關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關(guān)鍵詞]贈與合同 公證業(yè)務(wù) 辦理公證

[中圖分類號]D926.6 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）09-0013-01

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，越來越多的人群存在于“陌生人”社會，更多的通過法律手段來化解糾紛，也有越來越多的人選擇利用公證程序保護自身權(quán)益。贈與合同公證很好地適應(yīng)這一現(xiàn)狀，通過法律賦予的權(quán)力和規(guī)定的程序進行權(quán)利規(guī)范，定紛止?fàn)帲哂兄匾囊饬x。

一、贈與合同公證的含義

贈與公證是國家公證機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請將贈與活動或贈與行為進行公證，通過公證賦予該行為或活動真實性、有效性和一定強制性的行為。辦理贈與公證，并不一定導(dǎo)致該贈與行為發(fā)生法律效力，也并非贈與行為的必經(jīng)程序。然而，經(jīng)過公證，該贈與合同具有較高的效力。我國法律關(guān)于贈與及公證的效力有如下規(guī)定：第一百八十六條贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。第一百八十八條具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與財產(chǎn)的，受贈人可以要求交付。

二、贈與合同公證工作中常見的問題

1.公證機構(gòu)性質(zhì)和法律地位不夠明確。在實踐中公證機構(gòu)的性質(zhì)和地位不明確，導(dǎo)致公證機構(gòu)沒有準(zhǔn)確的編制定位和管理定位，任務(wù)負擔(dān)繁重。

2.公證的法定核實權(quán)難以得到保障。《公證法》第29條規(guī)定：“公證機構(gòu)對公證事項及證明材料應(yīng)當(dāng)進行核實，有關(guān)單位或個人應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。”實踐中，其他單位部門與個人往往消極對待，不配合公證人員的工作，公證機關(guān)和公證人員也缺乏有效手段落實法定核實權(quán)。

3.行業(yè)不正當(dāng)競爭現(xiàn)象普遍，行業(yè)秩序有待于進一步規(guī)范。有的公證處實行全員效益工資，辦證數(shù)量與工資掛鉤，導(dǎo)致公證人員質(zhì)量意識淡薄，片面追求經(jīng)濟效益，導(dǎo)致公證社會公信力不斷下降，影響了公證事業(yè)的健康發(fā)展。

4.公證員風(fēng)險保障機制缺位。《公證程序規(guī)則》以及執(zhí)業(yè)管理制度等相關(guān)法規(guī)、規(guī)章中的規(guī)定，要求公證員及公證機構(gòu)對所有的公證事項負全責(zé)。但實踐中公證處根本無力承擔(dān)實質(zhì)審查所需要的時間、人力和物力成本，難以切實審核虛假公證，易于造成嚴重后果。

5.公證人員法律水平有待規(guī)范。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，公證處對當(dāng)事人所述事實及所提供的證明材料有進行核實的權(quán)利和義務(wù)，但公證處工作人員往往難以有效核實證明材料的真實性有效性，只能進行形式審查，在出具公證文書時，還存在著引用法律、法規(guī)不準(zhǔn)確，邏輯性不強，表述不夠嚴謹?shù)葐栴}。

三、改進贈與合同公證辦理的建議和措施

（一）重視對合同雙方主體資格的審查

贈與合同的主體是贈與人和受贈人，公證實踐業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意一種較為少見的情形，即限制行為能力人能否成為贈與人。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，限制行為能力人可以成為純獲利益合同的受益人，并且，在由其法定人同意或由其法定人可以在必要時處分其財產(chǎn)。在辦理此類公證中公證員重點要審查法定人申辦贈與公證的原由并詳細記錄在案。

（二）重視對贈與人真實意思表示的審查

贈與人意思表示真實才能確保贈與合同的真實性、合法性和有效性。然而，在實務(wù)中存在著雙方惡意串通，或一方對另一方進行脅迫、欺騙達到不法目的或規(guī)避相關(guān)法律法規(guī)的情形。在審查過程中，公證員應(yīng)當(dāng)注重對雙方真實意思表示的審查，通過背對背談話等方式了解真實意圖，避免法律風(fēng)險。

