發(fā)布時(shí)間:2023-10-07 15:37:35
序言:作為思想的載體和知識(shí)的探索者,寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù),我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),期待它們能激發(fā)您的靈感。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記;風(fēng)險(xiǎn)管控;統(tǒng)一立法;賠償責(zé)任
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述
(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的概念
所謂不動(dòng)產(chǎn),不僅是一個(gè)法律概念,而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù),所有國(guó)家無(wú)一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為,所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知,不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)(通常是行政或司法機(jī)構(gòu)),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法,是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的意義
首先,不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬,定紛止?fàn)帯.?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)具有國(guó)家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后,經(jīng)過(guò)必要的公示程序,才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力,當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來(lái)。其次,維護(hù)交易安全,降低交易成本。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的,不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此,交易安全問(wèn)題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過(guò)國(guó)家確定的登記機(jī)關(guān)的登記,進(jìn)行一定的公示,使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前,使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況,而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí),假如沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度,第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查,極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立,大大削減了此項(xiàng)交易成本。
二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足
(一)欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律
建國(guó)以后,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定,但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略,不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國(guó)盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。
(二)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確
眾所周知,我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定,個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性,哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低,并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面,仍然存在改善的空間。
(三)法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失
不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國(guó)家公權(quán)力為后盾的公示。國(guó)家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款;有的國(guó)家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制,即通過(guò)申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國(guó)財(cái)政壓力逐年增大,由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國(guó)目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。
(四)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明
我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無(wú)規(guī)定,要么僅僅是寥寥幾筆帶過(guò),沒(méi)有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國(guó)務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見(jiàn),我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐,需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。
三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想
(一)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法
建國(guó)以來(lái),我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂,散見(jiàn)于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中,對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中,更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出,其采用的正是分散式的登記思路,即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。
我國(guó)政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問(wèn)題的重要性。2014年國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定,這不得不說(shuō)是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而,期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果,其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來(lái)予以明確,行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。
(二)完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍
不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國(guó)《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于:集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán),建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán),地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的,遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如,伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲,小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來(lái)愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要,應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。
(三)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國(guó)家立法,目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國(guó)家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn),由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國(guó)國(guó)情與司法實(shí)踐而言,首先,我國(guó)登記實(shí)行按件收費(fèi)制,每筆不動(dòng)產(chǎn)登記,登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金,則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性,登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次,我國(guó)財(cái)政壓力逐年遞增,由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此,筆者認(rèn)為我國(guó)目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式,將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。
(四)明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問(wèn)題
筆者認(rèn)為,我國(guó)在接下來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中,要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先,關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì),筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩,但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度,是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過(guò)錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇,如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次,所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件,是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過(guò)錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后,登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為,法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國(guó)登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi),卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無(wú)過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則,而應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)。
四、結(jié)語(yǔ)
筆者考察建國(guó)以來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī),發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái),就可以看出我國(guó)政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠(chéng)如羅馬不是一天建成的,完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為,結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題與缺陷,今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問(wèn)題。
參考文獻(xiàn):
[1]常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.
