地產公司財務分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇地產公司財務分析，期待它們能激發您的靈感。

篇1

摘要房地產行業的發展與國家宏觀政策、經濟環境密切相關，僅從房地產企業的報表數據簡單分析得出的結論是片面的。國內土地可以分期開發、地價可以分期支付等因素，導致房地產企業往往有巨額的表外負債。國內不同地區的房地產價格走勢、市場需求特點也有差別，因此，只有對房地產企業進行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業的財務狀況和贏利能力。不同的房地產企業既可能有戰略的不同，也可能有區域的差別，對房地產企業的財務分析還需要與業界同行進行橫向比較，這樣才能對其財務狀況有更全面的認識。

關鍵詞房地產公司財務分析財務管理

一、房地產公司的盈利能力分析

盈利能力指的是公司獲取利潤的能力，其中盈利能力指標主要用于反映公司一定時期內收益水平高低，即公司盈利能力越高，則表明公司一定時期內收益水平越高；反之亦然。同時，對于房地產公司而言，其盈利能力涉及到多項指標，如營業利潤率指標、總資產報酬率指標、資本收益率指標、成本費用利潤率指標、凈資產收益率指標及盈余現金保障倍數指標等，上述指標均在不同程度上影響著房地產公司盈利能力大小。另外，非經常性損失是指與房地產公司主營業務無直接聯系的收入，這部分凈資產對真實、公允地反映房地產公司持續、穩定地盈利能力產生不利影響。未解決這一問題，需要房地產公司在計算凈利潤時剔除企業管理層利用技術手段調控利潤與非經常性損益的影響，從而確保能夠更為客觀真實的反映出房地產公司的盈利能力。

除此之外，現金流也是房地產公司盈利能力的重要影響因素，所以要求房地產公司做好對資金現金率、銷售現金率的分析工作，確保二者能夠準確揭示出房地產公司主營業務獲取現金的能力，即資金現金率、銷售現金率越高，則表明房地產公司獲取現金的能力越強；反之資金現金率、銷售現金率越低，則表明房地產公司獲取現金的能力越弱。

二、房地產公司償債能力與資產變現能力的分析

償債能力是指公司應用資產償還短期債務與長期債務的能力，而資產變現能力是指公司將資產轉換為現金或負債的能力，其中償債能力與資產變現能力是公司財務狀況及經營能力的重要衡量指標。對于房地產公司而言，其償債能力涉及到多項指標，如流動比率指標、速動比率指標、現金比率指標、資金周轉率指標、清算價值比率指標及利息支付倍數指標等。

房地產公司在計算流動比率與速動比率時需注意下述三方面問題：（1）存貨界定問題。一般而言，房地產公司將開發產品與開發成本確認為存貨列入流動資產中，但是能夠在短期內變現的僅有開發產品與已具備預售條件的開發成本，所以，房地產公司計算流動比率時應將不具備預售條件的開發成本從存貨中剔除出來；（2）待攤費用與預付賬款等無法轉變為現金償還負債流動資產的剔除問題。對于多數房地產公司來說，其通常都是以高價獲取到土地儲備，所以只有對其做好減值準確才能夠真實、公允、客觀反映出存貨的變現價值及償債能力；（3）預收賬款從分母流動負債中扣除問題。房地產公司預收賬款實為未實現的銷售收入，當工程項目竣工后便可正式作為銷售收入予以結算，所以切勿將預收賬款確定為一般流動負債，應將預收賬款從分母流動負債中予以扣除。