（三）重視對房產(chǎn)贈與合同公證中“房屋所有權(quán)證明”的審查

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)的所有權(quán)采用登記生效制度，是否具有房屋所有權(quán)證是是否具備房屋所有權(quán)的證明。在實務(wù)中，確認房屋所有權(quán)的唯一證據(jù)更是以取得房屋所有權(quán)的事實為依據(jù)，房產(chǎn)證并非房屋所有權(quán)歸屬的絕對依據(jù)。如果當(dāng)事人持有的不是產(chǎn)權(quán)處已備案的正式合同，但同時房地產(chǎn)開發(fā)部門也出具相應(yīng)證明，證明該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬于當(dāng)事人所有，只是產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完成，則公證機構(gòu)也可受理。

（四）重視對房產(chǎn)贈與合同是否附義務(wù)、條件的審查

在公證實踐業(yè)務(wù)中，贈與合同所約定條件和義務(wù)種類基本上為結(jié)婚、養(yǎng)老及共同居住等，然而，在約定中，當(dāng)事人的約定往往十分籠統(tǒng)，難以明確闡述，甚至在約定中出現(xiàn)無法操作甚至不合法的情形，因此公證員面對此種情況，應(yīng)當(dāng)讓贈與人詳細表明解決辦法，并通過筆錄詳細記載，交由當(dāng)事人簽字，以防發(fā)生糾紛。總之所附條件及義務(wù)應(yīng)體現(xiàn)內(nèi)容清楚明確，有可操作性，合理合法。

結(jié)語：贈與合同以其受益性的特點，在對其辦理公證時需要進行重點的關(guān)注與審查。當(dāng)前，越來越多的人采用公證的方式來達成協(xié)議，在公證業(yè)務(wù)辦理中，應(yīng)當(dāng)注重相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，加強業(yè)務(wù)能力，履行審慎義務(wù)，切實保障當(dāng)事人合法權(quán)益。

【參考文獻】

[1]車輝.對贈與合同幾個問題的探討[J].福建行政學(xué)院福建經(jīng)濟管理干部學(xué)院學(xué)報，2000（04）.

篇2

鎮(zhèn)人大主席團:

按照鎮(zhèn)人大主席團工作要點中確定的審議議題,我受主席團的委托于12月15日至18日期間，對建設(shè)分局一年來的工作進行走訪、了解、調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

一、基本評價

以來，建設(shè)分局在縣建設(shè)局及鎮(zhèn)黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)人大主席團的監(jiān)督下，堅持以黨的十七大精神和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，貫徹實施國家的法律、法規(guī)，依法履行職能，全面落實目標(biāo)管理責(zé)任制，積極抓好各項行政業(yè)務(wù)管理工作，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展作出了努力，取得一定的成效，主要表現(xiàn)在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣傳教育。結(jié)合實際，組織學(xué)習(xí)和貫徹本部門相關(guān)的法律法規(guī)，提高法律素質(zhì)和法制觀念，促進依法行政。二是落實行政執(zhí)法責(zé)任制。建立和完善各項管理制度，落實制度管人，加強規(guī)范管理，促進依法行政。

（二）城鎮(zhèn)管理逐步走向規(guī)范。一是強化規(guī)劃的管理，對轄區(qū)內(nèi)新建建筑物，認真組織人員參與實施放線，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同時嚴格執(zhí)行辦證中的正、副本制度，并做好監(jiān)督驗收工作；二是加強房地產(chǎn)管理。嚴格依照房地產(chǎn)管理法法規(guī)對轄區(qū)合法房產(chǎn)進行調(diào)查登記，及時做好房產(chǎn)檔案；三是強化安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查。認真組織開展好在建工程、液化氣銷售點安全生產(chǎn)隱患排查治理專項行動，確保安全穩(wěn)定；

（三）街道衛(wèi)生逐步好轉(zhuǎn)。一是通過公開、公正、公開、競爭的原則，于4月份完成了環(huán)衛(wèi)站的承包，并簽定了勞動責(zé)任合同；二是充實環(huán)衛(wèi)清潔工人，在原來有4人環(huán)衛(wèi)工人的基礎(chǔ)上，又另招聘了3人；三是組織環(huán)衛(wèi)站，對鎮(zhèn)區(qū)肄意堆放、晾曬各種藥材及雜物的行為進行專項整治，開展環(huán)境監(jiān)查，對亂倒垃圾、排污的群眾進行批評教育；四是建立了環(huán)衛(wèi)工人清潔區(qū)負責(zé)制，環(huán)衛(wèi)車分早晚沿街收集垃圾。通過上述措施衛(wèi)生狀況得到逐步好轉(zhuǎn)。