在目前的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中,日益增多的行政訴訟和隨之而來(lái)的行政賠償案例,讓登記從業(yè)人員和業(yè)內(nèi)專家開(kāi)始反思登記行為本身存在的問(wèn)題,這也正是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。因此,如何在不動(dòng)產(chǎn)登記中做到登記行為合法有效、登記服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效以及有效預(yù)防和減少行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,已成為擺在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)面前的重要課題。如果能夠?qū)⒑弦?guī)管理模式引入不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)當(dāng)中,或可對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的規(guī)避、防范和控制,以達(dá)到最優(yōu)化的服務(wù)與管理效能。
一、不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的定義
所謂不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理,是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)登記程序各環(huán)節(jié)的內(nèi)部違規(guī)情形來(lái)有效識(shí)別行政訴訟與行政賠償發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),并且及時(shí)采取適當(dāng)措施予以糾正、中斷、制止的行為。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記主要違規(guī)情形
從房地產(chǎn)登記涉訟案例來(lái)看,違規(guī)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中損害登記申請(qǐng)人及利害關(guān)系人合法利益,最終導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償結(jié)果的主要原因。在實(shí)務(wù)中,違規(guī)登記的情形主要有兩種:程序違規(guī)和實(shí)體違規(guī)。
1.程序違規(guī)
程序違規(guī)主要存在兩種情況。(1)在受理之初因疏忽未鑒別出不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的權(quán)利證書(證明)的真?zhèn)危驎?huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記。(2)在之后的不動(dòng)產(chǎn)登記程序各環(huán)節(jié)中,登記工作人員未嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)一次性告知,仔細(xì)查驗(yàn),實(shí)地查看,客觀調(diào)查,審慎核查,準(zhǔn)確、完整、清晰登簿,按照權(quán)限查詢等而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤。
2.實(shí)體違規(guī)
實(shí)體違規(guī)主要指登記工作人員對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)法律條文的理解和運(yùn)用產(chǎn)生偏差或登記行為未有現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)上的任何依據(jù)而導(dǎo)致的違規(guī)行為,主要表現(xiàn)為:(1)不作為,即應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟挥璧怯洝#?)亂作為,即收件錯(cuò)漏的給予登記、法律法規(guī)明確規(guī)定不予登記的竟然登記。
三、構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記合規(guī)管理的路徑
1.崗位合規(guī)手冊(cè)
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)崗位合規(guī)手冊(cè)的制定和修改是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一系列相關(guān)制度和相應(yīng)操作的即時(shí)持續(xù)完善過(guò)程,是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立有效內(nèi)部控制機(jī)制的基礎(chǔ)和核心。
不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)繁雜精細(xì),稍有不慎就會(huì)操作失誤,如未及時(shí)發(fā)現(xiàn),最易導(dǎo)致行政訴訟與行政賠償風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為理清各類業(yè)務(wù)頭緒,便于記憶,讓定期輪崗、交流崗位、調(diào)動(dòng)崗位、新進(jìn)崗位的登記工作人員能夠較快勝任本職工作,構(gòu)建登記安全“鐵打的營(yíng)盤”, 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)編撰崗位合規(guī)手冊(cè)―― 《各類登記安全操作指南》,包括規(guī)章制度、簡(jiǎn)要說(shuō)明、操作步驟、注意事項(xiàng)、快捷方式、關(guān)鍵點(diǎn)、易錯(cuò)點(diǎn)、小竅門、口訣等。
2.全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可設(shè)立由三位及以上單數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記專家組成審核委員會(huì),平時(shí)可設(shè)合規(guī)管理部門,由審核委員會(huì)成員推薦或兼任專職合規(guī)管理人員,在接待申請(qǐng)-初審-受理-查驗(yàn)-登簿-發(fā)證各環(huán)節(jié)依次循環(huán)形成的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中定時(shí)定崗檢查、隨時(shí)隨機(jī)抽查、定期全程排查,以期主動(dòng)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部違規(guī)問(wèn)題后及時(shí)采取適當(dāng)補(bǔ)救措施加以糾正,并撰寫合規(guī)崗位責(zé)任到人制度、月度年度合規(guī)報(bào)告、違規(guī)調(diào)查處理意見(jiàn)、合規(guī)改進(jìn)措施、合規(guī)完善建議等。這一以服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)事人為宗旨而實(shí)施的全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管過(guò)程,首先可有效減少不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能部門間相互推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生;其次可促使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員自覺(jué)運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)以及單位規(guī)章制度來(lái)嚴(yán)格約束自身的登記行為;再者可以為單位營(yíng)造濃厚的合規(guī)氛圍,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)逐步形成合規(guī)文化奠定良好的思想基礎(chǔ)。
3.合規(guī)績(jī)效考核
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可在現(xiàn)行的績(jī)效考核機(jī)制中納入合規(guī)管理獎(jiǎng)懲制度,即增加績(jī)效考核中合規(guī)管理的比重,也就是說(shuō)在績(jī)效工資中分配一定比例的合規(guī)考核工資,確立合規(guī)有獎(jiǎng)、違規(guī)重罰制度,可有效激勵(lì)登記工作人員防微杜漸、未雨綢繆、樹(shù)立合規(guī)意識(shí)、嚴(yán)格依法辦事、嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)操作、嚴(yán)守合規(guī)底線。
4.合規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)研討
(1)可組織登記工作人員進(jìn)行內(nèi)部的法律法規(guī)、規(guī)章制度學(xué)習(xí),并定期檢驗(yàn)學(xué)習(xí)成果,比如通過(guò)考試或者內(nèi)部技能競(jìng)賽等方式,讓登記工作人員能在實(shí)踐過(guò)程中不斷地鞏固和提升對(duì)合規(guī)登記的認(rèn)識(shí)。
1、 動(dòng)產(chǎn)的概念、范圍與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別,抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。
2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等,重點(diǎn)論述以下幾方面:
(1) 抵押人必須具備的主體資格;(2)抵押必須符合規(guī)定;
(3)抵押物的價(jià)值必須符合法定程序確認(rèn);(4)抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法定操作程序。
3、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定,涉及有關(guān)法律法規(guī)。
(1)《中華人民共和國(guó)民法通則》;(2)《中華人民共和國(guó)合同法》;(3)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(4)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;(5)《中華人民共和國(guó)土地管理法》。
