展機(jī)制。負(fù)責(zé)的企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變了自己的角色，他們認(rèn)識到自己從最大的盈利者轉(zhuǎn)為最大的占有者，那么，這種占有就使得行業(yè)分化與國際接軌，開發(fā)新產(chǎn)品。行業(yè)的驅(qū)動使得企業(yè)沖破資本壟斷的私有制，顯示出社會主義制度的優(yōu)越性。

實際上是經(jīng)濟(jì)運行的組織化、自治化程度如何提高的問題。從美英日等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家行業(yè)經(jīng)驗,以及中國迄今為止的政府與各行業(yè)企業(yè)之間關(guān)系的變化來看，行業(yè)實施的手段、方式和機(jī)制的變化反映了同類交易者所在行業(yè)的組織程度和結(jié)構(gòu)的變化，反映了由交易者、行業(yè)協(xié)會和政府之間作用關(guān)系構(gòu)成的行業(yè)治理結(jié)構(gòu)的變化。

參考文獻(xiàn)：

篇5

關(guān)鍵詞：中小旅行社；產(chǎn)品設(shè)計；創(chuàng)新

中小旅行社的定義與中小企業(yè)的定義一樣，是一個相對概念。現(xiàn)有的旅游小企業(yè)研究文獻(xiàn)中，旅游小企業(yè)的界定有定量與定性兩種標(biāo)準(zhǔn)，以后者為主。在定性研究方面，學(xué)者們多從旅游小企業(yè)的性質(zhì)、地位和作用方面來進(jìn)行界定。在定量界定方面，則主要通過雇工人數(shù)這一指標(biāo)來進(jìn)行界定。由于“小”只是一個相對的概念，因此在不同的國家，涉及不同的旅游行業(yè)構(gòu)成，具體指標(biāo)也各不相同。按照國家統(tǒng)計局《關(guān)于貫徹執(zhí)行新

一、河南省旅行社市場環(huán)境條件現(xiàn)狀

（一）旅行社快速轉(zhuǎn)型

1.旅行社業(yè)務(wù)由單純接（組）團(tuán)向業(yè)務(wù)多元化轉(zhuǎn)變

長期以來河南省的旅行社均為單體旅行社，其經(jīng)營涉獵范圍為單純的地接與組團(tuán)業(yè)務(wù)，旅行社產(chǎn)品單一，抗風(fēng)險能力較差。近幾年，隨著河南省從旅游大省向旅游強(qiáng)省快速過渡，河南省的旅行社發(fā)展有規(guī)模化、集團(tuán)化傾向，許多旅行社業(yè)務(wù)從單純接組團(tuán)旅游逐漸拓展經(jīng)營范圍，比如旅行社托管景區(qū)、旅行社托管酒店、旅行社托管餐廳、旅行社涉足票務(wù)預(yù)訂、旅行社涉足廣告、旅行社涉足金融等等。這種變化最直接的作用就是中小旅行社抗風(fēng)險能力增強(qiáng)，企業(yè)經(jīng)營受季節(jié)性影響趨弱，旅行社經(jīng)營收入提升的抓手也變的更加豐富與多元。

2.旅行社經(jīng)營規(guī)模集團(tuán)化傾向

鑒于河南省旅游資源極為豐富，潛在游客群體極為龐大，國內(nèi)眾多旅游大鱷紛紛將目光鎖定中原，河南省本土旅行社也勵精圖治，積極尋求有所建樹。縱觀各旅行社規(guī)模化運營方式大概有以下幾類：

（1）外來旅行社強(qiáng)勢介入

此類旅行社以中國西部旅游著名企業(yè)百事通為代表，他們大多憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和產(chǎn)品優(yōu)勢，強(qiáng)勢入圍，利用自己網(wǎng)絡(luò)覆蓋龐大，配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品類別豐富的旅游分銷渠道謀得市場的優(yōu)勢份額，做到利潤的做大化以及整個旅游市場的話語權(quán)及定價權(quán)。

（2）外來旅行社與本土旅行社聯(lián)姻

深航旅游與深圳寶中進(jìn)入河南市場不約而同的采用了此種方式，此種方式最大的優(yōu)勢在于可以解決外來旅行社的水土不服問題，同時又保留了本土旅行社前期經(jīng)營中所擁有的市場份額。