結合我國當前社會經濟背景來看，只要房地產公司將資產負債率控制在70%之內，便不會對公司各項運營活動造成太大的影響。實際上，受多方面原因的影響，致使國內多數房地產公司普遍處于高負債運營狀態，與此同時房地產公司更注重償還短期債務能力問題，而房地產公司的償還短期債務能力主要受到期債務償付比率、利息現金保障倍數及短期風險頭寸等指標的影響，其中到期債務償付比率指的是一定時期內公司經營現金凈流量與到期債務本息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用經營現金流量償還到期債務本息的能力，當到期債務償付比率超過1時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息；當到期債務償付比率小于1，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息。利息現金保障倍數指的是一定時期內公司經營現金凈流量與債務利息之間的比率，其主要用于反映房地產公司運用現金償還債務利息的能力，其中利息現金保險倍數越低，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越弱，從而公司面臨的財務風險越大；反之利息現金保險倍數越高，則表明公司運用現金償還債務利息的能力越強，從而公司面臨的財務風險越小。公司經營凈現金流量加上貨幣資金后減去到期流動負債便得到短期風險頭寸，其主要用于反映房地產公司償還短期債務的能力，其中當短期風險頭寸為負數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較弱，即經營現金流量不足以償還到期債務本息；當短期風險頭寸為正數時，則表明房地產公司到期債務的自我清償能力較強，即經營現金流量足以償還到期債務本息。

資產的變現能力取決于資產的流動比率，對于房地產公司而言，其資產流動比率受應收賬款的周轉速度等因素的影響。一定范圍內，房地產公司資產流動比率越高，資產變現能力越強，表明房地產經濟效益越好。如果房地產公司資產流動比率過高，將導致機會成本大幅度增加，致使房地產公司資金利用率低下，從而引發房地產公司資產流失、浪費等現象的發生。實踐研究顯示，流動比率以2：1為最佳。另外，速動比率能夠準確反映出房地產公司應用流動資產償還流動負債的能力，實踐研究顯示，速動比率以1:1為最佳。

三、房地產公司營運能力的分析

營運能力是指公司經營運行的能力，其主要用于反映公司利用各項資產獲取利益的能力。對于房地產公司而言，營運能力涉及到的指標有應收賬款周轉率指標、存貨周轉率指標及總資產周轉率指標等，以存貨周轉率指標最為突出，即公司存貨周轉率越高，則表明項目開發周期越短，即項目開發成本越少，致使項目效益越好；另外，應收賬款周轉率是影響公司營運能力的又一重要指標，其中應收賬款周轉率越高，則表明公司一定時期內應收賬款周轉次數越多，即公司貸款回收期限越短，越有助于加速公司資產流動，從而推進房地產公司快速發展。

四、房地產公司成長能力的分析

成長能力是指公司擴展經營規模的能力，其主要用于反映公司未來發展速度及趨勢。對于房地產公司而言，成本能力涉及到的指標有主營業務利潤增長率指標、經營現金流量成長比率指標、主營業務收入增長率指標及凈利潤增長率指標等，其中主營業務收入增長率越高，則表明公司產品的市場需求量越大，業務擴展能力越強；主營業務利潤增長率與凈利潤增長率越高，則表明公司經營業績越好，市場競爭力越強。經營現金流量成長比率越高，則表明公司成長越快。除此之外，利潤保留率指標、股本比重指標及固定資產比重指標等也在不同程度上影響著房地產公司成長。

五、結論

總之，房地產企業必須進行客觀的財務分析，反映企業真實的財務狀況及贏利能力，為企業管理層提供決策依據。全文結合房地產企業的實際，在贏利能力、償債能力、運營能力以及成長能力四個方面分析了企業的財務狀況，以期對房地產企業的財務狀況有一個全面的認識。

參考文獻：

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篇2

關鍵詞：房地產企業 財務分析 財務風險 激烈

一、房地產企業的風險類型和特點

（一）房地產企業項目的籌資風險及特點

1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發

當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。

2、房地產企業再融資困難

由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。

（二）房地產企業項目的投資風險及特點

房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。

（三）房地產企業的項目經營風險及特點

房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。

1、材料采購風險

是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。

2、存貨變現風險

房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。

二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險

（一）通過償債能力分析，防范財務風險

1、從分析短期償債能力入手

房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產。現金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。

2、從分析長期償債能力入手

長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。

（二）通過支付能力分析，防范財務風險

對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。

1、從分析現實支付能力入手

現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。

2、從分析潛在支付能力入手

潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比。可供周轉月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。

（三）開展成本控制分析

無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。

三、結語

總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。

參考文獻：

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[4]吳耿城.我國房地產企業的財務風險及其防范措施[J].市場周刊（理論研究）， 2010；3