4、 行政法規(guī)
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
5、部門規(guī)章
《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。
二、押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因:
1、一物多押;2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)未重新設(shè)定抵押;3、抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意;4、抵押手續(xù)不全,未進(jìn)行有效登記;5、抵押物價(jià)值不實(shí);6、抵押財(cái)產(chǎn)違法。
三、
于不產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)防范措施:
1、加強(qiáng)制度建設(shè),構(gòu)建行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。2、堅(jiān)持房地同時(shí)抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事,注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)認(rèn)真審核,落實(shí)所有者權(quán)人,避免單方抵押的無(wú)效。6、其它注意事項(xiàng)。
四、
公益事業(yè)單位貸款存在的問(wèn)題:
《擔(dān)保法》某些條款對(duì)公益財(cái)產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款,嚴(yán)重了公益事業(yè)的。
是的核心,金融市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)脈,是市場(chǎng)配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行,對(duì)經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)《商業(yè)銀行法》規(guī)定:商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)原則是效益性、安全性和流動(dòng)性。隨著加入WTO,銀行間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈,而我國(guó)的商業(yè)銀行,特別是國(guó)有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高,效益不好的現(xiàn)象,要想和國(guó)外銀行競(jìng)爭(zhēng),必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營(yíng)效益。而不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來(lái)越受到各家銀行的青睞,在大力發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的同時(shí)要注重風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文就如何防范不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款作如下論述:
一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概述
1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)
動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是法律上對(duì)作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類。按我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的解釋,不動(dòng)產(chǎn)是指“土地,附著于土地上的建筑物及其它定著物,建筑物的其它附屬設(shè)備。”95年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定,“本法所指不動(dòng)產(chǎn)的范圍可確定為:土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物,林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個(gè)方面:(1)物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為,除要求當(dāng)事人簽訂書面合同外,一般還要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記;而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。(2)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動(dòng)產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主,即使設(shè)定抵押權(quán),也不要求登記;不動(dòng)產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán),且以登記為抵押權(quán)之生效要件。”
2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件
(1)關(guān)于抵押
抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種,95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定:“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為對(duì)債權(quán)的擔(dān)保,債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定,以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣,變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”抵押權(quán)具有以下性質(zhì):①附隨性,即從屬性,抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅;②不可分性,抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨(dú)立存在;③物上代位性,即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。
(2)抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別
質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行,債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有將其占有的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定,占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn),在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn),并就該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款
不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為:①不動(dòng)產(chǎn);②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等;③準(zhǔn)動(dòng)產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等;④動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款則是指以不動(dòng)產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押有極大共性,因此,本文所指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括:①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力,同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來(lái)看,并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán),根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定,下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn);B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物;C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn);E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);F、來(lái)自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn);G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過(guò)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,做出合理公允的評(píng)估報(bào)告,然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值。④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律,不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。