（四）積極參與新農(nóng)村建設(shè)。積極配合鎮(zhèn)新建辦完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重點扶持村建設(shè)項目的規(guī)劃、預(yù)算、工程質(zhì)量的監(jiān)督、驗收及工程結(jié)算。并配合完成爛泥箐民族團結(jié)示范村的項目規(guī)劃及預(yù)算，在新農(nóng)村建設(shè)工作中，做到積極參與。

二、存在的問題

（一）交通堵塞的狀況沒有根本改善。在老車站至廣二中這段街道，車輛亂停、小食品攤點亂擺、建筑所用材料亂堆情況，沒有及時組織人員進行整頓，造成該路段交通時有堵塞。

（二）政策宣傳還不到位。六月安全生產(chǎn)宣傳月中，積極性不高，平時開展政策宣傳次數(shù)也較少。由于政策宣傳不到位，群眾亂倒垃圾、亂排生活污水情況時有發(fā)生，還存在一些違規(guī)建筑，如：二中在建集資樓缺少相關(guān)手續(xù)。

（三）隊伍建設(shè)有待加強，分局中的一些工作人員在業(yè)務(wù)水平、工作責(zé)任心還有待提高。

三、意見和建議

（一）認真履行職能，開展專項整治，清理整治亂擺攤點，亂停車輛行為，徹底改決集鎮(zhèn)交通堵塞的狀況。同時，加強建筑工地環(huán)境整治，確保環(huán)衛(wèi)管理不留死角；

（二）深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，并深化政務(wù)公開制度；

（三）努力提高服務(wù)水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、買賣、繼承、贈與等產(chǎn)權(quán)證的登記、辦理、發(fā)放工作，努力做好服務(wù)；

篇3

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。”母公司該項房地產(chǎn)投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”和第五條規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”由于母公司和子公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此該項房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。”《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。”母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。”《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)。”母公司的該項房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應(yīng)繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應(yīng)納稅費60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應(yīng)納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團財務(wù)負責(zé)人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財務(wù)負責(zé)人問：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規(guī)定：“單位和個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位和個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。”母公司將其商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈送行為，應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費附加。應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。”母公司將其商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因為商務(wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”。《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對外捐贈，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應(yīng)稅收入，計算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應(yīng)繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入。”和《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)。”第十三條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。”子公司接受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈，應(yīng)按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。

篇4

    1950年3月，張甲在某縣城購有房產(chǎn)237平方米。同年9月與王甲結(jié)婚。婚后生育女張乙和兒張丙。后來，兒子張丙與李甲結(jié)婚生育一子張丁。1992年3月，母親王甲因病死亡。張甲單獨生活，由其子女每月各給付20－30元的生活費。1999年6月，張丙與其妻李甲離婚。2002年初因舊城改造需拆遷該房。3月29日，由兒子張丙的前妻李甲執(zhí)筆，張甲作說明，內(nèi)容是：拆遷戶產(chǎn)權(quán)所有人張甲，自愿將房屋產(chǎn)權(quán)留給孫子張丁，現(xiàn)因?qū)O子年幼，一切產(chǎn)權(quán)手續(xù)由其母親李甲代為辦理。特此說明。說明人張甲親筆簽了字。3月30日，長寧縣房屋拆遷安置事務(wù)所與李甲簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。李甲根據(jù)張甲的“說明”在與房屋撤遷安置事務(wù)所簽訂協(xié)議時將回遷房的住房和門市所有權(quán)登記在自己名下，并于4月1日領(lǐng)取安置補償、補助費12963.60元。4月23日，張甲以被告張丙與李甲離婚，張丁的監(jiān)護權(quán)屬李甲為由，向長寧縣拆遷辦公室書面要求張丙、李甲所簽的房權(quán)無效終止，今后房屋產(chǎn)權(quán)由張甲本人親自辦理。同年5月24日，張甲因病到張乙家，25日由張乙送醫(yī)院住院治療。26日張甲親筆書寫了一份遺囑，主要內(nèi)容是：第一在生之日住宿、生活、照顧、供養(yǎng)，由張乙一概負責(zé)，包括生養(yǎng)病死。第二在生之日房屋權(quán)歸我所有，死后由張乙繼承享受。第三此遺囑簽字并經(jīng)公證處備注生效。住院三天后，張甲到張乙家中生活，同年7月22日，張甲因病逝世。對張甲生前的房屋問題發(fā)生繼承糾紛，張乙將張丙、張丁作為被告訴至法院。