篇3

1．1方案比選內容及要求

在項目的技術比選中，互斥型方案是較常見的．如果一組互斥方案在技術上可行、投資在限額范圍內，則滿足方案比選的要求．通常互斥方案進行方案經濟要進行2方面檢驗:(1)絕對檢驗．主要是考察備選方案自身的經濟效果是否合理;(2)相對檢驗．主要是考察備選方案之間相對最優者．2種檢驗目的和作用不同，兩者缺一不可．因此要求備選方案滿足下列條件:(1)備選方案在技術上可行;(2)備選方案自身的經濟性應能被接受;(3)備選方案比選包含的范圍和時間、效益和費用的計算口徑應保持一致．

1．2經濟比選指標的選擇

方案經濟比選指標的選擇，主要是根據評價的主要目標及投資者最關注的問題來確定．互斥型方案比選一般分為計算期相同和計算期不同2種情況，計算期不同涉及指標及含義也不同，因此在方案比選過程中應選擇對應合理的評價指標．

1．2．1互斥方案—計算期相同

對于計算期相同的互斥方案，由于評價計算期相同，方案在利用資金等值原理經濟效果換算時，在時間上才具有可比性．因此該類型方案比選如果采用價值性指標(如凈現值)，則選用價值性指標較大者為相對最優方案，如果采用比率性指標(如內部收益率)，則需要考慮備選方案之間差額投資的經濟效益．在計算期相同情況下，項目評價一般采用凈現值、費用現值和差額投資內部收益率作為經濟比選主要指標［5］．

2礦山互斥型方案經濟比選的應用

2．1項目概述

項目位于自治區，礦區海拔5400m，屬極高山區．礦山水電及輔材等建設條件基本滿足項目建設要求．礦體上下部分品位相差較大，上部礦石品位較高，根據礦體賦存條件及特征項目組提出2種開采方案:方案一、露天+地下聯合開采;方案二、全地下開采．2．2評價方法及指標選擇經對比分析方案一和方案二的特點，2組為典型的互斥型方案．根據項目特點，選用凈年值法進行方案比選［8，9］．方案對比主要數據計算如下:2．2．1項目可比投資方案比選投資一般可選取可比選部分計算．方案一前期可比投資包括征地費、露天運輸道路、露采設備及基建剝離成本，按擴大指標估算法計算可比投資為106261．9萬元．后期轉地下追加投入15060．0萬元．方案二可比投資包括征地費、充填站、破碎站、地采設備、空壓機房、六大系統等，按擴大指標估算法計算可比投資為92434．5萬元，后期地采需追加開拓工程8320．0萬元．

2．2．2總成本費用方案一前7a為露天開采，總成本費用=露采成本+選礦成本+期間費用［10］．后期轉地采后，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用［3，5］．經估算，項目前期露天開采總成本453．13元/t，其中:露采103．58元/t，選礦185．42元/t，期間費用164．13元/t．后期轉地采總成本費用390．76元/t，其中:地采145．39元/t，選礦185．42元/t，期間費用59．95元/t．方案二均為地下開采，總成本費用=地采成本+選礦成本+期間費用．經估算，總成本費用為414．56元/t，其中:地采147．15元/t，選礦191．76元/t，期間費用75．65元/t．

2．2．3營業收入由于備選2組不同開采方案中采礦方法有所不同，礦石的回收率也不同，使得最終營業收入有所差異，一般來說，露天開采礦石回收率要大于地下開采．經估算，方案一總營業收入為836539．16萬元，方案二總營業收入為797806．74萬元．

2．2．4基準收益率i本次方案比較基準收益率取行業基準收益率i=13%［8，9］．

2．3指標計算求一個項目的凈年值，可以先求項目的凈現值，然后乘以資金回收系數進行等值變換求解．本次方案比選分2步進行:第一步，首先進行項目投資現金流分析，計算出項目可比凈現值;第二步，通過等值換算求出可比凈年值．方案一:凈現值=－21252．38+－85009．52×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+23111．67×(P/F，13%，17)=138867．06萬元．根據資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為21028．12萬元．方案二:凈現值=－46217．25+－46217．25×(P/F，13%，1)+81890．88×(P/F，13%，2)…+5897．32×(P/F，13%，15)=114601．63萬元．根據資金等值換算，可以得出方案一的凈年值為17733．66萬元．