3、我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。
我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押也進(jìn)行了規(guī)范:比如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定,在實(shí)際操作中一定要以上法律執(zhí)行。
二、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因
(一)借款人信用意識(shí)淡漠,一物多押騙取銀行貸款。
《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定:商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面,隨著中國(guó)加入WTO,和國(guó)際接軌日益密切,銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷加強(qiáng),商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)要求借款人提供貴客擔(dān)保,各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款,往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押,其主要表現(xiàn)形式有:
1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行,擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前,抵押合同的生效不以登記為要件,借款人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給甲銀行時(shí),不動(dòng)產(chǎn)的主管部門沒(méi)有登記記錄。借款人利用這一漏洞,在擔(dān)保法生效后,又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行,并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書押于甲銀行取得貸款,又在騙得不動(dòng)產(chǎn)主管部門補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書后,將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙銀行,并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤,將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國(guó)多數(shù)城市,房產(chǎn)和土地多由二個(gè)部門管理,即分別由房產(chǎn)局和土地局主管,而且由于體制上的原因,兩個(gè)部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點(diǎn),先是和甲銀行簽訂借款合同,將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行,并到土地管理局辦理抵押登記,隨后,抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行,并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定,土地與其地上建筑物應(yīng)同時(shí)抵押,這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)勢(shì)必發(fā)生沖突,給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。
(二)轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)沒(méi)有重新設(shè)定抵押,貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>
附隨性是抵押權(quán)的特性之一,即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在,它必須依附于主合同,隨著主債權(quán)存在而存在,隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款,其結(jié)果是一筆新債發(fā)生,一筆舊債消滅,其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯(cuò)誤地認(rèn)為:抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)還未到期,甚至長(zhǎng)于新貸款的到期日,抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)仍然有效,其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款,因而在辦理新貸款時(shí),沒(méi)有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記,使新貸款變成沒(méi)有抵押的信用放款。
(三)抵押人擅自以共有不動(dòng)產(chǎn)抵押,抵押行為無(wú)效。
根據(jù)法律規(guī)定,抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押,否則抵押行為無(wú)效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書面同意,不則抵押人無(wú)權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無(wú)效的行為主要有三種形式:
1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有,各家庭成員對(duì)共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對(duì)該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書面同意,否則處分無(wú)效;2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定:除雙方另有約定外,在婚姻存續(xù)期間,夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有;婚前歸一方所有,但婚姻存續(xù)超過(guò)一定時(shí)間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn),任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的,其抵押行為無(wú)效;3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的,其抵押行為無(wú)效。
(四)抵押不登記,抵押行為無(wú)效。
在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押,世界各國(guó)均要求設(shè)立抵押登記。有的國(guó)家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對(duì)抗要件,有的國(guó)家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定,登記是抵押合同生效的必要條件,抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中,由于工作人員對(duì)法律知識(shí)掌握程度各異,或許為節(jié)省融資成本,往往出現(xiàn)下列情況:1、只簽訂抵押合同不辦理登記;2、同抵押人簽訂抵押合同,不辦理抵押登記,但扣留辦理抵押時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書;3、只同抵押人簽訂抵押合同,而不辦登記,但辦理抵押合同登記,并賦予公證文書強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立,但抵押合同并未生效,對(duì)抵押人沒(méi)有任何約束力,貸款到期后銀行也無(wú)法主張抵押權(quán)。
(五)抵押物評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距較大,債權(quán)難以全部保全。
抵押貸款對(duì)銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全,故抵押債權(quán)的價(jià)值應(yīng)大于或等于債權(quán)。《擔(dān)保法》也規(guī)定,抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過(guò)抵押物的價(jià)值。而且銀行還往往設(shè)定一個(gè)抵押比率,以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中,一方面抵押物的價(jià)值隨市場(chǎng)行情而變動(dòng),相對(duì)不確定;另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價(jià)值,最終抵押物可能無(wú)法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要,其主要表現(xiàn)在:1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價(jià)值,抵押人藉此高估的評(píng)估報(bào)告抵押貸款;2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足,根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價(jià)值,致使抵押品價(jià)值水份大,抵押物實(shí)際價(jià)值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時(shí),勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過(guò)劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的,均未交納土地出讓金,如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時(shí),必須交40%-60%的出讓金,結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),實(shí)現(xiàn)所剩價(jià)值款很少,很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。