    審判：

    一審認為：死者張甲將自己的房屋贈與其孫子張丁，李甲又為其子張丁辦理了有關(guān)拆遷協(xié)議，并領(lǐng)取了部份拆遷費用，應(yīng)認定財產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給張丁，贈與關(guān)系依法成立。張甲生前要求撤銷贈與合同，不符合法定條件，原告張乙要求按遺囑繼承財產(chǎn)，因死者張甲已無財產(chǎn)可供繼承，所以原告張乙的訴訟請求。本院不予支持。

    二審認為：本案訟爭房雖為張甲婚前所購，但張甲與王甲已結(jié)婚多年，根據(jù)相應(yīng)的司法解釋規(guī)定，上述房產(chǎn)已轉(zhuǎn)化為張甲、王甲的夫妻共同財產(chǎn)。原判僅以張甲簽名的說明就將整個房產(chǎn)認定為張甲個人財產(chǎn)并以贈與作出判決，屬適用法律不當(dāng)。況且，上述說明內(nèi)容中有關(guān)“自愿將房屋產(chǎn)權(quán)留給孫子……”的文義應(yīng)是張甲將其房屋產(chǎn)權(quán)在死后送給法定繼承人以外的孫子的意思表示，據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十六條第三款之規(guī)定，該說明的性質(zhì)并非贈與而屬一種遺贈的法律關(guān)系。由于張甲在簽署上述說明后不久又反悔，并另立自書遺囑將其房產(chǎn)歸張乙繼承，張乙也按張甲所立自書遺囑的要求將該遺囑交公證部門備案存查，因此，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二十條第一款、第二款之規(guī)定，前述說明所反映的遺贈關(guān)系應(yīng)屬無效，張甲后來所立自書遺囑應(yīng)為合法有效，但該遺囑只能處分張甲個人所有的財產(chǎn)（房產(chǎn)）份額，對于本案訟爭房中屬于王甲部分的財產(chǎn)（房產(chǎn)）份額，按《中華人民共和國繼承法》第五條規(guī)定，應(yīng)由王甲的法定繼承人依法繼承，張甲個人所有的財產(chǎn)（房產(chǎn)）份額按自書遺囑繼承。

    再審認為，訟爭房依法應(yīng)屬張甲與王甲的夫妻共同財產(chǎn)。張甲與王甲均應(yīng)享有該房屋237.56平方米的1／2，應(yīng)作為遺產(chǎn)由其法定繼承人共同繼承。張甲生前將全部房產(chǎn)視為個人財產(chǎn)，并以上述“說明”贈與孫子張丁，將該“說明”交給張丁之母李甲，李甲據(jù)此“說明”辦理了拆遷房屋調(diào)換的相關(guān)手續(xù)，簽訂了安置補償協(xié)議，領(lǐng)取了補償款。此民事行為說明張甲已將房屋產(chǎn)付受贈人張丁，由于拆遷原因，產(chǎn)權(quán)變更的登記在辦理之中。因此，贈與關(guān)系應(yīng)視為依法成立。但張甲將全部房屋贈與張丁，侵犯了其他共有人的權(quán)利。贈與合同部份有效，部份無效。張甲只能贈與屬其個人所有的合法財產(chǎn)。贈與關(guān)系成立后，張甲又要求撤銷李甲所簽協(xié)議，即是要求撤銷贈與。請求撤銷贈與的條件不符合法律規(guī)定，本院不予認可。張甲又將房屋以“自書遺囑”的方式，指定由張乙繼承，并載明經(jīng)公證處備注生效。該遺囑到張甲死亡前并未經(jīng)公證處備注留檔，且經(jīng)司法技術(shù)鑒定證明此“自書遺囑”不是張甲親筆書寫，故該自書遺囑無效，依法不能進行遺囑繼承。