2．4綜合評價1)從經濟角度分析，方案一的凈年值比方案二高．采用露天+地下聯合開拓方案，雖然前期投資相對較多，但從投資者角度來分析前期采用露天開采可以較快的完成上部高品位資源的回收，盡早的收回投資．從方案凈年值來看方案一大于方案二，因此從經濟角度分析方案一相對較優．2)技術角度分析，方案一和方案二均可行．但由于方案一前期為露天開采，雖然建設投資有所增加，但金屬回收率比方案二高，在服務年限內可采出的金屬量多．3)從社會角度分析，2個備選方案的實施均能為當地帶來較大的社會效益(如提供就業崗位、增加稅收等)．但從稅收的角度分析，由于方案一利潤總額要高于方案二，因此方案一上繳政府的所得稅要高于方案二4)從環保角度分析，礦上開采方案一和方案二均產生一定量的廢石和粉塵，但由于礦區海拔較高周邊無居民，對周邊環境影響較小．綜合分析，作為單獨開采方案，方案一和方案二均能滿足項目建設要求．但從經濟、技術、社會、環保等多角度綜合對比分析，方案一露天+地下聯合開采方式相對起來更加合理．

3存在的問題及展望

3．1存在的問題1)首先是備選方案選擇．備選方案單獨對于項目來說一定要是可行的，并且方案間不能明顯判斷出經濟上優劣，即要具備可比性．目前許多設計人員對方案研究不夠透徹，為了滿足規范編制要求，羅列的備選項目很多情況下是不具備可比性的，或者很容易就能被排除的，這樣得出的方案結論往往過于片面，失去了方案比選的意義．2)其次是忽略方案經濟合理性．許多礦山企業注重的是“企業做大、做強”、“標桿型企業”“世界一流”等戰略目標，因此在項目建設中過于注重規模化、先進化，很多情況下忽略了項目的經濟合理性．

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【關鍵詞】萬科；房地產；財務指標

一、房地產行業現狀

1988年中國住房制度改革以來，中國房地產投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產被國務院確立為國民經濟支柱產業，2008年受國際金融危機影響，全國房地產投資額增長率開始下降，2009年國家為了應對金融危機，拉動經濟發展，放寬了貨幣政策，房地產業出現投資加速、銷售增加、價格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴厲調控政策，隨后又密集出臺了信貸、土地、稅收等政策，房地產市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅決制止部分城市房價繼續暴漲。

二、萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業之一。

萬科1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業務包括房地產開發和物業服務。過去二十年，萬科的營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

三、財務指標分析

（一）償債能力分析

企業的償債能力是以資產變現能力來衡量的，資產按變現能力或流動性強弱分為短期資產和長期資產，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。

1.短期償債能力

流動比率與速動比率一起使用，用來判斷和評價企業短期償債能力。流動比率和速動比率越高，說明企業短期償債能力越強。

近三年來萬科的流動比率和速動比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現能力和償債能力都有所下降。而且與同行業保利地產相比其流動比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。

2.長期償債能力

長期償債能力是指企業償還長期負債的能力，它不僅取決于企業在長期內的盈利能力，還取決于企業的資本結構。一般的長期償債能力分析側重于對資本結構的分析，即企業資產對其債務保障程度的分析。

主要指標：資產負債率、產權比率、有形凈值債務率、現金債務總額比等。

以資產負債率為例，可以看到萬科的資產負債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產負債率水平，可見其財務風險較大。

（二）營運能力分析

營運能力指企業營運資產的效率與效益。營運能力分析是通過對反映企業資產營運效率與效益的指標計算與分析，評價企業的營運能力，為企業提高經濟效益指明方向。營運能力體現了企業運用資產的能力，資產運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。