(六)法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。
隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化,事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變,它們對(duì)資金需求在與日俱增,而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視,但在實(shí)際操作中,根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定,公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保的。《擔(dān)保法》明確規(guī)定,公益單位是不能作為保證人的,禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問(wèn)題解釋》中規(guī)定了社會(huì)公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定有效。”在實(shí)踐中,往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押,使抵押行為無(wú)效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險(xiǎn)的還有以下一些形式:比如抵押物極難變現(xiàn),抵押擔(dān)保虛化;行政部門違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無(wú)效;主合同無(wú)效導(dǎo)致抵押無(wú)效;抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后,在6個(gè)月內(nèi)宣布破產(chǎn);抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)人;銀行與債務(wù)人惡意串通,騙取第三人抵押等。上述這些均會(huì)造成貸款抵押無(wú)效的行為。
三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
針對(duì)以上提到的貸款風(fēng)險(xiǎn)形式,要想減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,應(yīng)采取如下控制風(fēng)險(xiǎn)的措施:
(一)加強(qiáng)制度建設(shè),構(gòu)建行之有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。
在實(shí)施貸款前,一定做好事前調(diào)查和初審工作,確保不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。授信部門要在以下幾方面做好工作:1、抵押不動(dòng)產(chǎn)取得的合法性,是否違法占地,是劃拔土地還是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)交易取得的土地,權(quán)屬是否有爭(zhēng)議;2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn);3、抵押物是否被列入文物保護(hù)范圍或被列入拆遷范圍;4、土地是否集體土地,(集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押),是否已閑置2年或接近2年;5、抵押物是否屬于同一人,私有共有,是否經(jīng)過(guò)共有人同意;6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長(zhǎng)期租賃現(xiàn)象,(如長(zhǎng)期處于租賃狀態(tài),且已付過(guò)租金,將直接抵押權(quán)的足額實(shí)現(xiàn));7、驗(yàn)證抵押人提供的抵押物的材料是否真實(shí),復(fù)印件和原件進(jìn)行核實(shí),必要時(shí)必須取得政府主管部門的證明文件;8、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具體主體資格,抵押物的評(píng)估價(jià)格是否公正等。
(二)堅(jiān)持房地產(chǎn)時(shí)抵押的原則。
在我國(guó),對(duì)土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物,采取的是“二元主義”,即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn),共各自獨(dú)立,分屬不同的權(quán)方主體,在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性,當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時(shí),抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可能會(huì)發(fā)生沖突,給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此,銀行在發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí),必須堅(jiān)持房屋和土地同時(shí)抵押的原則。
(三)嚴(yán)格抵押程序,及時(shí)依法登記。
各國(guó)的物權(quán)立法均要求對(duì)物權(quán)的變動(dòng)采取一定方式公布于大眾,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取登記方式 ,我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定,不動(dòng)主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記,不經(jīng)登記不生效。因此,銀行在辦理不動(dòng)主抵押貸款時(shí),必須在簽定抵押合同后,及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。
(四)借新還舊或轉(zhuǎn)貸時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。
借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí),從法律角度看是一個(gè)舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個(gè)新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過(guò)程。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定:“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在,債權(quán)消滅的,抵押權(quán)也消滅。”因而,為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅,新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí),導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險(xiǎn),實(shí)踐中可采取以下幾種方法:1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí),就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記;2、在辦理貸款,承兌或開(kāi)方信用證時(shí),直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時(shí),有二個(gè)必須在合同中約定清楚,其一最高額是指發(fā)生額還是余額,其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間,即抵押人愿意就多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。
(五)對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核,避免單方抵押無(wú)效。
特別是在零售貸款中,用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多,銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系,房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部,是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定,只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下,抵押扣保合同才能有效,所貸前一定要落實(shí)情況,必要時(shí)請(qǐng)求主管部門出示證明。
其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性;國(guó)有資產(chǎn)作抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)發(fā)政委批準(zhǔn);集體財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)全體職代會(huì)通過(guò),有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過(guò)董事會(huì)批準(zhǔn);用劃拔土地抵押時(shí)應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn),足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。
四、公益事業(yè)單位貸款存在問(wèn)題