    筆者對以上判決有不同認識，在此分析如下，討教于同仁：

    一、李甲是否應(yīng)當(dāng)追加為本案當(dāng)事人？一審、二審、再審均未追加。筆者認為，雖然李甲系張丁之母，僅從繼承法律關(guān)系上看與本案無直接牽連，但是她在為張丁行使監(jiān)護權(quán)時代為張甲寫“說明”，又將遷回的住房和門市（本案爭議標(biāo)的物）預(yù)登記在了自己名下，侵占了標(biāo)的物，與本案的處理產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)作為第三人參加訴訟。

    二、“自愿將房屋產(chǎn)權(quán)留給孫子……”，此表述性質(zhì)是遺贈還是贈與？這是本案的焦點。一審認為是贈與，二審認為是遺贈，再審認為是贈與。區(qū)別贈與和遺贈的關(guān)鍵是看贈送物品是否以贈送人死亡為時間條件，接受人在贈送人死亡前得到贈與物為贈與，反之在死亡后為遺贈。本案由于“留”字字意含糊，沒有明確是否以死亡為時間條件，導(dǎo)致多次判決認定不一。且各判決在此認定上均論述不充分，特別是再審以李甲憑借說明辦理了拆遷房屋調(diào)換手續(xù)和領(lǐng)取了補償款為由認為贈與關(guān)系成立。缺乏說服力。

    筆者認為“留”字應(yīng)當(dāng)作為遺贈理解。理由在二方面：一是“留”對于特定的人有特殊的含義。針對老年人而言，符合處理身后事務(wù)的通常心理；二是該“說明”系李甲所寫，“說明”語義含糊，撰寫人負有不可推卸的責(zé)任，鑒于李甲系張丁監(jiān)護人，其責(zé)任應(yīng)由張丁承擔(dān)，可作出不利于張丁的判斷，確認“留”是遺贈（《合同法》關(guān)于格式合同有類似規(guī)定）。

篇5

筆者認為，根據(jù)“職權(quán)法定”原則，婚姻登記是民政部門的職能，而民事法律關(guān)系中財產(chǎn)歸屬的確定屬法院職能，對當(dāng)事人婚姻關(guān)系和財產(chǎn)歸屬的實質(zhì)性審查，顯然超越了房屋登記機構(gòu)行政職能范圍，越權(quán)審查已屬“行政違法”，急需改變審查方式和審查理念。

一、法律法規(guī)的調(diào)整，要求房屋登記中對婚姻關(guān)系的審查由“實質(zhì)性審查”向“形式性審查”轉(zhuǎn)變

1.《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》對“房屋登記”審查職責(zé)和法定涵義的規(guī)定，明確房屋登記機構(gòu)不具有實質(zhì)審查職能。《物權(quán)法》頒布之前，我國法律法規(guī)對不動產(chǎn)登記傾向于采用實質(zhì)審查方式。《物權(quán)法》第12條規(guī)定，“登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)查驗申請人提交的必要材料；（二）就有關(guān)事項詢問申請人；（三）如實、及時地登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。登記機構(gòu)認為對申請登記的不動產(chǎn)實際情況需要查看的，申請人以及其他有義務(wù)協(xié)助的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助”。強調(diào)了登記機關(guān)的主要職責(zé)是查驗材料是否齊備、對申請人的詢問、并且按照資料內(nèi)容將當(dāng)事人物權(quán)變動的事項納入登記。《房屋登記辦法》規(guī)定“房屋登記”的概念是指“房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，并依據(jù)行政法對行政登記的定義，確立了“依申請登記原則”，從而改變原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》將房屋登記作為“確權(quán)”的定性。這一變化的重大意義在于將登記機構(gòu)從具有實質(zhì)審查的“確權(quán)”責(zé)任中解脫出來。同時，《房屋登記辦法》中“異議登記”制度的設(shè)立，則說明因?qū)彶槁毮芩蓿怯洸究陀^存在與實際狀況不一致的情形，也為登記簿以外的共有人提供了新的救濟渠道。