1.應收賬款周轉率

應收賬款周轉率越高，平均收賬期越短，說明企業應收賬款回收越快，企業在應收賬款方面的管理工作效率越高，資產流動性越強。

2.存貨周轉率近三年來穩步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風險降低。

（三）盈利能力分析

1.期間費用分析

期間費用是企業降低成本的能力，與技術水平、產品設計、規模經濟和對成本管理水平密切相關，13年與12年相比，營業費用增長率較大，其原因是銷售規模增長。

2.盈利指標分析

盡管1354.19億元的全年營收讓其收入穩坐行業老大的寶座，但受到行業整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產收益率依然達到19.66%，與2012年歷史最高位持平。

（四）發展能力分析

凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個百分點左右，營業利潤較2012年下降了15個百分點左右，說明企I的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進入平穩發展期。

四、萬科發展建議

（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續加快銷售，增加經營活動現金流入；充分運用財務杠桿，積極尋找戰略合作機會，并進一步開拓融資渠道。

（二）萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是萬科風險的主要來源，從目前萬科管理現狀來看，建議進一步優化存貨結構，適度控制存貨數量。

（三）在看到企業優秀的盈利能力的同時，也要高度重視現金的管理。

（四）做好財務預算和計劃，嚴格控制各項費用支出，逐步降低建筑成本，提高營業額和營業利潤。

（五）政策因素主導市場，房地產行業面臨重大變局，萬科公司應該密切關注國家政策，及時調整戰略，順應政策要求。

參考文獻：

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作者簡介：

篇5

本文運用因子分析方法對上海證券交易所的29家上市房地產公司的財務數據，從資產總計、主營業務收入、主營業務利潤、利潤總額、凈利潤、每股收益、每股凈資產、凈資產收益率、股本等9項指標進行了因子分析，認為財務指標可以歸納為營運能力、資產價值2個因子，其分別反映公司的營運能力和資本價值情況，為財務狀況分析提供了便利。

【關鍵詞】

房地產；上市公司；財務指標；因子分析

一、研究背景

進入21世紀以來，雖然我國的股票市場發展速度較快，但是從總體規模看，與國外還有相當大差距，我國目前股市投資者為3300萬人，僅占全國總人口的2.7%。并且隨著股票市場在社會經濟生活中的地位越來越重要，面對我國股市規模較小，而與國民經濟發展的客觀要求有較大差距這種現狀，在我國擴大股市規模有很大的潛力可挖。這就會吸引越來越多不同行業股票的加入，國家在進行必要的政策改進之外，投資者必然要對這些股票進行理性客觀的評價，上市公司的財務指標就成為投資者的研究對象。但是如何選取以及選取哪些適當的財務指標在一定程度上影響對上市公司運營狀況的分析結果，除了對財務報表的宏觀分析之外，關鍵在于要運用數據的財務分析技術，通過財務報表數據看到公司的營運能力、資產價值情況，把握其未來的發展狀況。財務分析的方法有很多，因子分析是一種很有效的降維和信息萃取技術。因此，我們將利用因子分析技術，在眾多的財務指標中提取出主要信息。

二、研究對象與方法

1、研究對象

對上海證券交易所的29家房地產上市公司2006年財務數據的總資產、總股本、主營業務收入、主營業務利潤、利潤總額、凈利潤、每股收益、每股凈資產、凈資產收益率主要財務指標進行因子分析，并將這九個指標歸結為兩個因子。

2、研究方法

對上述29家上市房地產公司的9項財務指標在SPSS17.0軟件上進行因子分析。

三、實證分析

1、數據的獲取

分析指標數據的獲取是2006年度報告的財務指標經匯總計算而來的，各房地產上市公司的具體評價指標數據由于太多在此不便展開。

2、數據分析

（2）因子旋轉。為了使潛在的因素意義更為明確，分析的結論更為真實，將因子載荷矩陣按最大方差法進行正交旋轉分離，可得到旋轉后的因子載荷矩陣，從表2可以看出，總資產、股本、主營業務收入、主營業務利潤、利潤總額、凈利潤、凈資產收益率等指標在第一個因子上有很高的載荷；每股收益、每股凈資產等指標在第二個因子上有很高的載荷。根據因子所代表的具體指標的含義和現實的需要，可以把這兩個因子命名為營運能力、資產價值因子。