（3）本土旅行社經(jīng)營合作體

面對競爭日趨激烈的旅游市場，同時面對外來旅游大鱷的強(qiáng)勢壓力，河南省本土一些有危機(jī)感的旅游企業(yè)經(jīng)營者采用了抱團(tuán)取暖的方式來保存自己的陣地。河南鄭旅國際旅游集團(tuán)公司是其中規(guī)模較大的一個。該公司擁有全資子公司四家，控股子公司三家，參股公司一家，涵蓋了大部分景區(qū)。

3.中小型旅行社向差異化市場定位以及專業(yè)化分工方向轉(zhuǎn)型

河南省中小旅行社傳統(tǒng)經(jīng)營項目多為組團(tuán)旅游，旅游線路也大多為常規(guī)的一些線路，整體展現(xiàn)的特點是產(chǎn)品重復(fù)性強(qiáng)，旅行社產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，還有旅行社產(chǎn)品缺乏個性化，旅行社經(jīng)營沒有實行差異化市場定位。

隨著游客旅游個性化產(chǎn)品需求的增加，許多旅行社經(jīng)營者已經(jīng)開始注重產(chǎn)品的市場差異化和經(jīng)營范圍的專業(yè)化分工。涌現(xiàn)出了一些個性鮮明的旅行社產(chǎn)品，比如：

（1）河南省內(nèi)短途山水旅游線路專賣；

（2）、新疆旅游線路專賣；

（3）鄭汴洛+云臺山旅游線路地接專賣；

（4）臺灣旅游線路專賣；

（5）宗教旅游線路專賣。

今后河南省中小旅行社的分工將更加趨于專業(yè)，旅行社也將更加注重產(chǎn)品的開發(fā)深度。商務(wù)高端旅游、體育旅游、文化旅游將逐漸走近我們的視野。

4.水平分工體系向垂直分工體系快速過渡

河南省中小旅行社長期以來采用的是水平分工體系，這種分工體系造成的最大問題在于無法形成旅行社經(jīng)營的規(guī)模化優(yōu)勢，旅行社無論大小經(jīng)營產(chǎn)品雷同，造成各旅行社面對競爭的殺手锏只有一個那就是大打低價牌，最后影響最大的還是旅行社本身。

自2007年以來，河南旅游市場相繼有旅游企業(yè)改變了以往大而全的經(jīng)營模式，專注于做專線旅游產(chǎn)品，經(jīng)過多年積累，逐漸成為專線旅游產(chǎn)品的專家型經(jīng)營者。再有近幾年外來資金、市場份額雄厚的較大旅游企業(yè)，實行了直鋪店面或者特許加盟等形式在河南開拓經(jīng)營的方式。這兩種經(jīng)營轉(zhuǎn)型最直接的結(jié)果就是河南旅行社市場的水平分工體系逐漸被打破，一種全新的垂直分工體系正在穩(wěn)步形成。旅行社各司其職，合作共贏。它的優(yōu)勢非常明顯的體現(xiàn)在以下幾點：

（1）批發(fā)商和零售商之間的關(guān)系是相互合作和相互依賴的關(guān)系，避免了無謂的競爭，形成良性循環(huán)。

（2）旅游產(chǎn)品的規(guī)劃和采購方面發(fā)揮了批發(fā)經(jīng)營商的專業(yè)和規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品銷售方面發(fā)揮了零售商服務(wù)直客的優(yōu)勢，兩者相輔相成，提高了旅行社的運營效率。

（3）旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化和大規(guī)模市場營銷活動，刺激了整個旅游市場的需求，最終保證和提高了企業(yè)和整個行業(yè)的利潤需求，形成行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）游客出游意愿日漸個性,但有規(guī)律可循

同全國游客的出游趨勢一致，河南省的游客出游動機(jī)和出游方式近幾年也有了一個大的改變，傳統(tǒng)的團(tuán)隊組團(tuán)形式在一些旅游目的地逐漸淡出，游客的出游需求日趨個性化。但多年統(tǒng)計資料分析顯示還是有規(guī)律可循的，見表1。

（三）河南省旅行社產(chǎn)品的經(jīng)營現(xiàn)狀

河南省旅行社產(chǎn)品的經(jīng)營目前也是呈現(xiàn)多元化的態(tài)勢，旅行社在各種旅游產(chǎn)品中占得份額較傳統(tǒng)也有了巨大的變化，見表2。

二、河南省中小旅行社目前經(jīng)營中存在的主要問題