2.法院涉房案件審理適用規(guī)定的調(diào)整，排除了房屋登記機構(gòu)實質(zhì)審查責(zé)任和賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系或應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟”。該規(guī)定解決了人民法院在行政案件與民事案件交叉時，確定審理順序的問題，首次以書面形式確定了“先民事，后行政”的原則，間接排除了房屋登記機構(gòu)對民事法律關(guān)系實體審查的責(zé)任。之后出臺的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋[2011]18號）第11條規(guī)定，“ 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”可以看出，處分登記甚至不需審查另一方是否同意，只要第三人為善意購買，人民法院也不支持另一方追回房屋的訴求。法院對房產(chǎn)過戶的實質(zhì)定性為資產(chǎn)形式的變化，已將房屋登記機構(gòu)對房屋登記申請人的婚姻關(guān)系、財產(chǎn)關(guān)系的審查責(zé)任排除在外，明確損失賠償責(zé)任人為處分房屋一方，與登記機構(gòu)無涉。

3.《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》（下稱《規(guī)程》）闡明的登記要件和審查要求，進一步明確了房屋登記機構(gòu)審查內(nèi)容。《規(guī)程》是我國房地產(chǎn)登記工作的第一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是衡量該項工作是否盡到合法審慎義務(wù)的重要標(biāo)準(zhǔn)。從《規(guī)程》的規(guī)定來看：對房屋所有權(quán)是否為共有的審查，僅限于在受理時對申請人進行詢問；對房屋登記申請材料的列舉清單中，也未要求申請人提供任何婚姻關(guān)系證明；對登記機構(gòu)申請材料的審查要求，也不涉及主動審查是否共有人，而是要求申請人自行提供；是否為共有，由申請人自行申請，且申請為共有的房屋，由申請人主動提供證明共有的材料。這也是房屋登記“依申請原則”的具體體現(xiàn)。

二、由于我國婚姻登記制度變化及現(xiàn)狀，房屋登記機構(gòu)也無法對婚姻狀況進行實質(zhì)審查

2003年10月1日經(jīng)修改出臺的《婚姻登記條例》取消了行政性干預(yù)條款，婚姻登記不再需要所在單位或村（居）民委員會出具婚姻證明材料，只需當(dāng)事人就其婚姻狀況做出聲明。

然而，婚姻登記制度變化后，配套的工作卻沒有跟上。原來的婚姻登記職能分散，機構(gòu)分設(shè)，造成有在市級民政部門登記的，有在街道辦事處登記的，有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)級民政辦登記的，還有事實婚姻等狀況，造成政府退出行政干預(yù)后，民政部門未能及時有效建立全國的信息網(wǎng)絡(luò)，無法形成統(tǒng)一的婚姻登記數(shù)據(jù)庫，且公安部門的戶口登記信息資源和民政部門的婚姻登記信息資源未能共享，即使是婚姻登記機關(guān)，也無法全面了解當(dāng)事人的婚姻狀況。同樣，公安部門的戶口信息依當(dāng)事人自行申報的客觀情況，也使得公民的婚姻狀況真實性完全依賴于個人誠信度，戶口信息上婚姻狀況欄的記載與真實情況不一致的情況已屬常態(tài)。加之涉外婚姻的復(fù)雜性，當(dāng)事人婚姻狀況的真實性已無法由國內(nèi)某個權(quán)威機構(gòu)證實。

由此，房屋登記機構(gòu)依賴民政部門或街道辦事處出具婚姻狀況證明、以戶口簿記載婚姻狀況為審查依據(jù)的做法，沒有任何法律依據(jù)和意義。婚姻登記本身也是一種行政行為，其合法性的審查屬于人民法院職責(zé)，也存在被撤銷的可能，基于婚姻關(guān)系形成的財產(chǎn)共有關(guān)系，必然隨之產(chǎn)生不確定性。房屋登記機構(gòu)顯然不可能有超越民政、公安機關(guān)的審查職能，又何來審查婚姻狀況真實性的能力，更不可能有審查因婚姻關(guān)系變化產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系變化的能力。