隨著我國(guó)的加快,人民群眾對(duì)公益事業(yè)的要求越來(lái)越高,原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足了不群眾的需要,加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問(wèn)題。而國(guó)家財(cái)政的困難無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)需求,公益事業(yè)通過(guò)銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。
根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,社會(huì)公益事業(yè)單位不能做為保證人,禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押,人民法院可以認(rèn)定有效。該項(xiàng)規(guī)定在一定程度上限制了社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)生活中,社會(huì)公益事業(yè)在融資的目的在于購(gòu)置高尖端設(shè)備和用于完善社會(huì)公益事業(yè)的設(shè)施,但依照法律規(guī)定,社會(huì)公益單位可以用以抵押的財(cái)產(chǎn)只能是盈利性財(cái)產(chǎn),不得具有公益性,也就是說(shuō),即使用銀行的資金購(gòu)買的設(shè)備,也不能作為抵押物抵押給銀行。”由于社會(huì)公益單位的盈利性財(cái)產(chǎn)價(jià)值較其所融資金而言往往反差較大,在社會(huì)信用體系尚不完善的今天,籠統(tǒng)地將社會(huì)公益單位可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)加以限制并不利于社會(huì)整體服務(wù)水平的提高。
要解決這一問(wèn)題,應(yīng)根據(jù)社會(huì)公益單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位劃分為非盈利社會(huì)公益和盈利性社會(huì)公益單位。對(duì)非盈利性社會(huì)公益單位由國(guó)家財(cái)政專項(xiàng)拔款支持。對(duì)盈利性單位,應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保,以利其發(fā)展壯大和向其它社會(huì)成員提供更加便利的社會(huì)公益服務(wù)。
不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險(xiǎn)較小,已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式,特別是中長(zhǎng)期接信業(yè)務(wù),只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細(xì)致做好調(diào)查,嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行,認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù),貸款能不斷對(duì)抵押物進(jìn)行檢查,這種貸款和風(fēng)險(xiǎn)是一定會(huì)避免的。
參 考 文 獻(xiàn) 資 料
[1]葛春堯《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范》[C]法制出版社2002年1月
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【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;改革;管理
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的主要內(nèi)容及意義
1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容
不動(dòng)產(chǎn),具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性,包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度,由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記,本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定,到2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái),這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國(guó)政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心,標(biāo)志著我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的,具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑,它有效化解了權(quán)力矛盾,同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一,簡(jiǎn)化了工作程序,在流程上實(shí)行一站式管理,使管理更高效,促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前,我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來(lái)登記信息,在房產(chǎn)市場(chǎng)上,相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記,給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后,對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分,為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國(guó)家對(duì)公民的住房信息了解更全面,提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性,房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn),在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象,提高了我國(guó)住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)(經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán))分立的制度管理提供了保障,進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外,依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng),以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記,提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性,符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求,是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。
二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今,經(jīng)歷了近10年的時(shí)間,可見(jiàn)改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先,我國(guó)缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例,不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理,給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)了難度。其次,該項(xiàng)工作的管理過(guò)程觸及了部門和個(gè)人的利益,實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理:
1.提高員工素質(zhì)
不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作,隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生,給該項(xiàng)工作帶來(lái)大量的工作量,需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度,要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外,不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù),這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn),不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu),提高專業(yè)素質(zhì)。
2.加強(qiáng)部門管理
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理,該制度的實(shí)施需要國(guó)土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合,要破除部門利益,避免各自為政的工作狀態(tài),要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作,建立統(tǒng)一的工作局面。
3.注重制度建設(shè)
任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新,不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐,需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國(guó)家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作,提高制度的合理性,從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步,同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策,消除改革的不利因素,確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過(guò)渡。
4.實(shí)施違規(guī)問(wèn)責(zé)
落實(shí)責(zé)任制,是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理,在管理過(guò)程中常常觸及的是個(gè)人的利益,極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中,要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰,要加強(qiáng)員工的自律性管理,提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
5.拓寬登記領(lǐng)域
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義,隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善,我國(guó)該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍, 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍,提高制度的公信力和影響力,讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。
三、結(jié)束語(yǔ)
伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展,我國(guó)的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全,不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革,規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理,在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境,推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善,要形成健全成熟的立法與管理體系,保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度,在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度,推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。
參考文獻(xiàn):
一、深刻認(rèn)識(shí)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)(房屋)登記的關(guān)系,要高度重視房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的主要目的是:“實(shí)行一站式服務(wù),減少辦證環(huán)節(jié),方便企業(yè)和群眾”。房屋交易是不動(dòng)產(chǎn)(轉(zhuǎn)移、抵押)登記的起因,不動(dòng)產(chǎn)登記又是房屋交易的結(jié)果,房屋交易監(jiān)管能降低不動(dòng)產(chǎn)登記的風(fēng)險(xiǎn),而通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記明晰產(chǎn)權(quán)才能保障房屋交易安全。房屋的轉(zhuǎn)移、抵押登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中最頻繁、工作量最大的工作,房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記是緊密相連、一站式服務(wù)的上下環(huán)節(jié)。房屋是城鄉(xiāng)居民最重要的不動(dòng)產(chǎn),房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效,與人民群眾利益密切相關(guān),直接關(guān)系著人民群眾對(duì)政府機(jī)關(guān)的評(píng)價(jià)和影響,也是檢驗(yàn)改革成敗的主要標(biāo)準(zhǔn)。
回顧我國(guó)房屋交易和房屋登記的發(fā)展歷程,是先有房屋交易后有房屋的權(quán)屬登記。為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保護(hù)交易安全,各地于上世紀(jì)80年代中期先后成立了房屋交易管理機(jī)構(gòu)和房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。由于房屋交易管理和房屋權(quán)屬登記管理機(jī)構(gòu)分設(shè),群眾辦事不方便,于2000年住建部倡導(dǎo)房屋交易登記一體化管理,全國(guó)各地陸續(xù)將兩個(gè)機(jī)構(gòu)合并成立房屋交易和登記中心,真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”服務(wù)。這些歷史的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)應(yīng)吸取和借鑒。
二、房屋交易管理機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際,充分利用現(xiàn)有資源,最大限度地方便群眾,減少兩個(gè)機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)困難
建議采用以下兩種模式:
第一,房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一體化,即一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記。黨政、人事管理直接隸屬市(縣)人民政府,房屋交易管理業(yè)務(wù)接受住建(房產(chǎn)管理)部門的指導(dǎo)監(jiān)管,不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)接受國(guó)土部門的指導(dǎo)監(jiān)管,按時(shí)完成住建(房產(chǎn)管理)和國(guó)土部門下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。
第二,房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)者,房屋交易隸屬住建(房產(chǎn)管理)部門,不動(dòng)產(chǎn)登記隸屬國(guó)土部門。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)辦事大廳,設(shè)立房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口,做到“一站式”服務(wù)。即群眾一次性申請(qǐng),兩個(gè)機(jī)構(gòu)所需資料一次性收齊,一次錄入(掃描)信息共享,然后分別審核,資料內(nèi)部轉(zhuǎn)遞(分揀、建檔),一次性收費(fèi),一次性發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,房屋交易申請(qǐng)資料和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)資料分別歸檔。
三、只有做到房屋交易登記信息適時(shí)共享,才能降低房屋交易登記機(jī)構(gòu)分設(shè)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
房屋交易登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)分設(shè)且沒(méi)有在一個(gè)辦事大廳設(shè)立綜合窗口的,為方便群眾辦事,防范交易登記風(fēng)險(xiǎn),一定要做到房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記信息適時(shí)共享。如果不能適時(shí)查閱住建(房產(chǎn)管理)部門的樓盤表,不能隨時(shí)查閱登記機(jī)構(gòu)的登記簿,就不能確定房屋的權(quán)屬、抵押、限制狀況,就有可能出現(xiàn)房屋重復(fù)買賣、重復(fù)抵押,將已抵押、查封的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,不能上市交易或購(gòu)買的房產(chǎn)被上市交易或購(gòu)買,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂,甚至引發(fā)法律訴訟和國(guó)家賠償。
四、機(jī)構(gòu)分設(shè)者,房屋面積管理和土地面積管理仍由房產(chǎn)、國(guó)土部門各司其職,互相配合
房屋面積管理仍由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)的理由如下:一是中編辦文件規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)管理仍由住建部門負(fù)責(zé),房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)管理的一個(gè)重要內(nèi)容,也是建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)不可缺少的組成部分,國(guó)土資發(fā) 〔2015〕90號(hào)兩部委文件已對(duì)該問(wèn)題有明確界定;二是房產(chǎn)部門有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和政策法規(guī),有專業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍;三是為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益,減少房屋合同面積與實(shí)得面積糾紛,在核發(fā)商品房預(yù)售許可證、簽訂購(gòu)房合同前要進(jìn)行房屋面積預(yù)測(cè)算并記載樓盤表;四是在房屋交易登記的前期工作環(huán)節(jié)確定房屋面積,且誰(shuí)測(cè)繪誰(shuí)負(fù)責(zé),可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾;五是國(guó)土部門有土地測(cè)繪的政策法規(guī)和專業(yè)隊(duì)伍,房產(chǎn)測(cè)繪和土地測(cè)繪政策性、專業(yè)性非常強(qiáng),暫時(shí)還不能兼容。
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